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ppplive

               
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eric_hl88

每个人只能有一个自住房Principal Property of Residense. 这个房子卖了可以不交capital  gain tax。其他的都要交。住过一年的自住房变成投资房卖了有50%的CGT减免。

ppplive

谢谢楼上，就是说第二套以上不管用不用来退税以后卖了都要交cgt?

eric_hl88

原帖由 ppplive 于 2011-5-10 20:12 发表
谢谢楼上，就是说第二套以上不管用不用来退税以后卖了都要交cgt?

CGT收和不收，或者减免有以下几条原则：
1. 自住房是有一定条件被认定为自住的，比如你的水电煤气帐户，选举注册地址，post address.银行帐单，手机帐单等等地址
2. 被ATO认为(is Deemed to)是自住房的全免 CGT，如果房子是1996年8月20后买的，要先自己居住，才能有full exemption，而不能先出租一段时间再搬入自住，
3. 每个认证的自住房可以有6年期限保持自住房资格，这6年你可以不住那里，可以出租，而自己住其他地方，这个出租的房子6年内都算自住房，从第7年开始计算CGT了，你可以6年再搬回来自己住，来回多少次都可以。注意如果是多个投资房的，要注意这个自住房豁免期限是累积的(cumulative),也就是所有的房子一共才有6个retal years可以不计算CGT，不是一个房子6年。
4. 每个房子如果要开始算CGT了，拥有房产（hold）超过一年的可以减免50%,然后计入你当年的taxable income。super funds是更少，才三分之一。如果超过一个owner，折扣按照每个人的比例计算金额，另外CGT是根据Pro-rata base来算出租的时间部分

好了同学，我们来做题目复习一下，假设小明先买了一个自住房，住了一年，然后有钱了要讨老婆了，就又买了新房，自己搬去新房住了，原来的房子出租。这一租就是8年，小明预计今年楼市不好了，把这个投资房抛售了，还了贷款还获利40万元，请问小明要交多少CGT。
答案: 原来的房子是自住房，有6年豁免CGT，那么只有2年出租期要计CGT (pro-rata)，也就是四分之一的收入要计算，那么是10万元，但是很明显小明拥有房产超过一年了，那么他有50%的discount，就是5万元。这个5w要计入这年小明的taxable income，然后综合其他收入算出当年的税率。如果小明这年收入很低还要养孩子老婆，，这个cgt可以低到只有1w 左右。当然在你免这6年的CGT时候，你另外的房子就开始计算了。

ppplive

请问楼上小明结婚后买的房子算自住还是投资？

coin_king

原帖由 ppplive 于 2011-5-11 21:15 发表
请问楼上小明结婚后买的房子算自住还是投资？

自住,因为另一幢是投资

eric_hl88

当然是自住房。但是如果这个新房子以后卖，不能拿到全免CGT，至少前面6年的CGT要交的，因为你在卖投资房的时候，已经提名过那个投资房子是自住，已经用6年豁免期，而每个人同时只能有一个自住，那么你卖原来房子的时候，算了自住，你同期住的其他房子就不是了，等同于自己那时候自己在外面租房住。当然你可以不在投资房上用这6年，因为你可能以后还要卖新房，而且预期获利可能远远大于投资房的，当然新房算自住划算。那么投资房没有6年豁免，就只有折扣50%了。如果最后所有房子全部卖掉了，再过了一段时间再买入房子，这个算法重新又开始了。关键就是同一时期你只可能住在一个房子算自住。例外情况是在卖房子时候，搬出要卖的房子，搬入新房，出售房子时候，原来的房子有三个月豁免期，这三个月，你可以同时有两个自住，但是就这三个月。
这个CGT要怎样全免，如果有多个房产，怎样分配这6年，非常复杂，要看哪个房子收益好，哪个可能卖得早，有多少房产porfolio，所以一般就用折扣50%的政策，还有预计收益较高的房产，而且几年内要抛售的房产，弄个一年自住先。

caesar6668

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-11 16:35 发表


CGT收和不收，或者减免有以下几条原则：
1. 自住房是有一定条件被认定为自住的，比如你的水电煤气帐户，选举注册地址，post address.银行帐单，手机帐单等等地址
2. 被ATO认为(is Deemed to)是自住房的全免 CGT，如果房子是1996 ...

大牛， 这段复制下来回去給俺做会计的老婆看看

高寿财

还是问会计吧

eric_hl88

原帖由 caesar6668 于 2011-5-12 12:24 发表

大牛， 这段复制下来回去給俺做会计的老婆看看

其实真的要精确算CGT，还要有个表算出cost base来扣除，这个在ATO网站都有。你太太是会计，应该找得到标准算法。这里是讲原则大概。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-12 16:42 编辑 ]

werwerhe

学习了学习了,我一直以为 CGT和income tax 没有联系，是单独计算的，，原来要拿它当作收入加到income里面，然后再根据个人税率重新计算应该交的税。

att522

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-12 10:03 发表
当然是自住房。但是如果这个新房子以后卖，不能拿到全免CGT，至少前面6年的CGT要交的，因为你在卖投资房的时候，已经提名过那个投资房子是自住，已经用6年豁免期，而每个人同时只能有一个自住，那么你卖原来房子的时候，算了自住，你同 ...

感觉有些不对啊，小明卖掉以前自住的房子，拿到了6年豁免期不用交CGT了，是不是应该说他结婚时买的房子是投资性质的他结婚后住在了他投资性质的房子里，起码前6年是投资性质的，如果10年后他要卖掉他结婚时买的房子，前六年是要交CGT的，因为在他卖第一个房子的时候已经用掉了6年豁免期，那后4年是不是可以算他的自住房，不用交CGT了，他应该交6/10的CGT，不知道我的理解对不对呢

eric_hl88

原帖由 att522 于 2011-5-12 18:20 发表

感觉有些不对啊，小明卖掉以前自住的房子，拿到了6年豁免期不用交CGT了，是不是应该说他结婚时买的房子是投资性质的他结婚后住在了他投资性质的房子里，起码前6年是投资性质的，如果10年后他要卖掉他结婚时买的房子，前六年是要交CGT的，因为在他卖第一个房子的时候已经用掉了6年豁免期，那后4年是不是可以算他的自住房，不用交CGT了，他应该交6/10的CGT，不知道我的理解对不对呢

你的理解完全正确，因为你既然提名前一个为自住，在过去的6年中，只能是一个自住房，那么同时期的新房不算是你的自住，6年不是一个房子6年，是所有房子pofolio，ATO没有这么傻给你搬来搬去每个都算你自住。但是这6/10的CGT有50%折扣的。所以我认为CGT规避是要仔细安排的，要考虑将来哪个房子涨最多，自己哪里住最久，哪个会可能出售。
和父母联名，自己写小比例部分，是我认为最好的方法。因为这个是按照每个人的占有比例算的，父母在那里住的部分是自住

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-17 12:50 编辑 ]

att522

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-17 12:49 发表


你的理解完全正确，因为你既然提名前一个为自住，在过去的6年中，只能是一个自住房，那么同时期的新房不算是你的自住，6年不是一个房子6年，是所有房子pofolio，ATO没有这么傻给你搬来搬去每个都算你自住。但是这6/10的CGT有50% ...

谢谢楼主解答

sunrise

TKS

奔跑在澳洲

妈呀，好复杂，为了省CGT还要几年一搬家，要是房子多几套都要搬死了......

为了省钱可真折腾人......

alyssa

赚钱自然是不容易了，特别是制度设定了，不让你轉太多的空子。

tracescan

自住房在6年豁免期内能负扣税么，现在这个问题搞不清了，正反两种说法都有，不过另外租房支出是实际存在的，希望大家指点

bruce_mel

mark

无名草

eric_hl88 发表于 2011-5-17 12:49
你的理解完全正确，因为你既然提名前一个为自住，在过去的6年中，只能是一个自住房，那么同时期的新房不 ...

只有一套自主房，自己住了4年，现在家人都回国了，所以想把这套房出租，自己换套小房子居住。请问：
1，自住房出租的收入与自己租房付出可以做抵扣吗？
2，是不是出租不超过6年，以后卖掉房子是否还要交cgt？
3，出租房子后所有的支出（如：房屋保险，修理，中介管理费。。。。。。）与收到的租金可以抵扣吗？

bill28

假如小明买了房子A自住了五年，然后再买了旧房子B出租投资，二年后把B推倒重建成C和D两个新房子，请问；
1，如果小明搬进C作自住两年后卖出，AD作投资，可否免交CGT？还是只交50%CGT？
2，如果小明把C卖出后，搬进D作自住两年后卖出，A作投资，可否免交CGT？还是只交50%CGT？
3，如果小明把C和D卖出后，搬回A作自住一年后卖出，可否免交CGT？还是只交50%CGT？
4，如果小明要等十多年后才准备卖出A，C，D，预设A增值十万，C増值八万,D增值六万，如何合理安排利用六年豁免期可达最好收益？可否ACD都免CGT？是否只有一间房子可免CGT，其他房子都要交50%CGT？

eric_hl88

无名草 发表于 2012-10-19 22:44
只有一套自主房，自己住了4年，现在家人都回国了，所以想把这套房出租，自己换套小房子居住。请问：
1， ...

1. 不可以，你的自住房可以保留6年为自住，但是你这个case可以出租，而且可以扣税，但是不是和自己的租房抵扣，任何扣税，都是投资和收益之间的差额来算的，只能是自住房出租收益和所有开支间的差额来抵扣税，你自己租房子的开支和你自己买个包包性质一样。
2. 如上，你这个房子6年内虽然出租，但是这个仍然是你的唯一自住房，如果卖了，不要CGT

3.如第一个回答，开支可以扣。 你只有一个自住房，同期你出去租房子住，自住房性质可以保持6年，期间可以出租，可以扣税。可以不算CGT。
6年之后买，cgt也交很少，可以忽略考虑。

eric_hl88

bill28 发表于 2012-10-20 09:07
假如小明买了房子A自住了五年，然后再买了旧房子B出租投资，二年后把B推倒重建成C和D两个新房子，请问；
1 ...

1. 你没有理解CGT豁免期，看以前的

你前三题，记住一个要领，当你一个房子住着算自住房的时候，其他房子同期算投资房，要计算CGT。你搬来搬去，结果就是每个房子比如10年的holding期，比如中间有5年自住期，那么5年是投资，50%的captial gain是taxable。但是超过一年持有期，再打50%off，那么就是25%的CGT。这个是按照portion算的。
一般投资者都是新房子自住一年，可以有50%cgt折扣了，如果有其他房子再搬出去，远期收益谁知道呢。
你问的C房收益，它是从b房来的，推倒了，c和d地皮面积比例是多少，分配一下那么就可以知道c的起价，再加上造新房价，就是C的原始价格。C到底赚不赚都不知道呢。