Auburn考察归来，交作业

zhengtao

因为最近在看房子，对Auburn比较感兴趣，做了一些调查。希望能够对同时也在Auburn找房的TZ们有帮助。此外有意向在Auburn买房的，也一起来讨论啊。

基本信息：
以下信息仅供参考，各项数据来自互联网，联接在最后。
大Auburn区包括： Auburn, Lidcombe，Berala, Regents Park and Newington
这里的Auburn仅指Auburn这个镇

Strength:
1.        交通方便，火车去city 24分钟 （车上时间）
2.        近Para，近Flemington
3.        购物方便，价格便宜，生活成本低
4.        房价适中
5.        基本设施齐全。医院，学校，Childcare，应有尽有，警察局就在镇中心。
6.        超市已有Coles，Woolworth，BigW， 新ALDI正在装修。
7.        附近有Golf球场，有植物园，有篮球场，游泳池。

Weakness：
1.        最近的负面消息
2.        有的房子离火车站太近，噪音偏大
3.        似乎有一定比例的非洲难民

Opportunity：
1.        人口组成丰富，有来自100多个国家的人民。主要人口组成：中国，土耳其，黎巴嫩。01年到06年的人口增长率为7%。 按照这个趋势，就算不保持7％，个人认为人口继续增长在5％左右应该是没有问题的。目前Auburn 的人口数在30000上下，年人口增长按5％算，每年至少增加1500人口。
2.        Unit的rental yleld 达到7.1％，这个在悉尼算非常高了。
3.        房屋中等售价最高点在04，05年，目前持平稳稍下滑的趋势。

Threat
考虑到目前的经济形势，房价可能有进一步下跌的趋势。

下面是我的主观意见，仅供参考：
1.        经考察，Auburn主街似乎一分为二。第一，South PDE，华人店居多。第二，Auburn RD，土耳其店居多。
2.        华人不像Ashfield，Burwood那么多，但其实也不少，很多留学生。
3.        穆斯林多。不过我从来不觉得他们有什么问题。
4.        相比附近的几个区，Auburn在交通，购物上有较大的优势。

综合以上，如果在该区买房，价格合理，出租的潜力大，现金回报比例会不错，且不愁租。出行方便。同时，相比东区，生活成本会下降不少，况且人多，文化种类多，热闹。
（以上均为个人意见，仅供参考）

数据来源：
CityRail  火车时刻表：
http://www.cityrail.nsw.gov.au/t ... ;dir=up&page=04
Bankwest生活质量调查报告：http://www.news.com.au/dailytelegraph/document/lifestylesurvey
Auburn Council 报告： http://www.id.com.au/profile/Clients/255Aubu/PDF/180.pdf
Property Research： [url]http://www.investsmart.com.au/property-research/NSW/2144/Auburn.asp[/ur

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2008-11-30 20:59 编辑 ]

wil

虽然很多人不喜欢auburn这个区，楼主做了这么多功课，还是支持一下

黑山老妖

专业人士啊。
还用SWOT的呢。佩服佩服。

黑山老妖

我觉得auburn出租的cashflow应该不错，但是capital gain方面可能要略微差点。主要还是有某些名声在外，要改变是要很长时间的。

wil

在一些鬼子的论坛看到有些人，10多万在auburn讨了个2房unit，收拾收拾出租250/周，然后就很沾沾自喜从day 1就可以有每周50的正现金流资产

winsion

原帖由 wil 于 2008-12-1 13:28 发表
在一些鬼子的论坛看到有些人，10多万在auburn讨了个2房unit，收拾收拾出租250/周，然后就很沾沾自喜从day 1就可以有每周50的正现金流资产

有那么好？？哈哈

wil

也要碰吧

黑山老妖

good deal总是有的，就是要不断的盯着看。

我是老人

LZ的帖子总是很好看.

专业,.有内容.

MingDeng

Good one...

zhengtao

原帖由 黑山老妖 于 2008-12-1 13:21 发表
我觉得auburn出租的cashflow应该不错，但是capital gain方面可能要略微差点。主要还是有某些名声在外，要改变是要很长时间的。

同意。
现在有几套自己比较喜欢的，比较新。而且在现在的地方住得太久了，想换个地方住住试试。实在不喜欢将来租出去也不会愁啊。

目光降落

最近房子的价格都涨了，这样算起来，实际上很不划算。
我看得20万~22万的房子，现在都标价在22~24万，平均涨价2万左右。
政府补贴对这些低价地区的刺激太大，我现在继续观望。
现金流着东西不好说，仔细一算，很多隐性费用会撑爆比率，
利率是在浮动的，可以向下，自然会上去，房子投资不是一天两天的事情，仔细点好，

churchman

如果是HOUSE还好，要是住UNIT一定要选对邻居。我家的穆斯林大妈天天把垃圾扔到公共走廊，汽车不停进自己家车库，停在过道上。当然不是每个人都是这样。ANYWAY，祝福LZ好运

churchman

如果是HOUSE还好，要是住UNIT一定要选对邻居。我家的穆斯林大妈天天把垃圾扔到公共走廊，汽车不停进自己家车库，停在过道上。当然不是每个人都是这样。ANYWAY，祝福LZ好运

parramatta

新ALDI正在装修。 也在auburn central 楼下？

zhengtao

原帖由 parramatta 于 2008-12-1 20:30 发表
新ALDI正在装修。 也在auburn central 楼下？

在Harrow St上，离Queen St非常近。走两分钟就到了。

青红皂白

请高人指点：墨尔本有没有像auburn这样rent yield比较高的区啊，别说 rent yield 7％了，能到6％就行啊，当然离CBD不要太远了，20公里之内吧。

tonyju626

原帖由 青红皂白 于 2008-12-1 21:24 发表
请高人指点：墨尔本有没有像auburn这样rent yield比较高的区啊，别说 rent yield 7％了，能到6％就行啊，当然离CBD不要太远了，20公里之内吧。

Melbourne 6.3%
Southbank 6.1%
South Melbourne 6.0%

小茉莉

肉是又便宜又好吃的

zhengtao

原帖由 青红皂白 于 2008-12-1 21:24 发表
请高人指点：墨尔本有没有像auburn这样rent yield比较高的区啊，别说 rent yield 7％了，能到6％就行啊，当然离CBD不要太远了，20公里之内吧。

墨尔本的rental yield 平均比悉尼高。此外上网基本上都可以查到了。google就行。不过不要迷信网上的数据，只能做参考用啊。http://www.investsmart.com.au/

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2008-12-1 23:07 编辑 ]

青红皂白

足迹真是藏龙卧虎啊，谢谢18楼和20楼的高人， 楼主提供的网站非常有用，而且包括了各个城市和区，建议版主将这个网站的链接加到有关投资房的帖子里，造福全足迹
这两天把分洒光了，暂时不能给两位加分。

黄泥蟹

加一点不好的
有朋友在这个区住
孩子上的当地的幼儿园
半年了
回到家
发现说英文有明显的印度口音
现在准备买房
去carlingford 区

zhengtao

原帖由 黄泥蟹 于 2008-12-2 21:03 发表
加一点不好的
有朋友在这个区住
孩子上的当地的幼儿园
半年了
回到家
发现说英文有明显的印度口音
现在准备买房
去carlingford 区

这个太油墨了！！！
我想，你朋友的那个印度邻居是不是也在考虑搬家啊？没准他们的孩子回家说话有中国口音呢？？

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2008-12-2 22:32 编辑 ]

pkcz

请不要太乐观了，最近AUBURN的杀人案和敲头事件，真的很恐怖！

另外这个区的市容和人口素质，绝对是“有口皆碑”的！

而且最近，警察在AUBURN火车站逮捕了很多人（中东面孔居多），大部分与毒品有关！

wil

所以说auburn不适合自住适合出租

city安全更差，redfern贩毒很多，wolli creek中东人也多，可这些区都是死贵死贵还有人去租

就是这样了，适合居住的区平静安全，但可能不方便，适合出租的区热闹繁华方便，但相对来说问题也多了，auburn最近这点事我不认为会对租房市场造成什么影响

penny@giles

AUBURN的房子现在已经不太好租了，投资房太多。

buybuy

原帖由 黄泥蟹 于 2008-12-2 21:03 发表
加一点不好的
有朋友在这个区住
孩子上的当地的幼儿园
半年了
回到家
发现说英文有明显的印度口音
现在准备买房
去carlingford 区

哈哈，如果还摇着头讲印度口音的英语，我肯定就给气死了

山神

Auburn还行, 不算太乱

baby_dream

原帖由 黄泥蟹 于 2008-12-2 21:03 发表
加一点不好的
有朋友在这个区住
孩子上的当地的幼儿园
半年了
回到家
发现说英文有明显的印度口音
现在准备买房
去carlingford 区

carlingford 好吗？今天刚去看了那边离火车站不远的新的APARTMENT，一房的开价居然就要40多万，真是想钱想疯了，我不太了解这个区，但看这个区的HOUSE也不算太贵啊，怎么这个新的APARTMENT开价这么离谱？

北湖春晓

去年有人推销carlingford,2房的开价要45万,说是很多人去看,吓死我了,觉得太贵了.