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本帖最后由 hi.sifanliu 于 2013-5-15 13:23 编辑
书接上回，这次给大家讲更重要的东西，好好做笔记哦~
5. Special Conditions 特殊条款
在合同里与买方最最密切的就属Special Conditions了，这些是很具体的买方的权利与义务。我之前买的房子，合同里关于SpecialConditions有33大条。今天主要讲讲其中比较关键的几个。
1）DefinedTerms 词条定义
合同中有很多词有其特殊的含义，这一条款里列出了这些名词在合同中的意义。
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Adaptable CarSpace（残疾人车位）：有的时候比较nice的中介销售人员会把价格单拿给客户看，其中CarSpace这一项里，偶尔会出现Adaptable这个字样。这是什么意思呢？澳洲法律要求，一个住宅小区里，必须要有一定比例的车位是配备给残障人士的，这种车位通常比其他的车位大出许多，并且上面标注了残疾人轮椅的标示。Adaptable指的就是这种面积格外大的残疾人车位。但这不表明此户主的车位必须给残疾人使用。
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AdaptableResidential Apartments（残疾人户型）：同上，这种户型是针对残障人士设计的，通常会有比较宽大的门（方便轮椅进出吧），比较大的卫生间等等。话说我是从来没有见过这种户型在出售的，可能因为比例实在是非常的小。这种户型不意味着只有残疾人能购买，也不意味着普通人住进去会很奇怪。主要还是看户型图。
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Common Property（公共设施）：一个小区里的花园，健身房，游泳池，走廊，楼梯间，电梯等等设施，都属于这整个物业的户主们共同所有。为什么要强调着一点呢？有的老外事儿多嘛，比如你在走廊上放个自己的小鞋架，或者在花园里放个你自己的小盆栽（这种情况听起来比较少啦哈哈），或者有些比较迷信的爷爷奶奶们在家门口放一尊佛龛等等，事儿多的老外就有可能跑来告你啦。因为他觉得这也是他的地方，不能随便让你放东西。
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FIRB（海外投资管理委员会）：上节课提过了，不过对海外人士再强调一遍吧。没有澳洲身份（比如PR）的人，在这边买新房是OK的，提交一份申请给FIRB就可以了，律师会帮你做，你只需要提供护照首页的复印件就行了。买二手房的话也是可以尝试申请，但80%-90%都有可能是被拒绝的。假如真的被批准买二手房，千万千万要用来自住！！如果非要出租不可呢，拜托一定要收现金，而且房客一定不要是那种又吵又闹会搞到被邻居投诉的那种。否则房子就会被强制出售或者没收啦~
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Sunset Date（落日条款）：这个很重要！！很多人在买房的时候遇到这一条款觉得不公平，甚至有可能会因为这一条款而拒绝买房。我来给大家讲讲这一条款存在的必要性也合理性吧。
首先，这一条款本身的意思是，假设开发商预计这栋房屋可以在15年年初盖好（也就是从现在起的20个月左右吧，通常都是开盘之后的18到24个月内盖好），那么他的Sunset date如果设在2016年6月，就表示这个房子最迟最迟，2016年6月也要盖好，若还没有盖好，那么买方可以退出合同，拿回10%的定金与利息。为什么要设这么一个日期呢？其实这个日期不是开发商订的，而是开发商贷款的那个银行要求的。Sunset Date是银行要求的最后完工日期。那么为什么开发商不好好盖房子，按时完工呢？因为有的时候会很倒霉遇上天灾，金融危机，工人罢工，政变，战争等等不可抗拒的外力，开发商也很难办呀。比如昆士兰州那么爱发大水，一旦开发商本来想盖水景房，一个洪水把他买来的地都冲走了，他也很可怜呀。其实开发商盖房，和我们买房一样，都是要从银行贷款的，每多一天，都是要缴纳一天的利息呀，他也是恨不得今天盖，明天就完工，后天就去盖下一个。所以买方也多多体谅一下对方的处境啦。（其实说起来银行最坏了，他先把钱贷给开发商赚一笔，然后再贷给业主再赚一笔，一个楼盘他能赚两次钱……）
2）Construction& colour scheme selection 建材与色系选择
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Construction（建材）：澳洲的公寓楼不同于国内，是没有毛坯房这么一说的，盖好的都是精装修。一般来讲，展厅里边用的是什么，长的什么样，你的家里也是一样的。我买第一个房子的时候，就是被他的展厅闪花了眼，不买的话我真的想去死。展厅里的家用电器，灶台水管，镜子淋雨，电灯电泡用的是什么牌子的，你的家里也是这些。但是！如果在房子建造的期间，其中某个品牌倒闭了怎么办呢？这个时候你也不能让开发商去死，也不能说不要这房子了，不过开发商保证会提供similarquality（同等质量）的品牌的器具装在你家里。同等质量的意思也就是同等价位啦。不会说展厅里摆的是$2,000的灶台，结果给你家里安的却是$200的。
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Colour schemeselection（色系选择）：一般开发商都会提供2到3个色系来让你选择，深色的，浅色的等等。但是色系只能选一次。如果你今天跟律师说我要深色系的，就不能过两天再说我想改浅色系的。为什么呢？因为你这边选好了，合同递给卖家律师了，人家就要开始准备买料了。你今天选这个色，明天选那个色，建筑商也会觉得你很难伺候。所以干脆就说好，想清楚，咱们只能选一次哈。
3）Rectificationof Defects 矫正缺陷（这翻译怪怪的，大家凑合看吧）
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OccupationCertificate（入住许可）：房子造好以后，不是你想住就能住进去的。市政厅会派专门的人来检查，这个楼盘的建造符不符合当初被批准的建筑许可（DevelopmentApproval，就是DA啦）。比如开发商当初的计划是一层楼有5户，结果盖完了一层楼有10户，又或者小区里的绿化面积比当初承诺的要小，或楼房本身有不安全隐患存在等等，市政厅都是不会发放入住许可的。所以凡是你能住进去的房子，第一，一定与你当初看楼花的时候没有大的，不可接受的出入；第二，房子一定是安全可以住人的。
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Pre-completioninspection（入住前检查）：入住许可拿到后，你就可以去自己购置的物业里挑毛病了。比如门把手太紧啦，墙面脏啦，门上有划痕啦，插座不好用啦（记得自己带个充电器，检查一下墙上插座是否好用），灯不亮啦等等，然后填一张表，交给开发商（给律师就好）让他们派人过来修理。
当然，有些毛病不是你一次就能查出来的，所以在入住后的90天之内，有任何问题和毛病，都可以通过律师要求开发商过来修理。在此之后，就要交给物业公司来处理啦。
4）Completiondate 完工日
在开发商1.把Strata plan注册到土地局，2.拿到occupation certificate（入住许可），一切都准备妥当后的15到21个工作日内（一般律师都会给多争取个几天，是合同而定了哈），买房就必须把尾款全部付清（包括现金与贷款）。如果在合同规定的期限内不能完成交易，开发商有权收你$200-$300/天的罚金（因为你欠他的钱，他也是要给银行缴纳利息的）。如果在这个罚款期限（是合同而定）过去之后，仍旧不能交钱，那对不起了，房子人家要收走，10%的定金你也拿不回来了。更惨的是！如果开饭上把这套房子重新放回市场，结果卖出去的价钱却没有你当初买的时候贵，你是要补差价的！！所以真的是投资有风险，入市须谨慎。贷款这方面我日后会给大家讲，所以现在只是先吓唬你们一下哈哈哈~~~
房屋合同方面还会再讲一课，估计晚上可以更新吧~ 欢迎蹲坑等我哈哈哈哈
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买房跟我学 - Lesson 1 房屋合同细节(1)
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买房跟我学 - Lesson 1 房屋合同细节(3)
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买房跟我学 – Lesson 2 利息/贷款/Refinance(再筹资)（1）
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2013 再游东京 (新增街拍若干张） (2013-6-3) cisco 
发表于 2013-5-8 16:28
Thanks
发表于 2013-5-18 18:01
