楼花/Auburn碎碎念－10月21二楼正召开新闻发布会，欢迎旁听。

hsqhugh

这是碎碎念,想到哪儿说到哪儿.

1.现在几乎所有人都知道楼花定价的陷阱了: 一期比一期卖得贵,人为制造升值的假象,其实有一天变成二手房出售时,才发现市场根本不买帐. 于是新的理论诞生了: 楼花的价格只要合理,比附近的APT只贵一两万、一样价格、甚至便宜一点，就可以买了。多多哥哥仍建议远离。因为楼花APT毕竟是APT，具有APT的全部缺点：升值慢、不升值甚至贬值，物业费超高，将来不容易出手。（特别喜欢住APT且将来永远不会升级，并不在乎交物业费的人除外）

2.都知道APT物业费高， 可是我卖的楼花物业费低啊－－－放心，用不了多久就会涨上去的。业主大会不会有人去的。

3.存在即合理，楼花存在，有人买，所以就是合理的，就可以放心投资楼花。

物竞天择是需要过程的．

房产投资，我个人认为是有优劣之分的．　存在即合理，没错，但不是存在即正确．　市场会自动做出选择，而这个选择是需要过程的，是以许多人的牺牲为代价的．

随便举个例子，商铺也是一种投资，也＂存在＂，可天天空置在那里，　会有人去投资吗？　会！我只能说他的选择不明智．去看看有多少空置的for lease的APT底商，想一想那些业主的心情吧．　　合理吗？绝对合理，这些人就是被牺牲掉的．多多哥哥再怎么发贴，也没用的．总会有人自投罗网的．　多多哥哥只是希望，那不是你．

4.Auburn是投资的最佳选择？ 多多哥哥从来没这么承诺过。 如果你资金量不大，又想入门的话，奥本是不错的选择。 如果资金量大，可去更“好”一点的区。或者你已经有N处HOUSE，想改变一下投资组合，不妨买个奥本小UNIT试试。如果自住，奥本可能只适合过渡。

5.Auburn治安这么“差”，Unit会升值吗？ －－最近总有人或明或暗提起此事，多多哥哥很无奈。 再说一次：有个免费历史成交查询网站，叫www.onthehouse.com.au.可以查询历史成交记录。 大家可以去查一查Auburn Unit这几年的情况，升值40%有木有？06，07年时相当多16，17万的，现在消灭25万以下的了。 这些数据摆在那里，还有争论的必要吗？ 至于为什么会升值－－－那是市场的选择，市场永远是正确的。

6.Auburn Unit 已经升值这么多了，是不是涨到头了？ 最近有好几个人问我这个问题。 不妨换个角度想这个问题：如果这么多年Auburn Unit没升值，你敢买吗？ 以Auburn的地理位置，便利程度，超高的租金回报（2房UNIT通常是350PW+），你说二十几万值不值？

7.到底什么是UNIT， 什么是APT啊？ 这个我找不到官方的定义。 多多哥哥对UNIT的定义是：那种老楼，至少也得十几年吧  二至三层，无电梯的砖楼。 新建的不管有没有电梯，在多多哥哥眼中都是APT。

8.Auburn这么“差”，会有人买吗？

人的财力不同.  有的人只买得起liverpool auburn lidcomb, 有的人买得起eastwood burwood ashfiled, 有人的买得起mosman还有什么bay, 什么point. 而人口的数量是巨大的, 所以具体到哪个层次的区,都有足够的购买力支撑,而不必担心"差区的房没人买"

人的投资理念不同. 有的人认为所谓差区有潜力,是价格洼地,有的人认为好区富人聚居,上涨空间更大, 不一而足,我不可能全列出来.

财力和投资理念又是互相牵制的. 象多多哥哥比较穷, 明知mosman潜力巨大,却只出得起auburn的钱,那也只能选auburn.

所有这些决定了: 各个档次,各个suburb的房子都会有人感兴趣. 不用担心哪个区的房子没人要. 有一天多多哥哥发财了,有钱去“好区”了, 那些来自遥远更“差”区的人就有会升级来auburn.

不能用自己的眼光看市场, 得从宏观的角度,全局地看市场.

否则住top 10 suburb的人是不是应该怀疑, 怎么其他区的房子会有人买呢?

hsqhugh

最近有极个别不明真相的群众质疑多多哥哥连续发贴谈论楼花，以及在回贴中多处推荐奥本的真实目的。今天多多哥哥借用此贴二楼会议室专门接受了采访。

坐在第三排右起第二位那位帅哥
Q1：你好，我是光脚ID甲，请问您为什么不厌其烦地劝说大家远离楼花呢？

A1：楼花APT相比起其他物业类型来，有额外的风险，但却不能带来额外的收益。而楼花中介通常是不会告诉你这些风险的。多多哥哥建议大家远离楼花，是为了让大家远离风险，把辛苦赚来的钱投资到风险更低，收益更高的房产上去。这是多多哥哥的唯一目的。至于为什么“不厌其烦”，是因为论坛里不断有新ID加入，这些人往往事先并不了解楼花的风险，多多哥哥出于好意，认为有义务告诉他们。新来的ID钱也不是大风追来的，不是吗？ 老ID们可能觉得多多哥哥象祥林嫂，没完没了，可对新ID们来说，却是全新的理论。


坐在第一排左边第一位美女
Q2：你好，我是草鞋ID乙。我留意到你总是推荐奥本UNIT，我猜你一定是在奥本买了很多UNIT，卖不出去，所以才拼命推荐吧？您有什么个人利益在里面吗？

A2：多多哥哥2005年在奥本投资了一个破UNIT。通过这些年的观察，我发现奥本UNIT升值快，租金回报高，非常适合资金有限的投资者入门。我知道论坛里有些人如同当年多多哥哥一样，资金不多，又想入门悉尼的房地产市场，于是把奥本UNIT推荐给他们。很多人对奥本印象不好，不敢投资，多多哥哥发自内心替他们着急。这是多多哥哥不停推荐奥本UNIT的唯一原因。BTW，没推荐到奥本UNIT里自住，从来没有。

至于是否涉及到个人利益，多多哥哥不得不多说几句：

1.论坛有个中介，知道多多哥哥在这里有点小知名度，PM多多哥哥，说如果我推销出一个楼花，就给我0.5%的提成。见下面的截屏。这可是实实在在的收益啊，多多哥哥有为利益所动吗？

2.(删除)你真的以为多多哥哥会在乎奥本那个破UNIT能多赚多少钱吗？

有些人幼稚地认为多多哥哥捍卫奥本就是为了捍卫他那个破UNIT，多多哥哥并不觉得奇怪。再怎么好心，怎么努力，也会有人怀疑你。人类就是这样。好在绝大多数人是善良的。 已经有很多人支持多多哥哥了，我已经很满足了。我不奢求100%。

有些人认为“多多哥哥恨楼花，所以也恨买楼花的人，哪怕买楼花赚钱的人，多多哥哥也恨”。借此澄清一下 ：多多哥哥希望大家都赚钱，赚得越多越开心。

还有人以为：多多哥哥一定买楼花受伤了，所以出来喷楼花，喷开发商。多多哥哥从来没买过楼花，对开发商及中介没有仇恨，发这么多关于楼花的贴子，绝对不是为了泄私愤。完全是出于好意让大家了解楼花的风险。

相信还会继续有人误解，不过绝大多数人是理解支持我的。多多哥哥很开心，很满足。

今天的新闻发布会到此结束。

richardseoulkr

回答你第五个问题：通货膨胀的原因，没错，奥本5年前只有16万左右，闲杂涨到25万，于此同时，chatswood5年前是50万，现在涨到80万，上涨了30万，你觉得是投资奥本收益大呢？还是chatswood 收益大呢？政府现在的计划很明显了，把穷人赶到西边，所以大修基础设施，中产赶到南边，增强交通，东边和北边没有更多的土地开发了，而且房价也足够贵，为什么那么多人去东边，北边买房，难道只是环境好，有海景，因为西边和南边没有很好的学校。记住一点，任何社会，政治家只为自己着想，制定政策也是永远对自己有利的，不会考虑穷人的感受。

hsqhugh

richardseoulkr 发表于 2012-10-20 08:08
回答你第五个问题：通货膨胀的原因，没错，奥本5年前只有16万左右，闲杂涨到25万，于此同时，chatswood5年 ...

请参考4

richardseoulkr

richardseoulkr 发表于 2012-10-20 11:08
回答你第五个问题：通货膨胀的原因，没错，奥本5年前只有16万左右，闲杂涨到25万，于此同时，chatswood5年 ...

以上是我一点点的想法，如有不妥之处，请多多哥哥指教

hsqhugh

今天大家都去auburn看房了？

年轻时代

hsqhugh 发表于 2012-10-20 11:11
今天大家都去auburn看房了？

最近auburn 的好房子不多。 整个房市出的房子就不多。

hsqhugh

年轻时代 发表于 2012-10-20 08:36
最近auburn 的好房子不多。 整个房市出的房子就不多。

就楼花多

arashi

多多可以开始研究研究第二个 auburn似的的区了。。。我们都去抢！！！

年轻时代

关于楼花，纯粹投资探讨而言啊：
如果某一个地区的楼花突然增多，价格比旧楼高的有限，对该地区房产的影响是好？还是坏？

个人观点是坏。您有何高见？  坐火车看沿线新建筑有感。

superufo

同意楼花是风险高的投资

在onthehouse查了Auburn 旧Unit前几年和2011/12都有售出记录的房子，排除了明显中间装修的房子。从这几个例子看，基本上Unit实际升值2x%，比起其它不少中低价区Unit这几年的走势，Auburn Unit升值并不高。


3/7 GIBBONS ST
$240,000 15/04/2011
$186,000 26/04/2003
升值29%

7/31 DARTBROOK RD
$232,000 21/03/2011
$189,950 12/11/2003
升值22%

9/18 STATION RD
$305,000 05/10/2011
$245,000 17/01/2008
升值24%

7/95 NORTHUMBERLAND RD
$258,000 31/08/2011
$212,000 22/01/2008
升值21%

5/21 DARTBROOK RD
$305,500 27/04/2012
$275,000 01/12/2009
升值11% (偏低因为2009已经涨一点了)

hsqhugh

年轻时代 发表于 2012-10-20 08:59
关于楼花，纯粹投资探讨而言啊：
如果某一个地区的楼花突然增多，价格比旧楼高的有限，对该地区房产的影响 ...

问得好！

我觉得不妨换个角度思考。

还是拿auburn为例。这些年auburn建了不少apt，57 queen, 42 st hilliers rd(F6) mq rd. etc 但并没有影响UNIT的升值，甚至UNIT的租金也依然上涨凶猛。其他区，包括parramatta,merrylands etc，也有相似的情况。

我们应该相信市场的选择。

至于为什么市场会这么选择，我们可以讨论，但必须尊重这个事实。

我觉得新APT数量毕竟有限，固然新APT会暂时分流走少量资金，（因为迟早会卖出去的） 但未来增量资金的选择才会决定房价走势吧。澳洲是二手交易为主，二手房的交易量应该比楼花大多了。楼花分流走的资金并不会有多大的影响。大致就是这个意思，不知表达清楚了没有。

至于租金依然上涨，想必是由于澳洲超低的空置率决定的吧。

对于RHodes这样以APT为主且有大量APT在建的区，新APT对旧APT的影响，是可想而知的。

hsqhugh

superufo 发表于 2012-10-20 09:23
同意楼花是风险高的投资

在onthehouse查了Auburn 旧Unit前几年和2011/12都有售出记录的房子，排除了明显中 ...

03年房价到了最高点，一直回调到08年。大盘基本就是这样。
09年房价大盘上涨了20%， 就算你举的这些例子代表了全部奥本UNIT，也跑赢了大盘。

更何况这种按自己设定的条件挑选出来的例子，是否有代表性？ 那些涨了40%的，为什么被忽略掉？就因为新装修？onthehouse显示不出是不是有装修的， j是否有装修完全是个人的判断。每个房子的条件是什么样的？相信你没有看到。买过房的人都知道，看照片和实物，差十万八千里。

我的表达是这样的。 06，07年，有不少16，7万成交的unit， 到现在为止，25万以下基本绝迹。 这是不是比举个例更说明问题？ 当然更科学的方法也许是算出每年的均价，但多多哥哥没这个耐心。

superufo

hsqhugh 发表于 2012-10-20 13:01
03年房价到了最高点，一直回调到08年。大盘基本就是这样。
09年房价大盘上涨了20%， 就算你举的这些例子 ...

我查的售价就正好是代表你说的这个时间区间的趋势。

从简单化、更准确的比较角度来说，装修造成的比较要排除，就像你要排除Apartment的影响一样。任何区房子装修了都会升值，Auburn房价基数低，装修费用占的比重比别的区更大，比较装修升值在选区的角度来说没有意义。不排除的话，去研究装修成本、附加值等把问题复杂化了。

onthehouse显示不出是不是有装修的，但是看广告图片和文字就可以知道，就算误判了被排除也没关系，Auburn有大量其它Unit交易

从你这贴找的例子看, 基本都是装修过包括FULLY RENOVATED，有的还包含了2002上一波的升值，用来判断升值都不合理。
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=437758

就从有限的例子看别的区无装修买房的，这几年升值20%很多，Apartment也有

raoyulan

我感觉auburn升值很大一部分因素是由租金驱动的

640

无意义，apartment的增值与unit比起来，首先strata的支出已经高了，购入价更是差很远，就算增值百分比是一样甚至高于，算入投入和支出还是不太划算。

20%升值是很多，可是对于普罗大众来说，多多的建议是非常合理以及符合避险原则。

cycwong21

我還是以下那句話:

我做了這麼多年人家的報稅表，從未見過有人買apartment的賺錢，都是虧着賣。

640

同时那些所谓的政府规划以及发展，没错确实很好听。可是同时发展商也不傻，把大饼画好了，再把未来几年的可预见增值算进楼花售价里，普通投资自住风险当然比买2手房高很多。

而2手的apartment首先要能说服我未来的strata会涨到什么程度，保险，电梯维修，大楼清洁管理样样都按着通胀上升。

而2手unit你要花钱也找不到地方花去。

hsqhugh

cycwong21 发表于 2012-10-20 12:04
我還是以下那句話:

我做了這麼多年人家的報稅表，從未見過有人買apartment的賺錢，都是虧着賣。 ...

至少第三次看到了 。

我身边真正赚到的也极少，有，但极少。

谢谢你提供的信息。应该是很有说服力的。

lycans

cycwong21 发表于 2012-10-20 15:04
我還是以下那句話:

我做了這麼多年人家的報稅表，從未見過有人買apartment的賺錢，都是虧着賣。 ...

看时间，地点吧， 如果是早3，4年在悉尼买的，盈利很正常。

Q_ma

投资Auburn的Unit真心是赚钱的
我一个同事买了个三房的本来想投资退退税啥的，结果二十多万的房子每周租金400
每年有盈利，他只好不断花钱换地板，装修厨房，换窗户，做入墙柜。。。然后租客也很开心，租金每年也涨
最近评估下也涨了十万了，超过35%的收益

他说目前为了退税算是选错地方了，为了以后养老有菜钱收入倒是选对了

mom_ivy

hsqhugh 发表于 2012-10-20 15:09
至少第三次看到了 。

我身边真正赚到的也极少，有，但极少。

多多哥哥，按这么说rhodes和zetland 大部分业主都是投资失误？我身边有很多朋友都买的apt, 暂时还没听说过亏钱的。当二手房卖也只是赚多赚少的问题。

Auburn unit做投资比apt好这是你通过很多数据证明了的，但是感觉apt没有您说的那么可怕。

可不可以总结下什么样的apt是坚决不能碰的啊？

阿布^^

反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的，以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租客老出问题，租金跟不上，卖也卖不出去。
自己在zetland投的第一个楼花还不错，至少positive cash flow. 准备明年rosebery再搞一个来。。

lycans

多多同学对lidcombe有研究不？ 和auburn比较哪个更有潜力？

crybaby

阿布^^ 发表于 2012-10-20 17:38
反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的，以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租 ...

zetland介绍一下情况呗

hsqhugh

阿布^^ 发表于 2012-10-20 14:38
反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的，以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租 ...

楼花有租金保证？



台湾阿姨一定没看过多多哥哥的贴，不然不会在auburn买apt,换成UNIT就赚了

对了，我打赌，那个阿姨一定是自己管理租客吧？为什么不找中介打理呢？

hsqhugh

lycans 发表于 2012-10-20 15:08
多多同学对lidcombe有研究不？ 和auburn比较哪个更有潜力？

都差不多。不会输给大盘

hsqhugh

mom_ivy 发表于 2012-10-20 13:43
多多哥哥，按这么说rhodes和zetland 大部分业主都是投资失误？我身边有很多朋友都买的apt, 暂时还没听说 ...

看赚多赚少。赚得少也是一种失误。

本人建议投资尽量不碰APT。除非有把握。楼花APT更不要碰。

有风险和百分百赔钱是两码事。

flyingf4u

阿布^^ 发表于 2012-10-20 17:38
反正我一辈子也不会去碰奥本的房纸的，以前一个台湾阿姨被忽悠买了奥本的APR,长达若干年的恶梦就开始了
租 ...

你戳中了多多哥哥的要害，要被扇耳光的。
版主应该封了这种帖子，自己的AUBURN房子卖不出去，还在论坛哄骗他人接盘。
AUBURN的房子一两百天在市场上卖不出去（平均），居然还有人在这里吹AUBURN房子增值。
好，增值是增值了，但是自己意淫，你卖得出去吗？
大家珍爱生命的话，一定不要碰AUBURN。

nextstep

今天去auburn看了一天的房子，都太贵了