【Mortgage Choice】申请贷款时如果避免被误导，如何有效控诉，保护自己权益

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Lending是一个很大的市场，同样也是各大金融机构激烈争夺消费者的一个重要战场。总体上来讲，澳洲的金融服务行业法规比较健全和严格，消费的权益是得到有效保护的。但是一句老话：林子大了，什么鸟都有。由于个别从业人员的业务水平的差异，或者是职业道德的高低，有时会无意甚至是有意的误导消费者，使消费者蒙受经济上，时间上，或其他方面的损失。又因为Mortgage对很多人来说都是伴随半生的事，数额巨大，任何差错所造成的后果都是严重的。所以更有必要懂得如何练就火眼金睛，学会如何雾里看花，懂得维护自己的权利。

本文将通过几个方面， 分析自己应该如何做才能避免被误导；另外教大家一旦发现自己的权益受到损害之后，如何有效控诉，挽回损失。（而不是忍气吞声，让恶人逍遥法外）

有几条到处试用的黄金法则，也适用于这里：
1.        Do your own homework. （提前做自己的功课）
当然在贷款相关的金融服务领域，有经验有资质的顾问及银行职员能给消费者很大的帮助，但是最终的决定权还是在你自己。如果能够自己事先主动了解一些相关基本知识，上网查点资料，就不至于被别人牵着鼻子走，在听取建议以后，能够自己做决定。
2.        If it sounds too good to be true, it probably is. (如果听起来好的都有点假，那往往确实是假的)
现在的贷款产品都被包装的眼花缭乱，各种各样的利率，冠以各种各样的名字，非常容易扰乱视听。Lender的唯一目的还就是盈利，而不是济世，所以当你看到一些所谓的特价(Special Deal)，或者是让你觉得划算的一塌糊涂的产品或交易，三思再三思，往往都有猫腻在其中。
3.        Read the fine print. （阅读好相关条款）
在你签字之前，你知道你签的是什么吗？虽然出于法律上的责任，所有的Lender都不会也不敢隐瞒任何条款，但往往是关系重大，影响到你决策权的一些内容，（比如说前几天离开的话，要付多少分手费）放在比较偏的地方。签字之前看清楚，对自己负责。

在和Mortgage Broker打交道时的注意事项：
1.     确认你的Broker是MFAA的会员。方法很简单：登录到http://www.mfaa.com.au/searchForMember.asp?menuid=304 输入你的Broker的名字，如果没有问题的话，就会有搜索结果。之所以重要的原因在于MFAA要求其会员Broker符合：a.相应行业经验. b. 有Professional indemnity insurance（职业保险）c. 有Membership of an external dispute resolution service（第三方纠纷处理组织成员，比如Financial Ombudsman Service www.fos.org.au ）
2.     确认你的Broker在帮你递交申请(Pre-Approval 或者 Approval)的时候，有提供Finance Broking Agreement。FBA是一份文件，双方签字。在这份文件中，要求Broker向客户披露这些详细信息：a. 所申请的贷款的相关准确数据，包括贷款额，年限，利率等。 b. Broker所能够代理的Lender的列表 c. Broker从Lender所获得的佣金的具体数额(dollar amount). FBA目前在NSW和VIC都是法律要求Broker出示的文件，目的在于让信息透明化，避免出现申请前后不一致的情况。

如果自己权利受到侵害怎么办：
如果你觉得自己的Broker没有履行应尽的职责，在服务过程中存在误导或欺骗的行为，如何维护自己权利，通过何种途径来挽回损失呢？
1.        如果你的Broker的公司也有一定规模的话，首先你应该向此公司的Compliance manager书面申诉，寻求内部调节。
2.        如果你对内部调节的结果不满，就应该联系Financial Ombudsman Service www.fos.org.au 进行申诉。
进行申诉不需要有任何花费，也不一定要有证据，你要你叙述的确为事实。而且一定会给你结果，不会不了了之的。

在和Lender/Bank Staff打交道时，如果你觉得受到了不公正的待遇，给你带来了精神或经济上的损失，如何进行控诉呢？
基本步骤相同，先在Lender/Bank内部寻求解决，如果不满意，再按照相应步骤寻求外部申诉，下面给出吉大金融机构的相应页面链接：
nab:  
Feedback - suggestions, compliments or complaints
CBA:
Compliments & complaints
ANZ:
Resolving Complaints
Westpac:
Resolving complaints
St.George:
Customer relations/complaint handling


总结：
Shopping around永远是没错的，在broker之间做比较，在Lender之间做比较，听听多家之言。羊毛出在羊身上，不要因为贪图小的优惠，反而为以后的损失买下伏笔。

房屋贷款是伴随多数人半生的事，一个可靠的Broker或Banker为你做长期服务所省下的费用，远比开始你通过一些所谓Special Offer所得好处多的多。相反，一个不可靠的Broker或Banker开始的时候可能会给你开出五花八门的优惠，但长期会让你付出沉重的多的代价。





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[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 2008-9-29 23:52 编辑 ]

我是老人

我帮你顶一下, 鼓励你写完

dreamknight2

补充一下，不是所有的MFAA Full Member都有Credit Ombudsman和Professional Indeminity Insurance, 应当确认MFAA的有效日期，Credit Ombudsman, Professional Indeminity Insurance的有效日期。:)另外，Credit Ombudsman membership 也可以由http://www.creditombudsman.com.au/的网站上查。

[ 本帖最后由 dreamknight2 于 2008-9-30 23:36 编辑 ]

billwong999

Anybody signed FBA before application?

janllylee

很有帮助，多谢！