大家有没有想过先买投资房? 等待被拍砖....

villa

原帖由 西边雨 于 2007-3-9 13:57 发表


不赚~~因为使用negative gearing的话，房租不可能cover利息~~并没有帮你还贷款，只是减轻了还利息的压力

嗯，而且只cover掉一部分；即使负扣税后，也只退回一小部分税，基本上还是需要自己真金白银贴补进去。

关键要看这个投资房的升值潜力。就象上面的TX说的，如果做反了，房产价值阴跌不止，到一定时候又不得不把这个投资房套现，那么亏损就是一定了。

原帖由 patricb 于 2007-3-9 08:17 发表

租赁的损失是可以抵税，也就是所谓的negative gearing，lz可以研究一下相关帖子。
但是简单来说，按照你的说法，每月付贷款1000元，收租600元，也就是损失400元，每年损失4800元，按照平均的30％的税率，你只是可以退回不到1500元税而已。.

西边雨

原帖由 taoyuan 于 2007-3-9 14:00 发表

全款买，全款卖还叫negative gearing?
40万的房子，你买的时候支付首付5%=2万元，贷款38万，30年7.35%。negative gearing,每月还款（利息）2327元-房租1500元，亏800元。30年一共亏800*12*30=288000元。即便假 ...

不止啊~还有税，以及每年的土地税等等~~估计要翻1，2个跟头~~

西边雨

还有各种其他费用，都是不小的开支~~

另外问个问题，投资房卖得时候，capital所得，税务方面是怎么计算的？

taoyuan

原帖由 西边雨 于 2007-3-9 14:08 发表
还有各种其他费用，都是不小的开支~~

另外问个问题，投资房卖得时候，capital所得，税务方面是怎么计算的？

依法上税:si55

叉烧包

原帖由 叉烧包 于 2007-3-9 13:59 发表


请教Villa版主，买房后马上就要付所有的税款的，包括印花税什么的，应该都是在settle的时候都要结清的吧？那么如果在settle前还没有这些卡，但是settle之后一两个月里因为把孩子带了来申请到了Health care card，那付掉的印花税还有没有机会退回来呢？  

请教请教，请各位知道情况的不吝赐教，谢谢了！

[ 本帖最后由 叉烧包 于 2007-3-9 14:12 编辑 ]

qqyang

除非有钱炒作豪宅（好区好地段+风景+交通方便+生活便利），否则，我觉得还不如交多点Super增值多呀。

villa

原帖由 叉烧包 于 2007-3-9 13:59 发表

请教Villa版主，买房后马上就要付所有的税款的，包括印花税什么的，应该都是在settle的时候都要结清的吧？

印花税通常是在减去你可能享有的联邦和维州政府首置补贴1万元之后，连同房价的余款在Settle的时候结清的。

原帖由 叉烧包 于 2007-3-9 13:59 发表
那么如果在settle前还没有这些卡，但是settle之后一两个月里因为把孩子带了来申请到了Health care card，那付掉的印花税还有没有机会退回来呢？

应该是不能追溯“找补”回来的。因为Health Care Card是福利部Centrelink根据你的家庭收入和孩子数量半年核发一次，你买房settle的时候还不是Health Care Card持有者。请参考下面维州税务局官方网页规定：



What are the criteria for eligibility?


To get the exemption or concession for eligible pensioners, you must hold one of the relevant concession cards at the date of the transfer .


http://www.sro.vic.gov.au/sro/sr ... me_concession.htm#3






:)

[ 本帖最后由 villa 于 2007-3-9 16:39 编辑 ]

西边雨

原帖由 qqyang 于 2007-3-9 14:13 发表
除非有钱炒作豪宅（好区好地段+风景+交通方便+生活便利），否则，我觉得还不如交多点Super增值多呀。

我是这么理解的：
Super 10%涨幅是相对于本金
房产 涨10%的话是对于房价的，实际投入并没有这么多，所以相对于对投入的本金是翻倍的，实际所得是放大的

villa

原帖由 西边雨 于 2007-3-9 14:22 发表

我是这么理解的：
Super 10%涨幅是相对于本金
房产 涨10%的话是对于房价的，实际投入并没有这么多，所以相对于对投入的本金是翻倍的，实际所得是放大的

我认为老西的理解是正确的，即所谓资金放大、资金杠杆作用。

当然，如果做反了，房价下跌，又守不住必须售房变现，这时候的亏损也可能“放大”了，呵呵。香港在90年代末期金融风暴地产大跌以后，很多人变成负资产、跳楼的都有就是例证。

不过，历史证明，长线而言，澳洲的地产市道总体来说是上升的。

西边雨

原帖由 villa 于 2007-3-9 14:32 发表

我认为老西的理解是正确的，即所谓资金放大、资金杠杆作用。

当然，如果做反了，房价下跌，又守不住必须售房变现，这时候的亏损也可能“放大”了，呵呵。香港在90年代末期金融风暴地产大跌以后，很多人变成负 ...

将来很难说阿，现在的经济对能源这么依赖~~~房子是跌是涨中长期说不清

黑山老妖

原帖由 西边雨 于 2007-3-9 14:40 发表
将来很难说阿，现在的经济对能源这么依赖~~~房子是跌是涨中长期说不清

我觉得长期看涨。人口的增长势必要推动房屋的需求。大城市的人口增长已经没有足够的闲置土地来提供住房了。只能靠扩大城市边缘和往上发展。土地资源的缺乏是必然的。

西边雨

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-9 14:48 发表


我觉得长期看涨。人口的增长势必要推动房屋的需求。大城市的人口增长已经没有足够的闲置土地来提供住房了。只能靠扩大城市边缘和往上发展。土地资源的缺乏是必然的。

正常的话应该是看涨，不过我感觉房屋的需求不仅仅是人口因素，还和经济大环境有密切的联系~~

Portal

理解了leverage的好处后, 如果还急着把款还玩, 那就是和生活质量过不去, 呵呵

黑山老妖

没钱也要住啊。。。

黑山老妖

原帖由 Portal 于 2007-3-9 14:56 发表
理解了leverage的好处后, 如果还急着把款还玩, 那就是和生活质量过不去, 呵呵

西边雨

原帖由 Portal 于 2007-3-9 14:56 发表
理解了leverage的好处后, 如果还急着把款还玩, 那就是和生活质量过不去, 呵呵

自主房和投资房不一样的~~~

估计很少人愿意把投资房的房款还完~~自主房相反

彼岸

原帖由 西边雨 于 2007-3-9 14:22 发表

我是这么理解的：
Super 10%涨幅是相对于本金
房产 涨10%的话是对于房价的，实际投入并没有这么多，所以相对于对投入的本金是翻倍的，实际所得是放大的

但房价的80%是贷款,需交7.5%左右的利息.即使房子里升值10%,回报可能是: X00K(20%*10%+80%*2.5%-MAINTAIN COST)+RENTAL.
抛砖引玉.

西边雨

原帖由 彼岸 于 2007-3-9 15:00 发表


但房价的80%是贷款,需交7.5%左右的利息.即使房子里升值10%,回报可能是: X00K(20%*10%+80%*2.5%-MAINTAIN COST)+RENTAL.
抛砖引玉.

没看明白~~退的税呢？

西边雨

走收支2条线可能会算得清楚些

philgu

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-9 14:48 发表


我觉得长期看涨。人口的增长势必要推动房屋的需求。大城市的人口增长已经没有足够的闲置土地来提供住房了。只能靠扩大城市边缘和往上发展。土地资源的缺乏是必然的。

This same generalised arguement has been used for decades if not centuries. Why property market still has cycles? I think it is true only to certain extent. Property value goes up/retains value if only it has scarcity value. That is why I think inner city will be a good buy. However when you look at the inner city in Sydney. It varies substantially. Then it comes down to demographics (age, ethnicity etc). I have tried to research a number of suburbs for houses with reasonable block. Now I think upper north shore is offering relatively very good value. A few colleagues bought recently in that area with quite attractive prices (wahrooga and gordon).

sydneysider

原帖由 taoyuan 于 2007-3-9 14:00 发表

全款买，全款卖还叫negative gearing?
40万的房子，你买的时候支付首付5%=2万元，贷款38万，30年7.35%。negative gearing,每月还款（利息）2327元-房租1500元，亏800元。30年一共亏800*12*30=288000元。即便假设没有一点税务上的优惠，30年后卖房的时候，40万-2-288000=92000元。更何况还有税务优惠，每年1000多，30年也是3万多。（粗略计算）  

2万元年息6.0%，利滚利,30年后就是114900大于92000,还不如存银行吧!
其实你的计算太简单,这涉及PV，简单说30年后的钱要换算成今天的值,才有比较意义.

小白兔

非常非常感谢大家的热烈讨论,我想投资房还是可以考虑买的,最重要的是自己要先做好市场调查,另外要有一定的资金流,自己要具备一定的抗风险能力,不能市场有点波动就扛不住了.

我今天给几位TX加了分表示感谢,还有更多的TX都有很好的观点和意见,我下次尽量补上.如果有TX有切身的经历,欢迎和大家分享.

bc

原帖由 taoyuan 于 2007-3-9 14:00 发表

全款买，全款卖还叫negative gearing?
40万的房子，你买的时候支付首付5%=2万元，贷款38万，30年7.35%。negative gearing,每月还款（利息）2327元-房租1500元，亏800元。30年一共亏800*12*30=288000元。即便假 ...

如果只是还息的话，当你以40万卖掉时，还是只有2万属于你的，那38万还得还银行！！！所以公式应该是：2-288000=-268000！！！，是死亏！

柯柯

原帖由 西边雨 于 2007-3-9 14:06 发表


不止啊~还有税，以及每年的土地税等等~~估计要翻1，2个跟头~~

HOUSE的土地税是每年都要交吗?只有HOUSE交,还是别的也要叫啊?

彼岸

原帖由 西边雨 于 2007-3-9 15:03 发表


没看明白~~退的税呢？

我的中心思想是,ROI 不一定能达到房价的10%, 因为80%贷款是有成本的.没有细算过, 也可能贷款部分能有4-5%的净收益. 应该有一个算式. 请老西归纳一下.

lanan

现在租金都涨的那么厉害，和每月的房贷按揭差距越来越小了吧。。。
所以才导致那么多人买房，我看LZ的想法未尝不可。

taoyuan

原帖由 bc 于 2007-3-9 23:04 发表

如果只是还息的话，当你以40万卖掉时，还是只有2万属于你的，那38万还得还银行！！！所以公式应该是：2-288000=-268000！！！，是死亏！

如果不涨价，买它干嘛，30年的利息得付多少啊？:si103

henryjiang

请问首次购房补贴和HEALTH　CARE　CARD的印花税减免优惠可以同时享受吗？

Henrychen

原帖由 patricb 于 2007-3-8 21:52 发表
不会被拍砖的，这种想法很正常。我有些local客户，尤其是年轻的，自己和父母住一起，所以就买一套投资房收收租，抵抵税。维州来说，settle后住6个月就行，照拿1万元grant（多数要比6个月租金要高）
不过如果要选 ...

settle后住6个月就行，照拿1万元grant（多数要比6个月租金要高）
这个怎么操作？不是变成了自住房转投资房了吗？