终极房产买卖探讨

说好的嘛

重点在于“同一时期只能有一套自住房”（该阶段的房产升值不交CGT）。

所以是否能续上六年法则不是第一关注点，重点是你要选择哪套房当作一段时期内的自住房。

普遍来讲，你的自住房就是你所持有房产中价值最大同时大概率也是升值最大的那一套，所以自然而然地不必考虑太多将所谓投资房当自住房去卖而省CGT的操作，一旦这样做，你的真实自住房在那个时段内的升值会被收CGT，得不偿失。

snowbird

看大家讨论。说两句个人浅见。
1. 比如地税，夫妻买房写持有比例。A10% +B90%， 然后投资房A 100%， A 和 B的地税是分开算的。本身联名买房，大部分为了保证自己对资产的所有权和提高杠杆。地税是正常消费，想多了没什么意思哈。

2. 另外6年规则。真实自住，和 税务上自住，是两个事情。假设，钱多可以现金买房，4个老人加上2-3个子女各买一套。你家大豪宅四世同堂，要是有兄弟姐妹，也一样，反正你家大豪宅那么大，一起住着呗。那你就有至少7个自住房天天升值不用想CGT。不过呢7个房产证主人卖房拿钱走人，也不用跟你这个实际金主商量。

LGM

pmp6

snowbird 发表于 2023-3-25 22:54
看大家讨论。说两句个人浅见。
1. 比如地税，夫妻买房写持有比例。A10% +B90%， 然后投资房A 100%， A 和 B ...

有一个问题想请教一下。

新洲land tax的thredshold是针对什么的？我看得有点糊涂了。。。。它是针对每套单独房屋土地价值来算的（我越看越像是这种）？还是每个人持有房产土地价值的总和来算的。我找的那个视频是NSW政府出的。但是计算上真的有点复杂。

视频如下
https://vimeo.com/430593343

pmp6

chinara 发表于 2023-3-25 07:12
你的理解是不对的。夫妻一起买只有一个969000额度，没看税局的视频，看ATO怎么收税。

如果你的说法是对 ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ;extra=#pid43046564

请看这贴，如果你是对的，那小伙伴aa23就是错的。

pmp6

清咖一杯 发表于 2023-3-24 22:38
2. 地税呀
我看你研究了那么多，没研究过投资房地税吗？夫妻一人买一套投资房，就各有各的threshold，夫 ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ;extra=#pid43046564

请看这贴，如果你是对的，那小伙伴aa23就是错的。

pmp6

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-24 23:14
真无语，夫妻等于969000

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ;extra=#pid43046564

请看这贴，如果你是对的，那小伙伴aa23就是错的。

snowbird

pmp6 发表于 2023-3-26 13:32
有一个问题想请教一下。

新洲land tax的thredshold是针对什么的？我看得有点糊涂了。。。。它是针对每套 ...

跟你买房的拥有方式有关系。
Joint tenancy:
还是
Tenants in common:

打比方说夫妻joint，其实是当作一个人来看的。

那么用夫妻in common 来说， 是当两个人来看的。
这么说你懂了吧。

百分比的情况，是可以只卖房产你拥有的百分比。land tax自然也是分开算的。
这么说懂了吗？不是政策有没有空子，而是本身持有方式决定了计算方式。

投资房产想要找到适合自己的方式，最好自己懂一点点常规会计，常规法律。因为大部分读了这个专业做这些工作的人，她/他也不见得专研过你想要的结果。总是有人语重心长告诉我专业的事情请专业的人，我建议翻个白眼就过去吧。。。总是要自己知道一点点才知道会计给的方案是不是你想要的最佳啊。

snowbird

我建议上一条回复。看到的。都加个分。让我也体验一下知识付费。

大智慧

snowbird 发表于 2023-3-25 22:54
看大家讨论。说两句个人浅见。
1. 比如地税，夫妻买房写持有比例。A10% +B90%， 然后投资房A 100%， A 和 B ...

你好，

第二点中，四个老人只能有两套自住吧？我家几套房全是夫妻分开的，没有joint的，但是我了解的是夫妻是不能报两套自住房的。

pmp6

大智慧 发表于 2023-3-29 22:04
你好，

第二点中，四个老人只能有两套自住吧？我家几套房全是夫妻分开的，没有joint的，但是我了解的是 ...

感谢分享，为什么夫妻要分开买房呢？

Nosugarcoffee

snowbird 发表于 2023-3-29 21:44
跟你买房的拥有方式有关系。
Joint tenancy:
还是

我非常赞同你说的最后一句。不管什么事情，自己总得知道一些基本信息，才能判断专业人士是否说得对。

刚巧最近把这两个概念了解了一下：
Joint tenants, 平均分配所有权，如果两个人，即各50%。
Tenants in comments, 所有人之间是可以持有不同所有权的。
但在对投资房的收入费用分摊报税时，税局只在title上的人平均分摊收入和费用。这时候，上述两种title持有方式对这个分摊没有影响。

大智慧

pmp6 发表于 2023-3-29 22:27
感谢分享，为什么夫妻要分开买房呢？

房贷是一起供的，但是名字是分开的。报税方便点

littlecomma

好多内容啊，看的头晕。

pmp6

大智慧 发表于 2023-3-29 23:13
房贷是一起供的，但是名字是分开的。报税方便点

请看我另外的一个贴子。https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... mp;tid=1781171&

这里研究了关于夫妻买房是应该联名还是分开。

wxm611

不错的帖子，希望楼主搞清楚这些细节以后可以再开贴聊聊 更“终极”一些的问题。比如，投资房产一定要每6年交易一次吗？耐得住寂寞滴静候澳洲房产牛市到来和6年内卖掉避税哪个更重要？资产配置到房地产和金融证券的比例；资产配置到澳洲，美国或者中国的比例；再或者多少钱的被动收入是你的“终极”目标（完全退休享受生活的状态）你追求的年回报率是多少才能达到被动收入的目标，以及回报率和风险的比例。。。非常喜欢楼主说的，规划好目标，比努力奔跑更重要。

snowbird

Nosugarcoffee 发表于 2023-3-29 22:48
我非常赞同你说的最后一句。不管什么事情，自己总得知道一些基本信息，才能判断专业人士是否说得对。

刚 ...

joint是法律上1体。这个要划重点，很重要。也就是说一方想卖房，另一方不同意是不能卖的。一方过世，另一方自动继承。虽然看上去等同于50/50，但是本质区别50/50是2个独立个体了。

snowbird

大智慧 发表于 2023-3-29 22:04
你好，

第二点中，四个老人只能有两套自住吧？我家几套房全是夫妻分开的，没有joint的，但是我了解的是 ...

四世同堂。这不还有上上一代嘛。上上一代已经减半计算了。

waman

楼主，请问如果我有一套自住房A在2018年的时候租出去了，同时买了自住房B，然后2023年把租的房子A卖了，按你的分析，我仍然可以把A当自住来claim CGT exemption。那我将来卖现自住房B的时候还可以当自住房claim CGT exemption吗？谢谢

pmp6

waman 发表于 2023-4-2 11:03
楼主，请问如果我有一套自住房A在2018年的时候租出去了，同时买了自住房B，然后2023年把租的房子A卖了，按 ...

2018-2023这个时间段，你把A按自住房来教CGT了，那么B在2018-2023这个时间段就必须算是投资房。同一个时间段只能有一个被定义为自住房。

CGT定义的自住房，和我们实际的自住房是两码事。

waman

pmp6 发表于 2023-4-2 09:11
2018-2023这个时间段，你把A按自住房来教CGT了，那么B在2018-2023这个时间段就必须算是投资房。同一个时 ...

那将来卖房子B的时候，比如2025年，那是按自住还是投资啊？

pmp6

waman 发表于 2023-4-2 11:16
那将来卖房子B的时候，比如2025年，那是按自住还是投资啊？

如果房B你先自住了一年再卖的，算法就是

2018自住不算进去。2019-2023按投资，2024-2025算自住。自住的这段时间免CGT。ATO的计算精确到天。你看我发的链接里有案例。

如果你没自住，那这房就一点CGT都免不了。在出租前有自住是前提

waman

pmp6 发表于 2023-4-2 09:27
如果房B你先自住了一年再卖的，算法就是

2018自住不算进去。2019-2023按投资，2024-2025算自住。自住的 ...

其实B从一开始就是自住，只不过为了认定出租房A是“自住”，所以把B认定了“投资”2018-2023，我的理解是如果将来2025卖房子B的话，那B在2018-2023年增值的部分是要交capital gain的，对吗？那就需要在一份房子B在2023年A卖的时候的估值报告了。

佘太君122

请问楼主关于1. 用Valuation计算CGT的出处。我看税局的案例都是按时间算(感觉不是很反映真实情况)。 谢谢

zykk759

人算再怎么牛也不如天算。所以算过来算过去算了也白算。

whitecats

pmp6 发表于 2023-3-24 16:06
这个问题完全不影响。投资房就按投资房报收益。只是在报CGT的时候，你是有选择的，可按自住或投资。 ...

你这到处做研究的精神值得鼓励。有点像论坛以前一个powermao同学。

购房求助

信息量大，收藏一下。

yyxxzzxx

请教一个问题，有房A和房B,都自住过。如果已经将房A每年报税时当投资房报了，现在打算卖房A,还能当自住房申报免CGT吗？还是只能看自住在里面的时间比例减免？

pmp6

yyxxzzxx 发表于 2023-8-23 17:09
请教一个问题，有房A和房B,都自住过。如果已经将房A每年报税时当投资房报了，现在打算卖房A,还能当自住房申 ...

答案在主贴

哎呦我去

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