分享是快乐的，关于出售国内房产汇款来澳洲的税务问题（主楼在6楼）

清咖一杯

这个问题已经纠结了我很久，在新足迹上跟帖发帖咨询了好多次，也看到有很多情况相仿的TX焦急地询问。我甚至于想过付费请专业会计师，以免钱转来之后被无端征税，但很可惜，足迹上某知名会计师给了我一个我无法信服的答案，朋友推荐的会计师直接告诉我，这一块她不擅长，找到以前联系过的一个会计师，人家根本不回我邮件。

好吧，只有自立跟生了。去年也打过两次ATO的电话，得到两个不同的答案，但也许是我问问题的方法不对，始终没有得到明确的解释。今天我再一次拨打ATO的咨询电话，很幸运，今天碰到了一个非常好非常好的Officer，历时一个多小时，中间被put on hold了无数次，我得到了所有我想要的答案。

我很愿意把今天的咨询结果分享给大家。条件嘛，你懂得
人穷志短，没办法，我就边等分分边发帖吧。

照例是免责声明，本人只承诺所有信息来自于今天跟ATO的电话咨询，本人非专业会计师，同时每个人税务问题都有可能不一样，生搬硬套者责任自负。

Poweregg

来人，把lz拉出去斩了

最讨厌要挟的

bobemao

清咖一杯

Poweregg 发表于 2013-11-20 20:32
来人，把lz拉出去斩了

最讨厌要挟的

坑都没占就被你抢了

清咖一杯

收到第一笔定金，请允许我啰嗦两句，先描述一下过程吧。

下午3点半，我拨了132 861，几个选择键按了之后，电话那头的提示是等待时间大约25分钟，前面几次我直接挂了电话，今天俺有空就等吧，放着免提，俺做面包去了。结果没到10分钟，电话那头有人说话，我赶快擦了两下满是面粉的手，百米冲刺的速度，终于在她挂掉电话之前拿起话筒。

接电话的是一位印度大姐，那口音俺不说了，我直接了当把我的情况跟她说了，本人是2012年来澳洲的新移民，在中国有一套自住房产，已经持有了近10年，上个月刚卖掉，打算把钱转来澳洲，这笔钱会不会被征税。印度姐问了我几个问题，房子啥时候买的，在澳洲是租房还是买房，什么时候成为澳洲税务居民的，然后让hold住，她去查相关法规，五分钟后，姐严肃地告诉我，你要交CGT，因为你已经是澳洲税务居民！！！我晕倒，立刻反驳，我成为税务居民才一年，但我的房子已经持有了10年，大部分的资产增值是在前面的9年完成的。姐又让我hold住，再去现查法规，我这个晕那，难道ATO请的都是实习生，临时工？不知道过了多久（我家里的电话接起来就不能放回免提了），可怜我手已经酸到快发麻的时候，印度姐回来了，这次她告诉我，从你成为税务居民之后的资产增值部分要交CGT，我又跟她说第一这是我在中国的自住房，麻烦你再确认一次移民前的自住房是否要交CGT，第二如果确实要交，如何评估哪些是过去9年增值的，哪些是最近一年增值的。结果可想而知，印度姐又把我put on hold了。

清咖一杯

又听了近10分钟的音乐，在我已经绝望到准备挂电话的时候，印度姐甜美的声音又响起来了，这回她说的是put me through someone else，电话这头我头点得比小鸡啄米还快。

总算没有白等这半个多小时，我终于等来了一个既耐心又专业的Officer，他很提纲挈领地跟我解释了几个问题。

1. 所有的海外房产计算CGT是从你成为澳洲税务居民那天开始的，计税标准是卖价减掉那天的房产市场价，但是因为当时房产并没有真正出售，因此需要一个第三方的评估师出具一个评估报告，以此认定房产当时的市场价格。评估的费用也可以计入成本。

2. 他说在澳洲有这样的机构可以出具这样的报告，但在海外，可能没有这样的机构，ATO理解不同的国家在这方面的差异，可以找当地的agent出具相应的评估报告并提供数据佐证。我说我问过国内的中介，他们没有这项业务，不能提供。接下来他给了我一个让我挺surprise的说法，他说因为是海外的资产，ＡＴＯ没法去当地核查，如果你能找到好的reference，你可以不用评估师，自己做这个valuation，比如说在你成为澳洲税务居民的前后几个月，你周围条件相似的房子的卖价，我们都会酌情采纳。

好吧，这丫还是不懂中国行情呀，他以为中国和澳洲一样，所有的房产的成交价都是公开的信息，可以查得到。但至少他传递的信息好像是，ATO不会很纠结于这个报告是谁出的，而是基本上建立在信任的基础上来采纳证据的。我个人对这句话的理解是，只要你不过分，并且有相应的数据，或者找个国内的熟悉中介帮你出个报告，基本上就可以了。（声明一下，这一段是我自己的理解）

3. 关于海外自住房是否可以申请"capital gains tax exemptions"
得到的答案是肯定的，无论是海外自住房，还是澳洲的自住房，都可以申请”CGT exemptions"，但是Main Residence只能有一处。他还提醒我如果我把中国的房产作为自住房，那么我今年4月份在澳洲买的自住房就不能算作自住房，将来出售的时候要交CGT。
但是税法允许持有两个main residence不超过6个月，也就是说我买澳洲自住房之后半年内卖掉中国自住房，这两处房产都可以按照自住房而非投资房处理，都符合exempt from CGT 的条件！因为我国内的房产是10月份刚卖掉的，刚刚过了半年，他又给我一个镇定剂，以settlement时间计算，而不是合同时间！我是7月settle的，这样我就完全符合免CGT的条件了。

4. 最后他主动提醒我，我需要保留一些证据如账单，信封或者驾照这些有家庭地址的资料来证明这是我在中国的居住房。

5. 我怕口说无凭，问他是否需要申请private ruling，答案是当然可以，如果这样让我更放心的话。我问他这些在哪里可以找到书面的解释，他hold了我三分钟，然后给了我Legislative References，也就是说这些在ATO的法律数据库里都可以查得到，reference number分别是：118-145,118-140，有兴趣详细了解的TX自己去ATO的网站上搜索吧。
有了这两个尚方宝剑，我想ATO查我我也不怕了。

seamoun

清咖一杯

这个多出来的坑写点什么呢？
回头写点感受吧。

sleepingcat

订金都付了，楼主请快点填坑。

luojiashan

我的级别只能加四分，尽力啦，赶紧开奖吧

v.w

支持拉出去......

搬小凳子等，努力挣分分中

飞儿

咱国内也没房。。。打个将油

站直了

Lz澳洲租房的就好办了。

haidai

坐等

清咖一杯

sleepingcat 发表于 2013-11-20 20:39
订金都付了，楼主请快点填坑。

坑已填，请阅

清咖一杯

luojiashan 发表于 2013-11-20 20:41
我的级别只能加四分，尽力啦，赶紧开奖吧

收到，谢谢拉

sh-boy

多谢分享。以后一定用的上

桃子都被鸟吃了

感谢分享

aurorash

好贴，要mark的

北京老杨

qianshachuang

感谢LZ分享. 问题是这个CGT要交多少呢? 中国房价翻的这么厉害, 没想到澳洲政府也能分一杯羹阿! 而且中国还没征增值税吧？五年持有后都免税的。澳洲果然是劫富济贫！有钱人来澳洲前都没想到这层吗？　

清咖一杯

qianshachuang 发表于 2013-11-21 01:28
感谢LZ分享. 问题是这个CGT要交多少呢? 中国房价翻的这么厉害, 没想到澳洲政府也能分一杯羹阿! 而且中国还 ...

不知道你有没有仔细看清楚全文，基本思路是如果国内持有的是自住房，那么是不用交CGT的，这个比中国的政策好太多，中国就算是自住房持有五年以上免交的只是个人所得税，而营业税是不免的。
如果国内持有的是投资房，那么交CGT也是从你成为澳洲税务居民之日开始计算的，而且相应的费用可以计入成本抵扣。
至于CGT交多少，呵呵，这个看个人怎么处理了。

我是新移民，按照昨天咨询下来的情况，我在国内的自住房是一分钱也不用交的。即使是投资房，估计交的数额也有限的很。

niuniu_123

lee2267

清咖一杯 发表于 2013-11-20 20:35
又听了近10分钟的音乐，在我已经绝望到准备挂电话的时候，印度姐甜美的声音又响起来了，这回她说的是put me ...

非常正确。。但是我仍然 喜欢 把20w aud 通过4个亲属账户打过来宣称 gift。paper work 要少很多。。而且简单容易操作。

还有一个你没有想到：
卖房所得 进入银行的 利息 你 要记得 申报。。海外收入 是免不了的。。。
并且paper  work要详细解释 卖房所得后的钱款流向。。。

于此同时你国内账户 也曝光了，。我吃饱了撑的 告诉ato我有海外收入。。

qianshachuang

清咖一杯 发表于 2013-11-21 09:49
不知道你有没有仔细看清楚全文，基本思路是如果国内持有的是自住房，那么是不用交CGT的，这个比中国的政 ...

可你说一个人只能持有一套自住房，如果澳洲有了房产，那么国内的自住房也成了投资房。这一点就很不公平。因为很多人比如老人移民后，大部分都是两边都住，甚至国内住的时间更久。国内那套仍旧是自住房，怎么就按投资房处理呢？另外国内房产增值那么快，CGT如果按规范操作的话，要交的数额很可观呢！

qianshachuang

lee2267 发表于 2013-11-21 12:56
非常正确。。但是我仍然 喜欢 把20w aud 通过4个亲属账户打过来宣称 gift。paper work 要少很多。。而且 ...

的确，多一事不如少一事。不过如果经常有大额现金ＧＩＦＴ过来的话，会不会也惹人怀疑呢？都这样操作的话，洗钱岂非太容易了？　

清咖一杯

lee2267 发表于 2013-11-21 12:56
非常正确。。但是我仍然 喜欢 把20w aud 通过4个亲属账户打过来宣称 gift。paper work 要少很多。。而且 ...

谢谢大拿指教，我同意如果是20W，用Gift的方法没问题。但中国一线城市随便一套房都超过50W澳刀了，甚至于更多，这个数目转来澳洲，我担心说是父母的Gift会有很多后续的隐患，比如要求提供父母收入证明之类。

我国内的房款一拿到马上就会转过来，应该不会有什么利息收入。

清咖一杯

qianshachuang 发表于 2013-11-21 13:08
可你说一个人只能持有一套自住房，如果澳洲有了房产，那么国内的自住房也成了投资房。这一点就很不公平。 ...

按照我昨天的沟通，应该是你可以认定任何一套作为自住房，比如说国内的房产增值比较多，就认定国内的为自住房，澳洲的为投资房。
正常情况下这个overlap是6 months，但好像特殊情况下，可以长达6年，比如说装修，重建等，这个不是我所关心的，所以没有仔细去查相关文件，建议你去ATO网站上查询一下"Main Residence“的有关法律条文，很详细的，有解释，有实例，花点时间完全可以自己搞明白。

nis

lee2267 发表于 2013-11-21 11:56
非常正确。。但是我仍然 喜欢 把20w aud 通过4个亲属账户打过来宣称 gift。paper work 要少很多。。而且 ...

你说的对。但是几套房子在中国，怎么办？总不能年年找亲戚汇20万过来吧？

lee2267

nis 发表于 2013-11-21 14:03
你说的对。但是几套房子在中国，怎么办？总不能年年找亲戚汇20万过来吧？ ...

年年2000w 都没有问题。。只要你父母不是pr完全没有问题