想自住第二套房，把第一套房变为投资房，如何操作？

sheryllulu

因为第二套准备买一个新房，所以想住去第二套房里，而把现在已有自住房变成投资房。
听朋友的朋友说，好象可以用第一套房来抵压贷款，把第二套付清，就可以把第一套房转变为投资房。

不知有没有筒子这样操作过？这样转成投资房后，那些投资房可以退的税是否还是照常可以退？
谢谢！

c.c

也想知道。

mimiyaya

第一套房可以抵押贷款,但是新贷款不能计入投资的成本用于退税.

aussie

首先投资方和自住房完全由您自己个人决定，您住哪里哪儿就是自住，另外一套自然就变成投资，报税的时候报那套投资的就行！！！自住和投资的转换也就是形式上的！ 其次是当您从两套房产中选哪套做投资的时候就要考虑哪套的负现金流多，如果您想住新房，那就把新房的贷款能少贷就少贷，把贷款全放到投资房，选interest only,这样每年您能做的负扣税就会多些，但前提是你有税可返。要不然还是早些还完贷款好些！

ericcheung17

学习

hsqhugh

mimiyaya 发表于 2012-10-7 13:09
第一套房可以抵押贷款,但是新贷款不能计入投资的成本用于退税.

用第一套refinance出来的钱付第二套首付,是否可以了呢?

banzhiyan

学习了

tippywu

同4楼， 只有在你卖出房子时才会牵涉带投资/自主房的问题，然后投资房的贷款interest可以deduct掉

jennifercd

mark

sheryllulu

Aussie_Loan 发表于 2012-10-7 15:24
首先投资方和自住房完全由您自己个人决定，您住哪里哪儿就是自住，另外一套自然就变成投资，报税的时候报那 ...

谢谢解答，第二套房基本没有贷款，准备把贷款全放在第一套房上

sheryllulu

mimiyaya 发表于 2012-10-7 15:09
第一套房可以抵押贷款,但是新贷款不能计入投资的成本用于退税.

这个投资的成本退税多不多啊，会不会这样就少退很多税呢？

heidichen

也有这种考虑,马克一下.

turrella

sheryllulu 发表于 2012-10-7 19:38
这个投资的成本退税多不多啊，会不会这样就少退很多税呢？

同问

patricb

税务上肯定吃亏，讨论过无数次了，咨询一下自己的会计师吧。

angelatu

sheryllulu 发表于 2012-10-7 19:36
谢谢解答，第二套房基本没有贷款，准备把贷款全放在第一套房上

行不通的，这样做不会增加你的任何投资退税额，lz找个会计或有经验的贷款经理问一下吧。

sheryllulu

今天已经咨询了会计师，同14，15楼的说法一样，没法退税的，
所以会计师建议买个新房去住，再把旧房卖了（要在6年以内卖了，不然要多收税的），这样操作基本不损失钱，最多就是损失旧房没卖出时的租金，然后有余钱再买个投资房

skoolmate

我有些客户是这样操作的

第一个房子 自己私人出租。。信件还是往那里邮寄

第2个房子自己住。 当以投资的名义  。。

说白了就是 换汤不换药。。那么新房的税就能多退了。。

当然按照法律公证来说的不允许的....:)

无名草

sheryllulu 发表于 2012-10-8 18:27
今天已经咨询了会计师，同14，15楼的说法一样，没法退税的，
所以会计师建议买个新房去住，再把旧房卖了（ ...

为啥要6年内卖？

hanjuju

sheryllulu 发表于 2012-10-8 19:27
今天已经咨询了会计师，同14，15楼的说法一样，没法退税的，
所以会计师建议买个新房去住，再把旧房卖了（ ...

没明白啥意思。

momohan

无名草 发表于 2012-10-11 18:21
为啥要6年内卖？

应该是房屋折旧那部分的税退的多，但是， 听会计师的也未必对，因为会计师只是从可以退的税数值去算， 而你投资主要目的是是赚钱而不是退税， 退税只是投资房的副产品， 退税多不代表你投资成功， 盲目的为了多退税而选择卖掉旧房未必是最正确的选择， 也许， 你为了省税务小钱却亏了原本应该有的增值大钱呢。

marsmars23

可否把第一个房子里的equity拿出来，投资到一个trust里，由trust来买房，再租给自己作为商民两用房。

jands

進來學習的

joyceric

进来学习、

ozbluesky

进来学习下。

JohnnySu

无名草 发表于 2012-10-11 17:21
为啥要6年内卖？

If the 1st house was sold within 6 years after first rented it is eligible for the Main Residence Exemption and therefore there is not tax on the Capital Gains.:)

JohnnySu

If the loan on the 1st house has already been fully repaid then there is no way you can increase its tax deductible interest (Not even through refinancing)

When consider whether interest is deductible the ATO looks at how the money is used not the security of the loan.

Alicia7

mark

sheryllulu

我家因为第一套房快付完了，如果用它去贷款的话，会计师说这种情况可退的税不多，但是有些朋友又说他们就是这样操作的，不管你的第一套房有没有付清，所以我们现在还没一个最后的定论，下一步是再问问银行怎么办

mimiyaya

momohan 发表于 2012-10-11 23:45
应该是房屋折旧那部分的税退的多，但是， 听会计师的也未必对，因为会计师只是从可以退的税数值去算， 而 ...

在相似的地段，有税退的房子的增值和没税退的房子的增值应该是差不多的吧？
而且，没税退的时候，你还需要为你positive gearing的那部分交税。一来一去，要差好多了。

咕咕噜噜

完全看不懂啊!