转：一个新西兰华人自建房屋的过程时录（还在进行中）

麦嘟

http://cache.tianya.cn/publicfor ... china/1/12089.shtml

去年以老妖为首的一群人讨论过自己建房的问题
上面的链接是一对新西兰华人夫妇把自己从2006年来建设房屋的过程点点滴滴予以记录，但愿对大家有所帮助

也但愿居者有其屋，大庇天下寒士俱欢颜！:si39

麦嘟

转贴一个我朋友的帖子给你们过过瘾吧，也顺便普及一下在新西兰建房的基本知识。再次劝告所有为木头房子质量担心的朋友们，这里的几百万人都生活在这样的房子里100多年了，这里的政府也肯定比中国政府更关心老百姓的安全，你们就放心吧。
　　 在纽西兰修建自己的房子（1）--规划与设计篇
　　
　　又忙了一年，好久不来。
　　借圣诞放假休闲机会，今天来冒个泡，和有兴趣的坛友们探讨一下怎样在新西兰修建自己的房子，说的不恰当之处，多多指正，呵呵。
　　
　　
　　首先谈谈选择建房SECTION的地点。
　　说实话，建房存在一定的风险，选择地点就尤其需要谨慎。
　　校区、交通、升值潜力等就不在此赘述，还需要了解的是这个SECTION有没有什么COUNCIL的特殊要求。比如是否在FLOODING AREA,这样可能会需要增设特别的排水管道，建筑物的FINISH FLOOR LEVEL也不能低于特别指定的高度。
　　到当地COUNCIL查看这块地的地下管道情况，是否有公共污水（PUBLIC SANITARY SEW DRAINAGE）和公共雨水（PUBLIC STORM WATER)管道，穿过整个SECTION。如果有，将来建基础的时候就要避开，否则基础要做搭桥（BRIDGE）设计，可能大大增加了建筑的费用。这些资料LIM REPORT基本都可以查到。不过申请一份LIM REPORT要250刀，不如直接到COUNCIL找TOWN PLANNER谈，它可以告诉你有关这个PROPERTY的详细情况，基本上是有问必答，还是免费的。
　　对新分割的SECTION， 发展商可以提供这方面的资料，还的还可能提供地质报告，以备结构工程师设计计算时使用。
　　选择平地的SECTION是最好的，尽量不选择低洼地，潮湿，视野窄，升值潜力小。坡地SECTION要考虑挡土墙的建造费用。一般一米以下的挡土墙造价在110刀/平方左右，如果挡土墙高过1。8米，不但木桩粗，基础深（2。2米以上）大大增加了投资，而且要建筑工程师特殊设计，申请RESOUCE CONSENT等,花费不菲。但我也见到例外的,一个朋友卖了坡度很大的SECTION，但有漂亮的海景，然后花了几万元在挡土墙上，建造了无敌海景房。坐在阳台上喝茶，只见蓝天下的RANNGITOTO旁，白帆点点，水天一色，煞是壮观。他开玩笑说，风景是不错，但又总感觉睡在这个高坡上有点怕怕的。
　　
　　另外值得一提的是，如果当您选择了一块SECTION，然后新建起来房子的价格最好不要高出周边的新房子价位太多。比方说，某人在一个房子均价40万的街区买了块地，然后建了一幢超豪华的房子，可是当他想要卖出的时候，发现卖不出理想的价来，反而因为投资太大而亏损。所以明智的选择是，SECTION在那里，就建那里价位的房子，把风险降到最低。（当然不包括钱太多，随心所欲造的）

麦嘟

选择建房的方位
　　新西兰地处南半球，正好和我们以前传统座北向南概念相反，这里是作南朝北的房子能获得更多的阳光。如果是坡地，北坡的房子最理想。南坡的房子要设法升高房子的高度，以获得光线。通常把里LIVING AREA ,BEDROOM 朝向北，GARAGE ,BATHROOM 规划到南面。实在是没有阳光的房间或走廊，在顶上加个SKYLIGHT(天窗）是个不错的选择。
　　
　　房子在SECTION内的位置，COUNCIL 有条例限制。比如说AUCKLAND CITY 属于RESIDENTIAL 5 ZONES（AUCKALND CITY 民房划分为1-7区）的房子，房子离前院的边界必须有4.5米。同时对建筑物在四个方向的高度均有限制，我们通常称它阳光角限制(RECESSION PLANE ANGLES),目的是保证每个SECTION的房屋都有机会获得阳光。每个地区COUNCIL的规定不相同，可以在COUNCIL的网站DISTRICT PLAN中查到，或直接去每个所在的COUNCIL拿回一些小册子，有简洁的说明。
　　
　　房子室外要有足够的LIVING COURT,通常至少能放下一个直径6米的圆，还要有北向。LIVING COURT 中间不能有障碍物（比如晒衣架）阻挡等。
　　
　　坡地房子的DRIVE WAY的坡度不可以太大，否则感觉不舒服。一般在12%以下还可以接受，大了就很不方便了。用实际的数字来说，如果车库门前到马路有6米远，车库的地坪高出马路0.7米，这种坡度以下比较合适。
　　
　　房子最大建筑面积council一般规定不大于section面积35%（AUCKLAND REGION),注意包括车棚，高于1.2米的DECK也计算在内。（不同COUNCIL规定不完全相同）但不包括在600mm以内屋檐面积，以及二楼的面积。这就是为什么有的地只有400M2,建筑面积却可以达到280M2的原因（400X0.35X2=280)
　　还有就是不透水面积（IMPERMEABLE SURFACE)不能超过25%。这些面积包括DRIVE WAY，PAVED,低于1米的DECK在内。特别注意，那些铺在地上，中间还长草的那种地砖，也属于不透水面积。
　　
　　考虑了以上的因素，您大概就可以根据SECTION的实际情况来进行房子的设计了

麦嘟

选择建房的材料
　　用什么材料好呢？从地基说起。
　　通常在新西兰的民居的基础有三种。一是传统木桩地基（pile foundation)，
　　二三十年前的房子地基很多都是这种。优点是建造简单,造价比较便宜（平地），基础下还可以做储物空间。缺点是走在上面感觉不稳，有时还会喳喳作响，维护费用高。
　　
　　二是传统水泥地基（conventional concrete foundation)，最近十年的房子大多使用这种地基，结实稳固，建造简单，不用维护。缺点是如果做得不好，热胀冷缩可能会开裂。埋在造价市价在110刀/m2左右（平地，包人工材料）
　　三是泡沫地基（ribraft raftfloor）这几年很多房子使用这种地基。合适平地，造价便宜85-90刀/m2左右，建造速度快,不用维护。缺点是不合适大坡地，没有传统水泥基础根基稳。
　　也有木桩地基和传统水泥地基结合的。
　　如果是大斜坡地，建议用传统水泥地基。平地，地质条件好（正好在CLAY上），用泡沫地基。如果您买了一块地质松软的地，对不起，只能用很粗的木桩，或水泥桩深深打进地下来做基础了。
　　外墙材料选用
　　由于现在的建筑规范更加严格了，已经不是你想用什么材料就用什材料的年代。COUNCIL 要求的设计房屋时，作一个RISK MATRIX的报告，（建筑外墙材料风险评估报告）这个报告根据房子所在的风压区，房子屋檐宽度，有无复杂的可能漏水情况的设计等，计算出一个得分，高于 7分的推荐使用CAVITY,即建筑空隙来建造。比如砖墙房子，砖本身不是紧贴外墙木头，而是有一定间隙,通常50mm。
　　凡是使用CAVITY来建的房子，外墙漏水机会就减少很多。因为漏进的水CAVITY中导走，不能渗入房子内部。

麦嘟

1 建造基础
　　首先要清理site垃圾，杂草树。然后安排测量师定位,定标高（$800-2000不等），以便做基础的工人可以有参照点，准确地把房子的基础建出来。如果是斜坡地，可能还要请专门的公司来作cutting，把部分斜坡切成平地，以备挖基础的footing.
　　传统地基的footing：
　　注意图中的土是clay(生土),只有在生土上才可以直接挖沟做地基，熟土(top soil) 是不可以滴。这就是council在审查building consent的时候为什么要看地质报告的原因之一。
　　Footing一般挖500mm左右深，300-450mm宽（或者按照结构工程师设计要求），按照要求摆放钢筋，council 检查完后方可浇灌水泥。水泥干后，在水泥上起block,内设钢筋，环绕基础一周，council 再检查后，方可浇灌水泥到block里面。基础的一周内，加添加小石子，压实（hard compacted)。有的地方council需要结构工程师在场，出具压实证明。基础压得不实，是出现裂缝的主要原因。

麦嘟

2 木框架的施工
　　
　　基础水泥干后大约10天后，就可以立框架了。
　　框架公司有专门的设计人员，把建筑设计图纸转换成木框架生产图纸，机械化半机械化进行生产，一般几天建可以把200多平方的房子的框架生产完。卡车拉到现场，木工根据每块木架的编号，搭积木一样竖起来。注意窗户上的梁叫lintel，越宽的窗、门，头上的lintel就越粗。建筑规范NZS3604有明确尺寸规定。timber跨度MAX 4.3M,超过要用特殊材料，如钢梁，fletch beam，gluelam beam等。
　　好的木工做滴是不会弯的。上图是答案之一。
　　那个斜拉的铁条是BRACING（支撑面）的一部分，一栋房子的墙体上有很多这种BRACING,保证房子整体不会弯曲变形。举个例子，一个四方木框很容易变形，但是在木框上钉上一张木板，就很难变形了。
　　
　　屋架(TRUSS)放在框架上，厂家必须提供合格证书，日后才能拿到CCC的必须条件之一。
　　
　　
　　有很多图片，大家还是去这个地址自己看吧
　　http://www.nzfree.com/phpbb/view ... 2234bf518126b426bb7

ninacai

一路向北

天哪还没盖完？都多少年了，当年跟这个贴的时候还羡慕不已呢