我在POINT COOK SALTWATER COAST小区买地盖房故事 (785楼------小区将要建两个小学)

hhyhome

谢谢你，
但我就不知道我的小区是否允许在屋顶加个小锅，不行就看FOXTEL算了，反正TVB的连续剧和综艺节目，我都下载来看的，平时看FOXTEL好了

乘物以游心

原帖由 hhyhome 于 2010-1-13 15:59 发表
谢谢你，
但我就不知道我的小区是否允许在屋顶加个小锅，不行就看FOXTEL算了，反正TVB的连续剧和综艺节目，我都下载来看的，平时看FOXTEL好了

还是预先打听清楚，有备无患好。
楼主可以接受网上看，但是老人来了不一定能接受的。
我认识的老人过来澳洲后，要靠电视打发很多时间，所以预留从分的准备是有必要的。

geoguo

原帖由 hhyhome 于 2010-1-10 14:54 发表
说起律师，我还是要很感谢这位大律师，他叫SEAN，王律师，他是个马来西亚人，还打听过，他还是我半个老乡。这位律师是我09年3月的时候参加mortgage choice的一个关于墨尔本房地产投资的讲座认识的，说来也巧，这是我 ...

确实很巧。我也参加了那次讲座。最后也找了王律师。

王律师人不错，就是太忙。

但是他的助手超级认真，帮了我们大忙

王律师好口碑，感觉她的贡献巨大

aim1900

太神奇了，不知道Stanley说的Sean Heng是不是Levwis O'Brien & Associates的那位马来西亚人，他懂很多语言的。

两年前我买房的时候，当时的Agent就向我推荐了他，说他人很好，也很热情。当时settle的时候，因为自己的疏忽，没有预留下律师费，结果他也没有催我交，最后还是等了几个星期才交的。

如果我们找的律师是同一人，那真的太巧了！！！

aim1900

当时买地时Alamanda的sales说南边的地是30年不开发的，但是西南就很难说了，现在看来就是30那个estate。

我想alamanda南边那湿地应该会做成公园吧，毕竟澳洲的湿地买少见少，council不会不保护吧？况且，湿地的土那么软，要是真拿来建房，site costs真不敢想象。

hhyhome

对的，这位律师不仅负责任，人好，加上从不催我交钱，我之前好几次问他什么付钱给他，他都说不用急的

hunterxiao911

原帖由 hhyhome 于 2010-1-14 22:17 发表
对的，这位律师不仅负责任，人好，加上从不催我交钱，我之前好几次问他什么付钱给他，他都说不用急的

哈哈，和我们情况一样，我们当时也是找susanna问很多遍，什么时候交钱，老觉得欠人钱心里不踏实，结果她说不着急

不过stanley，好像FHOG和地什么时候settle以及地的合同没有关系，关键就是看什么时间签的building contract吧

hhyhome

拿到FHOG，有两个关键：
1，签building contract的日子
2，在签building contract的那天起算，半年内开始盖房

所以FHOG就和地什么时候可以settle以及当初地的合同就有千丝万缕的关系了

首先我买的地不是现成的地，别人买‘期房’，我买的是‘期地’，需要一段时间来修路，修下水道，一段时间后才可以settle,才可以盖房的地，不是现成就可以盖房的地，这也是一个关键。

PS：如果地settle晚了，令我在在签building contract的那天起算，半年内不能开始盖房，FHOG就危险了，而当初买地的时候，我已经考虑到这点了，所以就需要律师帮我去商谈地的合同，希望可以在合同上面增加SEPCIAL CONDITION的条款，令我可以争取到向SRO申请FHOG延期的机会

[ 本帖最后由 hhyhome 于 2010-1-14 23:21 编辑 ]

hunterxiao911

原帖由 hhyhome 于 2010-1-14 23:10 发表
但最后FKP（地的开发商）还是拒绝了所有的条款，只能按他们制定的原版CONTRACT来，意思就是要买就买，不买就算。。。。。。。之后我们将写证明书的目标移到了OLIVER HUME (代理销售的中介公司)，并帮我们写信给OLIVER HUME，希望他们能出这信，最后还是不行。。。。。。。他又教了我如何在BUILDING CONTRACT里加SPECIAL CONDITION来保证我们拿到政府资助

请教楼主， 这点我不太明白， 既然开发商和中介那里都没有争取到sepcial condition, building contract加入special condition就管用吗？

任何关于土地延期settle的原因， 都应该让开发商和中介在土地销售合同里注明吧， 说明这是他们的原因造成的！

building contract注明有用吗？ 如果因为土地settle延迟而导致的造房开工日期推迟是不是也同样需要交给builder一部分罚金呢？ 这样一来一去的， 还是有损失啊！

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-15 00:11 编辑 ]

hhyhome

原帖由 hunterxiao911 于 2010-1-14 23:57 发表


请教楼主， 这点我不太明白， 既然开发商和中介那里都没有争取到sepcial condition, 为啥最后还是选择买期地了呢？ 这样岂不是啥都确定不了还怎么能确保FOHG的申领呢？

的确当时没有争取到special condition,但当时的争取行动，闹到了FKP（开发商）的高层那边，引起了他们的注意，毕竟蛮多FIRST HOME BUYER买这里的，之后根据FKP的消息，那边就这个问题开过几次会议商谈，OLIVER HUME那边给到我一个消息是，如果到时候settle再推迟，影响到我们拿FHOG的话，开发商还是很有可能出具证明信件的，只是不能加到CONTRACT里面，其中原因，我猜大概是FKP怕付什么其它责任吧。

当时来说，选择这个‘期地’的确有冒险成分，但首先我还是很喜欢这里的，也是一种直觉的好感吧，不大想轻易放弃这里吧，所以就买了。还有一个因素，我那时候有个误解，以为只有买新的地（从开发商第一手买入的地，就是这种‘期地’），盖新房，才可以拿到全额资助，所以当时可以买到最早可以settle的地，只有这里，后来买了之后才发现原来可以在二手市场买PC的settle好的地来盖房也好像可以拿到全额资助的。

hhyhome

building contract 只能注明半年内开始盖房（给SRO看，证明我们的意图是签完这个building contract 内6个月开始盖房），但subject to land settle.这样的条款既可以给SRO看到我们想在半年内开始盖房，另一方面也保证builder的利益，因为land 的delay,builder是没有责任的，所以这个条款builder 是可以接受的，这个也是王律师给我们的建议。

至于builder的罚金，通常大的builder才有这种罚金吧，我的builder 没有这种罚金

kitamj23

我们就是买的settle好的地，现在房子还没建好已经拿到全额fhog了。当初也以为只能从发展商那里买，可是他们的地不是太贵就是settle的时间太久。偶然发现中介手上不但有stage靠前的地，而且价钱还比当时卖的靠后的stage便宜。运气好的话还能碰上位置朝向不错的，比发展商手上那些被挑剩下的好得多。

其实想想也是，要是现在有钱看哪儿刚开盘的stage买块位置不错的地放他一两年（没限制一年内必须造房）再卖出去，估计至少也能赚个10% 可那时候开发商卖的地比一两年前肯定不止涨10%了

aim1900

可惜Olive Hume在point cook代理的两块地都是不能resale的，如果不建房，也只能原价回卖给vendor，所以是不存在炒地的机会（也可以说，只允许开发商自己提价）。至于其他estate是否有这个规定就不知道了。暂时知道，santuary lakes那边是可以resale的。

不过话说回来，现在新release的stage，甚至新开发的estate，都是越来越贵，而且地越来越小。今天看了看Thirty 30那边（只放了3给stage，都是今年3月底title），地普遍只有3xx，4xx平方，价钱都在200k左右，算下来评价低价到了每平方500左右了。比Alamanda 450每平方以下的低价要高不少了，完全不了解有什么好。

hhyhome

的确是这样，当时我们没有考虑到这个，不然选择空间也许还能大些。
卖地的二手市场看上去挺活跃的，大家也有更多选择

hhyhome

最近，我的一个朋友也想在point cook买地盖房，我就介绍他pc实地去看看考察一下各个estates, 他去了问了几个小区的地价，据他目前了解:

Alamanda Stage 9 waterway的地价（面向绿地）：492平米的地卖22万2千9百

Thirty 30 Stage 1的地价：400平米的地卖19万5千

Saltwater Coast BOARDWALK II - Wetlands Release的地价（面向绿地）：448平米的地卖27万5千，555平米的地卖31万，踏入500平米30万地价的行列

看完之后，他就感叹目前POINT COOK是比想象还要heat，以前都没有想到Point cook的地能卖超过20万，更不用说超过30万了（除了Sanctuary Lake这个所谓富豪度假小区）

[ 本帖最后由 hhyhome 于 2010-1-17 00:27 编辑 ]

卡伊娜

楼主写得真好，很有说服力啊。

kitamj23

看来现在地价涨得不是一般厉害啊！Alamanda的地本来在那一片几个小区里算贵的了，现在那个Thirty 30是准备要迎头赶上，再卖两个stage估计就青出于蓝了。可是Thirty 30的位置实在是有点偏，不知道他的卖点是什么。

我是半年前从barryplant（算是有名的哄抬价格中介了）手上买的featherbrook stage8的地512平米面向绿地20.5万。当时featherbrook在卖的stage14同样大小的地21-22万，还要年底才能settle，所以相比之下觉得中介的价钱不算贵。我看合同上地是4月才settle的，也就是说那卖家4月才付的买地全款。估计08年的时候地价在19万左右，只要先付10%订金然后等个一年半载地settle后再卖掉转手就赚了，贷款利息都不用付多少。

不过你那Saltwater Coast的价钱真不是一般贵啊，都赶上altona了。要是能resell砸锅卖铁也去买一块！我知道像innisfail，featherbrook这些开发得早点的都没有resell限制

starchu

原帖由 kitamj23 于 2010-1-18 20:56 发表
看来现在地价涨得不是一般厉害啊！Alamanda的地本来在那一片几个小区里算贵的了，现在那个Thirty 30是准备要迎头赶上，再卖两个stage估计就青出于蓝了。可是Thirty 30的位置实在是有点偏，不知道他的卖点是什么。

...

一般不能resell的土地是为了保障社区的有序成长，featherbrook出现的情况就是土地转手现象比较严重，很多人根本就是在转卖地皮，导致社区发展缓慢。

hhyhome

最新修改后的Floor Plan，

修改项目：
１，将Lanutry拉到另一边，压缩了房间面积，增加了两个厅的面积，其中Bedroom 4压缩得比较多，面积才9.9平米，这个将来做为书房
２，在Linving Room（Home　Theater)加了道return wall来hide the view of the Toilet，另一边也加，目的是避免厨房的油烟直接打进Linving Room（Home　Theater)，也可以平衡Living Room的两边

我已经确认这个Floor Plan，让设计师做Final图，　Engineering Plan等等

[ 本帖最后由 hhyhome 于 2010-1-22 01:25 编辑 ]

starchu

原帖由 hhyhome 于 2010-1-20 10:42 发表
最新修改后的Floor Plan，

修改项目：
１，将Lanutry拉到另一边，压缩了房间面积，增加了两个厅的面积，其中Bedroom 4压缩得比较多，面积才9.9平米，这个将来做为书房
２，在Linving Room（Home　Theater)加了道 ...

这个plan不错。

西皮二黄

Bed4确实只能做Study了，呵呵

hhyhome

我的floor plan与这个房子外观的设计图已经递上给小区的Design Review Committee去审批了，需要他们审批过后，才可以按这个floor plan与外观设计来盖。但他们审批之后，这个floor plan通过了，外观设计图没有通过，他们要求我们的facede的柱子用Stone.估计在point cook没有哪个小区有这样的要求了。这里要求也太多了，光有render还不行，还要stone~
虽然我也喜欢用stone，但这又会增加成本~~

下图是Porter Davis facade stone的样板，估计小区就需要每个house都要这样的效果~

[ 本帖最后由 hhyhome 于 2010-1-20 18:30 编辑 ]

乘物以游心

Stanley, 请教一下：

你这个房子是zero boundary的吧（就是车房是靠着邻居的）？

那你的Meter Box放在什么地方啊？

hhyhome

车库的确靠着fencing,你可以看到下图指示很清楚~
好像在新区盖房都是这样盖的
至于meter box，另一张图也显示出了，floor plan上的任何标志都是标记房子所有的东西，包括下水道，meter box, mail box,等等

[ 本帖最后由 hhyhome 于 2010-1-22 01:26 编辑 ]

hhyhome

Facade的设计以及材料的应用

应开发商那边的要求，设计师修改了facade的材料，大概的效果图如下，包括其中各类slate stone的图片

[ 本帖最后由 hhyhome 于 2010-1-25 00:19 编辑 ]

乘物以游心

Stanley, Meter box离bedroom 4 这么近，有没有点担心辐射啊？

hhyhome

这个也有很大辐射？
那么是不是通常旧房子的Meter Box都放Garage那边的？
我看通常很多新房的floor plan都是大概这样的设计的，只要房间在前面就有这样的问题，除非是那些Home Theater在这里的户型才可以避免这个，还很多人喜欢将master room放到前面这里呢~

西皮二黄

Meter box里面不就是个电表吗？这也有辐射吗？

乘物以游心

看了好多文章，应该是没有辐射的，有也非常非常小。
但是有些人会觉得心理怪怪的，就像信风水一样的。

hunterxiao911

发哥考虑的很仔细啊

对啦，stanley 这种 STONE SLATE的升级要多少钱啊，我们也是十分喜欢，想看看有没有今后自己再做的可能
因为见过石材店有卖这种原材料的

facade我个人比较喜欢第一个，就是只有25%render，其他部分是brick的。全部render，再加上stone slate觉得有点太花了