农场经营交流帖～～～～希望有农场经营经验的TX都来交流交流

rabobank

最近刚买了一个农场，马上有农民愿意出15万/年租5年，但我的打算是不出租，3000acre的农场才租15万，太低了。我希望找管理公司帮我经营管理。有拥有这方面经验和经历的人吗？

markfpc

请问楼主在哪里买的农场？

漂泊汉

3000acre  那得有都大呀~~~ 空地吗？

澳农

你的农场在哪里？VIC 还是NEW or QLD？

happysee

原帖由 rabobank 于 2011-8-19 14:42 发表
最近刚买了一个农场，马上有农民愿意出15万/年租5年，但我的打算是不出租，3000acre的农场才租15万，太低了。我希望找管理公司帮我经营管理。有拥有这方面经验和经历的人吗？

没看出来3000acre和15万租金之间有什么逻辑关系,不能证明租金低.

killer-wind

这也太大了吧。。一英亩=4000多平米。。
3000英亩x4000=12000000 平方米。。。
按照正方形计算也3464米长，3464米宽。。。。
厉害啊。。。。。要是我就做私人飞机场。。。。
或者盖个核电站。。。

jh_hammer

好大一片地啊。。。

rabobank

原帖由 澳农 于 2011-8-20 14:44 发表
你的农场在哪里？VIC 还是NEW or QLD？

MEL往西

cygrace

我还以为是开心农场呢。。。。。。对不起

rabobank

算了算回报率只有3－4％，如果出租的话。听说high rainfall的地区，农场出租的回报率是3－5％，也就是说我出租的话这个租金也算合理的。但是如果委托经营的话，可以到5－9％，收益率基本上可以提高一倍。但是不知道如何委托经营，找了一家号称澳洲最大的，管理100多个农场，但因为他公司在Perth，我的农场在Mel，就还没联系，不知道效果怎么样

原帖由 happysee 于 2011-8-20 15:12 发表

没看出来3000acre和15万租金之间有什么逻辑关系,不能证明租金低.

语阁

有钱，500W+

rabobank

最烂的农场 $50 / acre，买了可以建国。

阳光海岸

楼主的农场在那个区？
你附近还有小农场卖吗，想买个20-30亩的农场，预算50万。

rabobank

可以买200多英亩的，在vic

hkyeka

200亩大概多少钱

白雲山民

NEWS AGENT 有賣農場的地產書賣的，賣本回去慢慢煙酒。

rabobank

原帖由 阳光海岸 于 2011-8-22 19:33 发表
楼主的农场在那个区？
你附近还有小农场卖吗，想买个20-30亩的农场，预算50万。

很多小农场在200－300acre的可以50－60万搞定，不过坦率的说，越大的农场单价越低，小的很少有2500/acre以下的，还要看facility好不好，报价里带不带facility还是只是地价。

关键是，买来做什么？如果经营的话还需要很多资金支撑，而且经营是有风险的

rabobank

事实证明农场确实是business，比买房复杂太多太多。
前面的农场都已经拿到合同草本了，vendor还是耍赖，只能从头再来。
谈谈自己的心得，先只说3个，回复的多了再继续
1）收益的问题。农场在30％贷款的情况下才能基本打平，如果把农场作为主业经营，除非不贷款，否则是很难有像样的收益的。大部分钱都要还银行贷款。农场的投资太大了，稍微像样点的农场要几百万澳币，这还只是其中一部分的投资，还需要另外几大支出，一个是经营的现金流，一个是设备及维护，一个是税费

2）土地价值的问题。这主要取决于你要拥有农场多长时间。如果是20年，30年，甚至50年以上，那么土地的增值快慢就和你的收益基本没关系。也就是说，如果你在墨尔本边上2000/acre买了农场，但距离远不远近不近，比如100公里，那么2000块里面有很大一部分是受到城市的影响而增值的部分，但若你长期持有，增值的部分本身对农业的经营是毫无用处的。

3）降水问题。现在有科学研究表明南极上空臭氧空洞导致了澳洲的副热带高压南移，导致了NSW和VIC连年旱灾，当然2010年是记录里降水最高的年份之一，但2011以及今后就难说了，之前的2006年是最近降水量超低的一年，NSW很多地方的降水量不足200mm，要知道北京的降水量还有600，上海有1200，200mm和沙漠就没什么区别了。从平均数值来看，近40年来降水量总体都是在下降的。那么农场的地方就非常非常重要。不是说仅仅有降水就好，有些地方的降水只能维持农场种庄稼，并不足以支撑畜牧业，有草吃了也没用，只能买小麦作为饲料，那么就会有巨大的经营风险。

yuxuanlin

在澳洲投资农场地皮，带不带水源很关键。

做的好的时候，一年就忙几个月，人手要充足，赚了钱能够COVER一整年还有结余；
老天不帮忙的时候，哭到死啊。

农业渔业牧业都是靠天吃饭啊

yangwulong1978

农场建好，，可以去偷菜，，，，，

matthew1976

原帖由 rabobank 于 2011-10-8 19:02 发表
事实证明农场确实是business，比买房复杂太多太多。
前面的农场都已经拿到合同草本了，vendor还是耍赖，只能从头再来。
谈谈自己的心得，先只说3个，回复的多了再继续
1）收益的问题。农场在30％贷款的情况下才能基本打平，如果把农 ...

重新谈，谈好没有呢？

whaleshome

这里的学问好大，学习了

bobo85005

搞农场，费时费力费钱！
还要耐得住寂寞，木有人呀！

hss0898

学习

miracle

如果是海外人士想要购买农场，请问流程是怎样的，具体如何操作呢？需要找那些相关的机构？谢谢。

rabobank

我已经进化了

我发现农场的投入要远比想象的大的多，也复杂的多的多，尤其是现金需求量非常大

买卖这块就非常复杂，并不是按照单价，而是按DSE来计算的，而DSE（dry sheep equivalent）的数据网上是没有，必须花钱买，还要花时间。

其次是出租风险很大，租了你农场的人会派动物来狂吃你的草，让你的土壤质量下降

自己经营的话，资金投入非常大，先建库存就是一个不小的开支，大的农场不算地钱，仅仅是牲畜和修缮要几百万的初期投入，如果种庄稼那就更恐怖，据说是要500/ha的初期投入，如果遇到干旱和暴雨可能颗粒无收

rabobank

原帖由 miracle 于 2011-11-16 12:57 发表
如果是海外人士想要购买农场，请问流程是怎样的，具体如何操作呢？需要找那些相关的机构？谢谢。

你要先明白自己在干什么，自己要干什么，然后再说买农场的事情

如果你是为了低买高卖，我劝你还是算了，澳洲不是中国，没有你看到的温州炒房客的那种机会，涨一倍可能要20-30年

如果你是为了长期投资，那么你要知道你自己想要什么样的投资回报率，如果想要高回报率那还是算了，农业是靠天吃饭，你要有足够心理准备，澳洲的农民自杀率是普通居民自杀率的一倍，稍微搞不好就家破人亡了，如果你是一个个人，那么你有没有准备好足够的资金，农场是不能像买房一样贷款80%的，农场只能贷款50%甚至20%-30%，另外经营的费用不得了，风险也非常大，如果你追求高风险高回报我建议你去西澳经营小麦，VIC和NSW不太有赚大钱的机会

不管你经营什么农业品种，你的投入都至少是要以百万澳币现金计算的，稍微多点的话要以千万澳币来计算，也就是说投资的起步门槛就是几千万人民币，稍微大点就要上亿人民币

如果你是个公司，那么你要买农场可能要经过FIRB审核才行，法律程序非常复杂。

rabobank

最近搞农场非常非常累，到现在已经退回到评估阶段了，远没有到购买和经营的阶段。因为里面有太多的细节需要研究，比如前期看了一个非常漂亮非常便宜的，但是里面有毒草，这种东西必须细致调查。精神不好，也没心思搞房地产了。

我也很庆幸上一个vendor耍赖，我想这可能是冥冥之中的天意。他的农场我现在看来农业价值并不高，而且里面到底有多少潜在问题都不清楚，就匆忙下单，也许并不适合我想要经营的东西。

而且我还发现，澳洲农民的性格，怎么说呢，非常古怪，如果你是他们中的一员，那么大家非常要好，否则的话，非常排外而且固执，感觉是单独的一个群体。这里面有一个很特殊的原因，澳洲的很多农场的价格都是非常非常贵的，但澳洲农民的农场很多都是传了4代以上，50年，100年，150年都是常有的事情，所以澳洲的农民自己反而不需要太多资金投入，因为大部分人，包括现在一批80岁的vendor也是生下来就继承了农场，土地和设施的投入不多。外部投资就惨了，光买地就很大一笔费用。所以现在说调查出来99%的澳洲农场还是在澳洲农民手里，世代相传，那么所谓的农场买卖，其实也大都在澳洲农民之间进行。今天刚听说了一个农场的成交我们原以为成交价在440万，结果成交下来是700万，我马上问，说，是不是外国基金投资的，人家说不是，买方是一对老年澳洲农民夫妻，是因为喜欢那上面的房子，才把整个农场买下来的。700万澳币+至少50万澳币的交易费用+300万澳币的修缮费用。老夫妻估计也是卖了自己的农场置换的，要不然要拿出1050万澳币，我看他们那样子，不太像。

[ 本帖最后由 rabobank 于 2011-11-24 18:29 编辑 ]

宥佚

澳洲的农民这么有钱啊，我一直觉得做农场的人都是勇敢者，上市公司做农场我没有看见那个是大赚的。

greentomato

长见识！感谢楼主无私奉献！