终极房产买卖探讨

pmp6

关于6年法则：https://www.ato.gov.au/individua ... -as-main-residence/

关于资本利得税折扣capital gain tax discount: https://www.ato.gov.au/individua ... s-tax/cgt-discount/

关于6月规则： https://www.ato.gov.au/individua ... 0disposed%20of%20it

关于房产估值：https://www.ato.gov.au/Individua ... aluation-of-assets/

关于做个人退税的时候怎么报CGT：https://tv.ato.gov.au/ato-tv/media?v=bi9or7odtggh5r

小伙伴们看完并理解上面这几篇文章后，就可以来探讨一些有意思的问题了，这些问题是我想知道的，也是很多人想知道的。把这些规则玩得转转的，以后钱就哗啦啦的往你口袋跑。

1. 出租前对房屋做的估值（valuation）对后面要交的CGT有决定性的影响。如果把价值估大，后面就可以少交很多CGT。这里水可以很深，利益无限。
如果在房屋出租前没有做估值，后面能补吗？比如现在做14年的估值？

2. 请大家分享一下估值高的professional valuer。这人就是炒房者的宝藏。

3. 因为出租前的估值对未来CGT的影响巨大。是不是应该多找几个valuer来估值。然后选估值最高的那个？

4. 有一个不可思议的地方。如果一个房你出租了5年后自住了1年，然后又出租了5年后自住了一年，那么你卖这套房的时候不需要交CGT。这规则是bug一样的存在。那么问题来了。税务局怎么鉴定你是否真的自住了1年呢（看水电费缴费单是否在你名下吗）？自住多久才算真的税务意义上的自住呢（自住一个月也能重设6年法则吗）？

5. 跟据6年法则。一个房出租后，6年内要么卖了，要么住回去，这样就可以避免卖房时交CGT。我是没法接受住回去这个选择的（从来只住新房）。貌似6年内卖掉然后再买一个是一个避税的完美方式。大家怎么看？

太奇怪了，难道这贴对大家来说太深奥了吗？有人看，有人收藏，却没有人回复。我就把话放这里。能找到上面答案的人绝对是人中龙凤马中赤兔。打工上班真的在这些问题面前毫无意义。能运用这些规则轻轻松松就赚到几年工资。有时候我真是觉得很多人不找方向，只顾埋头苦干，却不知：找对方向，比埋头苦干更重要。

还发现一个问题，那就是大家对烧脑的贴只会收藏想着后面慢慢看，慢慢弄懂，不咋加分。反而是对一些有文采，煽情的文章加分。要知道钱是冷血的，规则是冷血的。你做错选择题照成的损失，没有人热心的补给你。

pmp6

太奇怪了，难道这贴对大家来说太深奥了吗？有人看，有人收藏，却没有人回复。 回复必加分，互通有无，互相帮助，让咱们华人成为澳洲最富有的族裔吧！

天涯浪客

pmp6 发表于 2023-3-24 12:14
太奇怪了，难道这贴对大家来说太深奥了吗？有人看，有人收藏，却没有人回复。 回复必加分，互通有无，互相 ...

不如leo写的通俗易懂。。。

pmp6

天涯浪客 发表于 2023-3-24 13:19
不如leo写的通俗易懂。。。

哪里看不懂？我可以解释得更清楚

johnliq2004

我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去，前一套就是投资房了。

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johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去，前一套就是投资房了。 ...

How it works
Your main residence (your home) is generally exempt from CGT.

Usually, a property stops being your main residence when you stop living in it. However, for CGT purposes you can continue treating a property as your main residence:

>for up to 6 years if it's used to produce income, such as rent (sometimes called the '6-year rule')
>indefinitely if it is not used to produce income.
>During the time that you treat the property as your main residence after you stop living in it:

It continues to be exempt from CGT (the same as if you were still living in it, even if you start renting it out after you leave).
You can't treat any other property as your main residence (except for up to 6 months if you are moving house).

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johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去，前一套就是投资房了。 ...

不是的。你可以选择你想把哪套算做投资房。哪怕实际上房A出租，房B自住。在你申报CGT的时候你可以说房A自住（在同时间段，房B就必须算投资房，哪怕你其实是自住）。

pmp6

johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去，前一套就是投资房了。 ...

请看主贴里的第一篇ATO的解释6年法则的文章。理解这个法则对房屋买卖至关重要。

pmp6

johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去，前一套就是投资房了。 ...

我之所以让大家先看ATO的官方解释，就是希望大家先了解最正确的概念，然后再来讨论。

bbb12345

问题是这些东西就是你只有一套房时有点用。
足迹炒房的都十几套，用不上这些理论。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 16:21
不是的。你可以选择你想把哪套算做投资房。哪怕实际上房A出租，房B自住。在你申报CGT的时候你可以说房A自 ...

按你说法：

A房真正用于出租，但你申报为自住房。然后你自住的B房申报为投资房。这一年所得税怎么报呢？

A房房租收入你偷税不报了？然后自住的B房你没有租金收入，费用（利息、维修费等）全额负扣税。你觉得税局允许这样的操作？如果真是这样，为什么全天下大傻瓜都不敢这样做呢

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 16:21
不是的。你可以选择你想把哪套算做投资房。哪怕实际上房A出租，房B自住。在你申报CGT的时候你可以说房A自 ...

不要忘了，税局的资料库是有记录的。假如你两套房买了十年后卖出一套，你有意把自住房和投资房交换申报。税局就那么傻随你耍么？税局翻看你十年保税记录就能发现你投资房是A还是B。

六年法则是需要买房立即搬进去住一年再搬出来才行。如果一开始房子用于投资，是不能转回去做自住房的。我认识一个越南朋友就是这么干。但实际上六年时间并不一定增值很多，你再厉害也就省五年的增幅，仅此而已。不是什么财富密码。

评估报告那里也是差不多，基本上没有评估师会愿意牺牲自己去成全你，都是市价评估的。

pmp6

bbb12345 发表于 2023-3-24 16:28
问题是这些东西就是你只有一套房时有点用。
足迹炒房的都十几套，用不上这些理论。 ...

怎么可能用不到。
同一时间段只有一个房可以算自住。那么你如果有10套房，你会选哪一套算自住呢？

1. 你准备卖的那一套
2. 租金回报最差的那一套
3. 增值最大的那一套

考虑的东西很多。完全理解这个规则才能最大化利益。这贴里没有我的理论，都是ATO的规则。按规则走，合理合法避税。

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 16:29
按你说法：

A房真正用于出租，但你申报为自住房。然后你自住的B房申报为投资房。这一年所得税怎么报呢？ ...

不是我的说法，也不是我的理解。而是这就是明明白白的ATO规则。

关于怎么报税请看下面的ATO官方连接：
https://tv.ato.gov.au/ato-tv/media?v=bi9or7odtggh5r
清清楚楚明明白白

关于实际出租，报CGT的时候按自住来，是ATO的6年法则里写得清清楚楚可以的。

你实际出租的房屋的收入是必须上报的。但是报CGT的时候你可以按6年法则claim CGT exemption

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 16:29
按你说法：

A房真正用于出租，但你申报为自住房。然后你自住的B房申报为投资房。这一年所得税怎么报呢？ ...

全天下大傻瓜当然不敢。傻瓜看不懂ATO规则，或者想当然的认为这是不可能的事情。这就是为什么少部分的人是富人。

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 16:33
不要忘了，税局的资料库是有记录的。假如你两套房买了十年后卖出一套，你有意把自住房和投资房交换申报。 ...

税务局不傻。如果这6年里你把实际上出租的房A算自住了，那么这6年里你实际上自住的房在卖的时候就要算作是出租。

所以你要算好了。如果两个房都准备要卖的。一定要选增值多按自住来卖，免CGT。

我这贴其实不是来教学的。我是来问问题的。大家一定要把主贴上4个ATO的文章看完，保证受益终生。

然后如果你知道后面的问题，请分享一下，每一个问题都价值连城。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 16:59
税务局不傻。如果这6年里你把实际上出租的房A算自住了，那么这6年里你实际上自住的房在卖的时候就要算作 ...

那你的投资房租金收入怎么报（你申报成自住房那个）？

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 17:02
那你的投资房租金收入怎么报（你申报成自住房那个）？

这个问题完全不影响。投资房就按投资房报收益。只是在报CGT的时候，你是有选择的，可按自住或投资。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 17:06
这个问题完全不影响。投资房就按投资房报收益。只是在报CGT的时候，你是有选择的，可按自住或投资。 ...

当然有影响！你第一次申报投资房租金收入的时候必须填报物业资料，也就是说你已经把该物业申报为投资房。过几年，你卖自住房的时候跟税局说那个一直申报租金收入的其实是我的自住房，你真把税局当傻子了。我猜你没有投资房，没填过这部分的报税表格吧？

澳洲税法是英美法系，税法条文（你贴出来这些）并不是规则的全部。所有条文都可以用过往案例重新定义和解释。这也是为什么没有人会像你说的那样操作，因为曾经这样操作过的漏洞早就被法官以案例填补好了。

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 17:14
当然有影响！你第一次申报投资房租金收入的时候必须填报物业资料，也就是说你已经把该物业申报为投资房。 ...

这个就不纠结了。我建议看完我列的ATO的文章，半个小时的事情，保证你能明白。6年法则是所有炒房人必须懂的。越早懂越早受益。我不当老师。吃力不讨好的事情。对了，ATO很贴心，它的文章里有很多买卖物业的例子，真是不能再简单了。这也是我喜欢澳洲的原因之一。为了大家能懂规则，政府真的是下功夫了。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 17:18
这个就不纠结了。我建议看完我列的ATO的文章，半个小时的事情，保证你能明白。6年法则是所有炒房人必须懂 ...

只有一个可能性可以这样操作，而我的越南朋友早就这样操作了，并不是什么新鲜事，不用搞得这样神秘。

就是每一个投资房你买下来都搬去住一年，然后再租出去。这时候你才有选择哪一个是自住房的可能性。这样操作要求你每次搬进搬出都进行房子评估。省下来的无非就是两个房子在五年时间内增值的差异，加上50%的cgt折扣，其实没有多少。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 17:18
这个就不纠结了。我建议看完我列的ATO的文章，半个小时的事情，保证你能明白。6年法则是所有炒房人必须懂 ...

楼主，你贴出来的税法我考澳洲CPA的时候已经研读过了，对于拿Hd的人，我觉得不需要再回去读一次。

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 17:23
楼主，你贴出来的税法我考澳洲CPA的时候已经研读过了，对于拿Hd的人，我觉得不需要再回去读一次。 ...

通过这个问题，我知道你不是CPA。你可以找CPA问问。这是基本的问题。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 17:26
通过这个问题，我知道你不是CPA。你可以找CPA问问。这是基本的问题。

我当然是CPA，我的税法也是拿HD的。但我不是税务师，我的投资房都是找专业税务师处理的，不需要问，我知道答案。这也是为什么没有其他网友进来讨论的原因。大家早就知道这些操作。

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 17:28
我当然是CPA，我的税法也是拿HD的。但我不是税务师，我的投资房都是找专业税务师处理的，不需要问，我知 ...

你默默谢我就好。早知道这规则早受益。亡羊补牢永远不晚。

很多人不知道这规则，亏了好多哇。

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-24 17:22
只有一个可能性可以这样操作，而我的越南朋友早就这样操作了，并不是什么新鲜事，不用搞得这样神秘。

就 ...

你越南朋友那个例子是他一开始就用作出租了。这就不可以了。

我把ATO条纹列出来给你看看
Eligibility
The property must have:

been your main residence first – you can't apply the main residence exemption to a period before a property first becomes your main residence (for example, if you rented out your home before you lived in it, the main residence exemption doesn't apply to the period you rented out your home)
stopped being your actual main residence – that is, you stopped living in it.

你有没有先自住后面出租，然后按自住申请免CGT被拒的列子？

khkb

楼主，我还是对一些概念没搞清楚。
例如，2016年你住在A，作为PPR。2018年买了B，C，直接出租出去。2020年卖了A，当自住房免了CGT。你搬到B住了半年后，在2021年买了D，马上搬进去D住，出租B。2022年再搬回B住，D没住够一年，就出租了。2023年卖掉B。

那2023年卖掉B时，怎么计算CGT？

Forbne

有啥好讨论的，个税自己报，风险自己担，想怎样理解都好。

Pippa

pmp6 发表于 2023-3-24 17:52
你越南朋友那个例子是他一开始就用作出租了。这就不可以了。

我把ATO条纹列出来给你看看

你看错了。我上面已经说了，越南朋友每个房子买下之后都先搬进去自住一年再出租。只有这样才能走六年法则的空子。我所有投资房都是一开始就出租，不是我不知道可以这样操作，而是买房子后的前面六年其实增值幅度不会很大，不值得这样搬来搬去，还要每次搬家都要做一次房价评估太麻烦。

zhangwei7461

说实话。澳洲地产相关的税 还是满夸张的。。大部分投资者想靠买卖来赚取利润 还是很难的。
至少现在很难了。 无法想象澳洲房价还能涨到什么程度。