新足迹

标题: 刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！ [打印本页]

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:13
标题: 刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！
本帖最后由 c4pe 于 2025-2-26 16:13 编辑

刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！而且这些公寓都是多少年来房价都不涨的。这些人不会算数吗？还是喜欢做慈善？

我真心觉得，这些新的公寓都是在忽悠新来的移民的。他们很可能不知道
1.行情，买新公寓不涨
2.出租房屋的具体支出是什么
3.被负扣税政策骗了

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 15:16
你算错了

谁全款买公寓

作者: eguan88 时间: 2025-2-26 15:17
公寓市场已死，不过还是有自住属性在。

作者: 人在悉尼已中年 时间: 2025-2-26 15:19
查一下，这些公寓10年前什么价格？没涨价吗？

[attach]2542632[/attach]

[attach]2542633[/attach]

作者: WayneZ 时间: 2025-2-26 15:20
在悉尼买公寓，卖的时候不亏个十万八万的，都算走运的

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:20
本帖最后由 c4pe 于 2025-2-26 15:22 编辑

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:16
你算错了

谁全款买公寓

贷款买更惨。你到底会算吗？

算你贷款100万买的，贷款利率5.9%，自己没掏一分钱。你每年要交利息59000. 而你房租收益只有48000亏死你。

作者: 绿草地 时间: 2025-2-26 15:20
银行利率哪有4.8？

作者: zn7726 时间: 2025-2-26 15:22
这不还有个增值预期吗，当然前提是你不要买新公寓

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:25

zn7726 发表于 2025-2-26 15:22
这不还有个增值预期吗，当然前提是你不要买新公寓

我看到的是：只有特别老的公寓，和第一手公寓（没出租过的，开发商在卖的）在增值

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 15:25

c4pe 发表于 2025-2-26 15:20
贷款买更惨。你到底会算吗？

肯定是你会呀，会除法可了不起了

贷款可以NG,可以做折旧，可以做到正现金流+NG

何况公寓也是升值的，只是近几年不太行

但凡你把那两位数的计算器放下，随便搜搜也不至于发这贴

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:26

绿草地发表于 2025-2-26 15:20
银行利率哪有4.8？

银行利息都不止4.8%，而是5%

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:32

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:25
肯定是你会呀，会除法可了不起了

贷款可以NG,可以做折旧，可以做到正现金流+NG

你看我刚才跟你算你每年亏11000的现金流。我拿的例子就是现实的例子。

如果你不贷款，就是正现金流48000。就这样连银行利息都不如。

折旧在卖房的时候都要还回去。就能赚一点点利息。

作者: yl002 时间: 2025-2-26 15:33
LZ没问题
有些房子算上康扫，水，物业费，中介费，时不时的维修费。更是回报率一塌糊涂。。。
LZ说的4.8%都几乎是50w的房子租500的概念了。。。
某些华人区，1m的房子只能租700-800，7-8年房价还掉个10w，岂不是亏到妈都不认识了。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:39
本帖最后由 c4pe 于 2025-2-26 15:41 编辑

yl002 发表于 2025-2-26 15:33
LZ没问题
有些房子算上康扫，水，物业费，中介费，时不时的维修费。更是回报率一塌糊涂。。。
LZ说的4.8%都 ...

厉害，几乎被你说齐了。还有房东保险，广告费，reletting fee。

作者: shuaiwhy022 时间: 2025-2-26 15:39
区别：贷款买房是支出，有负扣税；存款是收入，要交税
不过lz的结论没问题，公寓房拿来投资，谁买谁后悔

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 15:41

c4pe 发表于 2025-2-26 15:32
你看我刚才跟你算你每年亏11000的现金流。我拿的例子就是现实的例子。

如果你不贷款，就是正现金流48000 ...

对对对，太对了，您说这些买楼的怎么就这么笨

就不会按计算器

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:45

shuaiwhy022 发表于 2025-2-26 15:39
区别：贷款买房是支出，有负扣税；存款是收入，要交税
不过lz的结论没问题，公寓房拿来投资，谁买谁后悔 ...

你把区别说得太好玩了。这么跟你说，不管你贷不贷款，你亏了就有负扣税。赚了就要交税。一些人亏了，还因为负扣税而得意。

作者: yl002 时间: 2025-2-26 15:51

c4pe 发表于 2025-2-26 15:39
厉害，几乎被你说齐了。还有房东保险，广告费，reletting fee。

那我再补充，空置期，公寓special levy

7788算下来尼玛实际回报率大概才3%，利息6%，每年亏3%。。。负扣税因人而异，收入低的人，也就等于少亏个2-30%而已。

作者: yl002 时间: 2025-2-26 15:53

c4pe 发表于 2025-2-26 15:45
你把区别说得太好玩了。这么跟你说，不管你贷不贷款，你亏了就有负扣税。赚了就要交税。一些人亏了，还因 ...

嗯负扣税无非就是少亏点而已。。。实际还是亏啊

当然了，除非可以做到租金一部分收cash

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:55

yl002 发表于 2025-2-26 15:51
那我再补充，空置期，公寓special levy

7788算下来尼玛实际回报率大概才3%，利息6%，每年亏3%。。。负 ...

空置期我都算进去了。算每年只出租50周，空2周

special levy就看运气了。遇上这个就太倒霉了。

作者: ymf9901071 时间: 2025-2-26 15:56
房价不涨，基本就是赔

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 15:59

yl002 发表于 2025-2-26 15:53
嗯负扣税无非就是少亏点而已。。。实际还是亏啊

当然了，除非可以做到租金一部分收cash ...

收cash风险太大了。租客是可以要挟你的。

作者: vcsg 时间: 2025-2-26 16:04

c4pe 发表于 2025-2-26 15:25
我看到的是：只有特别老的公寓，和第一手公寓（没出租过的，开发商在卖的）在增值 ...

LZ说对了，公寓赚钱的对普通投资者来讲只有地段好的早期老公寓。可惜大部分华人投资的都是公寓重灾区的楼花。这10年不掉价微涨都算很好了。其他什么负扣税，杠杆啥的都是幌子，拿excel modelling一算，都亏到妈都不认识了。交税是因为项目赚钱了，这年头哪个投资最终靠net loss来从ATO拿点自己交了的税回来赚钱的？负扣税只是短期支持现金流罢了。

作者: Bennett 时间: 2025-2-26 16:07
我想请教一下到底怎样算回报率，在有贷款的情况下。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 16:09

Bennett 发表于 2025-2-26 16:07
我想请教一下到底怎样算回报率，在有贷款的情况下。

market price

rent

loan interest

water

strata

rate

maintenance

management fee

landlord insurance

ads

reletting fee

上面这个，做成公式。

作者: jadebook 时间: 2025-2-26 16:35
确实。特别是涨了地税以后更没意思了。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 16:36

jadebook 发表于 2025-2-26 16:35
确实。特别是涨了地税以后更没意思了。

悉尼公寓几乎不可能有地税。你是在堪培拉吗？

作者: any 时间: 2025-2-26 16:43
真能到4.8%我都觉得可以，问题是根本到不了啊。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 16:45

any 发表于 2025-2-26 16:43
真能到4.8%我都觉得可以，问题是根本到不了啊。

这个到不了，那就是烂到爆的投资。银行利息都5.任何跑不过银行利息的投资都是垃圾。

作者: jadebook 时间: 2025-2-26 16:52

c4pe 发表于 2025-2-26 16:36
悉尼公寓几乎不可能有地税。你是在堪培拉吗？

维州有啊。好地段的红砖房。小一点的一栋才8-12个单元。基本是买地送房子。

作者: northwind79 时间: 2025-2-26 16:54

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:25
肯定是你会呀，会除法可了不起了

贷款可以NG,可以做折旧，可以做到正现金流+NG

NG 有这么好吗？我怎么算来算去都省不了几个钱。

作者: 社区 时间: 2025-2-26 17:00
NG是少亏，交税是少挣

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 17:03

northwind79 发表于 2025-2-26 16:54
NG 有这么好吗？我怎么算来算去都省不了几个钱。

近10年的房子基本都没戏

大部分现在的公寓都是大坑，特别是墨尔本的

作者: 阿毛 时间: 2025-2-26 17:15
公寓出租的收益，发现只有4.8%左右

请问你怎么算的？

作者: mzha18 时间: 2025-2-26 17:18

idlepoison 发表于 2025-2-26 15:16
你算错了

谁全款买公寓

如果是现金的就是5比4.8，如果是贷的就是6比4.8, 你能看懂吗哈子。

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 17:20

mzha18 发表于 2025-2-26 17:18
如果是现金的就是5比4.8，如果是贷的就是6比4.8, 你能看懂吗哈子。

什么玩意就来回帖

还给自己留个名字倒是有点讲究

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 17:24
你们有闲工夫顺手搜下4楼那两房子不行么

现在买亏钱不代表以前买的亏钱，你亏钱不代表大家都亏钱，有这个市场肯定有投资的道理。

公寓不是第一天有，也不是第一年有。

光靠骗你觉得满大街的都是傻子么？每个人都亏钱谁还继续投？

好家伙，说一句反对意见公寓不一定真亏钱，一下炸了啥玩意坑了么，满地满地的

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 17:28
本帖最后由 c4pe 于 2025-2-26 17:32 编辑

idlepoison 发表于 2025-2-26 17:24
你们有闲工夫顺手搜下4楼那两房子不行么

现在买亏钱不代表以前买的亏钱，你亏钱不代表大家都亏钱，有这个 ...

老旧公寓早就回归市场价值，上面的建筑已经都烂掉了，但是下面的地还在增值，所以能涨。

一个房能不能涨，要看地的增幅，和房的降幅，哪个大。你说的老公寓，上面的房已经跌得不能再跌了，所以地的涨幅超过了房的降幅。

新公寓的溢价太高，房子到手后疯狂贬值，和地的增幅一致，这样就导致了房价不涨不跌。

地上面的建筑其实和车一样是消耗品，在不停的贬值。

作者: mzha18 时间: 2025-2-26 17:30

idlepoison 发表于 2025-2-26 17:20
什么玩意就来回帖

还给自己留个名字倒是有点讲究

一看你就是中介。

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 17:33

c4pe 发表于 2025-2-26 17:28
老旧公寓早就回归市场价值，上面的建筑已经都烂掉了，但是下面的地还在增值，所以能涨。

一个房能不能涨 ...

不是说老旧公寓，我说的是投资时机

https://www.domain.com.au/suburb-profile/melbourne-vic-3000

墨尔本市区公寓全国公认最烂了把？

你自己看，哪怕是这么烂的地方，3房公寓均价多少, 2020开始走势

4楼贴的那两房子都涨了10来万，虽然和house比不行，但是毕竟需要资金少，而且现金流没压力

你看这区的1 2 3 房公寓走势

https://www.domain.com.au/suburb-profile/merrylands-nsw-2160

这个市场没有傻子

以前没有，以后也没有，如果谁要觉得自己是唯一市场的聪明人，那么恭喜离被坑不远了

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 17:34

mzha18 发表于 2025-2-26 17:30
一看你就是中介。

那劳烦您多看看

您那签名真别致，特别写实

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 17:35
我也不太懂，进来学习一下。

作者: idlepoison 时间: 2025-2-26 17:36

天涯浪客发表于 2025-2-26 17:35
我也不太懂，进来学习一下。

城主谦虚了。。。。

作者: maxinfang 时间: 2025-2-26 17:42

c4pe 发表于 2025-2-26 16:36
悉尼公寓几乎不可能有地税。你是在堪培拉吗？

只买一套是没有了一般地价是有点的可以买四五套公寓不交地税

作者: xq052b 时间: 2025-2-26 19:55

northwind79 发表于 2025-2-26 16:54
NG 有这么好吗？我怎么算来算去都省不了几个钱。

只有折旧的NG是划算的，其他NG都是骗人的

作者: kiddkidd 时间: 2025-2-26 20:17
你有100万，存银行得到5%利息，你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:21

xq052b 发表于 2025-2-26 19:55
只有折旧的NG是划算的，其他NG都是骗人的

你如果永远不卖，就真划算了，要不然要还回去，当然不用还利息。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:26

kiddkidd 发表于 2025-2-26 20:17
你有100万，存银行得到5%利息，你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了 ...

“你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了”

500万全款买五套房出租，利润只有4.8%。

500万全部存银行，利润都有5%。

作者: wxxnxs 时间: 2025-2-26 20:28

c4pe 发表于 2025-2-26 15:55
空置期我都算进去了。算每年只出租50周，空2周

special levy就看运气了。遇上这个就太倒霉了。 ...

如果只有special levy还算好的了，悉尼公寓市场的崩溃完全是因为质量问题导致了买家完全不信任公寓，现在悉尼的公寓质量属于只要不塌就算过关了，万一碰上个mascot或是opal tower那种，资产价值一夜归零.

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 20:29
对于我这种十年前拿着十几万买5套房的穷人，要是把账算仔细了，估计现在只能更穷了。。。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:30

wxxnxs 发表于 2025-2-26 20:28
如果只有special levy还算好的了，悉尼公寓市场的崩溃完全是因为质量问题导致了买家完全不信任公寓，现在 ...

确实不靠谱。现在很多house builder都提供lifetime warranty了。而买公寓却只提供5年。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:32

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:29
对于我这种十年前拿着十几万买5套房的穷人，要是把账算仔细了，估计现在只能更穷了。。。 ...

那就要看你买的是什么房了，新公寓？老公寓？house？

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:34

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:29
对于我这种十年前拿着十几万买5套房的穷人，要是把账算仔细了，估计现在只能更穷了。。。 ...

你这个也太牛了。十年前十几万能买一套都不错了，你怎么办到5套的？

作者: xq052b 时间: 2025-2-26 20:35

c4pe 发表于 2025-2-26 20:21
你如果永远不卖，就真划算了，要不然要还回去，当然不用还利息。

首先cgt有50%折扣的

最重要的，钱有时效性的，今天的100块和20年后的100块是不一样的

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:40

xq052b 发表于 2025-2-26 20:35
首先cgt有50%折扣的

最重要的，钱有时效性的，今天的100块和20年后的100块是不一样的 ...

1.问题是买新公寓的人根本就没有capital gain.我看了一下很多公寓7，8年过去都没有涨。

2.钱的时效性，在买公寓还是存银行这个问题上，有什么关联？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 20:41

c4pe 发表于 2025-2-26 19:34
你这个也太牛了。十年前十几万能买一套都不错了，你怎么办到5套的？

一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse，我是城主，自然都买在一个城里了。

作者: wxxnxs 时间: 2025-2-26 20:41

c4pe 发表于 2025-2-26 20:30
确实不靠谱。现在很多house builder都提供lifetime warranty了。而买公寓却只提供5年。 ...

什么lifetime warranty全是噱头，澳洲破产太容易了，一个builder建好一个项目破产一个公司，利润全带走了，风险全部买家承担.

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:44

wxxnxs 发表于 2025-2-26 20:41
什么lifetime warranty全是噱头，澳洲破产太容易了，一个builder建好一个项目破产一个公司，利润全带走了 ...

很多大builder提供，不是小builder。比如metricon,Clarendon Homes,Simonds Homes都提供。倒闭概率极低。疫情下都没倒。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:45

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:41
一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse，我是城主，自然都买在一个城里了。 ...

你自己住的是哪套？

作者: yl001 时间: 2025-2-26 20:48

kiddkidd 发表于 2025-2-26 20:17
你有100万，存银行得到5%利息，你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了 ...

4.8% LZ说的是出租回报率而已。。。如果贷款，你的资金成本就是6%，那就是倒亏

如果你是全款，那你100万也只能买一套而已

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 20:49

c4pe 发表于 2025-2-26 19:32
那就要看你买的是什么房了，新公寓？老公寓？house？

公寓投资本质上是政府对土地用途的变更导致没有什么价值了。以前公寓，联排和house差别不大，政府为了应对人口增长，从十几年大量变更土地用途。以银行城为例子，公寓限高7层保持了很多年，我记得是2013年突破了7层。

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 20:50
本帖最后由天涯浪客于 2025-2-26 19:52 编辑

c4pe 发表于 2025-2-26 19:45
你自己住的是哪套？

其中的一套townhouse啊，怎么了？这5套房子一共210万，我贷款了190多万。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:52

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:41
一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse，我是城主，自然都买在一个城里了。 ...

你这种操作，不如买一套寸土寸金的好自住house。不需要现金流，卖的时候也不用交CGT。

你是神人，十几万买5套房，这个能力太牛了。那时候贷款可以这么玩吗

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 20:55

c4pe 发表于 2025-2-26 19:52
你这种操作，不如买一套寸土寸金的好自住house。不需要现金流，卖的时候也不用交CGT。

你是神人，十几万 ...

我说一个例子吧，2012年吧，chatswood的一套普通两房公寓就50多万了，是unit，不是高层。我朋友2010年在hurstville买了一套三房公寓50万。我的房子只有一套超过50万。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 20:57

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:50
其中的一套townhouse啊，怎么了？这5套房子一共210万，我贷款了190多万。

十年前，210万可以买一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse。平均40万一套。这是什么区的房子？有点颠覆我的认知。

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 20:58
本帖最后由天涯浪客于 2025-2-26 20:00 编辑

c4pe 发表于 2025-2-26 19:57
十年前，210万可以买一套两房，一套三房公寓，三套四房townhouse。平均40万一套。这是什么区的房子？有点 ...

应该是12到14年这三年。举个例子。

[attach]2542654[/attach]

作者: melinana 时间: 2025-2-26 21:03
本帖最后由 melinana 于 2025-2-26 20:06 编辑

天涯浪客发表于 2025-2-26 19:58
应该是12到14年这三年。举个例子。

那也很离谱了啊
我13年买的房子，正好在你说的这个时候。我在hv找个40万的两房根本找不到啊，kogarah都要40出头。后来买到了两房45万。
当然不到40的非要找应该也有，但基本上都是惨不忍睹的。

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:06

melinana 发表于 2025-2-26 20:03
那也很离谱了啊
我13年买的房子，正好在你说的这个时候。我在hv找个40万的两房根本找不到啊，kogarah都要 ...

离谱在哪儿？我例子都找了。

作者: melinana 时间: 2025-2-26 21:07

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:06
离谱在哪儿？我例子都找了。

就是便宜的离谱啊

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:09
本帖最后由 c4pe 于 2025-2-26 21:12 编辑

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:58
应该是12到14年这三年。举个例子。

这人买错地方了。这房子涨幅极低（年均涨幅（复合年增长率 CAGR）约为 3.46%）。又是townhouse，不好重建，一声叹息，什么租客愿意住这种地方。。。。买房真心要选好区。你看下图：

[attach]2542655[/attach]

作者: zxie8 时间: 2025-2-26 21:11

c4pe 发表于 2025-2-26 15:45
你把区别说得太好玩了。这么跟你说，不管你贷不贷款，你亏了就有负扣税。赚了就要交税。一些人亏了，还因 ...

同意。当然有很多人负扣税的时候报了一堆不该报的开销，就是另外的话题了

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:16

c4pe 发表于 2025-2-26 20:09
这人买错地方了。这房子涨幅极低（年均涨幅（复合年增长率 CAGR）约为 3.46%）。又是townhouse，不好重建 ...

我当时买房的时候就感觉和足迹上的朋友是两个世界的人。你可以去CoreLogic查一下bankstown 的空置率，常年极低。因为很多租客不会动，一辈子租房。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:18

天涯浪客发表于 2025-2-26 20:58
应该是12到14年这三年。举个例子。

如果这房主是12年买的，涨幅还是可以的。从 2012 年的 $391k 涨到现在的 $780k，年均涨幅（复合年增长率 CAGR）约为 5.46%

作者: zxie8 时间: 2025-2-26 21:18

c4pe 发表于 2025-2-26 20:40
1.问题是买新公寓的人根本就没有capital gain.我看了一下很多公寓7，8年过去都没有涨。

2.钱的时效性， ...

卖房的时候，把负扣税的折旧部分加回去，很多就有capital gain了

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:18

zxie8 发表于 2025-2-26 21:11
同意。当然有很多人负扣税的时候报了一堆不该报的开销，就是另外的话题了 ...

小心驶得万年船

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:21

天涯浪客发表于 2025-2-26 21:16
我当时买房的时候就感觉和足迹上的朋友是两个世界的人。你可以去CoreLogic查一下bankstown 的空置率，常 ...

你当时12年210万买个自住house不香吗？现在早变成600万以上咯。

作者: kiddkidd 时间: 2025-2-26 21:22

c4pe 发表于 2025-2-26 21:26
“你全款买公寓得到4.8% 但是你买5套呢？那你就有500万的资产了”

500万全款买五套房出租，利润只有4.8% ...

都有500万，你存银行5%，一年多少钱？你是不是忘记还有税收？400万存银行，100万当首付买5套，你不是有900万资产了嘛？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:22

c4pe 发表于 2025-2-26 20:18
如果这房主是12年买的，涨幅还是可以的。从 2012 年的 $391k 涨到现在的 $780k，年均涨幅（复合年增长率 ...

收租就够了，40万买的，800到900一周的租金。不是钱吗？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:23

c4pe 发表于 2025-2-26 20:21
你当时12年210万买个自住house不香吗？现在早变成600万以上咯。

你要是连这个问题都想不明白，我很难和你解释啊？

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:25

zxie8 发表于 2025-2-26 21:18
卖房的时候，把负扣税的折旧部分加回去，很多就有capital gain了

对。这样可以有capital gain。可惜的是，这个capital gain是在一个财年里突然加到你的收入上的，会导致税率极高。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:27
本帖最后由 c4pe 于 2025-2-26 21:48 编辑

kiddkidd 发表于 2025-2-26 21:22
都有500万，你存银行5%，一年多少钱？你是不是忘记还有税收？400万存银行，100万当首付买5套，你不是有90 ...

900万的资产不是你的哇。是银行的。房契都压在银行那里。银行在贷款未还清前对房子有抵押权。现金流一断，房子就要拍卖，银行收走属于它的钱。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:32

天涯浪客发表于 2025-2-26 21:23
你要是连这个问题都想不明白，我很难和你解释啊？

是指你12年的时候现金流不够吗？日常收入cover不了房贷？所以只能买现金流可以cover贷款的房？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:35

c4pe 发表于 2025-2-26 20:32
是指你12年的时候现金流不够吗？日常收入cover不了房贷？所以只能买现金流可以cover贷款的房？ ...

我买一套200万的房子，贷款谁还？我买5套一共200万的房子，贷款谁还？很难理解吗？

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:44

天涯浪客发表于 2025-2-26 21:35
我买一套200万的房子，贷款谁还？我买5套一共200万的房子，贷款谁还？很难理解吗？ ...

那你这真的非常不容易，顶着压力上。只要收入能cover 利息就算赢，比如利息3%，你收益有4%，你就能还1%（210万的房产，你贷款了190万，就是有90%的贷款）。就这样一点一点慢慢还，还90年还清是吗？这是瞎估的哈。实际收益能超过利息多少？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:46

c4pe 发表于 2025-2-26 20:32
是指你12年的时候现金流不够吗？日常收入cover不了房贷？所以只能买现金流可以cover贷款的房？ ...

穷人没办法，只能积少成多，我最值钱的townhouse，就是唯一一套50多万买的，去年银行评估100万，和现在市场上的这套差不多。这个小区的房子我看过，中介把townhouse给标成house了。

[attach]2542656[/attach]

作者: yl001 时间: 2025-2-26 21:49

天涯浪客发表于 2025-2-26 21:35
我买一套200万的房子，贷款谁还？我买5套一共200万的房子，贷款谁还？很难理解吗？ ...

思路大点，他的意思可能是，200w的房子，房东自己住车库，剩下的4房隔成8间，后院再弄个GF，大概就跟你5套房子一个意思

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:50

c4pe 发表于 2025-2-26 20:44
那你这真的非常不容易，顶着压力上。只要收入能cover 利息就算赢，比如利息3%，你收益有4%，你就能还1%（ ...

两套公寓卖了，还了贷款还剩下70万，三套联排找银行套现一共90多万。然后买了一套house自己住。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:51

天涯浪客发表于 2025-2-26 21:46
穷人没办法，只能积少成多，我最值钱的townhouse，就是唯一一套50多万买的，去年银行评估100万，和现在市 ...

你现在贷款还得怎么样了？本来90%的贷款现在呢？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:52

yl001 发表于 2025-2-26 20:49
思路大点，他的意思可能是，200w的房子，房东自己住车库，剩下的4房隔成8间，后院再弄个GF，大概就跟你5 ...

可能这样玩能收益最大，但是我没玩过。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:53

yl001 发表于 2025-2-26 21:49
思路大点，他的意思可能是，200w的房子，房东自己住车库，剩下的4房隔成8间，后院再弄个GF，大概就跟你5 ...

你这是最正确的操作

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 21:56

天涯浪客发表于 2025-2-26 21:50
两套公寓卖了，还了贷款还剩下70万，三套联排找银行套现一共90多万。然后买了一套house自己住。 ...

所以你现在有三套联排没还贷款，用70万+套现的90万=160万买了一个house吗？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 21:57

c4pe 发表于 2025-2-26 20:56
所以你现在有三套联排没还贷款，用70万+套现的90万=160万买了一个house吗？

对啊。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 22:01
本帖最后由 c4pe 于 2025-2-26 22:03 编辑

天涯浪客发表于 2025-2-26 21:46
穷人没办法，只能积少成多，我最值钱的townhouse，就是唯一一套50多万买的，去年银行评估100万，和现在市 ...

12年的50多万，到现在的100多万，增值是可以的。但是政府很恶心的是，你卖的时候一次性要交暴高的税（也就是25万的收入加到你头上）。更可惜的是你这不是自住房，要不然就可以免CGT了。

你说你12年210万买个黄金地段自住house，现在就可以横着走了。净赚400万，没有任何CGT，全部落入口袋。

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 22:10
本帖最后由天涯浪客于 2025-2-26 21:12 编辑

c4pe 发表于 2025-2-26 21:01
12年的50多万，到现在的100多万，增值是可以的。但是政府很恶心的是，你卖的时候一次性要交暴高的税（也 ...

这套是14年买的。当时还有个小故事，我本来想买一套两房公寓投资的，上午10点看了一套两房公寓挺满意，我出价43万并且表示很感兴趣，如果有人出价更高请中介通知我。看完后我再联系中介就一直打不通电话了，后来才知道中介故意的，以43万的价格卖给他朋友了。那天就很生气，下午正好有一个拍卖，我就去围观了，随手领了一个号，结果50多万买了一套四房townhouse。我也没想到能拍下来。这套房子我一次都没看过，就拍卖前扫了一眼，觉得值60多万。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 22:33

天涯浪客发表于 2025-2-26 22:10
这套是14年买的。当时还有个小故事，我本来想买一套两房公寓投资的，上午10点看了一套两房公寓挺满意，我 ...

你买的都是8年左右的房子吗？这好像是个好时机（8年之前完全不涨）8年的房子是不是没多少可以折旧了？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 22:42
本帖最后由天涯浪客于 2025-2-26 21:45 编辑

c4pe 发表于 2025-2-26 21:33
你买的都是8年左右的房子吗？这好像是个好时机（8年之前完全不涨）8年的房子是不是没多少可以折旧了？ ...

我买的是十多年的房子，我从来没用过折旧，不会玩啊。我负扣税也没怎么用过，租金太高用不上啊。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 22:46

天涯浪客发表于 2025-2-26 22:42
我买的是十多年的房子，我从来没用过折旧，不会玩啊。我负扣税也没怎么用过，租金太高用不上啊。 ...

不用折旧？

作者: 天涯浪客 时间: 2025-2-26 22:54
本帖最后由天涯浪客于 2025-2-26 22:07 编辑

c4pe 发表于 2025-2-26 21:46
不用折旧？

从来没用过，谁规定一定要用折旧？我当年买房投资的目的非常朴素，根本没有想这么多技术性的东西。我就想着一套房子平均一年上涨两万，5套房子就是10万。我当时的年薪就是税前5万。我房子可以一年挣十万，就当我打第二份工作了。

作者: c4pe 时间: 2025-2-26 23:34

天涯浪客发表于 2025-2-26 22:54
从来没用过，谁规定一定要用折旧？我当年买房投资的目的非常朴素，根本没有想这么多技术性的东西。我就想 ...

不用折旧，就是少赚一点。

作者: 鬼面骑士 时间: 2025-2-27 06:55
最扯淡的是物业！！！！
明明正现金流的公寓硬是给你弄成负的！！！！

欢迎光临新足迹 (https://www.oursteps.com.au/bbs/)