[VIC] 建筑小白Owner Building 经历记 - (15-11-2015) Hydronic Heating。

cyvs

近来看到一些TZ对Owner Builder建自己的房子这回事有兴趣，但不清楚过程和需要一些什么条件。我现在正在准备着做Owner Builder自建房子(其实主要是做project management,亲自动手的部份不会很多)，之前曾经考虑说自己建筑小白一个，这过程肯定是错误一堆，挫折连连，就别在这里献丑让人笑话了。今天和同事谈起这建房子的事，说在足迹这里学了很多，也在这里得到一些能人的专业知识和意见的帮助，想想有机会自己也应该做一些贡献，就在这把我的经历写下来和有兴趣的同学分享吧!也当成自己的一个建筑日记，自己以后可以重温。希望这过程不会痛苦到自己不想再写再看，不过那样就成为对OB有兴趣的TZ的一个警惕了。

在这必须先声明我写的只是我的经验/历，我也是边做边学，我的一些决定和理由不一定是对的或最好的。我现在还没动土，已经体验到这行业实在不容易。我们选择做OB的原因不是只希望能够省钱，还有几个私人因素促使我们选择这条路。其实两年前开始计划重建现在这房子时我们在做了一些研究后就已经放弃OBing这个想法，找了个custom builder 计划，经过差不多一年的时间，在2012年九月都快要签字动工时我们却放弃，决定从头再来，这次我们要自建。如果说我们不想省钱是自欺欺人，但我们也明白很大机会我们是没省着的，如果我们能够达到builder 之前给我们的价格已经是非常满意的了，我们最主要的原因是我们想经历这一个过程，所以压力不是太大。个人的理解是很多的OB在建筑方面至少有一技之长，而且动手能力超强，以自己的技术和劳动力，时间来省钱。对建筑业不熟悉而动手能力不强的，省钱的机率是很低的，多花钱的时候更多。所以像我这类的，省钱不可以做为OB的主要原因，不然整个过程会比较辛苦，失望的机会很大。个人觉得如果能够在volume builders里找到一个自己喜欢的设计是最幸运的。

决定了自建就要开始找资料学习了，其实也是那时候在网上找资料时发现新足迹。下面两个论坛也有很多资料

http://www.homeone.com.au

http://www.renovated.com

也从图书馆借了一些建筑书参考，觉得这三本书很好，想做OB却不知从那里开始的TZ可以借来看看。

George Wilkie, Build Your Own Home - A Comprehensive Guide for Owner Builder
George Kallidis, Not Just Bricks & Mortar - The complete guide to home building in Australia
Leeza Sipek etc, The Owner Builder

先写到这罢,下一帖记录我们的设计过程和一些选择。

cyvs

有一段时间非常迷英国的Grand Design，看到里面提到一些房子冬天也不太冷，很是心动，上网查了些资料，就自以为是的认为自己于以设计一个不错的房子。 我们一定要的东西包括很好的insulation，double glazed窗，水冷，hydronic heating。主要关注冬天保暖，因为现在房子冬天有点太冷。夏天的话反正温度稍为高一点就开水冷，房子通风就好了。还有就是比较普遍的东，南，西方少门窗，尽量多开放北方，living或family在北，洗衣厕所之类在南。

在Officeworks以十元买了正好要下架的Chief Architect的设计软件Home Designer，花了一两个星期画好了。然后找了architect正式画图，也检查下我们的想法可行吗。其实本来不需要找architect的，但他是朋友的姐夫，之前给了我们很多的建议，尤其是建筑条例方面，又不要收我们钱，所以决定正式雇用他。

画图前他要求做个feature survey和titIe survey，而且feature survey要做Australian Height Datum(AHD)，因为我们要建双层楼，而且我们的地在斜坡上，有AHD我们就能比较准确的決定楼有多高，需不需要挖土把屋子放低一些。听说很多builders都不做AHD(加钱的),大概大概就好了，但遇到比较仔细的building surveyor就麻烦，可能builders们都用相熟的building surveyors，有共识罢。Feature survey把房子环境调查好，大树在那里，地形如何，三方面邻居靠边的门窗和户外活动场地的位置。这非常重要，因为有很多设计规则就是针对这个的。强烈批评替我们做feature survey的公司，竟然没做窗口的位置，解释说因为看不见所以没查... feature survey要来干什么你不是不知道，少了那资料我要来干嘛!.. ..结果重做，浪费了我两个星期。Title survey主要是把legal boundary画出来，结果发现我们北方篱笆过了邻居的地20多cm。

我想我们这个工程对architect来说是最无聊的了，我们都已经决定了房子的间隔，只要他查看合不合规格。 不过他也很有耐心，花时间解释我们的疑问，我们也没少挑战他的意见，来来往往三个多月才把设计定了下来。  决定地基是concrete slab，楼下外墙用ICF(insulated concrete forms), 看重它隔音和隔温功能，楼上外墙则用timber frame，外包EIFS(External Insulation Finish System)。 ICF在这里还不是很普遍，但EIFS我看到有一些房子在用了。窗户全用double glazed。 花了三百元做了个energy rating，在没有太阳能水，电和水桶的情况下通过了6星rating。 我想关键也就是多採光，用保浸温的材料罢了。

接下找工程师做slab和structural design，而且他坚持要做stormwater design，因为我之前坚持不让他挖地把车库放的比楼下地板更底，而且我们的地也有点斜。 在找quote时有个engineer说不需要做，但有个engineer的报价含stormwater design比其他不包的底，也就一起做了，上星期他还把council批了的plan发了过来，水管工报价说多加几千.. 。想想我还是认了，花钱买心安，至少大水冲进来保险公司不能说是我设计不好。但我到现在还是认为我取地形设计而不挖太多泥土的决定比设计师的意见好。

下一个帖就记录接下来一大堆准证的伸请罢!

JhYu

牛

cyvs

建房子需要伸请的准证和填的表格还是很多的，幸好所需要的资料大多数都可以在网上找到，而且很多部门接受electronic copy的证明和表格，我大都是填了表格，签名，然后scan了再电邮去，当然原件得保存好。

要拿个building permit得满足一堆的条件，我只能说我们需要的。council的网站是一个很好的开始点，虽然architect也会帮忙,自己先学习下也好，感觉上全靠他好像有点违背了自建的精神。很幸运的我们不需要planning permit，其实我们也是立意的避开这一项，所知道的是这也是一个折磨人的过程，但我没经历也不能多说什么了。

至今为止用的最多的一个文件是证明自己是title owner，building surveyor 还要一份title plan。这文件可以在网上直接买，而且给的是电子文件，可以直接电邮，非常方便。Landata网址
https://www.landata.vic.gov.au/tpc/tpc_menu.aspx
主要选项是registered title search, copy of plan. 我的building surveyor要一份instrument (Landata的注释 The instrument includes every document registered or capable of being registered under the Transfer of Land Acy 1958).

Owner Builder都需要一个Certificate Of Consent (我说的是victoria的，其他省名称好像不同，而且对OB要求也不同)。太多的准证要伸请，我们从这开始。其实这个不难，但是我实在不明白为什么我要做这一步。感觉上好像就只是说我是这土地的拥有人，请你让我在这里自建我自己住的房子，这是你要的几十元手续费。我在自己地方建屋子也要你首肯?还要付费?

不管怎样不满，要做的还是得去做。这Certificate of Consent是Building Commission的领域，在它网站上(http://www.buildingcommission.com.au)有一区是说Owner Builder的。表格在"Owner Builder Application kit"里。我弄错了两项(这么简单也弄错了两项，真打击我的信心)，在这里提出让要伸请的TZ注意。
第一个项目Building Work Required on Property 是指你想伸请自己做的部份，不是问你整个建筑计划。我们是推倒重建，所以我选了建新房子，然后写demolish and rebuild，两个星期后收到一封回邮说他们认为我没有自己拆旧屋的技术，所以准证只能有建新房子，不会有拆旧房子那项。然后要求我重报Estimated Cost of Building Work。正好是我弄错的第二项，还在发愁怎么跟他们说要改。
Estimated Cost of Building Work我起初以为他们问我整个重建计划的预算是多少，就把推倒，设计，建房，装修的预算加起来报了上去。几天后和architect提起，他差点没说出白痴这两个字。这里通常只报建好新屋子的预算，而且是最简陋的備备，主要是council对新建房子有一个levy, 而这个是根据新房子预价的一个百分比。

看了Building Commission 的回复一点伤心失望的感觉也没有，赶紧写了一封很谦卑的信，说自己明白我是没有技能去拆房的，之前误会了他们的问题，然后又解释了屋子预价的错误，把之前的数字减了三十多%。这下皆大欢喜，一个星期后就收到了我们的Certificate of Consent。

passpass712

学习

alva

mark，lz好厉害

cyvs

终于找到房子搬出去了，好多东西要做。

继续努力写作业。。

前面说了我没有做Planning Permit，没经验就不说了，这里就直接说我的Building Permit伸请罢。我的现在还没批，Surveyor说要我先拿Demolition Permit。

Building Permit是Building Surveyor 的事，我们可以选择用council的surveyor或者是Private Building Surveyor. 好像现在大多用Private的，时间上听说比较有弹性。我选用了architect介绍的，反正我也没有熟悉的Surveyor。

到现在为止我的architect负责和他沟通，我自己都不知道原来他把拿Building Permit这活包了。我当初和他说只要把所有需要的设计图划好给我就可以了。交上去的图有房子设计平面图，地基设计，structural engineering设计，storm water设计，elevations，还有electrical layout。这电线路图还给我们添麻烦，几年前有了个新规定，新房子的灯每个平方米最多只可以消耗5W的电流，听说有些surveyor在这一项不是很严格，因为线路拉好后谁知道你放什么灯泡，而且还可以用插座来放桌灯之类的。那surveyor自己也说是笨规矩，但他还是要我们改。有点觉得我找了个比较麻烦的surveyor，但也不可能换了。他一开始工作就已经要求立刻付款了，感觉是砧板上的鱼，没有选择，这么个重要人物，得小心的侍候着。

除了设计图，还有就是上一帖提到的证明文件，title register search, title plan和instrument。好像就这么多了，如果有忘记了的以后再補罢。

这里Council做事效力不错，尤其是收钱的事，也证明Surveyor做事也挺快的。文件交给他不久，就收到了council寄过来的Asset Protection Application Form，手续费250元和一千元按金，如果房子建好后council查证我没有损坏council的物业就退还按金。

stevenwangk

哈哈不错

H妈妈

楼主好强啊！请问你有做预算吗？平均成本多少一平方米？

angel90413

nz-au

          楼主加油！               

cyvs

H妈妈 发表于 2013-6-14 20:12
楼主好强啊！请问你有做预算吗？平均成本多少一平方米？

我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要的是省不了，接下来计划是钱先花在我们比较注重的事项如水冷，hydronic heating，double glazed window和high ceiling。之后的装修就看我们之前花了多少。暂时决定了不要太阳能热水，太阳能发电也先不要，雨水箱我们应该是会要。之前找builder报价七十万，只要我们最后花的钱不超过这个数字就很高兴了。

cyvs

Building Permit只差一个Demolition Permit就可以了，希望不会有什么惊喜吧！

找了几间公司报价，Victoria Wide Demolition最低报价1万1 incl GST，包括了asbestos和伸请permit，但不包abolishment of services。另外Lentelle Pty Ltd报价1万2+GST全包。想想拆房子应该是没什么差别，就决定了用Victoria Wide。迟些房子拆了才说他们行不行。

安排这个也不容易，最难在我们现在还住在这房子里，想拖到拿了permit才搬家，后来想想也太浪费时间了。

Demolition Permit前又要向council拿consent to demolish，要两三个星期，实在不明白为什么要分开consent和permit，好像无缘无故又多了一个步骤。然后就是找电和煤气供应商拆电表和煤气表，说up to 20天。Origin Energy拆电表要450元，煤气表免费。

同时进行的是找出租房，如果等permit出了才做又要多等一两个月才能拆了。我们经验太不足了，现在觉得应该在design进行得差不多时就找demolition 公司和伸请demolition permit，至少时间上不会那么赶。找出租房也很花时间，尤其是inspection time都在星期四、五下午和星期六。很久以前我们可以向中介借钥匙自己去看房子，现在却只能等中介开门。看了三、四间房子就急急忙忙的伸请了而且决定了一间，根本没有考虑太多，连房子都没怎样看清楚。现在又急急的赶着搬，因为council consent已经出来了。

打算这个周末搬家，前两天为租的房子安排了电，煤气，电话和ADSL，又安排了在下星期二把现在的房子的水，电和煤气断了。急急忙忙的结果是今天去到租房发现电没接，明天星期六不知道还能找Origin查询。奇怪的是屋前的电表箱是空的，找不到电表在那。可能是因为这样才没接，很担心，不知道明天可以弄好吗？不然星期一又得打电话去推迟断电和煤气的日期，还要推迟拆电表，而且搬家又得推迟，烦死了。

shangpin

MARK

cerinahe

700k? 好贵啊

H妈妈

cyvs 发表于 2013-6-14 23:06
我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要 ...

多大的房子啊？要70万？

那么lock up stage的estimation应该有了吧？就是水泥地基加frame&门窗墙体。用新材料做墙体是需要吃螃蟹的勇气的，楼主加油哦

你上班吗？怎么有那么多时间呢？羡慕

cyvs

大概38 square罢了，我也觉的有点贵(architect说不会贵，因为builder要赚钱)，当初budget是50万左右，设计时我们加一点东西价格就直线上升到72万。 看看不行了，拿掉一些不重要的，面积改小了，却说改变不了什么，感觉他把我们当冤大头。还包括double glazed，而且又不让我们recycle五年前买的水冷，很浪费。 本来说还是要建的，实在拖了太久了，但因为一些私人因素，决定拿回来自己收。想说builder margin都有10万了，应该夠当学费，如果幸运省了，就拿去上档家电之类的。

只有一个大概的数字，还有几项还没finalised。

还真说中了，设计师和工程师都不熟悉ICF,这几天花了很多时间学看engineering design，发现很多问题，主要在engineering。设计师的设计没有大问题，就是增加了建筑的麻烦，engineering就比较差，没有什么考虑到ICF的特性，而且和设计对不上，超级不爽，收钱快，做事那么马虎。

全职上班，工作太routine，所以找事情给自己做。

travelangler

我自己是project manager，通常不支持ob因为实际上到最后， owner既省不了钱，房子又盖的一团糟

但是楼主陈述的很客观，而且很有耐心的拿出来分享。。。

我精神上支持了，如果有技术问题，如果我知道，会尽量支持

cyvs

travelangler 发表于 2013-6-15 09:03
我自己是project manager，通常不支持ob因为实际上到最后， owner既省不了钱，房子又盖的一团糟

但是楼主 ...

先谢谢你了。

我现在也开始明白这活真不容易，什么都得学，又不能全指望专家的活水平到位。那engineering design document开始看起来像天书，还好有谷歌。

向tradies拿报价也没少碰钉子，幸好还有很多有耐心的tradies，但也不好一直浪费他们的时间，所以我才决定了写这个帖，把学到的东西和有兴趣的TZ分享，希望能节省大家的时间和少犯一些错误，如果有什么错误的地方希望你能指正。

老五

cyvs 发表于 2013-6-14 22:06
我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要 ...

是挺贵的，估计LZ因为没用traditional cladding的原因，很多tradies都不会装ICF 和EIFS,lz 找报价时最好问问能否去看他们以前做的项目。
你报价包括driveway, lighting, landscaping---吗

newtoall

MArk

cyvs

老五 发表于 2013-6-15 10:59
是挺贵的，估计LZ因为没用traditional cladding的原因，很多tradies都不会装ICF 和EIFS,lz 找报价时最好 ...

这不关ICF的事，那70万报价是用板砖。

智商21

mark一下，养肥了继续看。
PS：lz的头像很勾引我的食欲

sea109

  关注

heroxk

70万正常，毕竟是customer design啊。想象的出建出来的房子一定挺考究的。

happy4ever

厉害! 希望有始有终啊~

since

HI, my wife is Chinese and we are building with zego insulated concrete form  we also used steel internal walls and roof trusses.  with the internal walls I made them the thickness of the foam longer, then cut the foam out and bolted the frame to the concrete.  where the internal frame bolted to the concrete I had a floating stud placed in the internal wall so I could slide it to the out side to make a stud for the plaster.  We also have hydronic heating and kommering Upvc windows, some of our windows have got internal blinds in them.  As we have plaster reveals on all our windows I needed to put a piece of timber across the top of the windows before the plaster went on so we have something for the curtains to go onto.  I also have had 3 phase put into my house, this is not uncommon as people use three phase for air conditioning, accept I have split the three phases through out the entire house.  So if a line drops and neighbours have no electricity we should, I also have two 20 amp three phase power points in the garage which can be increased to 32 amps.  we have been told that we will not need air conditioning or evaporative cooling so I am not putting it in, except for the garage of cause, need comfort while I work on my bike!  All external walls, re-enforcing and concrete pour, internal walls, roof trusses and roof battans I put up my self.  We have used our roof space as storage and have two attic ladders.  

I am in the Burwood area and am happy to discuss detail if you wish

housing

mark

cyvs

since 发表于 2013-6-15 22:54
HI, my wife is Chinese and we are building with zego insulated concrete form  we also used steel int ...

Hi,
   I am really happy to see your post about your project as I have a few implementation issues that I would like to find someone to discuss with.   At the moment I am in contact with another person who's project is slightly ahead of mine, though he is still working on the basement and haven't got to the ICF wall part yet.  We have agreed to swap labour hour and help each other out.  Did you say you have finished building your house?
   I am sending you a personal message to discuss more.

cyvs

happy4ever 发表于 2013-6-15 22:34
厉害! 希望有始有终啊~

我会尽力的。当初在考虑发帖时就想过"我能不能坚持到最后"这个问题，尤其是在project不顺利时，中途放弃会不会被拍砖。决定了不想那么多，尽力罢!想太多就什么事都做不成了。我发帖挺辛苦的，要一划一划用手指写，因为不会用键盘输入法，每个长一点的帖都要用很多时间，有空时一点一点写在一个文件里，写完了才copy过来。只用英文又觉得不大适合在足迹发。