从NAB取消投资房贷款折扣说起

cnnworld

记录下，一年后再来看此帖，看看当初的判断是否正确

NAB取消投资房贷款折扣，这仅仅是一个公开消息的事件，未必能真的对楼市产生多大的影响，但以此展开合理联想和推测，我想我们至少可以看到几点：

1.  如果四大行都紧跟NAB的政策，这至少说明了银行已经意识到了风险，变相对投资房进行了加息操作，由于投资房贷款占据目前房贷的主要部分，也从某种意义上讲，对房贷做了加息。因此，现在市场上变成了，对于商贷，企业贷款，采取了减息来促进经济，对于房地产，则采取了加息，我不得不说，非常精准的打击到了目标

2. 从银行态度，政府态度（一系列政策），以及房地产周期来看，现在确实到了一个高位盘点的时刻，估计未来1-2年，过去热涨的区会理性下调一些，过去稳涨的区，会继续保持较平稳的状态，房地产永远是处于平衡的，如果一个区没有额外的基建等利好消息，涨价前和涨价后如果和其他区区别太大必然会理性下调，因为之前的平衡是几十年市场博弈的结果，不可能1-2年就拉开巨大差距。

3. 认为取消投资房贷款折扣会让房东惜售导致房价上涨是典型的以结论来推逻辑的想法，也就是先预设了结论，然后分析是为结论服务的。按照这种逻辑，我也可以说有天若印花税增加，导致房东换房成本加大，房东惜售，最后房价上扬，典型的逻辑错误。 在房地产市场，起决定作用的永远是需求，需求旺盛，房价才能上扬，需求旺盛，房东就会卖房。从来没有听说过因为房东不想卖房，导致房价上扬的，因果关系很多人不能明确谁是因谁是果。 投资房贷款折扣取消，导致真正以投资为目的的高薪(以负扣税为主），增加持有成本，因此也减少了投资需求，以投资房贷款为方式的自住人群，因为贷款额度的减少以及若以投资房贷款增加的利率损失，也是在明显的打击需求，换句话说，这个政策是明显打击需求的政策


受影响的人：

1. 最受影响的应该是悉尼地区过去3个月购买楼花，墨尔本地区过去2年购买楼花，并且还没有settle的人，目前可以预见到，楼花在未来1-2年不可能上涨，如果下跌，也应该是所有户型中最容易下跌的。购买楼花人群中有很多以负扣税为主的人士，由于这部分人被政策精确打击到，必然会受很大影响

2. 还没settle的，购买的房子是明显超出自己购房能力的投资者，他们的现金流无法为正，而未来1-2年，房市上涨应该是小概率事件，大概率事件是调整平稳，由于这些购买者房子的现金流很不好，一般都是亏钱持有，如果立马放弃应该是亏钱的（印花税外加中介成本等），继续持有也是亏钱的，这部分人受影响也会较大


建议：

1. 自住房购买者，如果有不错的现金流和可负担的房子，依然可以购买，只是市场有延后性，个人感觉3-6个月后购买价格会更理性些

2. 过去两年投资N套的，现在应该是很好的出货时间，任何投资，买对时机不难，难的是卖对时机，没有落袋的投资都不算成功的投资，因为市场中有太多非理性成分

3. 楼花投资者，建议慎重，不过可以找找便宜，从那些受影响的人那儿接盘，再过几个月应该有不少会割肉的

总结：从现在起，我认为楼市处于盘整状态，这个时期会持续1年左右。让我们明年的今天来看下结果吧，总之，我不信今年悉尼房子平均增值能超过10%

145745

坐等捡漏

一天世界晴~

这种事根本不用这么分析   因为NAB的自住房只能P+I 所以NAB全是投资房，所以这次被查就是针对他投资房比例太大，其他三大银行自住房都能I only, 不存在什么投资房比重太大问题，所以我觉得全面跟进可能很小。

就好像westpac group,被迫改了70%海外贷款给非PR,还一定程度收紧PR海外贷款，而ANZ大众旗鼓的全部80%吃进抢市场。

总结起来我觉得是一条 只要政府能打压的下房价，我怀疑还会降息。

吃貨一個

Epping的楼花两房都有个要90万了，涨价在个别华人聚居区应该还是没问题的吧？不过大涨的确是有点难

wykdy

坐等捡漏

逍遥自在

speculatorliu

这种文章比中介逻辑，xxxxx房价必涨看着有营养多了

FLners

说的很好。

mlink3

写得好。 虽然我不知道这个NAB的消息到底是什么意思， 到底准不准确。 但是如果如足迹上所传， 那你的分析很到位。
有一点， 你没有提到， 就是这么做的另一面是为了从侧面带动FIRST HOME BUYER这一块。 投机者减少， 价格比原来可预计，低利率和不断上扬的租金将是首次购房者的动力， 小点的户型 都会 成为下一个补涨点。

哦， 其中还有就是， 如果投资持有成本上升 一直是 历来就是房东提高租金的信号！！！ UNIT的行情要到了

mondflynn2011

楼主分析很理性！

kawara

一天世界晴~ 发表于 2015-5-13 11:13
这种事根本不用这么分析   因为NAB的自住房只能P+I 所以NAB全是投资房，所以这次被查就是针对他投资房比例 ...

NAB 为啥自住不能IO

FamousTea

lz think too much...

sy0326

就目前只有NAB一个银行调整还说明不了什么

一天世界晴~

kawara 发表于 2015-5-13 11:17
NAB 为啥自住不能IO

他家就这个规矩，个别自住房贷款只有50%的LVR才给I ONLY，你再往深处想就知道为啥四大银行只有他家I ONLY是5年蜜月 其他都是life time discount. 这么低利率还没把市场全拿下为啥。

节操

kawara 发表于 2015-5-13 11:17
NAB 为啥自住不能IO

走banker比较难IO

节操

mlink3 发表于 2015-5-13 11:15
写得好。 虽然我不知道这个NAB的消息到底是什么意思， 到底准不准确。 但是如果如足迹上所传， 那你的分析 ...

很准，今天上午很多人去开会回来了。

cnnworld

sy0326 发表于 2015-5-13 11:19
就目前只有NAB一个银行调整还说明不了什么

确实，有些东西并不是很明确，当所有东西都很明确的时候，机会已经失去了

其实比来比去就是比的预测能力，当A股上涨了，你再去买，已经没有意义了。 等市场全面看空了，你再去卖，也没意义了，目前NAB的政策无非只是个信号而已，到底要不要过度解读，还是个人有个人的智慧和判断的。

mvp-leon

其实房价 最重要的是看供需关系  个别银行调整贷款政策不能说明什么问题  

而且有一个问题很好奇   你觉得那些10万20万往上加的抢房人 在乎利息少点折扣？

Kaixinhm888

经济差，等降息，房价跌是不可能的了，最多也就是稳步正常的增长

Clairelan

先不管IO 還是P+I。。。

我就問一句。。。 同樣買自住房的。。。 用自住房貸款買。。。他們的貸款額度是多少？ 用投資房名義買又是多少？     那少了的這1%利息優惠如何？


說難聽的。。。。 這政策前用投資房能貸1.2M買1.5M房子的人（也就爛區好房 普通區爛房這種）現在如果按自住房貸款 他們的收入夠貸款1.2M麼？   他們又願意並且能夠承受升息1%的代價麼（按投資房買）

這群人如果沒錢買1.5M的房子  那他們的實際購買能力是多少？

這次政府就是要讓大家拔掉偽裝。。。別搞的人人都是富豪  1M 2M隨便貸。。。 到頭來。。。呵呵。。。


。。。央行從2月份開始 降息0.25%  然後還預期要再降0.25%。。。。 降0.5%讓悉尼的房價短短2個月飆升了多少？  那反過來升息了0.5%呢？

這波純粹就是貸款吹起來的泡沫。。。可能很多是104%的貸款。。。懂的都懂的。。。 什麼大媽現金買房 相對於悉尼那麼大個市場來說差不多九牛一毛的比例吧。。。


現在貸款沒有了。。。 看這泡沫怎麼吹。。。

我算總理一家是屌絲。。一週才花700多刀。。。2個小孩。。。。年收入18萬5。。。。 結果NAB只讓貸100萬。。。

同樣的數據。。。做成投資房。。。加入4萬的房租。。。瞬間能貸1.55M了。。。

這50萬的差價其實已經漲上去了但會被擠出來的泡沫。。。。 (對於報稅收入18.5的高端家庭來說。。。因為他們的INCOME是全澳大利亞前0.5%的。。。 雖然只比80%多的人過的好點。。。誰讓高薪單身漢很多呢。。。出門旅遊機票就少買3張。。。)

kawara

一天世界晴~ 发表于 2015-5-13 11:20
他家就这个规矩，个别自住房贷款只有50%的LVR才给I ONLY，你再往深处想就知道为啥四大银行只有他家I ONLY ...

我也是NAB的，为啥是IO

一天世界晴~

kawara 发表于 2015-5-13 11:43
我也是NAB的，为啥是IO

broker做的homeside产片 10块钱一个月的吧

FLners

mvp-leon 发表于 2015-5-13 11:26
其实房价 最重要的是看供需关系  个别银行调整贷款政策不能说明什么问题  

而且有一个问题很好奇   你觉得 ...

这个是消费者的信心问题。如果4大都跟进，那这个心里预期就很不一样了，人们不会再10万20万地加即使是有钱。

netstat

越调控越涨，那天tony在议会鼓吹大家要多买房了，就是卖的时候了

dingyipu

Clairelan 发表于 2015-5-13 11:38
先不管IO 還是P+I。。。

我就問一句。。。 同樣買自住房的。。。 用自住房貸款買。。。他們的貸款額度是 ...

我记得当初政策制定者说要让自己的孩子们也买得起房子，我想他们的孩子收入应该不会到18万吧，估计以后很难买房了。

dingyipu

netstat 发表于 2015-5-13 12:02
越调控越涨，那天tony在议会鼓吹大家要多买房了，就是卖的时候了

这个思路适用于中国，但是否适用于澳大利亚还不清楚。

kawara

netstat 发表于 2015-5-13 12:02
越调控越涨，那天tony在议会鼓吹大家要多买房了，就是卖的时候了

Joe已经说了

ypeng514

楼主写得很不错，不过鼓励卖房的思路就不对了

以前已经享受了折扣贷款的人，为什么要轻易去卖掉

举个上海的例子，当年房贷没收紧银行求着放贷给你的时候，买了几套房的人，在银行贷款以及国家政策收紧的时候要是卖了，现在不得懊悔死

YugaYuga

Clairelan 发表于 2015-5-13 11:38
先不管IO 還是P+I。。。

我就問一句。。。 同樣買自住房的。。。 用自住房貸款買。。。他們的貸款額度是 ...

你这个前0。5%不知从那来的？

按以下计算，如果Tony家只有他的这一份18.5万的收入，两个孩子的话，他家前30%都到不了：
http://www.smh.com.au/business/t ... 0150512-ggznib.html

wowmygame

肯定对房市有消积影响。但长远看避免泡沫，也是好事。