跟着政府走 才有钱赚--论现在到底该不该买房

orangejue726

背景：悉尼连续多年房价增幅全澳最高，连续多年全年增幅15%以上 澳洲经济不景气，矿业萧条，利率持续走低，还有可能继续创新低。
以下只是我个人分析，如果分析的不对，网友可以从逻辑上讨论对错，请不要人身攻击。

首先 悉尼这几年大刀阔斧的大量批建APT，一方面促使房价疯涨，另一方面，悉尼的空租率缺始终保持在3%以下(请忽略个别区的10%） 这样，在暂时低利率的前提下，使悉尼目前还是可以保持着良好的投资环境（银行的收紧贷款，使一部分投机客的抛售不会使房价断崖，只是使回归理性，好房子还是很少有人拿出来低价抛售的）
接着 分析一下政府这几年的大规划，和对房市的影响
交通大改造。
由于大量的APT批建 高密度的住宅区越来越多，使得几条交通主干线在高峰期严重堵塞。所以政府投资大量资金在交通的改建上，如果不知道的同学可以GOOGLE，东南西北全有大动作，包括公路，铁路，轻轨，隧道等等等等，我认为，政府在有意的为将来悉尼的人口大幅增长打基础，很多人都发现这几年悉尼的移民并没有前几年增加的多，为什么，因为现在的悉尼人口增长已经进入瓶颈，几条主干线的交通拥堵，小学中学的校区的招生名额明显不够分配，所以，很显然的，在目前的情况下，房价也肯定会进入一个增长的瓶颈，基建和配套跟不上，如何增长？房价还像前几年这么涨，我都觉得不可能。但是，政府需要钱！很多项目政府不可能自己出资去建，所以需要和开发商合作进行很多项目，假设未来2年正如有些网友说的，房价会腰斩！我就不知道还有没有开发商会去建房，然后等房价腰斩，银行收不回贷款。。。政府项目停工。。。所以个人认为 未来2-3，甚至5年 房价依然会小幅上涨，绝对不可能腰斩。。
最后 大胆预测，5年10年后，一但目前的几个交通改造项目有了规模，移民政策会重新大幅宽松，悉尼人口会再次进入一个增长通道，大量商业移民会重新开放，而房价会再次起飞，在这之前，请大家拿好筹码，拭目以待，尤其是在改造区域之内的房子，拿稳了。。

最后，我认为悉尼的人口增长，除了每年的出生率之外，只是移民部的一纸批文而已，需要收紧的时候收紧，需要宽松的时候宽松，我不认为目前悉尼能够接受大批量的移民进入，但是交通改建完成后，大规模的新房建成后。。要知道 北京随便一套公寓 这里可以买几套。。。而且 雾霾真的可以治理的好嘛，要多久才可以治理好，一但宽松移民政策，大家可以想象嘛？
还有 如果真的等悉尼有1000W人口了，我们还会选择悉尼嘛。。。

cherenlin

deen

学习了

平平淡淡

Frankstonlarry

LZ分析得有道理, 现在的经济靠移民撑着. 昨天参加一个会, 前维州副州长对人口的增长很有感触, 十年前维州政府的预测是2050年墨尔本人口要达到450W, 现在估计明年就会到这个数, 提前30几年. 因此对住房和相关的基础设施的建设的需求是长期的.

belanddolly

房价腰不腰折个人觉得和银行批建筑贷款的行为关系不大。开发商是拿着pre sale合同去申请贷款的，而且银行要求第三方制定工程进度，而且盈利率要达到15%以上，施工时再有银行人监管进度。进度就是钱！加加起来能收回来的钱20%+，就算怎么腰折银行都能收回来本的，就好像个人贷款一样。

政府是需要钱，但是钱进的是联邦政府口袋还是州政府的要分清。个人觉得加建基础设施是迫于无奈，实在太堵了。但是让澳洲一个目前2000多万人口的国家将来1000万挤在悉尼，不太可能。

但是支持房价不会腰折。会平稳一阵而已

ItsThere

坐等悉尼达到1000万人口。

orangejue726

Frankstonlarry 发表于 2015-12-10 08:28
LZ分析得有道理, 现在的经济靠移民撑着. 昨天参加一个会, 前维州副州长对人口的增长很有感触, 十年前维州政 ...

所以我认为 悉尼现在的交通改造是历史上投资最大 范围最广 以及牵涉人口最多的一次。。。当然效果应该也是最大的。。
如果不是有这个PLAN，根本不会批建这么多项目和建这么多高密度的住宅区，包括西北，交通改造就是基础。。。而且可以想象的，那个时候人口一定会大幅增长

orangejue726

belanddolly 发表于 2015-12-10 08:33
房价腰不腰折个人觉得和银行批建筑贷款的行为关系不大。开发商是拿着pre sale合同去申请贷款的，而且银行要 ...

我的意思是 开发商都有估价师 精算师 各种专业人员。。。如果都估计房价会腰斩。根本不会去建了。。。。尤其是大的开发商和政府合作的项目，比如BILLBERGIRA在RHODES WWP，RHODES STATION PRECIENT

Maobama

呵呵，澳洲孤悬海外，远离欧亚大陆，人口稀少，经济单一，请问没有工作机会，移民来了干啥？都炒房吗？

orangejue726

belanddolly 发表于 2015-12-10 08:33
房价腰不腰折个人觉得和银行批建筑贷款的行为关系不大。开发商是拿着pre sale合同去申请贷款的，而且银行要 ...

不是迫于无奈 是一个大的PLAN

Baodie

政府现在明显是打压房价。

orangejue726

Maobama 发表于 2015-12-10 08:39
呵呵，澳洲孤悬海外，远离欧亚大陆，人口稀少，经济单一，请问没有工作机会，移民来了干啥？都炒房吗？ ...

哈哈哈 来点有营养的 不要假设好嘛。。
没有工作机会  那是你吧。。很多人有工作的
移民来了干啥。。来呼吸新鲜空气可以嘛 请你不要操别人的心了

ermaodim

Maobama 发表于 2015-12-10 08:39
呵呵，澳洲孤悬海外，远离欧亚大陆，人口稀少，经济单一，请问没有工作机会，移民来了干啥？都炒房吗？ ...

主席，农场现在还雇不到人摘果子呢，快递公司还没有像国内那么快和便宜呢，还有很多地没开出来呢。

ermaodim

最近这些帖子都像盲人摸象一样，今天说一块，明天说一块。

Maobama

ermaodim 发表于 2015-12-10 08:49
主席，农场现在还雇不到人摘果子呢，快递公司还没有像国内那么快和便宜呢，还有很多地没开出来呢。 ...

喔喔喔，原来移民都来干这个，呵呵，付出这么小百万，来摘果子，送快递啊,这猴年马月能有容针之地，买块片瓦遮身?

rodeo

北京一套公寓这里买几套?

安生syd

Maobama 发表于 2015-12-10 07:39
呵呵，澳洲孤悬海外，远离欧亚大陆，人口稀少，经济单一，请问没有工作机会，移民来了干啥？都炒房吗？ ...

人多还怕没工作机会？就不怕人多，人多才会带动吃穿住用一系列产业链发展。

cppbug

Maobama 发表于 2015-12-10 08:39
呵呵，澳洲孤悬海外，远离欧亚大陆，人口稀少，经济单一，请问没有工作机会，移民来了干啥？都炒房吗？ ...

你说这个没用，20年前肯定有人和你一个论调，澳洲要2000万人干嘛，都来放羊吗？

Cash1800

说了这么多，跟中介朋友圈没有不同。早已看腻

ermaodim

Maobama 发表于 2015-12-10 08:56
喔喔喔，原来移民都来干这个，呵呵，付出这么小百万，来摘果子，送快递啊,这猴年马月能有容针之地，买块 ...

主席莫要小看摘果子和送快递的，收入不菲哦。

几年以后

NBN做例子。没见过几个政府项目不超时超预算的。
大型基建可以理解。连RMS一些IT项目都是几千万预算的上项目，火车Downer这边也是大动作。
问题钱从哪里来。最大可能就是加GST，加medicare levi，砍福利。
房价不会腰斩。不过会分化越来越严重。不少浑水摸鱼疯狂涨的区会被打回原形。
至于四大来说。下一块大蛋糕是养老。而不是房贷。他们并不会一直守着房贷来盈利的。
澳洲那么多养老金公司。接下来会是四大开始疯狂吞并小养老金管理公司的时候了。

说完了。加分吧。

飞飞鱼

悉尼的基础建设是NSW州规划的，移民的人数是联邦规划的，省建设厅不可能控制国家的人口政策

伐木者

问个问题，移民部批文松松，成千上万的北京人就都到悉尼来了？

gabrielleyc

房价腰斩，政府也不同意啊，房地产拉动很多行业，不光是税收。作为支柱产业有何不可

Maobama

ermaodim 发表于 2015-12-10 09:01
主席莫要小看摘果子和送快递的，收入不菲哦。

呵呵，工头或自家生意还行啦，贫雇农或小伙计跑腿的，猴年马月到20万刀足迹平均工资？干情是还要为你们这些房东扛房贷是不？

ermaodim

Maobama 发表于 2015-12-10 09:04
呵呵，工头或自家生意还行啦，贫雇农或小伙计跑腿的，猴年马月到20万刀足迹平均工资？干情是还要为你们这 ...

没时间与主席辩了，have a nice day 吧

fmm

十亭

hfwang

澳大利亚等于悉尼么。。。