各大银行投资房升息解决办法，一招让你解决问题

peterorz90

1.把投资房卖了。


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上面是开玩笑，前几年利率8%的时候都有人买投资房，相信大家也不会那么轻易出手。。
下面来谈解决方针。

1. 如果只有一套房，那么需要了解这笔贷款是以投资还是自住名义申请的，如果投资房那么致电银行改为自住（可能要求提供材料，找帮你办贷款的broker或者banker）

2. 如果有两套房，两种方法
--把其中一套自住房先在银行固定，过段时间之后把该自住房申报为投资房，把投资房报成自住房，由于利率固定以后不受银行/央行利率调整，相当于放入保险箱了。另外一套投资房变自住，未来如果央行降息自住房准基率应该还是会降的。
--把贷款分两家银行来做，A银行做一套，B银行做一套，分别报自住房，不在该银行的那一套为投资房。

3.如果有3套房以上的
可以采取两套房的做法，部分也可以报两套房都为自住房，但要看运气，银行的审核部门接不接受两套为自住房的说法，如果不接受就得分开在不同银行/信用社做成自住房。

虽然现在很多小的银行，包括网上银行利率不分投资房和自住，但是APRA管制好四大后小银行也应该会跟进，所以能做自住做自住。

PS：央行可能还会降息但是和投资房没什么事了，银行已经把准基率一分为二，分为自住房标准浮动利率和投资房标准浮动，未来有降息也有自住房能享受到了。


未来两周各大银行会陆续出台一些新的针对自住房的固定利率以及政策，到时候再来分享。


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统一回复一些问题
1.是否有风险，假设你有两套价值100万的房，每套房如果出租租金收入700，银行做贷款时A为投资B为自住，之后搬去A把B转成投资房，此时B变为投资房，这时你有两种选择，一是不改变贷款现有贷款结构，二是把原来的投资房，现在自住房转到新银行，此时因为原来的自住房变成了投资房，则该收入可用。  这是市场正常流向，没有任何问题。
2.不使用租金收入，收入不够。这本来就是政府加息的目的，房子不是政府，也不是我逼着你买的，我只是提供我做过的方法。
3.自住房固定利率和投资房固定利率已经两极分化，标准浮动也以分化，未来降息投资房标准浮动应该是难有改动了。
4.我只提供方法， 收入足够，且有需要的人可以这么操作，不适合此方法且觉得利率高，的人可以慢慢把房子卖了，让涨息的是政府。。。给我留言也没用。。
5.贷款分开导致折扣少，这确实是问题，但一般贷款20-50,50-75,90+是利率的分水岭，如何帮自己的房子减少还款利息，我也不是你的financial planner，不可能发一个帖子把几千人，每个人的情况都分析的面面俱到了。
6. 有人问ATO咋办，首先OSR是相关法律制定机构，ATO是执行机构，别本末倒置。其次，不管你是自住房还是投资房名义贷款，有租金收入就要报税。即使只有一套自住房，自住房出租后，自己和家人住，根据法律租金收入也要上报，别乱扣帽子。

TT

房事拐点到了

fabulous

lz反应很快！

inw

把贷款分两家银行来做，A银行做一套，B银行做一套，分别报自住房，不在该银行的那一套为投资房.
这个idea好

aulin

你把贷款都分散到不同银行，就拿不到很好的折扣，还要付多笔package fee, 未必省钱。

嘟嘟0809

Ymwu

投资转自住 具体需要什么材料啊 如果是海外收入的话

ginoliu

我现在就是这么和客人说的~~哈哈！lz厉害！

shadowfiend

为了一年几千块的利息，用得着搞这么复杂吗

clampfamily

自游自在

弄虚作假

n95

aulin 发表于 2015-7-24 16:10
你把贷款都分散到不同银行，就拿不到很好的折扣，还要付多笔package fee, 未必省钱。 ...

对的呀

zio888

说的好.. 央行再降息不代表房贷利息会跟着降.. 房贷利息很有可能要开始上升了

inw

同一家银行有2套房的投资房那套利率增加吗？

susie1998

到时候，交土地税的时能讲的清出吗？

winsome

aulin 发表于 2015-7-24 16:10
你把贷款都分散到不同银行，就拿不到很好的折扣，还要付多笔package fee, 未必省钱。 ...

同意，有时候折扣的差额比这0.27%还大

din6700

如果NG今年取消了，怎么拆招啊？

sd5099974

问题是很多人收入不够全做成投资房了

jd07

如果自住房贷款50万 (市场租金500) 投资房贷款100万 (租金1000)

自住变fix 然后变投资 当投资变自住的时候 由于还款能力下降, 会不会降低贷款能力?

hotornot

最好的办法，就是像楼主说的那样，赶快卖。。。

把价格下调15%赶快抛。。。

其他办法都是掩耳盗铃。。。

因为，市场预期下降，如果价格下跌，不抛就是被套牢啊。。。

寧靜默

楼主反应快！

Grace1127

对这个政策感觉有点乱。我现在一套自住一套投资捆绑在一个银行一个利率的，因为投资房正现金流，基本把自住房贷款都cover了。。。如果再买一套投资房，三套不能一起捆绑算一个利息吗？必须自住和投资分开？如果第三套投资房贷款额度只有70%，是否都不受影响？

aqu

学习

jy_mpi

看到文章标题，抱着敬仰的心情点进来，看着那么多人在底下的支持实在忍不住反驳，楼主所提的方法是有漏洞

1，一般客人需要将自住房写成投资房，基本原因是需要租金收入来cover拉高借贷能力，且不说别的，就算银行同意从投资换成自住，重新审批的过程中，请问这中间2万-3万一年的rental income的gap，楼主准备怎么解决？
2，对于方法一：固定本来对于投资房或者自住的利息给的都是一样的(除非银行有特地的promotion推出有区别投资房与自住房的对应给的固定利息）楼主那一套转运人的方法到头来还是白搭。

对于方法二：对于做贷款负责任有经验的broker来说，没有人会提出给客人A银行一套自住，B银行一套自住这种自掘坟墓的做法，而且也完全说不通。银行也不是傻，几乎同一时间你跟不同银行报不同的自住跟投资，这种直接被refer到 loan senior accessor，客人就等着被reject好了。

3，既然两套的做法都是无稽之谈，又何来三套可以照搬两套的做法。

更错的是，APRA不只是管制四大银行，小银行像ING SUNCORP等都是受制约的。

还有最后一点，自住与投资房的税务问题，这里我就不多一一解释了。

doule

jy_mpi 发表于 2015-7-24 16:50
看到文章标题，抱着敬仰的心情点进来，看着那么多人在底下的支持实在忍不住反驳，楼主所提的方法是有漏洞

...

LZ误人子弟 没有专业知识 靠YY 不可取

moshou

jd07 发表于 2015-7-24 16:21
如果自住房贷款50万 (市场租金500) 投资房贷款100万 (租金1000)

自住变fix 然后变投资 当投资变自住的时候 ...

当然会了。
很多人当初自住当投资办，就是因为贷款能力不足。
租金1000的和租金500的，能一样么。

peterorz90

susie1998 发表于 2015-7-24 16:17
到时候，交土地税的时能讲的清出吗？

这个我早已了解过，贷款名义(loan purpose)和实际用途(actual purpose)没有关联，OSR只承认一套自住房，投资房肯定是要交税的，我只是告知如何节省利息，该交税还是要交。

七瓦

无论多少房子，全部自主房贷款加海外收入。只要按时还款银行才懒得查是投资还是自主。

moshou

啥解决所有问题啊，投资转自住，银行本来借你50万，现改40万了。马上让你拿10万补上。
分几个银行，每个银行都要有package fee，利率也不如在一起的好。如果就是这0.27%，纯粹瞎折腾。

dingyipu

唉