就我的理解说一下什么房子可以买，什么房子不要买

tld128

正好最近有朋友问起，我就简单得说一下什么物业我觉得可以入手，什么最好不要碰。

首先是大原则：
1、周边环境不好的防治不要买；
2、走进去觉得不舒服的房子不要买（除非打算推倒重建）；
3、超过80年的旧房不要买；
4、少于5年的新APT不要买（除非是像mirvac、meriton之类的大型developer开发的）；
5、heritage list的不要碰；
6、有easement的不要碰；
7、flood zone范围的不要碰；

第一点很重要，如果周边环境不好，房子本身再好也没用。这个也是我们口中常说的：location, location, location。主路边的吵死，太安静的小路的吓死，eastment旁边的臭死。房子朝向，国内讲究南北向，澳洲悉尼讲究东西向，这个跟生活习惯有关。就日照的情况来说，悉尼在南回归线以南，南面的房间基本不会得到日照，而北面的房间常年日晒。而东西向的房子能极大避免南北面，让全间房屋都能得到日照

房子周边没有树不行，太多树也不行。没有绿化没生气，太多绿化就变阴森了。

第二点，很容易理解，住的不舒服的房子，硬要住进去也只会生病。所以我买房，看房第一步，先看平面图，看朝向，看房间布局，布局合理的才去看其他的。所谓布局合理就是功能分布合理的房子，房间归房间，活动空间归活动空间，混合在一起的会破坏家庭和睦的。

第三点，超过80年的老house，保养得好的，政府随时盯着有可能会加入到heritage list里；保养的不好，分分钟要推倒重建，费时费精力

第四点，最近几年新起的apt貌似质量一般，主要是设计的房子面积越来越小，同样是两房，以前的2bed可以去到95sqm+，现在的缩水到80~85sqm。而且新起好的apt，有些隐蔽的结构性问题暂时看不出来的，例如结构性漏水，墙体开裂等问题，这些是要等有住户入住了一段时间才能发现的。

有人说新的apt有折旧退税，不是新的会亏了好多折旧退税。其实building depreciation也有不同算法的，新的apt，刚卖出来的时候楼价会有点虚高的，过2、3年基本价格就不会那么虚高，那个比depreciation退税回来的钱相比，我个人觉得比退税的多

而且如果一旦房子有结构性问题，这个维修的special levy就会很高的，虽然有的说builder应该负责维修，但是非大型developer可能选择直接破产倒闭，那么owner就会很吃亏

这个是一个风险平衡的问题，看个人选择了

这里就有一个很好的例子为什么不要买新的apt：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1

第五点，在heritage list里的房子，即使你不打算改建，但是过几年你要出售的时候，下一手买家也会犹豫改不改建。即使可以让你改建，也要通过好几道关卡，费时费力，到头来可能得不偿失。

第六点，很多人不觉得这是一个问题。easement到底是什么，这个也要具体看，有的是污水渠，有的可能是高压电线，easement只是一个统称，而政府的规定就是easement范围里不能建任何东西。华人有的胆子大，说起了也没问题，是，确实没问题的时候一点问题都没有，但是一旦政府需要搞基建，例如增大water supply需要挖开easement，就可以直接走进你家开挖，如果上面有建筑的，政府可以二话不说把它给拆了，还有可能罚款。这个绝对就是得不偿失的事情

easement这个不挖，可能几手房东都不会遇到要开挖的；但是一旦要开挖，那可是倒了八辈子的霉，市场上潜在买家对这个不可能不顾忌。

easement有前面的也有后面的，99%的房子都不会起在easement上的。但是不排除某些人要起GF。。。。。。。。

easement，如果是污水渠，自己的地下面有污水渠心理会舒服吗？虽然说是应该是密封的，但是如果有老鼠打洞，蚂蚁搬泥什么的弄出一两个小口，臭气天天在后院里飘会不会对人有影响呢？

如果不是地下的，是高压电线，一抬头就看到，刮风下雨什么的都要担惊受怕。或许某些人说我年轻力壮不怕，但是老人家呢？小孩呢？即使你家不怕，那潜在的下一手买家呢？别人会不会拿这个来压价呢？

第七点，flood zone。通常在flood zone都会有个牌子竖着的。虽然悉尼遭水淹的可能性现在看来不会很大。但是曾经是flood zone的地区，土壤情况不会太好，泥土太多，rock 太少，这样的房子做地基就会贵很多。flood zone通常都是低洼地带，易招蚊虫，阴气重，对老人孩子特别不好

以上说的，都是一些我自己的个人看法

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

西边西晒厉害，确实是，而且在夏天西晒时间还比较长，造成房间比较热。

北面，在夏天由于太阳位置比较高，所以其实晒的不严重

南面，其实在悉尼，南面在夏天还是有少量阳光接触得到，但是整个冬天基本就不会有阳光了，没有暖气的房间会非常的寒冷。

东面，是最好的一面

对于澳洲本土人来说，他们喜欢阳光，讨厌没有阳光的日子，所以讨厌南面朝向的房子。这也是我说东西向的原因，虽然有最晒的西面，但是也有最好的东面。

这个并不是一个绝对的选择，也要看个人的喜好。我说的只是一个很general 的选择，并不是绝对化的

shangpin

应该加上:  自住房

tld128

shangpin 发表于 2012-10-19 20:31
应该加上:  自住房

呵呵，个人看法

我对房产投资的看法是，如果那套房自己都不喜欢，别人也不一定会喜欢。自己很喜欢的，以后卖出去别人也会喜欢

当然，我的投资方式不一定是正确的，我只是一个保守的投资者

tld128

Farm5 发表于 2012-10-19 21:47
4 Meriton的apt还是少碰
lz你买过meriton的apt吗

买过3个

我之所以说meriton和mirvac的apt，因为他们的apt通常location都很好

有一些我没说清楚的，我举得meriton和mirvac来说是因为他们是大型developer，不会由于一个楼盘出了问题就申请破产然后逃避责任。

新的楼盘，质量如何没人知道，万一质量出了问题，大型的developer还是能找到人去修的。我也知道meriton的质量不算好，漏水的问题我也听说过。我买过的meriton就有这个问题，然后业主打官司赢了，meriton还是要负责维修。

小型的developer我知道的一个例子，在waterloo那边，开发一个楼盘，结果出事了，政府停了那个项目，一停就是10年，developer直接申请破产，当初买楼花的小业主亏惨了

tld128

Farm5 发表于 2012-10-19 22:03
恭喜了。
Meriton在builder里建筑质量最多算中等

我刚刚说的话没说完，刚刚补充完，麻烦你再看一次

nmanz

说得有一定道理， 顶

luojiashan

有道理，顶

fisherhope

光是要满足条件1就不容易啊～

biling

很有帮助， 谢谢！

anata_t

Farm5 发表于 2012-10-19 21:46
LZ,我刚买了5 heritage的房子

heritage根本就不用怕，我家不是heritage, 但我家对面heritage卖得欢的很，两家extension，一家subdivision。

内部可以装修，后院可以扩建，只有推掉或者改正面外观才会有问题。不过话说回来，买heritage都是冲着古色古香去的，谁没事想着推倒啊。

tanchinhong

Apt我是不会碰的，我怕地震

poosh

easement在后面基本没影响。

gracejj

顶好文

lamper

楼主说的很在理，好贴要顶！

DottieDoo

建议都很中肯。留名做参考。

tld128

anata_t 发表于 2012-10-19 22:58
heritage根本就不用怕，我家不是heritage, 但我家对面heritage卖得欢的很，两家extension，一家subdivisi ...

heritage 和easement这两点不同的人都会有不同的看法

我要说的都说了，我只是说出我对房产的看法。

我自己的背景，7年没真的碰过residential design了。虽然一直还是在architecture design这个行业里，但是做基建类比较多。我自己身边的朋友问起我的意见，我都是这样回答他们的。

当然每个人的看法都不一样，每个家庭的情况都不一样，投资的看法都会不一样。

有的人喜欢买easemen的房子，甚至在上面加建，可能一辈子都没问题，这些都是很有可能的，我只是把潜在的可能性说出来。

heritage list的房子也一样，如果只是local heritage，可能基本没什么麻烦，但是这个也要看local council的，足迹上曾经有过一个帖子说跟council 打官司打了超过一年，你可以去search 一下。

smartworm

我补充一下；
大马路旁边的不能买
三角地不能买
政府公屋旁不能买

tld128

Farm5 发表于 2012-10-20 08:33
楼主认识做heritage restoration & extension的建筑师吗

我的理解是任何architect都可以做的，有专门的heritage consultant帮忙写report的

我这几年基本没碰residential，认识的heritage consultant都是做大型项目的

anata_t

tld128 发表于 2012-10-20 08:17
heritage 和easement这两点不同的人都会有不同的看法

我要说的都说了，我只是说出我对房产的看法。

其实楼主最好还是分情况分析。自住，投资，重建，出租，短期持有，长期持有，情况都不一样的。

比如面向出租，环境好坏、朝向好坏都没啥问题，只要不空置，回报比高就行了。出租或者短线持有，有easement也不是不可以，贱买贱卖呗，每年还银行的利息还少点。

不要碰，说的有些绝对了，到时候费劲千辛万苦找到满足这7条的房子，价格也有可能不客气。:)

tld128

smartworm 发表于 2012-10-20 08:21
我补充一下；
大马路旁边的不能买
三角地不能买

呵呵，我的第一点就涵盖了你说的阿

tld128

anata_t 发表于 2012-10-20 08:43
其实楼主最好还是分情况分析。自住，投资，重建，出租，短期持有，长期持有，情况都不一样的。

比如面向 ...

哇，那我要写论文了，呵呵

我这7点也有先后之分的，自己买房的时候列个表格那一点重要，那一点没那么重要然后打个分就好

其实无论我怎么写也总会有不同的看法的

tld128

Farm5 发表于 2012-10-20 08:45
我有一个很好的建筑师，一直用的不错，但他建议我另找heritage architect

那我帮你问问把，不过我认识的都比较贵，不一定适合你

okokok

很有道理

tld128

Farm5 发表于 2012-10-20 08:59
多谢
pm我

http://www.environment.nsw.gov.au/heritageapp/heritagesearch.aspx

这一个是关于NSW state heritage的列表，你可以先查一下自己的是否属于state heritage，如果不是，那手续会少很多麻烦

j186l77

感谢分享 !

haohaohao

纠集啥啊. 房子能住就行啦,

就像找老婆能生娃儿的就行啦, 其它的, 美貌啦, 爱情啦, 学历啦, 钱啦..... 等等等等.. 能凑乎就行啦, 除非你是富二代.   再伟大的爱情结了婚了很快就会烟灰云散,  美貌也就是几年的事. 感情啦婚后可以慢慢培养, 实在不行, 只要能给你生个带把子的娃, 再计较的男人也没话啦.

娶个美貌老婆, 就是要抢, 要拼, 费力, 费神, 还要费钱, 娶回来还不放心. 隔几年说不定姿色全无, 只有不甘心的泼妇样的变态, 象那个刘小庆. 到头来还赔了
娶个丑妻, 轻而易举还省钱. 娶回来, 养一养, 打扮一下, 抹个粉, 隔几年说不定还多了几分姿色. 那你就赚了.  
花小钱买破房, 轻而易举还省钱. 买回来,装修一下, 抹个粉, 隔几年说不定还抢手的很. 那就赚翻了 .

tzg668

学习啦！

Mylittlelover

赞同，，，

我看房也是先到处找floor plan，房子结构布局合理很关键～

tracy99

学习

tlhfree

很多院子后面都有easement的,几乎没看见过没有的啊