一个非主流房产投资经验分享

逍遥自在

2009年的时候，我那时在一个公司做码工，当时自住房还了大半，工资交税也不少，就想着要买个投资房了，至少可以做点负扣税。那年基本每个星期六都和LP把时间花在看房上了，可以说悉尼的南到Cronulla，北到Hornsby都有我们的足迹。考虑到是投资房，而且我们也准备长期持有，所以也研究过Defence Housing的房子，放狗搜一下，基本上可以归类出DHA投资的以下优缺点。

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优点：
DHA的长期租约，一般9-12年，租约内没有一天的空置期。房租每年market rent review。DHA负责所有维护，租约结束，DHA负责地毯更新及全房油漆。

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缺点：
长租约也是缺点，使得你在租约期内卖房受到租约限制，买家也只能同样的租约租给DHA，所以租约内卖房肯定吃亏。有观点认为DHA投资房的另一个缺点是管理费过高，这其实是误解，我后文会提到。

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我其实对长租约的所谓缺点并不是很在意，因为我本来就有长期持有的准备。但在看了很多DHA的房子后，一直到年底都没有买下一个。主要原因是价格没到我的期待值。2009年的地产市场其实很淡，利率比现在也高很多，所以我一直期待一个捡漏的机会。总希望有一个DHA的投资者因为某种原因不得不卖房，而且如前所述，也只能卖给另一个DHA投资者，我想也许我能捡个漏。但事实证明，捡漏真是可遇不可求。很多投资者宁愿房子放在市场上很久卖不出去，也不愿大降价求售。

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但最后机会终于来了。
在悉尼的Oatley，我在realestate网站上看到一个当天刚登出来的一个三房的全砖townhouse在出售。DHA租约到2018年，Complex内只有4户，每栋独立不共墙，关键是求售价只有55w，而当时Oatley 的townhouse普遍在75w左右。我在onthehouse 查了一下，2005年该房的新房成交价为62w，2006年第二次出售为68w，complex内其他三套成交价也不相上下。我感觉到期待的“漏”终于来了。

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虽然知道这个价已经非常低了，但我还是压价3w出价52w，主要是试探一下中介，如果被拒绝了再提上来。不料第二天中介竟然同意出价了，几个星期后顺利settle。

逍遥自在

故事并没有结束，在settlement后的当天，我习惯性的浏览realeastate网站，大概想看一下我刚买的房子是不是在网站的sold部分列出来了。我惊讶的发现，在同一个complex的另一栋也是刚列出来for sale。售价56w。其实在买我现在的这个房子时，我对其他3个房子已经了如指掌了。我当即给agent打电话，说我买的这栋刚成交，我想买你刚列出来的另一栋，房子不用看了，我明天找律师给大定。其实律师也就是做完settlement的律师，他说，你这也太快了。几个星期后，第二栋顺利settle。

逍遥自在

大家可能感兴趣这个卖家为什么以超低价出卖两套房子？
其实卖家是Wespac旗下的一个基金。2006年左右该基金买下几百套房子租给DHA。2009年该基金大概因为改变投资策略，在几个月内出售了全部几百套房子（大部分在Sydney）。短时间内要卖出这么多房子，而且是在房产非高涨期内也只能卖给DHA投资者，价格可想而知了。

逍遥自在

下面说一下投资回报。

1.        租金回报
目前每套租金收入$680/w, DHA收管理费13%。目前正现金流，而且即使算上depreciation也要positive gearing了。当初为了negative gearing 买投资房看来失算了。

顺便说一下DHA的管理费。有人说，DHA收13%，太高了， 其实不然。我以前的自住房，也短期出租过3年。那时agent收我6%，agent的服务费可不管房子的维护费用的，房子这里修一下，那里修一下，加上房子的空置期，早超过7%了。而这五年多来，我没有花一分钱在这两个DHA房子的维护上，而且一直都没有去看过房子。两个月前，我第一次去inspect一下，真感觉太TM的维护的好了，比我家里还好。你说这13%值不值？

2.        Capital Gain
买入价52w+51w，现在Oatley的不带租约的Townhouse怎么样也要90w了吧。我的租约还有三年多（甚至最多6年多，因为DHA有三年的option），租约内我肯定不会卖了。Oatley这个区DHA房子很少，而且complex内仅有的两栋DHA投资房我全部买了，所以我租约到期后没有任何竞争压力。

逍遥自在

最后总结一下。
无疑这是一个成功的投资，也有偶然性，不可复制，但仍然有一些经验分享一下。

1.        偶然的机会也只有有准备者能够抓住，我前期对DHA的研究和搜索对我收益良多。

2.        买投资房一定要冷静，不要做买overpricing的冤大头。买了overpricing的房子，寄希望于未来的房屋增值来弥补，也只是自我安慰罢了，毕竟在你买入的当下就已经有loss了。

3.        DHA投资房有利有弊，也不会适用于所有人。

4.        按照选择普通投资房的标准去选择DHA投资房，切记很多DHA投资房的location决定了它们不会是好的投资房。DHA建造房子的地点选择是他们租客的需求，而不是投资客的需求，选择一个好的DHA投资房并不容易。还是那句话，做功课很重要。

（完）

lavahx

please go on

vivianjek

DHA 的房子都是注明的?还是广告上专门有分类可选?

ying2014

sunpower

lz真牛啊

ellepopo

vivianjek 发表于 2015-4-20 21:52
DHA 的房子都是注明的?还是广告上专门有分类可选?

注明的

即墨不寂寞

做功课很有必要，机会留给有准备的人。DHA的房子到期了卖的时候价格也会低吧？

nextstep

这种才是理性投资

tumbleweed

我也在当时买了一个westpac卖出来的DHA投资房，中介是collins international。我还记得当时城堡山有一house，二层四房才58万。

Georgie

怎么将房子出租给DHA

潜水老虎

该发财

逍遥自在

即墨不寂寞 发表于 2015-4-20 21:57
做功课很有必要，机会留给有准备的人。DHA的房子到期了卖的时候价格也会低吧？ ...

租约到期了就和DHA没有关系了，我的房子我做主，为什么价格要低？

Qubix123

租期到了怎么办？

逍遥自在

Qubix123 发表于 2015-4-20 22:38
租期到了怎么办？

继续租给普通住户，卖掉，搬进去自住都可以，和普通的投资房一样。

ggjackie

DHA 的房是不是一般地点较偏啊？一样交stamp duty对吧？

白雲山民

牛人

minihare

Qubix123

逍遥自在 发表于 2015-4-20 22:42
继续租给普通住户，卖掉，搬进去自住都可以，和普通的投资房一样。

那很好啊! DHA 网站上每周刷一次看看有没有运气 捡漏咯.

逍遥自在

ggjackie 发表于 2015-4-20 22:49
DHA 的房是不是一般地点较偏啊？一样交stamp duty对吧？

是的，一般地点较偏，军事基地附近较多，所以做功课很重要。location, location, 还是location。一定要按照一般的投资房的标准去选择，不能为了买DHA而DHA。我买的oatley就符合我的标准，hurstville附近的南区传统富人区，近火车站，当时买自住房时就考虑过该区，无奈因为钱包而作罢。

逍遥自在

当时westpac的几百套房子，其实好的并不多，好的其实也要抢。后来中介告诉我，其实后来有不少人出价比我高，但我抢先了。在之前我看到bevery hills有50w的duplex, 但被别人抢了。

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