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三、买房前
其实房地产的长期投资理论上是非常简单的，用一切可以调用的现金流来买最多的房地产。操作起来可就不是那么回事了。中间有很多的细节要注意。
1) 仔细的考虑一下自己的投资理念、性格和经济情况是否适合投资房地产。如果你是那种喜欢撒手不管的也许就不适。
2) 计算自己的资金和现金流。如果利息涨了怎么办？要留有至少2%以上的富余。如果失业了可以支撑多久？房子租不出去利息怎么办？都要有准备。
3) 决定自己的投资方式。不同的投资方式，需要的资金和现金流都不同。
4) 决定自己的投资目的。投资的回报有两个组成部分：房产的增值和租金。是要高增值还是高租金？增值高的会增加你的资产有利以后的再投资。租金高的可以帮助你现在的现金流短缺的问题。
5) 决定在那里投资。不一定是要在自己住的区、城市，可以是在别的城市或是省份或是国家。重要的是回报要高。
6) 做功课。要知道你要买的区的一切。哪里有商店，哪里有火车、公共汽车、公路，哪里有学校、吃饭娱乐的地方在哪里，哪里地势低可能水灾，哪条街比较好，适当的价格等等无数的细节。一定要现场勘察。靠网上的资料是不够的。
7) 事先要把贷款给搞定。把贷款的approval给拿下。这样你就知道自己的底线了，而且如果看到合适的马上就可以出手，不会坐失良机。
8) 多看！大多数老手有一句话：Inspect 100, shortlist 10, offer 3 and buy 1。意思就是看一百幢房，把十幢作为重点，在三幢上出价，买下最好的一幢。如果是第一次没有动手之前先看半年以上。
9) 事先找一个好的team，包括律师、会计、物业管理、pest inspector、估价员等等。等到看好了房子再找就晚了。看房的时候和你看的地方的房产中介搞好关系，让他们知道你要的房子的条件，尽量让他们能有好房子都第一时间通知你。
10) 房子的维修情况和日常开支要搞清楚。
四、如何选房
一句话：location, location, location。你的房产的地段决定了它的增值潜力。一般首选靠近市中心的地段，因为那里土地的不可替代性。最能长期一贯超过大市场回报率的是在大城市的市中心2-10公 里，或是小城市离市中心1-4公里的范围内。长期来说它们的增值可以一贯的超过通膨率。正是这长期的增值为以后的投资提供了资本。大多数人还是喜欢投资城市里的房地产。也有人专攻小城镇，因为那里的竞争没有城市中激烈。但是风险也很大，需要非常好的第六感。好的房产要交通方便，附近有超市、学校等等基础设施，还要考虑到种种的环境因素。
房产的土地价值含量越大升值的潜力越高。搞清楚council的规定，多大的地才能sub-divide。可以sub-divide的地会比较值钱。知到那几条街是附近比较好的。有一句话说：要再最好的街买最差的房，不要在最差的街买最好的房。
具体在哪个区哪条街买我就不发表意见了。大家根据自己的需要选择一个增值和房租回报的平衡。做好了数学就可以了，如果有问题找个会计算算。房租可以减少你的现金支出，增值可以为你以后的资产做贡献。个人见仁见智。
如何为你的目标评估价格呢？这个是个学问。有很多不同的看法。最普遍的是比较当时市场上的同类房产。但是有时候这个不好使，因为没有两幢房子是一样的，而且可能最近没有同类的房子在附近出售。还有一种方法是看房租，但是如果你投资的目的是增值那么房租并不是一个很好的判断方法。又有一种方法是请专业的估价员来评估。如果用这个办法看很多房子会浪费不少钱。所以最好就是在想要投资的地段多看，看多了自然就有谱了。
买房的手续我也不说了，到处都有。比如http://www.infochoice.com.au
五、买下房子后的事
恭喜你买了你的第一套投资房！可能你觉得大大地松了一口气。等它升值就可以了呗。不要高兴得太早，事情还刚刚开始呢。
但愿你已经找好了物业管理了。没有的话快去找一个好的吧。好的物业管理可以让你的投资经历变得轻松很多。一般来说要找在一个地区作了好多年的物业管理，因为他们认识当地的水管工、电工等等tradesmen。和他们搞好关系对你有很大的帮助。逢年过节的给送点小礼物/贺卡过去，拿点brownie points。
千万要把一切有关的收据等保留好，你的会计师会为你拿回很多钱的。最好找一个精通房地产投资的会计师。房地产扣税有很多的讲究，好的会计师会为你提供一些有用的建议。税务优惠是投资房地产的一大卖点，千万要把这个搞好了。不然你的现金流可能会有问题的。
每过一段时间就要从新评估你的贷款和租金等等。。。要考虑如果房子一段时间租不出去你的资金周转会不会出问题。是不是你的租金太贵？应该每年加租金，加多少要考虑市场情况。不要几年不加租然后一次加很多，那样租客会不续约的。每年加一点，$2或是$5一周也好但是要加。
要不要装修一下？这个问题要从钱的角度来看，不要带任何的个人喜好。如果装修了可以提高租金并且可以在2年内就打平那就做，不然就不要浪费钱了。装修时不要根据自己的审美观来，要考虑最大众化的，最便宜的方法。说到头就是咋赚钱咋整。这是做生意，不是自己住的房。
说到这儿你有没有买保险啊？房东保险(land lord insurance)是一定要买的，不然你可能会损失巨大。
如果你觉得你的现金流没有问题而且你的房地产的增值已经可以用来负担下一套房了那么你可以考虑再买一套。这个就要看你的投资目标和理念了。到后来会越来越快的。这个就是compound interest的威力了！而且如果你不卖房产，你是不用交增值税的。只要通过不断的使用LOC，你就可以把钱套现。
六、总结
把房地产的投资当成是一个长期的过程会使风险降到最低，而且通过杠杆作用房地产是一个回报很高的投资。但是同时也要考虑到许多因素，包括自己的现金周转能力，时间和精力，事先咨询一下会计师关于税务方面的问题。通过长期持有房地产，只要不卖就不用交增值税。可以通过refinance和LOC来把钱套现。找到一个好的team非常重要。好的贷款经纪人、会计师、物业管理、房地产中介等等都可能是你最好的助力。
希望对大家有用，祝大家圣诞快乐。在新的一年里万事如意，财源滚滚。如果看了这篇文章而赚了钱别忘了分一杯啊。
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[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2010-6-9 12:56 编辑 ] |
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初 (2006-12-28) 胡猪猪 
工作一年了 (2008-12-17) psveind 
发表于 2006-12-25 14:47
发表于 2006-12-25 14:52
