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感谢各位的支持，咱们再接再厉。
足迹的系统很搞啊，写出的之前混迹论坛的名字给自己替换成oursteps了，咱不能这么霸道的干活啊。嘀嘀嗒嗒的网站，如今已经日落西山了，不知道有没有那里之前的老人在这儿，回忆往昔，真是一声叹息啊。
言归正传吧——如何在看房时和中介捣糨糊。
国内的警察兄弟们说，警察破案，不同种类的案子破案的路数不同；凶杀抢劫强奸盗窃等等案件，是有犯罪现场、有犯罪事实，需要去找犯罪嫌疑人；但贪污受贿等案件，是有犯罪嫌疑人，需要去找犯罪现场和犯罪事实，完全是倒过来的。
中介卖房子也一样，卖二手房和卖新房楼花，路数也不同；卖二手房，难的是找房源，找到好的房源，忽悠（或者说服）成功户主把房子交给自己来卖，事情便成功了一大半，然后很大程度上是等待客户上门看房，进行下一步；卖新房楼花，房源是一样的，难的是找客户，同样是忽悠（或者说服）到有实力也愿意买的客户，这事情也就成功了一大半。
新房或者楼花的事情，以后细说，这个话题，有得一说。至于中介如何找房源，如何说服户主把房子交给他，这个，属于买房后的进阶，推到楼花新房之后吧。
中介卖二手房，两种形式，一种是喊价卖，一种呢，是拍卖；花开两朵，各表一只——我绝对属于郭德纲不收费听相声时的粉丝。
先说说喊价卖，就像offers invited, offers above $$$这种类型。
话说中介拿到房子，打理完毕，做公开展示之前，心里绝对是有底的，什么底呢？房主对房子的大概心里预期售价，中介对房子能够达到的预期售价，当然，这个价格不会是一个独立自主的数字，比如50万，55万，而是一个根据中介的销售经验而推测出的区间，比如52万到60万之间，甚至，中介会告诉屋主，正常情况下，价格不会超过多少多少，如果户主的要求实在离谱，中介有可能（记得，只是有可能）放弃销售这个房子。为啥只是有可能呢？这个，等到具体说道卖房中介和房主的利益是否完全一致时候再细说，目前我们说的，是在大方向上，他们两者是利益一致，不是一个人在战斗。
所以，在看房时，千万别过于跟随中介“你觉得这房子值多少”的问题；中介心里有底，这个房子大概是什么价位，房主心里有数，明白自己的预期值在哪里（虽然他不一定告知中介真正的心里预期）。他们真正没数的，是对市场会如何真实的反映，所以，在看房过程中，中介会不断试图获取所有潜在买家的所有反馈，正面负面的都需要，不断试图探知市场潜在买家对此房子的心里价位，为下一步的动作作铺垫。
中介拿到房子后，将它放上市场上之前，会做两件事，第一，是通知他已有客户群里所有合适的潜在买家，会有个什么什么样的房子上市，是如何符合你的预期；第二，和屋主协商后，大打广告，将房子广而告之，吸引更多的潜在买家过来看房，人为的增加竞争，营造火热气氛，提升价格。
看房时候，中介要求登记，很大部分原因，在于掌握这个潜在客户资料，哪怕这次买卖不成，也能培养今后潜在的客户（登记也有保护中介自身利益的原因在里面，在销售新房楼花时候更为重要）。扪心自问，对这房子不感兴趣，没有买房的想法（无论是近期还是远期），难听点说，与买房的能力相差太远的，都不太会真正花时间看房的，所以特别是二手房中介，对所有来看房的人，绝对会像那阿庆嫂那般——来的都是客。这的确都是他潜在的客户，潜在的大钱包啊——有些网友抱怨直接被中介冷漠的，我也遇到过，大体来说，两个原因，一呢，这中介的职业道德和水准的确有待很大的提高，或者，二呢，咱们的经济实力，实在和他代理的房屋价格范围相差太远，完全不是他的客户。很不幸的是，我是属于后者的原因被冷落的。
简单的登记，只是留个姓名联系方式，进一步的，会需要客人告知期望买什么养的房子，有多少预算等等，这些信息，对中介来说，尤其重要；换句话说，如果你需要中介（哪怕是卖方中介），在拿到你可能感兴趣的房子时候能即刻通知你，留下这些信息，不妨也是个明智的选择。不过，我个人建议，不要太早暴露自己的预算等涉及到经济能力的信息，原因下面会详细说明——至少一个原因是，咱不想这么快就被冷落吧？
登记后是看房子，看房子该注意房子本身什么就不细说了，水平有限而且坛子里也已有很多描述，中介在看房子这个阶段一般都是惜字如金，只会很可观或者很基本的描述下房子的基本情况和该地段的特点（当然，所有的描述都是正面的，负面的基本不会出现），因为他还不了解你的预期和自身情况，多说会多错；在看房人很多很忙的情况下，中介没办法做到给每个买家介绍下房子的基本情况，只能是“自己随便转转，有什么问题，随便问”，甚至有时候会忙到连仔细回答问题的情况都有。
你若有幸碰到个一上来便口水不断、喋喋不休、说这个房子这里怎么怎么好那边怎么怎么棒的中介，恭喜你，你很大可能遇到个行业内不太高的高手了，虽然，经验不丰富也不能给你带来什么真正的好处，毕竟作为买家之一，你是在和其他的买家竞争，而不是和这个卖房中介竞价。
房子转过一遍后，你若对这个房子感兴趣并动了出手的心，和中介倒糨糊的过程才刚刚开始。有网友遇到过看中了房子，准备出价时结果房子卖掉了；我自己也遇到过，auction or pre sale，准备好了底价等着auction，结果房子在拍卖前以比自己心理价位还低的价格卖了，让我后悔不已，出现这种情况，除去可能的桌下交易（概率极低），更重要的原因是咱们作为买家，没有采取合适的方式在中介那边留下足够深刻的映像，让他在比较价格抬高价格时，没有考虑到这还有一个真正的serious buyer，从而错失中意的房子。
当然，话说回来，也并不是在中意的房子上表现出serious的态度后都能拿下的。我常开玩笑的说，世界上没有一个房子没有缺点是完美的，真的各方面都完美了，那么它的价格肯定也就是那注定不会完美的缺点了。
吃饭了，晚上继续写 |
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快递2 (2009-9-23) nzwhappy 
发表于 2012-6-7 18:50
