unit外墙的裂缝

hongmian

最近看了个房子，位置不错，也宽敞，就是发现这个unit的building外墙有几道裂缝。
有两条通到顶，有两条到二楼

building不算大，共12户。

鬼佬中介说那是“break growth”，三十年前房子修好时，砖干了以后就有了。
不太懂，有没有朋友知道这个的？

水晶靴

是会有。
看情况啦。有时裂缝到了一定程度，业主委员会要筹集一笔额外的资金修缮，拿这样的话，买来后就会有额外支出。
要看STRATA REPORT，看看有无这个议题？
如果不修没有问题的话，就不是大问题了。

不过从风水上说，住户会有腰背痛的问题。。。当然要看裂缝有无延伸到你买的UNIT上。

jfding

大吗？如果不是很中意。不要卖。
万一要修，费用按户平摊，动辄上万啊！

Kling11

楼主去看看, brick veneer的房子如果裂缝都, 一般分两种,

1. 鬼佬中介说的那种确实是比较轻微的, 其特征是裂缝顺着砖缝, 成之字往网前(上)走, 劽开的是砖头之间连接的灰浆, 遇到这种问题, 可以不修都没有关系, 不影响安全
2. 第二种是裂缝成直线一直通上去, 遇到砖的地方, 砖都断裂成两部分, 这种裂缝相当危险, 几乎百分百是地基沉降造成的, 要维修非常昂贵, 严重的内墙上都开始起裂纹了, 这种房子一定要躲的远远的. 澳大利亚30年前左右的砖房地基都很浅, 因为那时候没有BOBCAT等工程机械, 地基全靠人工挖, 所以一般都浅, 而当时各地的council都毫无例外的会批准这种构造的地基. 这是>30年的砖结构房子的通病了, 近年以来, council对于房子地基的要求大大增加, 一般挖下去,整个放上一块concrete slab简单省事, 具体可以问kele兄, 呵呵, 我就不说了.

沉降造成的裂缝要维修的话需要把整个建筑沉降的那个角或者面架起来, 然后掏空下面再做underpin. 你描述的建筑,花一二十万块钱是小意思, 可能还要多好多, 而且施工单位绝对不出warranty, 因为这个要复发太容易, 而且主要取决于土质, 如果此地近河, 或者以粘土为主, 这样的土质冷热缩胀很大, 下雨和干旱的缩胀也同样的大. 如果房子前后有几棵大树, 或者墙边种了花草然后又有几个老爷爷老奶奶不辞辛苦的天天浇水, 那么恭喜你中彩了, 因为天天浇水+大树根就很可能是罪魁祸首! 南澳还是什么地方好象禁止在某些建筑周围1米以内种花就是为了防止沉降. 当然, 沙质土或者石地基或者山上的房子就要好很多.

买房的时候主要应该考虑到卖房的容易程度. 谁也不会象在中国一样买个房子住一辈子, 一般顶多5年10年就要换了. 有裂纹的房子一般较难脱手, 哪怕价格便宜, 潜在买主只要稍有常识, 考虑到维修的开销, 都不会下手的, 买了就象买个定时炸弹似的, 什么时候坏掉什么时候倒霉.

楼主去找个building inspector花上几百块钱让人家出一个独立的报告给你就一目了然了. 甚至维修过的痕迹人家都可以看出来告诉你.

hongmian

非常感谢Kling11－行家一出手就是非常明了

原帖由 Kling11 于 2006-8-25 15:03 发表
楼主去看看, brick veneer的房子如果裂缝都, 一般分两种,

1. 鬼佬中介说的那种确实是比较轻微的, 其特征是裂缝顺着砖缝, 成之字往网前(上)走, 劽开的是砖头之间连接的灰浆, 遇到这种问题, 可以不修都没有关系 ...

是第二种情况：裂缝成直线一直通上去, 有两处遇到砖的地方, 砖都断裂成两部分

Kling11

原帖由 hongmian 于 2006-8-25 15:20 发表
非常感谢Kling11－行家一出手就是非常明了

是第二种情况：裂缝成直线一直通上去, 有两处遇到砖的地方, 砖都断裂成两部分

不要买, 如果实在动心, 就找inspector出报告再说. 中介显然没有说实话, 他们心理其实清楚的很.

hongmian

是有些心动

我解释给中介听了，他居然说我们不懂。他“不认可任何unprofessional”的comment。把我搞得口哑。

Kling11

原帖由 hongmian 于 2006-8-25 15:57 发表
是有些心动

我解释给中介听了，他居然说我们不懂。他“不认可任何unprofessional”的comment。把我搞得口哑。

有没有搞错, 他要挣你的钱还敢这样对你讲话 ?? 哪家中介啊, sales叫什么名字?

不过话又说回来, 你自己心理知道房子有什么缺点就是了, 除非讨价还价的时候用, 否则最好还是不要说出来的好.

[ 本帖最后由 Kling11 于 2006-8-25 16:08 编辑 ]

hongmian

还是director。和他打过几次交道（都讨价还价了几个房子了），感觉就是挺牛气的，每次谈话大部分时间都是在听他说。

Kling11

原帖由 hongmian 于 2006-8-25 16:30 发表
还是director。和他打过几次交道（都讨价还价了几个房子了），感觉就是挺牛气的，每次谈话大部分时间都是在听他说。

买房子你offer价格以后要沉得住气嘛，被别人买走了就买走了。销售人员多说话是应该的，这也是人家的策略阿，我卖房子肯定也是滔滔不绝的。但至于销售过程中是采用强势策略（就像这个director）还是弱势测略（无微不至客户第一）要分情况了阿。

一句话，买房买车都要用到谈判技巧，可以去网上下载些书来看看，关键应该在于沉得住气，少说话，不要让人觉得你着急想买，一定要觉得若有若无一些。底牌不要被人摸到（别告诉我你已经让他知道你们有多少钱可以砸在房子上了！:)），看房阶段最好他们对于你是想买房自己住呢还是投资出租都还不清楚。有时候装傻充愣一些效果反而好。

garysu

原帖由 hongmian 于 2006-8-25 15:57 发表
是有些心动

我解释给中介听了，他居然说我们不懂。他“不认可任何unprofessional”的comment。把我搞得口哑。

那就算了呗，又不是什么好房子，给钱他赚，还这么不客气

当然也犯不着争论，因为毕竟在一个区里看房子，很容易又遇上同一个中介

dust2k

原帖由 Kling11 于 2006-8-25 15:03 发表
如果房子前后有几棵大树, 或者墙边种了花草然后又有几个老爷爷老奶奶不辞辛苦的天天浇水, 那么恭喜你中彩了, 因为天天浇水+大树根就很可能是罪魁祸首! 南澳还是什么地方好象禁止在某些建筑周围1米以内种花就是为了防止沉降. 当然,

问个问题，我买的房子前面墙的墙边都是种的花草，对沉降有影响吗？浇水与否就不知道了。。。还有大树是多大的树和离多远有影响啊？

[ 本帖最后由 dust2k 于 2006-8-27 20:05 编辑 ]

hongmian

碰到楼上另外一家的owner，他今年买之前做了building inspection，花了400刀
报告说，外面是装饰墙，它的破损对building结构没有影响

不过我还观察到building后有个大树，地皮都翘起来了
这个building是建在20度左右斜坡上

还是不放心，放弃

Kling11

原帖由 hongmian 于 2006-8-29 14:40 发表
碰到楼上另外一家的owner，他今年买之前做了building inspection，花了400刀
报告说，外面是装饰墙，它的破损对building结构没有影响

不过我还观察到building后有个大树，地皮都翘起来了
这个building是建在 ...

其实未必要砖房才好的. 但是看起来确实砖房好看一些, 关于造价 ... 砖房比哪怕weatherboard的房子, 一般的贵也多不了一两万块钱把, 必竟在城市地皮最值钱拉.

大树的方向和砖墙下陷的方向一致吗? 我对楼房不明白, 俺以前只琢磨过平房.

mike888

原帖由 hongmian 于 2006-8-29 15:40 发表
碰到楼上另外一家的owner，他今年买之前做了building inspection，花了400刀
报告说，外面是装饰墙，它的破损对building结构没有影响

不过我还观察到building后有个大树，地皮都翘起来了
这个building是建在20度左右斜坡上

...

这种房到底敢不敢买啊？同样纠结中

n95

还是别碰了