分分请教： 关于投资自住以及CGT的理解。

xialiaoliao

情况是这样的， 现有自主房1套， 3年前买进55万左右， 现在差不多70-75万，称A房。

现在想换套自住房，称B房， 因为现在A房出租回报很好， 估计可以在650/星期没问题， 基本解决了自给自足的问题， 有点想保留这套房子, 因为个人认为该地区前景很好， 未来2年还有升值空间。 不想现在卖掉， 起码等2年吧。

也不想黑租给留学生， 因为跟原来邻居关系不错， 所以势必搬出A的话， A就变投资了。

问题主要围绕万一我现在买B房， 怎么可以减少A将来CGT。

问题 1： 当时A房可贷额度比较小， 只贷了35万（大于20%最小贷款额）， 问了贷款经理， 好像不能重新分配额度。那么以后负扣税是不是就不合算了？因为， 贷款支出只有35万，也就是400左右/周， 而租金可以收到650/周。那么不是要交很多税吗？

问题 2： 网上说自住转投资可以重新估价， 起码万一2年后如果卖80万， 不是80-55万， 而且80-75万。 这个说法行得通吗？ 出处： http://bbs.tigtag.com/viewthread ... ble&tid=1088532， 因为找不到相关文件。或者谁能给点意见。

问题 3： 也考虑过买个破地造房子， 估计造2年吧， 然后卖A搬进B, 行得通吗？

其实本人觉得房子可能不会猛涨， 因为经济前景不好， 但是问题是A能自给自足了， 留着也是留着， 负担不大。

请留下你中肯的意见， 谢谢。

xialiaoliao

没有人吗？

dingyipu

问题1，其实你第二套房子贷款如果和第一套贷款来源相同的话，可以让他们适当调节贷款分配比例，能大幅减少你的税负。

问题2，可以估价，所以你必须在转用途之前找专业机构评估，以后你交CGT的时候，以此为凭，可以合理避免多交CGT。

问题3，我推荐你不用卖A，如果回报还不错的话...

xialiaoliao

dingyipu 发表于 2013-5-29 15:10
问题1，其实你第二套房子贷款如果和第一套贷款来源相同的话，可以让他们适当调节贷款分配比例，能大幅减少 ...

问题1，其实你第二套房子贷款如果和第一套贷款来源相同的话，可以让他们适当调节贷款分配比例，能大幅减少你的税负。
我用的是Westpac, 贷款经理说， 住房A当时贷的款额， 不能调节， 要问会计。请问你的解释有依据吗？

问题2，可以估价，所以你必须在转用途之前找专业机构评估，以后你交CGT的时候，以此为凭，可以合理避免多交CGT。
求推荐相关机构。

问题3，我推荐你不用卖A，如果回报还不错的话...
就是因为一直纠结卖不卖A，谢谢。

dingyipu

xialiaoliao 发表于 2013-5-29 16:04
问题1，其实你第二套房子贷款如果和第一套贷款来源相同的话，可以让他们适当调节贷款分配比例，能大幅减 ...

手机很辛苦。

你应该可以至少做到第一次贷款的比例，就是35万，哪怕你还了一段时间。就让银行做就行，你可以顺便refinance。

dingyipu

xialiaoliao 发表于 2013-5-29 16:04
问题1，其实你第二套房子贷款如果和第一套贷款来源相同的话，可以让他们适当调节贷款分配比例，能大幅减 ...

如果银行那边不同意，会计很难帮你。

xialiaoliao

已经做了refinance了， 从A里可以多贷十几万。

dingyipu

xialiaoliao 发表于 2013-5-29 16:29
已经做了refinance了， 从A里可以多贷十几万。

那你肯定是先估值后refinance，以后用那个数就行。

xialiaoliao

dingyipu 发表于 2013-5-29 16:28
如果银行那边不同意，会计很难帮你。

他没说不行， 只是说他不管。 要去问问会计吗？
有好的会计可以推荐吗？ ：）

xialiaoliao

dingyipu 发表于 2013-5-29 16:31
那你肯定是先估值后refinance，以后用那个数就行。

你的意思是refinance的十几万以后也可以算投资房A的贷款开销的对吗？

dingyipu

xialiaoliao 发表于 2013-5-29 16:32
他没说不行， 只是说他不管。 要去问问会计吗？
有好的会计可以推荐吗？ ：） ...

我听说是可以的，会计就不推荐了，免得被当作打广告，找个关系好的就行：）应该都差不多。祝你成功。

dingyipu

xialiaoliao 发表于 2013-5-29 16:32
他没说不行， 只是说他不管。 要去问问会计吗？
有好的会计可以推荐吗？ ：） ...

那你需要把钱用在renovation上才可以。

xialiaoliao

dingyipu 发表于 2013-5-29 16:37
那你需要把钱用在renovation上才可以。

没明白你的意思。

cangaru

1，不好重新分配
2，可以重新评估以现在的价值为准
3，卖掉也可，可以利益最大化，比如资金都放自主上，投资尽可能100％抵税

xialiaoliao

cangaru 发表于 2013-5-29 16:54
1，不好重新分配
2，可以重新评估以现在的价值为准
3，卖掉也可，可以利益最大化，比如资金都放自主上，投 ...

1，不好重新分配
谢谢。那么当时应该贷55×0.8=44万， 而不应该是35万。当时A房自己充进去了20万。其实应该充进去11万， 9万放Offset对吗？

2，可以重新评估以现在的价值为准
可以推荐公司评估， 或详细步骤吗？ 还有如果重新评估， A房值75万的话，加上当时充的20万，A房做投资房的话，也就是最大贷款额度变成55万， 是不是以后就算贷款支出按55万来还了？那么投资房贷款额变成55/75=73%， 虽然不是最佳的80%， 但是也算不错了， 对吗？ 以后纳税的时候就等于， 利用房租收入对冲55万的贷款， 我的理解对吗？

3，卖掉也可，可以利益最大化，比如资金都放自主上，投资尽可能100％抵税
可是只有1幢房子， 涨跌都跟自己无关， 房价涨也不能卖啊。而且主要是看了坛子里说道， 以房换房好像很麻烦。。。倒是是先买后卖， 还是先卖后买啊？

cangaru

xialiaoliao 发表于 2013-5-29 17:06
1，不好重新分配
谢谢。那么当时应该贷55×0.8=44万， 而不应该是35万。当时A房自己充进去了20万。其实应 ...

1，对，能放OFFSET尽量放
2，这个我也要查一下
3，可以同时进行，反正原则就是把原来房子里的钱最大地拿出来，放在新的自住房里，剩下的可以多买投资房，条件允许的化

dingyipu

我只是按照会计准则，如果你想把Refinance那部分也抵税的话，需要你的会计把它记在Renovation Expense里面才可以。就是投资房的抵税必须是把钱用来投资（用来获取收益为目的）才可。

你做过Refinance的话，难道没有评估吗？那你怎么Refinance的？

卖掉的话，只是相当于贷款重做一遍，楼上建议其实就是你卖了此房，再买一套投资房，用来抵税。你直接亏了印花税...不知道他怎么算的...

xialiaoliao

dingyipu 发表于 2013-5-29 17:31
我只是按照会计准则，如果你想把Refinance那部分也抵税的话，需要你的会计把它记在Renovation Expense里面 ...

那么Refinance那部分肯定以后算投资房的贷款来还的对吗？
你是悉尼的会计吗？ 正在找靠谱会计， 有兴趣私信我吧。

dingyipu

xialiaoliao 发表于 2013-6-9 06:35
那么Refinance那部分肯定以后算投资房的贷款来还的对吗？
你是悉尼的会计吗？ 正在找靠谱会计， 有兴趣私 ...

俺不是...祝你一切顺利啦～

teddymu

renovation的价格相当于原始买房贷款金额？我个人觉得lz这么做风险相当大，如果被ATO aduit的话很难说服ATO。把房子卖了或者改变ownership的百分比比较保险，不过要损失印花税就是了。但是也有好处，毕竟lz这套是自住房，不需要缴交CGT