WESTPAC 贷款contract上面的一些问题

zn7726

今天从银行拿来了contract, 厚厚的大信封里面一堆东西, 好容易大概其知道什么是什么了. 现在有些问题细节问题拿不准, 上来问问大家. 先对这些问题心里有点数了, 再去找阿三homeloan manager 去 confirm吧.

我的情况大概是, 贷款264000, 打算interest only还贷, rate 7.47% (0.85% discount), Rocket Repay Homeloan, 395年费, 没有其它ongoing fee和initial fee

问题
1: The interest rate discount(s) will apply for the period(s) specified unless the Lender varies or discontinues the discount(s) (which it has the right to do without our consent) -- 就是说银行方面可以随意调整discount和rate了? 这个合理吗? 还是这是标准的合同内容?

2. Loan Term: 10 years
-- 怎么是10年? 申请的时候是30年呀? 难道是指10年的interest only? 还是说真的搞错了?

3. interest, fees and any other applicable government charges with your final payment on 20 Oct 2017 of $265,620.88
-- 这个数字怎么出来的? 另外问什么final payment日期是20 Oct? 我预计的settlement日期是16 Nov呀.

4. Payment Due Date(s): The first payment due date will be one month after your loan account is opened ...
-- 这个日期怎么理解? 我的loan manager说我去签合同的时候, 就会给我开offset a/c和信用卡, 难道是指开offset a/c那天后的一个月? 还是指settlement那天后的一个月?

5. Government Charges: Mortgage registration fee - $90, transfer/conveyance registraion fee - $90
-- 这两个费用大家都交的吗?

6. POSSIBLE FEES AND CHARGES: default notice fee - payable on the date any default notice is sent to you... $85
-- 这个是什么fee? 这个notice是啥? 多久交一次(来一次notice)? 可以不交吗?

7. document handling fee - payable when the Lender deals with the mortgage document or title document( for example, if ... or a discharge of mortgage is reqired) $150
-- 这个是指, 贷款结束时还要交150刀吗? 没天理了, 我都交年费了呀 ...

8. information fee ($1/minute) - payable when you or any guarantor asks the Lender for information, and the Lender gives that information in writing.
-- 无底洞呀 ... 一般会有这项需求吗?

9. account overdrawn fee - payable each time the Lender honours a transaction initiated by you resulting in the balance of your loan account exceeding the current limit
$40
-- 这个彻底不懂, 什么时候会有这种情况发生

10. Discharge settlement fee $ 250
payable when the Lender deals with the mortgage document or title document and the dealing involves the settlement of a transaction (for example, settlement of the sale of the mortgage property or any part of it)
-- 这个也不懂

11. Government Charges - discharge registration fee $90
-- 这个不懂

12. If our loan is an Interest Only in Advance(IOA) loan, you'll need to pay the IOA amount before you draw down the loan. The IOA amount cannot be deducted from your loan proceeds.
-- 这个IOA就是常说的Interest Only吧. 这个费用里有一项是给Stamping Charges Account($997), 如果我是首次购自住房, 这项就不用交了吧

13. 假如我签了合同, 但是settle出了问题并且导致最终撤出房屋买卖, 那这个贷款怎么办呀? 会不会被charge费用呀? 或者我之前(上面那个问题里)交的钱就那不回来了吧?

14. 没看到在哪里制定还贷方式呀? 只有在Direct Debit Request/Loan Repayment那个表格里, Section C里有这样的选项:
Would you like to pay more than the minimum repayment?
Fixed Extra Amount (指定数额) 或者 Fixed Total Payment Amount (指定数额)

15. 如果签合同那天就能拿到offset a/c, 那么我往上面存钱, 会有利息吗?

大致就这些问题了, 见笑了, 像个小学生一样, 呵呵. 说实话现在有点后悔了, 还不如当初找个华人给做贷款哪, 至少交流方面没问题呀 ... 唉, 当初一看给了0.85%的折扣就乐昏了头 ~~~

大家指教一二吧, 我就准备些分分感激各位了.

紫霞

找买房律师帮你看啊，他们见得多，几句话就能给你解释清楚的。

看你列出来的，基本上都是没问题的。

紫霞

14. 你有offset帐户，就不用多换款，钱存offset帐户就行了。
15. offset帐户应该没有利息，但它可以减低你的home loan的应付利息。

zn7726

14. 你有offset帐户，就不用多换款，钱存offset帐户就行了。

看来就选Fixed Total Payment Amount 了, 同时指定还款金额为利息的amount?

15. offset帐户应该没有利息，但它可以减低你的home loan的应付利息。

如果没有利息的话, 这个offset a/c只有在loan开始记利息时才有意义 ... CBA的账号还得留着挣这一个半月的利息

其它问题真的都不是问题吗?

ivy_cn

请问这个0。85如何拿到？有条件吗？

zn7726

自己厚脸皮顶一下

黑山老妖

1。利率会变（variable rate）。但是在合同没过期之前通常discount不会变，但是银行真的要变你也没办法。
2。10年interest free
3。不知道。问银行。
4。是这样的：比如说你的settlement date是10月29日。也就是说你的支票是10月29日被提现，钱从贷款账号里转出去。你的第一次利息就是11月29日。
5。这2个好象是逃不掉的。
6。如果你的贷款拖欠，银行会寄给你通知。这个要$85。可以试着让他改掉。doesn't hurt to try。
7。不知道。
8。这个要他去掉。我的贷款没有这项。
9。这个是如果你从贷款账户里面提取超过预定额度的罚款。
10。如果你的房子卖掉或是贷款还清了就要付这个钱。
11。省政府收费。一定要得了。
12。这个是说如果你的贷款是预支利息，那么你就要预支了利息以后才能提款。和你没有关系。
13。问银行了。不清楚。
14。所有的的钱进offset，让银行从offset里面扣除minimum amount就好。
15。非常少利息。

zn7726

Payment Due Date(s): The first payment due date will be one month after your loan account is opened ...

看来这个日期是指"支票是被提现，钱从贷款账号里转出去"的日期(settle那天), 和开offset a/c不是一天

另外, 是不是offset a/c只有settle后才有意义(开始收贷款利息了), settle前还是用以前的高利息账号?

如果你的房子卖掉或是贷款还清了就要付这个钱。

这个费用合理吗? 好像收年费的loan都是没有discharge的费用的?

谢谢老妖的解答

[ 本帖最后由 zn7726 于 2007-10-9 09:53 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 zn7726 于 2007-10-9 09:52 发表
看来这个日期是指"支票是被提现，钱从贷款账号里转出去"的日期(settle那天), 和开offset a/c不是一天

另外, 是不是offset a/c只有settle后才有意义(开始收贷款利息了), settle前还是用以前的高利息账号?

这个费用合理吗? 好像收年费的loan都是没有discharge的费用的?

谢谢老妖的解答

Offset在settle以后才真正的发挥作用。之前还是把钱放在高利息账号划算。
这个费用到低合不合理我也不知道。你还是请教patricb或是newaussie吧。

Eucalypt

总觉得有年费的不太划算，除非贷得很多而且永远只付利息。

楼主借这么少，即使只是一直付利息，0.85和0.7根本没区别。假如你一开始还本金了，0.85加年费会比0.7花更多钱吧。

patricb

原帖由 黑山老妖 于 2007-10-9 09:56 发表


这个费用到低合不合理我也不知道。你还是请教patricb或是newaussie吧。

Hard to say if it's reasonable,I reckon it's fairly standard,with most major banks having this fee even with package.:si28

zn7726

楼主借这么少，即使只是一直付利息，0.85和0.7根本没区别。假如你一开始还本金了，0.85加年费会比0.7花更多钱吧。

没办法, 大银行里有offset账号的产品都是要年费的. 即使没有年费, 每年也要付200左右的account fee.(我朋友在StGeorge做的, 每年180的account fee)
大概算了一下, 260K贷款, 0.15%的折扣, 大概一年是300多, 也差不多了.当然以后贷款余额越少这个差别也越少.
package的产品, 以后贷款refinance/split时就没有额外费用了.

zn7726

patricb 现身了? 帮忙再看看我上面问的那一堆问题, 您有什么要补充的建议吗?

patricb

你的一堆问题，看着有些头疼。

老妖已经回答了七七八八了，我就补充几个.:)

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-10-9 11:17 编辑 ]

patricb

问题３：

这个金额是你的本金加上１０年interest only period最后一个月的利息，其实没有什么实际意义。因为你如果申请的是３０年的贷款的话，是不需要１０年还清的。loan offer里最后一页应该还有一个extra conditions which apply to this loan，说明贷款总期限是３０年。

loan offer上的日期仅仅是一个参考日期，一切以实际settlement date为准。



问题７：

这个费用包括下列情况：

Lodgement fee for discharge of mortgage
Production fee
Consent to plan of subdivision
Consent to lease
Change of name
Crown grant application
Transmission of documents
Other services (eg Escrows, HP agreements of contracts)
Unstamping of security documents

问题１３：

如果settlement最后没有发生，贷款也不会发放，所有费用也都不会产生。

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-10-9 11:33 编辑 ]

zn7726

感谢patricb的补充

你的一堆问题，看着有些头疼。

冤枉呀, 这一堆都是从合同里摘录下来的, 以为你们"业内人士"都倒背如流了哪, 哈哈. 昨天晚上我的头痛就没停过, 一觉醒来有神经衰弱的症状 ... 我能不能找地方去complain呀? 呵呵

re 问题3:
extra conditions里面有这个: The term of the loan set out in the Letter is 10 years. At the end of the period you have the option to extend the loan term for a further period of up to 20 years
这个就是说明贷款期30年是吧?

re 问题7:
是不是说, 如果以后我要refinace(another 10-year interest only repayment), split loan, 增加购房合同上的purchaser(俺LD可能随后加入) 等等, 都要再交钱是吗? 这个合理吗? 不是交了年费后基本就没额外费用了吗?

另外, 合同里的一些条款(比如上面那一堆费用)如果我不满意, 还可能给修改吗? 如果修改的话, 是重新做contract还是补充一张纸列上修改细节哪?

谢谢了

[ 本帖最后由 zn7726 于 2007-10-9 11:45 编辑 ]

patricb

原帖由 zn7726 于 2007-10-9 11:42 发表
感谢patricb的补充

冤枉呀, 这一堆都是从合同里摘录下来的, 以为你们"业内人士"都倒背如流了哪, 哈哈. 昨天晚上我的头痛就没停过, 一觉醒来有神经衰弱的症状 ... 我能不能找地方去complain呀? 呵呵
...

RE:re question 3

Yes your loan term is 30yrs

Re:re question 7

With the package and rocket repay home loan you have

You're waived for establishment fee / fees on all your loan accounts and offset account and credit card,also you have free redraw/free top up/free portability,but you still have to pay other standard charges.

You can ask for amendment on the loan offer and it needs to be re-approved and re-printed,however I've never done this before.

redsummer

TO zn7726 ：
你只借了26万，就拿到了0.85 DISCOUNT，很强的！！

无尽的爱

请问每月要还多少啊?

zn7726

回redsummer朋友. 如果我告诉你我一个朋友从westpac拿了0.9%的折扣, 你信吗? 哈哈. 拿这个0.85%折扣没觉得费什么劲. 就说cba给了0.8%折扣, westpac自然要beat掉cba的deal的

回无尽的爱
interest only还款, 每月利息16XX ...  比租房贵了快一倍了(还要考虑水费和strata fee, council fee ...)

zn7726

感谢老妖和patricb朋友的解答, 看来这些问题都不大了, 放心多了 ...

+++

黑山老妖

看来差不多了。到时候别忘了交作业哦。

zn7726

这次买房买的挺郁闷, 但愿settlement能顺顺利利吧 ...

黑山老妖

原帖由 zn7726 于 2007-10-10 09:28 发表
这次买房买的挺郁闷, 但愿settlement能顺顺利利吧 ...

希望啦。:si126

patricb

Good luck!

zn7726

谢谢, 谢谢.
但愿settlement顺利吧. 一个朋友买的房子应该就是上周那钥匙, 结果提前一天被告知租客找不到合适的房子, 他们也只能等 ...

good luck吧

jewar

原帖由 zn7726 于 2007-10-10 09:28 发表
这次买房买的挺郁闷, 但愿settlement能顺顺利利吧 ...

恭喜，毕竟不用每周末都出去看房
买在什么地方的？

zn7726

当然是买在经常和休版讨论的区了, 呵呵

休

最近在kogarah买了unit 的有三位足迹筒子.大家偷偷的买,悄悄的灌水
这不利于本版的繁荣

jewar

原帖由 zn7726 于 2007-10-10 10:53 发表
当然是买在经常和休版讨论的区了, 呵呵

Kogarah我能猜到
但在那条街就不知道了