新足迹

标题: 买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务） [打印本页]

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-3-22 22:16
标题: 买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）
本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2013-7-7 21:01 编辑

接到一个短消息，询问买房的一些问题，在这里根据我所了解的回复，希望对买房的朋友有所帮助。也欢迎朋友补充指正。

问：看到你的帖子，对房屋结构比较了解，想请教些问题。单砖的屋子（外砖内木）有什么缺点？一般能用多少年，需要想木板一样维护吗？希望不吝指教。谢谢！
答：单砖的房子，或称Brick veneer，是这里最常见到的房屋构造，优点是施工迅速，因为是里面的木框架承重。没有什么大的缺点，以前的老双砖的房子比单砖的保温隔热更好。
比起木板房（weatherboard）,这种房子不需要什么维护。如果没有树根、积水、房屋底下通风良好，正常使用的话，一百年没有问题。
木板房需要注意的是每五至十年要重新油漆（3000-5000刀，如果请外面的人做的话），同时每年定期检查，如果有腐朽的地方须立即修复，防止水进一步进入将木头朽坏。同时应注意保持首层地面以下的干燥通风。
双砖房应注意墙体接近地面部分的排水，如有裂缝出现，须及时查找原因。

作者为北京清华大学建筑系毕业，澳大利亚多年建筑师事务所工作经验，澳大利亚注册建筑师 (registered architect in Victoria), 澳大利亚建筑师协会会员，中英三级双向翻译，昆士兰大学工商管理硕士毕业，已经为墨尔本四百栋以上的房屋做过检查，并且从事铝合金门窗的进口贸易，为澳大利亚窗业协会会员。作者保留版权，未经书面许可不得转载，复制。

重返江湖

因为现在建筑市场的不景气，澳元下跌，对我的门窗生意有一定影响，同时也不断有人请我检查房子，现在决定在时间允许的情况下，每周最多提供四次房屋检查服务。

补充内容 (2014-11-25 19:52):
电话： 0402 964 997，夏先生

补充内容 (2015-4-20 08:30):
开始房屋讲座，第一次4月28日

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-3-22 22:16
标题: 回复 1# 的帖子
问：什么是Special Building Overlay?
答：这边很多房屋有Overlay, 像是Heritage Overlay, Development Contribution Overlay, Vegetation Protection Overlay, Special Building Overlay等等，对房屋影响不等。

房子上有Special Building Overlay (SBO),白话说就是地势低，如果发大水会积水。这个应在Section 32 上列出，不过我也遇到过卖方隐瞒过此事实的情况。有任何的Overlay都是很讨厌的事情，很多房屋改动都需要申请许可。有意思的是，发水的时候有SBO的房子因为要求地面做得高，屋内没有进水，相反附近没有SBO的房子反而进水被淹，这是我在Glen Waverley遇见的事情。所以即使您要买的房子没有SBO,但附近的房子有SBO的话，您也要对此事留意。

问：什么是 Subfloor Ventilation？
答：Inadequate subfloor ventilation 首层地板下通风不足是许多老房子常有的问题，可能导致地板下潮湿以至引起木材朽坏，潮湿还容易吸引白蚁。如果木板间有缝隙，地板下的潮气还可能透过地板进入室内，使房间内有不好闻的气味，影响居住健康。外墙靠近地面处会有通风口，这是为了保持房子底下干燥通风而设的，您要注意尽量避开它们种花种草，不要堵住影响地板下通风。

解决办法包括增加通风口的面积，还有人加装风扇强制通风（1200刀左右）。最经济的办法是如果有subfloor access door, 可以考虑白天将它打开，晚上关闭，或是加装一个screen。如果没有subfloor access door的话，可以考虑装一个，300刀左右。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-3-22 22:17
标题: 回复 2# 的帖子
问：买房子还有什么注意的？
答：
1． Section 32 上的日期，了解屋主何时准备卖房的，即房子已经卖了多久了；
2．有无Planning Overlay, 即规划有无特殊要求，古迹等；
3．有无申请Builing Permit, Planning Permit;
4．是不是Owner Builder 近年建的房子；
5． Title Search 上有无Caveat, Covenant 等；
6． Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置；
7．房屋主要房间的朝向，特别是客厅，最好朝北开窗；
8．周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。
9．直接与公园相邻的房子有被小偷进入和在围墙上涂鸦的风险；
10．有一些房地产开发商将大块土地分成小块，修建道路，作成小区的样子或是retirement village，但这种看上去像是house的房子不是一般的Torrens title，有自己的body corporate,须留意。
11．高压线附近的房子比周围同等情况的房子便宜，但我建议谨慎购买。买的时候便宜，将来卖的时候也便宜。对于大马路上的，铁道线旁边的房子也是一样的道理。这两种房子的噪音加上震动会给您的生活品质影响很大。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2011-11-11 14:32 编辑 ]

作者: santo 时间: 2009-3-22 22:22
谢谢楼主，感觉还是很有用的!

作者: santo 时间: 2009-3-22 22:27

原帖由 Wangmingtaoau 于 2009-3-22 22:17 发表
问：买房子还有什么注意的？
答：
4．       是不是Owner Builder 近年建的房子；
5．       Title Search 上有无Caveat, Covenant 等；
6．       Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置；

楼主能不能再详细解释一下以上三条注意事项？

作者: tina50 时间: 2009-3-22 22:35
没有权力给楼主加分，只能表示感谢了，写的很好，非常受益。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-3-23 21:16
标题: 回复 5# 的帖子
问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子上有什么要注意的？
答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管理和施工质量。如果在六年之内出售，需向买方出示购买的保险。

一般而言，因为不是专门从事建筑行业的人，我见过的一些Owner Builder 都在设计上和施工上有这样那样的问题。一个例子是二层卫生间防水做得不好漏水，需要重新做。但也不排除一些业内人员因为是自己的房子做得比较用心的可能。

问：Title上的Caveat, Covenant对我有何影响？
答：Caveat 表示他人可能在此房屋上有权益，例如夫妻离婚，如果房子是在妻子的名下，丈夫可能会请他的律师在产权上加个Caveat。

Covenant 是土地最初分割或之后加上的对土地使用的限制，例如只能在土地上建一栋房子，或是只能建砖的房子，或是不可将土地用作 Quarry 等（很搞笑吧！）

问：Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置有什么要注意的？
答：土地的朝向和形状很有讲究，最好是规则长方形土地，长边南北向，道路在南侧。这样后院朝北。土地最好能够宽一些，60英尺，或是55英尺或是最常见的50英尺，而且最好是平整的。Easement 上建任何东西都要许可，通常的Easement 是六英尺宽，了解Easement 对未来的加建或改建可能有的影响。

作者: LMLM 时间: 2009-3-23 21:57
很棒

作者: nvnv 时间: 2009-3-23 21:57
好贴！谢！

作者: sweetpotato 时间: 2009-3-23 22:49
很专业,谢了.
楼主做房屋检查的吗?买房的话可以请楼主做检查吗?

作者: wwwgjhxx.w5 时间: 2009-3-23 22:57
收藏了，非常感谢！

作者: qiqi2008 时间: 2009-3-24 00:33
好帖，收藏先。

作者: cedarbird 时间: 2009-3-24 08:34
非常有用，谢谢楼主。

作者: 石达开隔行 时间: 2009-3-24 20:55
顶楼主一个，拿分走人

作者: 出国玩去 时间: 2009-3-25 01:18
好帖，收藏先。

作者: 有所得天下 时间: 2009-3-25 02:46
很棒

作者: grass 时间: 2009-3-26 10:53
写的很好，非常受益感谢楼主分享

作者: lifejoy 时间: 2009-3-26 11:13
写的非常有经验。。。

作者: 虚无缥缈 时间: 2009-3-26 11:22
好贴收藏

作者: wslly 时间: 2009-3-26 12:27
好贴。怎么加分呢

作者: caesarstone 时间: 2009-4-1 19:24
好帖，正在看房，刚好可以用上。

作者: 王子 时间: 2009-4-1 20:18

原帖由 Wangmingtaoau 于 2009-3-23 21:16 发表
问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子上有什么要注意的？
答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管 ...

很实用的帖子！刚好看上一个Owner Builder 建的房子，请问买owner Builder 的房子有风险吗？建房子可不是过家家啊！

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-4-2 08:54
标题: 回复 22# 的帖子
你需要了解他的资历，我一般建议回避。

作者: flyspirit 时间: 2009-4-2 09:26
好贴留印，谢谢分享。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-5-5 21:27
标题: 回复 24# 的帖子
问：买地建房有何需要注意的？
答：要注意有无planning overlay:
1. 注意政府赔偿有核污染的土地所有者；
2.注意墨尔本填充土地产生大量危险气体导致居民被迫迁移，几十万的房子价值严重受影响；
3. 一些房子的土壤可能有污染，有Environment Audit Overlay;
4. 土质如何，会影响建房的造价；
5. 坡地建房造价会比平地加大，而且不好建。

作者: lindalili 时间: 2009-5-5 23:12
唉，买个房子真不容易啊

作者: anniel 时间: 2009-5-5 23:40
谢谢LZ的分享，最近也在考虑买房

作者: Hot 时间: 2009-5-7 10:46
才看到！非常有用，没有权加分，但有十分地感谢！！

作者: xiaoyuanzi 时间: 2009-5-7 15:05
没权加分，只能支持支持了！

作者: usyd 时间: 2009-5-7 15:49
加分，顶，学习ing

作者: oceangoing 时间: 2009-5-21 16:27
您真是全才阿！！！

作者: candy2002 时间: 2009-5-24 11:13
学习了

作者: judywang 时间: 2009-5-24 14:54
刚发现这个好帖。在看房刚好用上。
请教一个问题：今天看上一个房子，房子在一个很大的下坡上（前高后底）。房屋后半部分是架起来的，从后面的一个门进去，整个屋底一览无余。屋底用很多根水泥柱架起来，到最后的部分水泥柱已经有2米（老公1.75米，站在里面上面还有空间）。所以前房东把房屋的地下当储藏室和工作间。不知这样的房子安全吗？

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-5-24 23:33
标题: 回复 33# 的帖子
水泥柱（英文为stump)离地超过1.2米应作Bracing加固，防止横向的力。

作者: judywang 时间: 2009-5-26 19:14
谢谢楼上。太专业了。
还有，我看到架在水泥柱上的两条木头的接缝处不是很紧密，有挺大的裂缝，这种会有安全问题吗？会不会有小地震一摇晃，就掉下来？

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-5-26 22:17
标题: 回复 35# 的帖子
这个缝是故意留的构造缝，不是安全问题。

作者: judywang 时间: 2009-5-27 19:55
里面的学问可真大。但我看到地下室的水泥地面上（周围有STUMP)有挺长的裂缝，当时中介催我们走，要关门，没能仔细看到底有多长。在出OFFER前，心里老是不踏实。这种水泥地面有裂缝是不是表明地基有问题？

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-5-27 21:45

原帖由 judywang 于 2009-5-27 18:55 发表
里面的学问可真大。但我看到地下室的水泥地面上（周围有STUMP)有挺长的裂缝，当时中介催我们走，要关门，没能仔细看到底有多长。在出OFFER前，心里老是不踏实。这种水泥地面有裂缝是不是表明地基有问题？

这个要看具体情况，不好说。

作者: 习习 时间: 2009-6-15 21:43
今天我请了楼主给我做Building Inspection，真的非常仔细和专业，人也非常厚道，所以大大支持楼主！公司几个中国同事都说为什么找中国人做，虽然我当时也有过犹豫，但是我真的很高兴我选择支持我们中国人。我当时心想，以前的确有听说什么中国人骗中国人的事情，但是，我们在这里都是打一份工，如果别人，尤其是听到自己国家的人说别用我因为我是中国人，我心里肯定会很难过的。所以我真的非常高兴我选择中国人，我们中国人能提供更好的专业服务。再次感谢楼主！

作者: twomouse 时间: 2009-6-16 20:05
好贴!感谢搂主.

作者: 西门吹哨 时间: 2009-6-16 21:16
house科普，很好

作者: ios 时间: 2009-6-16 21:50
好帖。学习！

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-7-29 15:03
问：看32号文件应注意什么？
答：须注意：
1.是否上面只能建一栋房子；见过很大的一块地上有Single Dwelling Covenent，买主是华人，也许买的时候没注意，想开发，后来要卖掉，一来一去至少损失几万元。
2.Easement，即下水管的位置；这块土地部分Water Authority可以开挖维修。见过土地的中央有Easement，非常影响土地的价值；
3.还需注意有无任何规划的限制。如古迹，暴雨积水、植被保护等

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2009-7-29 14:07 编辑 ]

作者: 2373 时间: 2009-7-29 15:10
借问楼主，如何知道房屋的年龄？是从分地的年代开始算起吗（自己觉得分了地，不一定马上造房子的）？还是做房屋检查就能推测出呢？

谢谢了

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-7-29 15:50

原帖由 2373 于 2009-7-29 14:10 发表
借问楼主，如何知道房屋的年龄？是从分地的年代开始算起吗（自己觉得分了地，不一定马上造房子的）？还是做房屋检查就能推测出呢？

谢谢了

1.土地分割的日期是你第一个参考日期；
2.如果council有记录的话，这个日期是最准确的，但是你要花几十块钱；
3.其他线索：我在检查房屋的时候，有过从废弃的热水器和喷白蚁药的日期上推算房屋的年龄的经历，我认为在一些情况下相当可靠；
其实老房子如果维护的好的话，比新房子要好，新房子无论在建筑质量和用材上一般都不如老房子。你看屋顶高度从老房子的ten feet ceiling（三米层高），降到2.7米再降到2.4米就应该能够体会。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-7-29 15:50
问：最近看到一套房子，各方面都不错，只是在房子前面4-6M处有根easement,因为听别人说，easement 都在后院的，而这个easement 却在房子前面的，不知道对房子的影响大不大啊？
答：其实Easement在前面影响不一定比后面的影响大，因为房子本来就有Setback的要求，房子要距离街道有一定的距离。反正这块地你没法建房，作Easement也无妨。
至于车库，是可以建在Easement上的，只是下面有一定的结构要求，保护管道不受损坏，我个人对车库建在Easement上是可以接受的，但如果房子是建在Easement上或Easement的位置会影响未来推倒旧房建新房，这样的情况我会放弃。
我个人的意见，仅供你参考。

作者: sunyk 时间: 2009-7-29 16:28

作者: miller2 时间: 2009-7-29 19:04
请问楼主,如果一个房子有VEGETATION PROTECTION OVERLAY, 对房子有什么影响?

谢谢

作者: asmilesnail 时间: 2009-7-29 19:24
标题: 回复 48# 的帖子
我也想知道，顶

作者: shangpin 时间: 2009-7-29 20:22
好贴!

作者: 荷包蛋 时间: 2009-7-29 21:32
顶，谢谢LZ，很受益啊

请问大家对悉尼PRE PRUCHASE INSPECTION有推荐的人选么？

作者: 2373 时间: 2009-7-29 23:03

原帖由 Wangmingtaoau 于 2009-7-29 14:50 发表

1.土地分割的日期是你第一个参考日期；
2.如果council有记录的话，这个日期是最准确的，但是你要花几十块钱；
3.其他线索：我在检查房屋的时候，有过从废弃的热水器和喷白蚁药的日期上推算房屋的年龄的经历，我认 ...

谢谢回复

帮

作者: 灰太郎 时间: 2009-7-29 23:11
lz好人,在做好事

顶楼主

作者: miller2 时间: 2009-7-30 12:04
顺便也请教一下楼主DEVELOPMENT CONTRIBUTION PLAN OVERLAY的问题, 对房子有什么影响?

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-7-30 12:14

原帖由 miller2 于 2009-7-29 18:04 发表
请问楼主,如果一个房子有VEGETATION PROTECTION OVERLAY, 对房子有什么影响?

谢谢

在Ringwood 和Glen Waverley的部分房子有这个限制，主要就是如果要砍树的话有限制，但是日常修剪或是树对房屋造成安全隐患还是可以的。我认为一般对房屋影响不大，除非土地还是空地。目前在某区有一块大地上就有类似的要求，但是是Significant Landscape overlay，价钱低得惊人。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-7-30 12:17

原帖由 miller2 于 2009-7-30 11:04 发表
顺便也请教一下楼主DEVELOPMENT CONTRIBUTION PLAN OVERLAY的问题, 对房子有什么影响?

这个限制是如果你推倒建新房，你要交几百块钱至一千块钱的类似市政设施费。在Bentleigh East, Preston 和Ivanhoe我遇到过这一限制。我个人认为影响不大，将来卖掉再买就是了。

作者: miller2 时间: 2009-7-30 12:33
谢谢楼主,加分了

:)

作者: lotus1993 时间: 2009-7-30 19:52
标题: 谢谢分享, 关于subfloor access door
我们新买的房有这个subfloor access door,大概能钻进一个人的大小.这个大小够了吗?
白天开开就可以了吗?
晚上关上是不是因为晚上外面有潮气?
如果只有一个subfloor access door的话,是否通风?我的意思是,是否应该在对面也装一个,两个一起开才会通风?

作者: lotus1993 时间: 2009-7-30 19:55
请问怎么给好贴加分?
菜鸟.

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-7-30 21:03

原帖由 lotus1993 于 2009-7-30 18:52 发表
我们新买的房有这个subfloor access door,大概能钻进一个人的大小.这个大小够了吗?
白天开开就可以了吗?
晚上关上是不是因为晚上外面有潮气?
如果只有一个subfloor access door的话,是否通风?我的意思是,是否应该 ...

打开subfloor access door的原因是因为下面通风不够，否则一般不需要打开。晚上关上是怕老鼠、possum跑进去。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-7-30 21:05

原帖由 lotus1993 于 2009-7-30 18:55 发表
请问怎么给好贴加分?
菜鸟.

等你升级以后点评分就可以了。

作者: lotus1993 时间: 2009-7-30 23:45
标题: 啊,就是说我根本就没有资格加分啊

作者: 四十而琴 时间: 2009-7-31 01:05
好贴好贴。学习了学习了。

作者: 小二子 时间: 2009-8-2 21:03
请问lz我们的s32 上有significant landscape overlay 是什么意思哦

作者: 小二子 时间: 2009-8-2 21:04
请问lz我们的s32 上有significant landscape overlay 是什么意思哦

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-8-3 17:53

原帖由 小二子 于 2009-8-2 20:04 发表
请问lz我们的s32 上有significant landscape overlay 是什么意思哦

另外一种规划限制，与Vegetation Protection Overlay相似，不过要求更高。具体参见附件。[attach]208492[/attach]

作者: light 时间: 2009-9-3 15:44
标题: significant landscape overlay
那是否有significant landscape overlay 的房子是不能够拆掉，相当于文物保护，连内部的装修都要小心。对了，这种房子是否会特别便宜，我在一个s32看到？

作者: 一辉 时间: 2009-9-3 21:52
楼主给讲讲townhouse的strata管理有哪几种？body corporate以外，还有其他形式吗。为什么这种房子的strata都比较贵。

作者: 自游自在 时间: 2009-9-5 09:18
好帖，要顶

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-5 11:00

原帖由一辉于 2009-9-3 20:52 发表
楼主给讲讲townhouse的strata管理有哪几种？body corporate以外，还有其他形式吗。为什么这种房子的strata都比较贵。

抱歉，这个我不是很了解，看看有没有其他高人帮你回答。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-5 11:01

原帖由 light 于 2009-9-3 14:44 发表
那是否有significant landscape overlay 的房子是不能够拆掉，相当于文物保护，连内部的装修都要小心。对了，这种房子是否会特别便宜，我在一个s32看到？

这种规划的限制影响不是很大，一般只是牵扯到砍某些树的问题。

作者: billwong999 时间: 2009-9-5 11:34
没想到这里还有一位专业的inspector，新足的TX真是太幸福了。我正有一个问题想请教专家呢。刚买的房子，36年房龄，单砖和双砖混合结构。买前的inspection report对它的整体状况评价很高，above average，但也指出墙上有一条crack（唯一的一条），影响16块砖，其中4块中间破裂。报告认为，这不像significant的crack，应该是由于这个地区过去十年的恶劣气候造成的（干旱），在这个地区很普遍，但由于他们不是这方面的专业人士，如果我们希望进一步了解，应该找一个structural engineer。我们问他是否可以修补，他回答说，观察一段时间，如果裂缝不继续扩大，可以请人把破裂的砖换掉。想请问Wangmingtaoau先生，你觉得我们有必要去找structural engineer来看吗？换砖可行吗，费用高吗？谢谢！

作者: billwong999 时间: 2009-9-5 19:53
等待中。。。

作者: billwong999 时间: 2009-9-6 11:06
等待中。。。

作者: 习习 时间: 2009-9-6 11:42
我已经买了房了，刚买的，就是LZ给做的Inspection，LZ的帖子绝对一个

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-6 14:47

原帖由 billwong999 于 2009-9-5 10:34 发表
没想到这里还有一位专业的inspector，新足的TX真是太幸福了。我正有一个问题想请教专家呢。刚买的房子，36年房龄，单砖和双砖混合结构。买前的inspection report对它的整体状况评价很高，above average，但也指出墙上 ...

如果我是房主拥有这样的房子，我会考虑拍下照片，注明日期存档，然后定期观测裂缝的情况，例如每隔半年或三个月，如果裂缝扩大，我再去做进一步的调查。
这里有裂缝的房子比没有裂缝的房子要多，关键问题是导致裂缝出现的原因，是干旱的问题，还是树的问题，还是地基设计、施工的问题，后来加建、改建的问题，要调查清楚。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-6 15:15
标题: 回复 76# 的帖子
问：能否将车库改建成房屋，自住或出租给学生，有哪些地方需要注意的，需要申请什么手续？
答：根据这里的建筑规范，居住人的房屋和车库分属于两类建筑，Class 1和Class 10。因此有不同的要求。如果要将车库改成住房，至少要请Building Survoyor颁发Occupancy Permit并向Council备案才可以。
但是这样做是要满足一些前提条件的：
1. 规划方面，
a. 满足房屋的Setback退边界的要求；
b. 满足停车的要求；
2. 建筑构造方面；
a. 满足住宅最低层高2.4m 净高的要求；
b. 满足采光的要求，有足够的开窗面积；
c. 满足保温隔热的要求；
d. 满足其他建筑构造要求。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2009-9-7 11:02 编辑 ]

作者: yysix 时间: 2009-9-6 15:38
可惜楼主不在悉尼啊。

作者: billwong999 时间: 2009-9-6 17:11
标题: 回复 76# 的帖子
太谢谢了。可惜我没有再mel。

作者: Robbie2018 时间: 2009-9-7 00:09
请教一下，如何在合同中查出房子的建筑面积甚至使用面积，我觉得这个很重要，是house.

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-7 10:38
标题: 回复 80# 的帖子
问：请教一下，如何在合同中查出房子的建筑面积甚至使用面积，我觉得这个很重要，是house.
答：与中国的公寓相比，这个问题在这里不认为是重要问题，重要的问题是土地的面积和上面有无限制（Overlay，Covenent和Easement)。大多数人买房子为土地而支付的钱要大大多于为房子而支付的钱，这就是为什么好区的一块大地上的一栋破得快倒的小房子可以卖出很贵的价钱。所以法律没有要求合同中一定要有房子的建筑面积，但是土地面积一定是有的。如果您一定要查房子的建筑面积和使用面积，您可以根据图纸估算一下。准确的面积Council可能有，但您可能要花钱。

[ 本帖最后由 Wangmingtaoau 于 2009-9-7 09:41 编辑 ]

作者: Robbie2018 时间: 2009-9-8 01:10

原帖由 Wangmingtaoau 于 2009-9-7 09:38 发表
问：请教一下，如何在合同中查出房子的建筑面积甚至使用面积，我觉得这个很重要，是house.
答：与中国的公寓相比，这个问题在这里不认为是重要问题，重要的问题是土地的面积和上面有无限制（Overlay，Covenent和Eas ...

我就是不会看图，哪天想把合同传上来请您指点一下。

还有，房子前院离入口5米处地下有公共水管，是不是意味着如果政府检修地下水管的时候可以翻你家的地呢？

作者: wsedr 时间: 2009-9-8 07:18
问一下高人：

1，在 sec 32 的哪里可以看到 Covenent 是有只能建一个房屋的限制？是在很整齐的 land title 那页，还是在很旧很模糊的那张地契里面找？

2，在维州的 sec 32 里面，哪里可以看出来，此屋以后将有可能成为历史建筑？（现在并不是，不过将来有可能）

谢谢您。

作者: wwwgjhxx 时间: 2009-9-8 10:36
关于第一个问题：

通常land title里都会写明是否有covenent，overlay, mortgage。具体的covenent细节，在地契里有说明

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-8 11:14

原帖由 sunnykelly 于 2009-9-8 00:10 发表

我就是不会看图，哪天想把合同传上来请您指点一下。

还有，房子前院离入口5米处地下有公共水管，是不是意味着如果政府检修地下水管的时候可以翻你家的地呢？

是的。所以您要注意Easement的位置，所谓Easement, 就是授权他人可以进入这一部分。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-8 11:18

原帖由 wsedr 于 2009-9-8 06:18 发表

2，在维州的 sec 32 里面，哪里可以看出来，此屋以后将有可能成为历史建筑？（现在并不是，不过将来有可能）

答：我不是这方面的专家，不过我会注意周围房屋的风貌和周围房屋是否有Heritage Overlay，这个是可以查出来的。我个人很喜欢历史建筑，很有味道。

作者: Robbie2018 时间: 2009-9-8 20:20
哎，碰上楼主这么热心人真是太难得了。谢谢。

作者: 一辉 时间: 2009-9-8 21:35
请问如果买旧的apartment，也需要做building inspection 和pest inspection吗？一般都查那些内容

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-9-10 10:43

原帖由一辉于 2009-9-8 20:35 发表
请问如果买旧的apartment，也需要做building inspection 和pest inspection吗？一般都查那些内容

做不做买房前房屋检查见仁见智，看屋况和您的具体需要。Apartment因为有Owners Corporation，情况更复杂，Strata Report一定是要仔细看的。

作者: jianten 时间: 2009-9-11 17:19
这个帖子太好了，留名~~！！

作者: cyyiyang 时间: 2009-9-27 19:01
楼主真是热心肠啊，如果还需要作building inspection就要找楼主了。

作者: xjwang 时间: 2009-10-17 22:21
先谢谢LZ的热心解答，让我学到很多知识。
我刚看到一套比较喜欢的房子，但屋里有股霉味，估计是地板透风不好，地板也有些霉变的痕迹，这样的房子能买吗?能够改善整修吗？

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-11-9 16:27

原帖由 xjwang 于 2009-10-17 22:21 发表
先谢谢LZ的热心解答，让我学到很多知识。
我刚看到一套比较喜欢的房子，但屋里有股霉味，估计是地板透风不好，地板也有些霉变的痕迹，这样的房子能买吗?能够改善整修吗？

霉味的直接原因是地板下通风不好，应当检查有无水管渗漏问题，否则可能增加发生白蚁的可能性。如果搞清原因后，这样的房子是完全可以买的。

作者: Robbie2018 时间: 2009-11-9 21:24
我看过一个房子，里面有莫名的臭味，agent解释说是新地板的油漆味，我觉得那种臭味明明是那种厕所类的味道，不是建筑的臭味。
最终我没买，这个房子很久以后终于卖出去了。
我疑惑没准是下水管破裂，可房东为什么不修呢？

作者: 俞安甫 时间: 2009-11-9 22:10
标题: 回复 94# 的帖子
房屋科普工作者。

[ 本帖最后由俞安甫于 2009-11-9 22:29 编辑 ]

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-11-10 15:00

原帖由 sunnykelly 于 2009-11-9 21:24 发表
我看过一个房子，里面有莫名的臭味，agent解释说是新地板的油漆味，我觉得那种臭味明明是那种厕所类的味道，不是建筑的臭味。
最终我没买，这个房子很久以后终于卖出去了。
我疑惑没准是下水管破裂，可房东为什么不 ...

我也不明白，如果我是房东肯定会修卖个好价钱。

作者: xwh123 时间: 2009-11-11 14:18
谢谢LZ,全部COPY下来了

作者: Wangmingtaoau 时间: 2009-11-17 23:30

原帖由 xwh123 于 2009-11-11 14:18 发表
谢谢LZ,全部COPY下来了

等你可以加分的时候要回来给我加分付稿费哟！

作者: jo_gugu 时间: 2009-11-18 00:05
好帖
楼主狠专业

作者: 开到荼蘼 时间: 2009-11-18 12:26
谢谢楼主的好贴，非常实用。以后请你来做inspection!

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