请教在Westpac贷款,并使用了offset账号的筒子

丫丫ma

六月一号settle了房子, 昨天第一次贷款扣款....因为使用了含offset的产品, 且贷款账号中一直有存多余的钱....可是今天发现第一次扣款, 还是按照当时贷款的全额(80%)来扣的还款额.....按道理, 我的贷款账号(classic-plus)中一直有余额, 应该还款额少于贷80%的还款额才对(考虑到抵消的利息)....可是为什么这个差异没有体现在扣款里面呢?   

本来要找Patricb咨询一下的, 可是他似乎休长假去了......想到足迹上用Westpac贷款的筒子不少, 可以帮忙解释一下吗?

astina

不对,每月扣款是按照贷款额度来的,不是按照你的实际余额(贷款帐户-OFFSET A/C)来计算的. 所以银行是正确的

kingpmp

扣款额始终都是一样的。

不同的是，如果offset有钱，那么就可以缩短还款的时间。

astina

但是因为你的OFFSET A/C里面有余额,所以一样的还款,你的利息部分减少了,还的本金多了

黑山老妖

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 13:04 发表
六月一号settle了房子, 昨天第一次贷款扣款....因为使用了含offset的产品, 且贷款账号中一直有存多余的钱....可是今天发现第一次扣款, 还是按照当时贷款的全额(80%)来扣的还款额.....按道理, 我的贷款账号(classi ...

打电话到Westpac问一下。有时候银行会出错的，没有把你的offset输入电脑里。
上次我的NAB就是这样的。

丫丫ma

原帖由 astina 于 2007-7-2 13:06 发表
但是因为你的OFFSET A/C里面有余额,所以一样的还款,你的利息部分减少了,还的本金多了

晕, 似乎和我当时的理解不一样啊....没错, 本金是会每个月多还一些, 但多还的部分, 只是按照80%算出来的应还本金和我实际借的款额应还的本金之差...不至于把放的多余的钱产生的利息全部当成本金还进去了啊?

我还是打个电话去银行问吧...我感觉还是银行出错了....

丫丫ma

晕啊, 打了电话咨询, 原来kingpmp和阿丝的解释是对的.....每个月的还款额是固定的....offset账号中产生的利息, 只是用来抵冲本金, 令到还款年限提前而已......狂晕......真的和我当时办贷款时候的理解不一样....还是等Patricb回来再详细问一下吧....

西边雨

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 14:30 发表
晕啊, 打了电话咨询, 原来kingpmp和阿丝的解释是对的.....每个月的还款额是固定的....offset账号中产生的利息, 只是用来抵冲本金, 令到还款年限提前而已......狂晕......真的和我当时办贷款时候的理解不一样....还 ...

这样不挺好的？

黑山老妖

原帖由 西边雨 于 2007-7-2 14:32 发表


这样不挺好的？

不好啊。如果不想还本金呢？想要interest only啊。

西边雨

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-2 14:36 发表


不好啊。如果不想还本金呢？想要interest only啊。

投资房才会这么考虑吧~~

黑山老妖

原帖由 西边雨 于 2007-7-2 14:38 发表


投资房才会这么考虑吧~~

要不然用offset干吗？
我自住的也是interest only的。

carer

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-2 14:46 发表


要不然用offset干吗？
我自住的也是interest only的。

老妖自住都interest only？真不太理解。老妖真的有必要把offset a/c与投资，自住房的关系新开个帖子讲讲拉，我们都是一知半解的。

丫丫ma

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-2 14:46 发表


要不然用offset干吗？
我自住的也是interest only的。

我明白老妖的意思....确实当时办offset, 除了考虑可以充分利用余钱的利息,也是考虑到等我也有了工作以后, 可以会将offset里面, 以及多还的钱, 拿来买投资房的....本意并不完全是提前还清贷款....现在这种principle+interest的还款方式, 无疑减少了我以后可以提出来投资的现金的数量....如果考虑到以后的投资目的, 确实是选interest only合适些....

丫丫ma

请教老妖, 象这种情况下多还的本金, 还时候投资需要用, 可以无条件取出来用吗?

黑山老妖

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 15:00 发表
请教老妖, 象这种情况下多还的本金, 还时候投资需要用, 可以无条件取出来用吗?

不行了。。。已经还进去了。。。那样属于redraw对待了。

丫丫ma

明白了, 谢谢老妖....这样看来, 如果考虑到将来投资的目的, 不管是自助房还是投资房, 选interest only(是不是就是所谓的LOC?), 还是比较合适的? 可以取出来的钱可以尽可能的多....

黑山老妖

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 15:15 发表
明白了, 谢谢老妖....这样看来, 如果考虑到将来投资的目的, 不管是自助房还是投资房, 选interest only(是不是就是所谓的LOC?), 还是比较合适的? 可以取出来的钱可以尽可能的多....

Interest only和LOC是不同的概念。LOC只不过是提供interest only的众多产品中的一种。普通的variable和fixed都可以是interest only的。

丫丫ma

哦,谢谢老妖.....帮我扫了一点盲....呵呵....

西边雨

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-2 14:46 发表


要不然用offset干吗？
我自住的也是interest only的。

可以随时拿钱出来炒股阿~~

oscar

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 15:21 发表
哦,谢谢老妖.....帮我扫了一点盲....呵呵....

同扫

丫丫ma

原帖由 西边雨 于 2007-7-2 15:58 发表


可以随时拿钱出来炒股阿~~

你可以随时拿出来的,只是offset account里面的钱, 多还的本金,刚才老妖说了拿不出来啊...

丫丫ma

不过也没关系啦, 差别不算特别大...自住房,在中国人的观念里,始终还是要还清好一些....呵呵...

zn7726

那interest only怎么计算利息哪? 比如贷款300K, 按照7%利率计算, 假如offset里没有钱, 每年就要还银行21K哪? 直到offset钱越来越多, 冲抵的本金利息越来越多, 每年的还款也才能慢慢减少哪?

如果是这样的话, 假如我手里没有余钱放offset, 每年除了这21K后还有10K放offset, 这样算下来, 我要多还很多利息的呀, 是不是这样哪?

老妖再给帮忙规划一下吧

黑山老妖

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 16:09 发表


你可以随时拿出来的,只是offset account里面的钱, 多还的本金,刚才老妖说了拿不出来啊...

丫丫ma到时候可以去开一个LOC，多还的钱就可以调用到其他投资并且投资的前的利息可以扣税了。如果你有用professional package，加一个LOC应该不用手续费的。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-7-2 16:16 编辑 ]

西边雨

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 16:09 发表


你可以随时拿出来的,只是offset account里面的钱, 多还的本金,刚才老妖说了拿不出来啊...

我觉得实际上没多还~~
举个例子：
贷20万相对于贷40万+offset 20万~~

大家分析一下有没有什么利弊？我也不是很清楚的说

贷40万的好处是：1，利率稍低。2，有20万机动

黑山老妖

原帖由 zn7726 于 2007-7-2 16:12 发表
那interest only怎么计算利息哪? 比如贷款300K, 按照7%利率计算, 假如offset里没有钱, 每年就要还银行21K哪? 直到offset钱越来越多, 冲抵的本金利息越来越多, 每年的还款也才能慢慢减少哪?
如果是这样的话, 假如我手里没有余钱放offset, 每年除了这21K后还有10K放offset, 这样算下来, 我要多还很多利息的呀, 是不是这样哪?
老妖再给帮忙规划一下吧

如果你的贷款是interest-only，在还了银行的利息以后你没有钱多下来放到offset里面那么你可能根本不可能还interest+principle的贷款。
随着offset里面的钱越来越多，你要付的利息会越来越少的。其实和还本金是一样的效果，只不过是为以后把这房子变成投资房后的抵税作准备罢了。

丫丫ma

原帖由 西边雨 于 2007-7-2 16:19 发表


我觉得实际上没多还~~
举个例子：
贷20万相对于贷40万+offset 20万~~

大家分析一下有没有什么利弊？我也不是很清楚的说

贷40万的好处是：1，利率稍低。2，有20万机动

第二种情况的每月还款额, 比第一种情况多(而且还多不少).....好处是, 拿到的利率折扣会低一些, 而且确实有20万的机动.

西边雨

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-2 16:21 发表


如果你的贷款是interest-only，在还了银行的利息以后你没有钱多下来放到offset里面那么你可能根本不可能还interest+principle的贷款。
随着offset里面的钱越来越多，你要付的利息会越来越少的。其实和还本金 ...

这个办法真好啊，尤其是对于考虑没有一步到位，以后想转投资房的筒子！！
学习了~~:si20

西边雨

原帖由 丫丫ma 于 2007-7-2 16:23 发表


第二种情况的每月还款额, 比第一种情况多(而且还多不少).....好处是, 拿到的利率折扣会低一些, 而且确实有20万的机动.

但是利息部分应该反而少~~

黑山老妖

原帖由 西边雨 于 2007-7-2 16:19 发表


我觉得实际上没多还~~
举个例子：
贷20万相对于贷40万+offset 20万~~

大家分析一下有没有什么利弊？我也不是很清楚的说

贷40万的好处是：1，利率稍低。2，有20万机动

这个好啊。
还有一种方法就是做成：
1. 200K variable interest only homeloan + offset
2. 200K LOC for other investment
or any combination as long as the total is less than 400K

The benefit of this is you can use that 200K in LOC for other investments such as shares and claim tax deduction on interest rate.