我对 interest only loan 的理解对吗？

leaf2006

看了很多关于贷款的讨论。自认为对贷款的各方面都比较了解了。只是对 interest only loan 的好处还没有懂透。可不可以这样理解，对自住房转投资的人来说。用 interest only loan + offset account，可以把原本付 printciple 的钱，放在 offset account 里，这样付的利息同非 interest only loan 一样多。等以后房子成为投资房后再付 principle，这样付 principle的利息都可以 claim tax deduction。如果我的理解是正确的话，那 interest only loan 是一定要同 offset account 一起用才划算。ms我的理解不太对啊。很想把这个问题搞懂。欢迎 xdjm 指教/讨论。

黑山老妖

不对。
interest only的目的是为了principle是永远都不还。。。不管是自住还是投资。

wuyu

应该是只有十年，而不是永远。对吗？

黑山老妖

10年过了还可以refinance...

红色

永远不还有啥好处吗

黑山老妖

原帖由 红色 于 2007-7-17 20:41 发表
永远不还有啥好处吗

这个问题我以前也想不通。非常难解释。
不是我故弄玄虚，需要对投资概念要到了一定的高度才能明白的。。。

leaf2006

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-17 20:45 发表


这个问题我以前也想不通。非常难解释。
不是我故弄玄虚，需要对投资概念要到了一定的高度才能明白的。。。

这么说我是只能知其然而不知其所以然了

Devil_Star

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-17 20:45 发表


这个问题我以前也想不通。非常难解释。
不是我故弄玄虚，需要对投资概念要到了一定的高度才能明白的。。。

是GREED在作祟。假如房贷的年利息是10％， 而房价每年保证涨100%， 那么投资者会永远尽量用上手中的每一分钱， 投入到房产中， 不考虑以还贷来降低贷款比例。如果能每年用10％的代价来换取100％的回报， 还本金就等于是嫌钱腥了～ 传统中国的观念是要有瓦遮头，实打实地100％拥有才能心安理得， 这是有悖于西方投机理念的。富爸爸都说过了， 重点是要控制资产， 而非拥有资产。不止是从税务上说的。

zn7726

interest only的目的是为了principle是永远都不还。。。不管是自住还是投资。

原来是这样呀... 一般人不会玩得这么彻底的, 尤其是房市走势看不准的情况下.

这个refinance是啥意思哪? 是根据现在剩余的贷款金额和借贷人的需求, 在原来的lender那里重新办个贷款吗?

一直以为只有还不清贷款的情况下才会被迫搞这个, 原来不是这样的 ...

fumi777

原帖由 Devil_Star 于 2007-7-17 22:13 发表


是GREED在作祟。假如房贷的年利息是10％， 而房价每年保证涨100%， 那么投资者会永远尽量用上手中的每一分钱， 投入到房产中， 不考虑以还贷来降低贷款比例。如果能每年用10％的代价来换取100％的回报， 还本 ...

还有一个因素，比如说20多年前6万可以买一个不错的房子，那时候6万也值钱啊，可能相当于现在的30万。这个人一直只还利息不还本金，用最少的钱控制了这个房产20年直到今天，今天他想还这本金6万应该很容易了吧。澳元现在涨的比人民币还厉害，除了经济繁荣的因素，也有很大部分来源于集团炒作，他们大量收购澳元，会造成政府不得不多印刷货币来流通市场，等有一天他们抛出所有澳元，流通澳元会大于流通所需，物价就会上涨，澳元会变得不值钱，这就是通货膨胀了。当然道理是这样，不过政府会注意控制局面的，只是我不明白澳元怎么会这么坚挺
澳大利亚元     658.09    644.21     663.38     661

leaf2006

原帖由 Devil_Star 于 2007-7-17 22:13 发表


是GREED在作祟。假如房贷的年利息是10％， 而房价每年保证涨100%， 那么投资者会永远尽量用上手中的每一分钱， 投入到房产中， 不考虑以还贷来降低贷款比例。如果能每年用10％的代价来换取100％的回报， 还本 ...

原来是这样。

黑山老妖

原帖由 zn7726 于 2007-7-18 09:36 发表

原来是这样呀... 一般人不会玩得这么彻底的, 尤其是房市走势看不准的情况下.

这个refinance是啥意思哪? 是根据现在剩余的贷款金额和借贷人的需求, 在原来的lender那里重新办个贷款吗?

一直以为只有还不清 ...

refinance就是重做贷款。和能不能还清贷款没有关系。和能不能拿到对自己最有利的贷款、最好的package有关。

黑山老妖

devil_star和fumi说得都对。特别是fumi的钱越来越不值钱理论，是标准的理论根据。

从资本的最大利用角度来说，不还本金才是最大化。前提是贷款的钱投资回报要超过贷款利息。

到底要不要还本金，需要看个人的风险承受能力。

leaf2006

终于知道 一点interest only loan 有什么好处了

黑山老妖

原帖由 leaf2006 于 2007-7-18 13:32 发表
终于知道 一点interest only loan 有什么好处了

但是你也需要知道interest only的坏处。利息涨了怎么办？

fearful

老妖，我有个疑问。
是对INTEREST　ONLY　+　OFFSET的理解。

1　自主房如果开始选用OFFSET　+　INTEREST　ONLY的方式，比如头5年，
假如贷款40万，利息7。3%来计算，是头5年里，每年只用还400，000*7。3%的费用？

是不是要把对应的本金放到OFFSET账号里才能享受这个利息？
就是按照本金+利息的还款金额，把本金放如OFFSET账号里面，

2　如果家庭收入增多，假设每个月除了生活开销，换正常的贷款之外（利息+本金）还有额外的4000块钱，如果每个月把多余的4000快也放入OFFSET账号，
不太明白这多余的钱是充抵了利息吗？还是和选择INTEREST+PRINCPLE一样，多余的钱是充抵了本金？

谢谢啦。

黑山老妖

interest only with offest的利息计算方法：

daily interest chargeable = (loan amount - offset account balance) * (interest rate pa / 365)

zn7726

原帖由 黑山老妖 于 2007-7-18 13:49 发表


但是你也需要知道interest only的坏处。利息涨了怎么办？

这个没辙, 除了fix的, 都受影响.

此外, interest only还有一个好处: 利息可能会降的, 哈哈哈哈

zn7726

原帖由 fearful 于 2007-7-18 14:11 发表
老妖，我有个疑问。
是对INTEREST　ONLY　+　OFFSET的理解。

1　自主房如果开始选用OFFSET　+　INTEREST　ONLY的方式，比如头5年，
假如贷款40万，利息7。3%来计算，是头5年里，每年只用还400，000*7。3%的费 ...

基本上是这样:
1. interest only期间, 按照老妖给的公式计算repayment.
2. 有了余钱, 放到offset里, offset里面多一块, 就相当于你少贷了一块, 就少算一块的利息. 我不知道这算冲抵本金还是冲抵利息 但是interest only期间你的借款金额(本金)没有变化, 虽然利息的计算要看offset上面的金额.

fearful

daily interest chargeable = (loan amount - offset account balance) * (interest rate pa / 365)

谢谢老妖，

明白是怎么计算利息的啦，

再多问一个问题，做OFFSET是希望灵活，便于将来的投资。
假设我选了头5年的INTEREST　ONLY　+　OFFSET，贷款40万，利息7。3%。
假设每个月我把本金1000和多余的4000放到OFFSET账号里面，利息2500放到HOME　LOAN账号里，　还款每年在OFFSE里面是6万，4年就有24万，这样如果第5年的时候我想再投资买房子，是不是这里面的24万，我都可以取出来？

但是你也说过投资账号和非投资用途的账号不要混成一个，比如突然我有急事，家里需要2万澳元，我能从OFFSET账号把这2万取出来吗？

不好意思啊，老妖，问题多多的。

zn7726

LS真强, 一个月能还1000+4000+2500, 典型中产了吧, 哈哈.

offset里面的钱随时可以拿出来, 干什么用都行, 因为它本来就是一个单独的银行存款账户. offset上面没钱了, interest就变的很大了, 就造成了投资房的最大化lost的结果, 就可以多多退税回来.

fearful

原帖由 zn7726 于 2007-7-18 14:53 发表
LS真强, 一个月能还1000+4000+2500, 典型中产了吧, 哈哈.

offset里面的钱随时可以拿出来, 干什么用都行, 因为它本来就是一个单独的银行存款账户. offset上面没钱了, interest就变的很大了, 就造成了投资房的最 ...

谢谢解释啊，
感觉明白一些啦。

数字都不准确了，只是为了说明问题，有个具体数字方便而已。

要想将来做中产，要好好学习老妖的3篇经典著作啊。

老妖，我把你的著作打印了，这几天在火车上拜读，上面还有足迹的标呢。
刚开始在火车上读的时候还想呢，说不定就会从哪里冒出一个声音，我也上足迹啊，来，认识认识，哈哈。

黑山老妖

原帖由 fearful 于 2007-7-18 15:04 发表


谢谢解释啊，
感觉明白一些啦。

数字都不准确了，只是为了说明问题，有个具体数字方便而已。

要想将来做中产，要好好学习老妖的3篇经典著作啊。

老妖，我把你的著作打印了，这几天在火车上拜读，上 ...

我受宠若惊啊~~~

说不定真得会有人看到然后开始一段。。。。:si83

典

原帖由 fearful 于 2007-7-18 15:04 发表


谢谢解释啊，
感觉明白一些啦。

数字都不准确了，只是为了说明问题，有个具体数字方便而已。

要想将来做中产，要好好学习老妖的3篇经典著作啊。

老妖，我把你的著作打印了，这几天在火车上拜读，上 ...

你是老妖的粉丝啊
不过真正的粉丝是把老妖的作品打印出来放在卫生间...

fearful

原帖由 goldensun 于 2007-7-18 15:12 发表


你是老妖的粉丝啊
不过真正的粉丝是把老妖的作品打印出来放在卫生间...

不太懂，放在卫生间，是要读还是要直接用啊？

carer

原帖由 fearful 于 2007-7-18 15:18 发表


不太懂，放在卫生间，是要读还是要直接用啊？

毛主席也是喜欢在茅房看好文章的。。。。
老妖的著作应该是火车放一份，卫生间放一份

fearful

我原来喜欢在厕所读书，
但是老公说这样容易做有ZHI之士，
是要尽量避免长时间坐在马桶上的，赫赫。

善意的提醒啊。

太跑题了，这次，

真实对不起原楼主啊。

fearful

不好意思，还要再请教一个问题，和INTEREST　ONLY　相关的。
1。
作为第一个自住房，如果选INTEREST+PRINCIPLE　+　OFFSET，这样将来需要投资第二套的时候，可以把多还的本金从OFFSET抽出来，同时可以用LOC再申请贷款？
这个理解对吗？
如果需要这种策略，是不是现在最好就选一个PACKAGE？还是将来等第二套房子有谱的时候再考虑？

但是每个月必须还的本金是不可以再抽出来的，对吗？
除非做REFINANCE？


2。
如果选INTEREST　ONLY，需要再投资的时候，OFFSET账号的钱可以都提取出来吗？还是也只能提取扣除本金之外的多还的？

这2种方式到底有什么区别吗？有没有因为手续,路程不同而多出来的其他费用？
不好意思，问题太多了。

zn7726

只回答你第二个问题吧
offset里的钱和本金没关系, 或者说根本就不是本金, 完全是一个独立的账户. 只有放到homeloan里面的钱才是偿还的本金.

第一个问题LZ搜搜以前的贴子吧, 有不少讲述, 一句半句说不清楚(我自己也一知半解, 哈哈)

fearful

谢谢zn7726 啦。