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[个人所得税] (把标题人为加长吸引眼球哈)又到一年退税时——出租房报税Rental Properties 冒牌指南贴 [复制链接]

发表于 2012-6-26 21:43 |显示全部楼层
此文章由 roy99883630 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 roy99883630 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
先占个地方,计划来写个详细点的出租房报税指南——绝对属于cheap advice的说

具体解释请看《和房地产中介捣浆糊》http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1 如果可能的话,还请斑竹帮我弄个超级链接,这个我不会弄。

又到一年报税时,各种税务问题的咨询层出不穷;个人税务涵盖的面挺大的,东一榔头西一棒子的很难说个齐全,咱们就试图抛砖引玉的来一下,先从出租房说起。兄弟我曾混迹于某CA事务所数年,考过CA,申请过Tax Agent License,被ATO复查过经手的rental income,如今正在为即将到来的报税年度准备自己的rental income statment,所以借机上来瞎扯一番。言之有物,咱不满嘴跑火车,相关官方资料链接在此,http://www.ato.gov.au/content/downloads/IND00270214N17290611.pdf各位请注意,这是2011财政年度的指南,2012,或许会稍有出入,请确认。

兄弟我已“金盆洗手”退出“全职会计江湖”数年,大部分记忆还停留在当年未能“与时俱进”,得先说明无法对所扯的内容的正确性给予保证,若有疑问,请和各位的税务中介确认,别被我片面的解释所误导蒙受损失。写东西的坏习惯,基本写完就发不爱更改,有错也就这么挂着示众,大家别笑话;论坛里吃这碗饭的兄弟姐妹不少,肯定比我水平高得多,还请多多指点。谢谢了。

兄弟已“金盆洗手”了,不接会计活了,若有啥疑问,只能大概的给个建议,若有需要推荐的朋友,咱要事先吓唬你,老东家基本不接咱足迹收入结构的退税,最简单的ITR,$220起,说实话,不值得。若名下有五个以上rental properties(若到这水平,则需要好好和律师会计谈谈了),小生意t/o在M级别,大公司高官涉及到复杂的options,smsf里面至少有个M的,这时候强烈推荐,绝对的物有所值(因为不肯定大部门的华人会计事务所能多熟悉这样的客户)。

好了,先写到这里,我回去把《捣浆糊》写完,明天再来这瞎忽悠。

[ 本帖最后由 roy99883630 于 2012-6-26 22:23 编辑 ]

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发表于 2012-6-26 23:35 |显示全部楼层
此文章由 茄菲 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 茄菲 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
沙发

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发表于 2012-6-26 23:39 |显示全部楼层
此文章由 banzhiyan 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 banzhiyan 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
先mark

发表于 2012-6-26 23:58 |显示全部楼层
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坐等

发表于 2012-6-27 13:05 |显示全部楼层
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发表于 2012-6-27 13:09 |显示全部楼层
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mark一下
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发表于 2012-6-27 13:12 |显示全部楼层
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发表于 2012-6-27 13:14 |显示全部楼层
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发表于 2012-6-27 13:15 |显示全部楼层
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发表于 2012-6-27 13:17 |显示全部楼层
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第一叶等

发表于 2012-6-27 13:25 |显示全部楼层
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马克
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发表于 2012-6-27 14:08 |显示全部楼层
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前排就座

发表于 2012-6-27 14:17 |显示全部楼层
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小凳子摆好了

发表于 2012-6-27 16:39 |显示全部楼层
此文章由 roy99883630 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 roy99883630 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
这个喜闻乐见的话题,受欢迎程度果然不一样啊。从昨晚到今天,在税务板块仔细翻帖子学习领悟各类精神。

开篇之前,在此苦口婆心,连带着自己一起骂吧,不要轻易听信cheap advice,具体什么是cheap advice,请查看我另一篇忽悠帖子《和房地产中介捣浆糊》,http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... page%3D1&page=5

论坛里靠谱的建议不少,胡扯八道的说法也多,说实话,带着问题来问的朋友,谁对谁错还真不容易明辨。不过想弄明白很容易,看看这些建议背后的官方(也就是ATO)解释是什么,如果有官方渠道的文件证明,那么错不了,即使错了,也有ATO背书;或者,向专业税务会计师咨询,要他们白纸黑字的解释(虽然要钱钱的说),他们的行业保险也会为他们给予的专业建议背书——其他的,比如我这样的,在这里呼啦啦,您听信了照做了然后出事了,您觉得我能给自己的言行负责么?

咱是个做事爱较真的人,老婆对我这种性格很受不了,比如,这次写帖子,要大概写什么内容,看到想到什么,我还会列个提纲;混论坛如此,可以想象工作时候咋样,更可以想象咱当个小头管两小兵的时候会是多么的得瑟

先来个科普吧,看看今天能写多远。啥是税,TAX?税嘛,就是政府这个统治者用合法的法律要求人民上的贡品,所以,在税务上,很简单很直白,没有道理没有公平,税法怎么说,就必须要怎么做。

也真是这个理由,税务其实很简单,因为它不太有太大的留给个人自由挥发的空间,特别是在收入结构相对来说及其简单的咱们,有论坛里的朋友说的对,澳洲税法已经有百多年的历史,可能的漏洞,早早的都已经堵上。所以,在这个黑白其实比较分明的领域,说黑说白的,都应该真正的“有法可依,有法必依”;是否真的“执法必严,违法必究”,千人千面,不怕死的人都多了去了,又如何会少了和ATO搞事的?我只能说,我自己,选者做一个守法的人,不惹不必要的麻烦,不是不敢,是不必要不值得。

基于这个理由,各位若有smart ass的问题,先请别问,问了我也水平不够回答不上。有啥不太明白的,我们讨论讨论,水平所限,只能提供cheap advice,尽我所能附上ATO的指南。问题复杂的,还请理解下我们这帮搞会计的不容易,还是建议您花点钱去咨询会计师,都是埋头苦读几年出来的,每周还要update,这碗饭也不好吃的说。

好了,先说税法,澳洲税法立法两部,income tax assessment act有36,97两部,相辅相承,一起工作,收割民脂民膏。澳洲税务局叫australian taxation office,简称ATO,一个不招人待见的结构,是澳洲税务的执法机构。

这时候要提及一个我们大多数中国人不太熟悉的说法“三权分立”,不说太多,不惹麻烦。具体的说,法律是法律,比如税法,神圣不可侵犯,任何人,必须遵守;执法机构,比如ATO,只是法律的执行部门。怎么理解税法,当个人的理解和执法机构的理解出现偏差而无法达成共识的时候,双方的任何一方都可以选择上法庭,让法官对其作出最终决定。所以,ATO对税法的解读,在法律高度来说,不一定是对的。不过ATO能够给予的保证是,如果按照它的解读纳税,最终法庭决定其错,多退少补税款,它赔偿多付的利息,不追究欠款利息,没有罚款;但若不按照它的解读办事,法庭决定ATO对,多退少补税款,追究欠款利息,有金额不等的罚款。当然,历史上,ATO打输的关系,海了去。不过呢,不过什么,

在个人层面,大家还是洗洗睡吧。极少数情况下,ATO会在个人退税上犯错,想想值得么?个人收入,进进出出就那么点点东西,查起来方便至极也实在没什么好讨论的,削尖脑袋,又能有多少空子钻?个人层面的东西,直接拿ATO的指南当圣旨,该怎么办怎么办,省得麻烦,你好我好大家好。这也是为什么一再说,需要有官方指南做依靠,有ATO背书的原因。

下一篇,来写residents 和non residents on tax purpose, 还有permanent residents, temporary residents,这个迷糊了很多人的问题;各位,看到这里,还是多少给两分吧,我想穿皮鞋。

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password + 4 皮鞋来了
mxgong + 6 你太有才了
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发表于 2012-6-27 22:48 |显示全部楼层
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  又到每年退税的时候,lz的贴真是及时雨啊

发表于 2012-6-27 23:54 |显示全部楼层
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先马克一下了
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发表于 2012-6-28 00:03 |显示全部楼层
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支持一下。

发表于 2012-6-28 01:23 |显示全部楼层
此文章由 zhaobin0220xsg 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zhaobin0220xsg 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
广告位出租

发表于 2012-6-28 11:21 |显示全部楼层
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第一页占座

发表于 2012-6-28 11:46 |显示全部楼层
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mark一下~关注 ...

发表于 2012-6-28 11:56 |显示全部楼层
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还没看到实质性内容
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发表于 2012-6-28 12:34 |显示全部楼层
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mark

参与宝库编辑功臣

发表于 2012-6-28 17:07 |显示全部楼层
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lz, 你倒中介的浆糊可以,可千万别倒我们的浆糊啊 , 我看了会你的帖现在思维比较凌乱了

发表于 2012-6-28 19:08 |显示全部楼层

回复 bffbffbff 24# 帖子

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哈哈哈!中介都是忽悠。

发表于 2012-6-28 21:51 |显示全部楼层
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吐温一下

发表于 2012-6-28 22:42 |显示全部楼层
此文章由 roy99883630 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 roy99883630 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
昨天下午在坛子里和人打口水仗,真是不知道说什么好。可能互看对方都有“林子大了,什么鸟都有”的感慨吧。看来不光房地产中介不靠谱,各行各业都不能免俗。

楼上说的,中介都是忽悠,其实误会大了;不同行业,不同工作方式,套路不同的;而且无一例外,要做事,先做人,靠忽悠可能能挣快钱,不过不可能走得远。算是欠文两篇,一篇写我见识过的新房楼花中介如何向潜在买家销售的,一篇,写写当年在会计师事务所,我们是怎么被培训和客户打交道的。各行有各行的技巧和规矩,不是一句骗子,一声忽悠就可以概括的。

在税务版的其他帖子里和人打口水仗,不妨碍我接着有脸皮继续这个帖子;还是那句最开始时候的话,在这里,我只讨论,不争论,我按我自己的方式、认识做事,问心无愧。心里没点底气,不会敢在这里开长篇,成系统的写东西。个人能力有限,错误肯定难免,帖子的最开头也没有掩饰这点,也写明白自己一次成文,不会用编辑帖子去掩盖什么;同时也数次提醒各位,道听途说的危害,权威证明的必须,cheap advice的要不得。

有朋友说我絮絮叨叨,不得要领,可能的确如此;写帖子的缘由,是因为看到了所有问题的零散,每个帖子,答过就算,问题回答也能千奇百怪;想着整合出一个指南出来,作为一个教育贴,满足我牛皮轰轰当老师的虚荣心,也能尽可能一劳永逸的解决出租房每年退税的相关问题;每个人的问题都可能相似但又不同,您若想直接看到自己问题的答案,那建议您就别花时间看帖子了,直接去问您的税务会计师就好,vip服务,不过是要收费的哦~~~

基于这个原因,首先写了税务是个什么样的东西,ATO是个什么东西,我们该如何面对ATO,面对和ATO的纠纷,我们有什么选择,这是最基本的基本。各位,做什么事情,别操之太急,与其每年都要问类似的问题,不如一次花点时间弄懂个基础,为今后不轻易被cheap advice,被大家口中痛恨的无良中介所忽悠——话说回来,各位在论坛义愤填膺声讨无良中介丧尽天良的忽悠时,为何不想想,若是自己对此行业有个基本大概的了解,便不会这么轻易上当呢?

我又废话一大堆了,各位又要说我忽悠了——各位,这种苦口婆心劝大家自己多增长知识,以免被忽悠的话,最多算唐僧的唧唧歪歪,怎么也算不上中介的忽悠吧?

感叹太多,言归正传——为什么要讨论来写residents 和non residents on tax purpose, 还有permanent residents, temporary residents,关房产什么事情?直接来说什么能退税,什么不能退税,什么是expense什么是capital nature不更大快人心。

各位,你买了套投资房,你在澳洲工作,和你买了套投资,结果回中国工作了,处理方法不同的说;你外派回中国工作了,和你作为澳洲政府机关local engaged staff,处理也可能不同的说;你作为澳洲政府机关local engaged staff,选择领不领super,一样可以有不同税务处理方式的说。是不是residents on tax purpose,税率和纳税范围差别很大的说~~~~ 晕吧?的确晕,不晕税务会计怎么能有存活的空间呢?不晕无良中介怎么能坑蒙拐骗呢?怎么防止被骗?无他,自己了解基本知识。

我们所说的永居,要向移民局申请的permanent residency (PR),和税务局ATO在税务上的residents on tax purpose没有丝毫的关系,一毛钱,一分钱的关系都没有。哪个税务中介说他们有必然的联系,你直接走人好了,这家伙不是水平不够,就是存心在忽悠人。

移民局的PR,怎么一回事,大部分都知道,我们不讨论;ATO的residents or non-residents在税务上的主要区别有二,一是,在于residents需要为自己在澳洲境内的收入和所有海外收入向ATO纳税;而non-residents仅需要为自己在澳洲境内的收入向ATO纳税;二是,两者需要纳税的税率不同,显而易见,适用于residents的税率相对来说明显低于适用于non-residents的税率。其他一些例如medical levy等等的小区别,在这里就不详细讨论了。

如何确定自己是否为residents on tax purpose,请参考ATO以下链接http://www.ato.gov.au/individual ... m&page=1&H1把右边的Table of contents下面的四项看完,应该就有所了解了。大体来说,咱在这里胡咧咧的大多数人,都绝对属于residents;个人建议别作歪想,non residents对大多数人来说一是不现实二是更不划算。

如果您有幸离开澳洲工作海外一年以上,嘿嘿,如何确定自己的状态,请联系靠谱的税务会计师,这事,个人情况不同,也可以有不同的选择不同的处理方式,税务会计师会根据你个人的收入情况作出计算,让你知晓如何操作便能保障自己的合法利益最大化。——这活,光自己看看上面链接的介绍,自己是不可能搞定的,它涉及到其他方方面面的问题。

讨论下一问题吧,投资房收益和费用该按什么比率分配并且向ATO报税。

有啥想法,欢迎讨论。不过,再次恳求大家,加分,加分,加分,只求穿了皮鞋,穿上就满足不再这么死皮赖脸求分分了

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Benji + 2 感谢分享
mxgong + 6 你太有才了

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发表于 2012-6-29 00:10 |显示全部楼层
此文章由 roy99883630 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 roy99883630 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
忘了说点重要的,INCOME TAX RETURN,最后这个词, RETURN,忽悠了万千善良的人民,大家怀着良好的愿望,等着有钱RETURN,工作时候最头疼的一个问题,便是有客户上来之后第一句话——我能退多少税?

天雷滚滚啊~~~~当时俺的经理教育我:They come here because they do not know, you won't have a job if they know everything. 这是专业服务从业人士的基本准则,你的客户肯定都是对你所了解行业不了解的人,你要做的,是耐心聆听,找出问题,作出解释并且提供选择。

所以耐心是一定要有的,聆听是必须的,大忌便是直接评价对方观点的对错——他要是知道什么是对的什么是错的,还来花钱找你干嘛?这也算是鉴别职业素养的要素之一吧。判断出客户到底期望达成什么,与其分析在法律许可的范围内是否有实现的可能,若成,应该如何准备,若不成,退而求其次,什么是最好的选择和最佳的结果——这才是税务会计的价值所在,而不只是准备个tax return;只是在日常的生活工作中,大多数接触到的工作,到不了这个高度。

TAX RETURN,是个忽悠人的词。其实整个个人退税系统的工作流程是,设定纳税率,规定那些收入是必须申报(assessable income)的,那些是可以不申报的(non-assessable income),然后呢,哪些是可以直接抵扣的(deductible),哪些是不可以直接抵扣的(non-deductible),再根据申报的减去可以直接抵扣的,得到一个纳税收入(taxable income),根据这个纳税收入,对照税率,便是个人应该缴纳的税金。这个应该缴纳的税金,和你整个财政年度里已经缴纳的税金相比较,多退少补。之前缴多了,多的部分,退回来;之前没有缴,或者缴得不够,得缴够差额,ATO才会放过你。

所以,各位,千万别被RETURN给欺骗了,蒙蔽了双眼。也千万别想着怎么多退点钱钱回来。看明白了整个退税系统的流程,大家明白,要想把提前缴上去的税多弄点回来,无非两个途径,一个,减少申报收入(assessable income),一个,增加可抵扣费用(deductible expense),风险在于,对于大多数人(特别是我们打工仔)来说,提前缴税额是根据收入来的,assessable income已经确定了,想更改它,难;另一条路,增加可抵扣费用,怎么说呢,这个,出问题被复查的可能,比头一条更大。

所以呢,老老实实报税,堂堂正正做人;税务会计在个人税务上的价值,不在于给你能多弄多少钱回来,而在于如何“多、快、好、省”的帮你完成正确的报税。

要说如何少缴税,如何合理合法的避税,这么说吧,打折消费时候怎么节约?答案是多消费,按低价买得越多,节约的钱越多。税务上也是如此,等自己有了买卖,生意大了,交易复杂了,可以合理合法操作的空间也才慢慢会有——当然,那个时候,不是专业的,可搞不定的说。

所以,一定,咱们要开源,截流,是没有出路滴~~~~~

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除了我还有谁 + 2 你太有才了
mxgong + 6 我已经给你18分了
luyangcy + 4 谢谢奉献

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2008年度奖章获得者

发表于 2012-6-29 00:13 |显示全部楼层
此文章由 MaxJay 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 MaxJay 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
好帖,收藏了慢慢学习。

发表于 2012-7-11 21:59 |显示全部楼层
此文章由 luyangcy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 luyangcy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
lz辛苦了,收藏慢慢看。

发表于 2012-7-12 15:33 |显示全部楼层
此文章由 roy99883630 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 roy99883630 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
感谢各位顶帖的,特别感谢嘀嘀嗒嗒的老人mxgong给加分.
新财年开始,事情多,难静下心继续长篇了,自己的退税都还没来得及弄,愁死。
今下午努力把自己和老婆的退税搞定,能拿回四位数呢,不能再拖了

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Benji + 2 今天的浮云都给你了

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