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[个人所得税] ATO宣布严打房贷利息抵税 [复制链接]

玄武真人

金靴族

发表于 2012-4-25 15:34 |显示全部楼层

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150万房产投资客恐损数千元

　　（本报讯）澳洲税务局的一道新税令让全澳约150万房产投资者警钟长鸣，因为这纸文书可能会让他们少掉数千元的税收优惠。

　　税务局已经宣布，将收紧针对部分贷款类型的利息扣除额。会计事务所BDQ解释称，很多投资者贷款买房，一边让租客帮他们供房，另一边还可以申请房贷利息（从应税收入中）扣除，税务局此后将加大对此类房产投资的审查力度。

　　在上周的一份决议中，ATO已经明确表态它反对投资者如此坐收渔利。税务专家Max Newnham指出：“人们把偿还房贷的压力全数转移给了租客，税务局没法接受这种做法。”此次政策调整将冲击房东们的退税额度。BDQ房产税专家Eddie Chung指出：“如果房租被用作偿还私人贷款，而借款人还可以转嫁利息成本，任何具备这两点特征的贷款类型都将是税务局严查的对象。”

　　全国税收和会计联合会的Andrew Gardiner指出，那些仰赖大额税赋扣除减轻自己投资贷款负担的人将因此感受到切切实实的财政压力。

　　税务局的决议具有追溯效力，因此房东以往的收入和扣除额也受到影响，重者可能会损失数千元。Gardiner建议房产投资人保守行动，不要妄图拿投资贷款的任何混合利息成本去申请税赋扣除。

　　税务专家Newnham表示，目前还无法估算受影响的房产投资人数量，“在我的客户中，比例可能不会超过10%”。

mantou

皮靴族

发表于 2012-4-25 15:36 |显示全部楼层

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貌似很多人的投资房利息抵税的都有问题。

Calvin_Mai

皮靴族

发表于 2012-4-25 15:43 |显示全部楼层

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这个的意思是取消NG还是严打那些假的NG啊，只要是真的就不怕了

长安悉尼

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-4-25 15:44 |显示全部楼层

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查吧。别到最后连成本都收不回来

jw888

布鞋族

发表于 2012-4-25 15:45 |显示全部楼层

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哦？

大杨树

水晶靴族

发表于 2012-4-25 16:00 |显示全部楼层

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本报讯？？？
原文呢？

玄武真人

金靴族

发表于 2012-4-25 16:24 |显示全部楼层

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原帖由 大杨树 于 2012-4-25 15:00 发表
本报讯？？？
原文呢？

http://www.theage.com.au/busines ... 20120424-1xjbv.html

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参与人数 1	积分 +4	收起理由
大杨树	+ 4	谢谢奉献

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icebear

银靴族

发表于 2012-4-25 17:01 |显示全部楼层

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放心吧！不回来真的，这个社会就是照顾有钱人的！所以才来付扣税！

jewar

铜靴族

发表于 2012-4-25 17:14 |显示全部楼层

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没看懂

mxgong

银靴族

发表于 2012-4-25 17:28 |显示全部楼层

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原帖由 icebear 于 2012-4-25 16:01 发表
放心吧！不回来真的，这个社会就是照顾有钱人的！所以才来付扣税！

你是有钱人吗？是的话，那么你会得到照顾。

情何以堪

蜜蜂

皮靴族

发表于 2012-4-25 17:37 |显示全部楼层

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看不懂, 啥叫"如果房租被用作偿还私人贷款，而借款人还可以转嫁利息成本"? 房租不是要还投资房贷款吗? 只有投资房贷款利息>房租才能NG的呀, 怎么转嫁利息成本啊?

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新园丁	+ 3	我很赞同
RD妈妈	+ 3	我很赞同

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wilsonbb

金靴族

发表于 2012-4-25 17:42 |显示全部楼层

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这难不倒华人的

Lucifer

金靴族

发表于 2012-4-25 17:42 |显示全部楼层

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rental收入低于interest payment就不会有问题。

MaxJay

金靴族

发表于 2012-4-25 17:47 |显示全部楼层

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''Any loan arrangement that incorporates features that would effectively give rise to the capitalisation of interest on an investment loan while the loan repayments are used to pay down the principal of a private loan is now under the spotlight,''
我的理解是，如果你的投资房Homeloan是Interest Only的话，所有的利息都可以用来合法地做NG。但是如果Homeloan是Capital & Interest的话，就要在做税的时候分开计算。用来降低本金的那部分利息是不可以用来做NG的。
本来NG的定义也就是这样的。税局要严打的是那些用还本金的利息来抵税的人。如果按规定来做NG是不会有影响的。
不知道我的理解对不对。

mickey_shao

皮靴族

发表于 2012-4-25 18:01 |显示全部楼层

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原帖由 MaxJay 于 2012-4-25 16:47 发表
''Any loan arrangement that incorporates features that would effectively give rise to the capitalisation of interest on an investment loan while the loan repayments are used to pay down the principal ...

估计是想拿还的本金当作利息来退税

还记得年少时的梦吗

白金靴族

发表于 2012-4-25 18:03 |显示全部楼层

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还本金当作利息退税的那基本上就是骗税。。要查很正常

Brother

皮靴族

发表于 2012-4-25 18:14 |显示全部楼层

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Debt Recycling

鱼羊鲜

水晶靴族

发表于 2012-4-25 18:19 |显示全部楼层

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税务局的决议具有追溯效力

明洁

草鞋族

发表于 2012-4-25 22:18 |显示全部楼层

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路过

多情圣手

银靴族

发表于 2012-4-25 22:24 |显示全部楼层

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路过

天行健

银靴族

发表于 2012-4-25 23:32 |显示全部楼层

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整个OFFSET就没这个问题！

ingeer

铜靴族

发表于 2012-4-26 00:02 |显示全部楼层

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不管是P&I 還是IO 每年都有一張結單上面告訴你一共支付了多少利息的啊..

isnacks

木屐族

发表于 2012-4-26 00:14 |显示全部楼层

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政府要搞财政盈余，所以只要是能增加财政收入的方法，都用上了。ATO也开始越来越严了。

kk09

皮靴族

发表于 2012-4-26 00:43 |显示全部楼层

回复 isnacks 23# 帖子

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穷凶极恶，ato 是想尽办法拿钱呀

click

金靴族

发表于 2012-4-26 01:04 |显示全部楼层

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rf的，不是经常有人问，自住房变投资房，redraw多还的部分，还说会计也说可以ng。
估计这部分要查跑不了。

fengcoolzi

铜靴族

发表于 2012-4-26 02:23 |显示全部楼层

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还以为是不允许房贷利息当deduction了，正在想房租要涨了

豆包妈

银靴族

发表于 2012-4-26 02:35 |显示全部楼层

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要严查现金出租房了？

大杨树

水晶靴族

发表于 2012-4-26 13:17 |显示全部楼层

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原帖由 天行健 于 2012-4-25 22:32 发表
整个OFFSET就没这个问题！

do you know someone offset investment loan?

MaxJay

金靴族

发表于 2012-4-26 22:57 |显示全部楼层

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今天经高人指点，发现我原来的理解可能有偏差。又读了一遍原文，好像意思是如果把投资房的收入用来降低自己自住房的本金，而不用来降低投资房的本金，那么税局是不会放过的。
还有，原文里有这么一段话:
Property investors should be conservative and avoid claiming deductions for any compounding interest on their investment loan, Mr Gardiner said.
有人可以解释一下什么是“Compounding Interest”吗？

lee2267

银靴族

发表于 2012-4-27 01:01 |显示全部楼层

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原帖由 MaxJay 于 2012-4-26 21:57 发表
今天经高人指点，发现我原来的理解可能有偏差。又读了一遍原文，好像意思是如果把投资房的收入用来降低自己自住房的本金，而不用来降低投资房的本金，那么税局是不会放过的。这个翻译的来我要昏倒了。投资房的收入是我个人收入。我爱用来干嘛就干嘛。。ato管不着。
还有，原文里有这么一段话:
Property investors sh ...

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资房。你申报了该account里面的银行每个定期扣除的钱既利息支出和本金还款。
3. 2个 offset account a 和 b。。offset account a 投资房。offset account b 自住房。自住房是 refiance from account a导致 account a 利息过高。。
account a 以前利息支出大概在 2500/月。refinance 后利息支出在 4000/月。。你仍然认为你可以申报抵扣 4000/月利息的应为 account a是投资房嘛。。
第3种是ato打击的重中之重。。如果你想refinance （EG：line of credit等产品）。。记得一定要先电话你的会计师咨询。。不要听信 broker的话。。他们不是专业人士。。refinance后开的贷款账户必须是投资房才可以申请利息抵扣。。

以前很多 accountant 只看每年的 annual interest summary 。用这个总数来给申报。。现在开始我们要看每个月的银行对账单。。就怕你啥时候refinance了又不告诉会计。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-4-30 23:42 编辑 ]