Croydon with Clarendon 建房之路（最新更新入住一年后DIY前院&侧院LANDSCAPING进展）

XR8

看到楼主的图了，这种情况可能需要做的
因为builder需要至少3个peg来做基准（3个就能连出2条边了），测量并标出水管道，slab边角的位置，plumber根据标注挖土埋水管

不过还是建议楼主在去实地好好找一下，因为我看不清楚邻居的fence type
如果是底部有一排sleeper pine作挡土墙的，有可能peg会被埋在fence正下方，如果是standard paling fence，底部不一定是紧挨地面的，有的时候peg会在fence正下方，要真找到另外2个，就能省一笔了。。。

这笔钱如果真需要花，是需要你出的

除草真的不用担心，每个admin都会说这些废话，当你看到site cut的时候你就明白了，除草根本就是画蛇添足，挖土机上去2圈什么都没了

hunterxiao911

太感谢了XR8， 听你这么一说我们送了一口气了

有些pegs是深埋在土地地下， 我们再去现场看看， 尝试下能不能找出另外两个peg, 看看邻居有没有严格造在自己的boundary之内！

在网上看到一些案例说就算找到了peg, 一些builder也会借口说这个不是定义边界的pegs, 一些builder造房的时候居然用GPS来设定边界， 真是匪夷所思！

我们去看了一下HIA合同里面也没有提到关于除草的方面的issue, 只是说必要时需要清理一下垃圾和碎片之类的东西!

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-22 23:40 编辑 ]

Tiger62

原帖由 hunterxiao911 于 2010-1-17 22:40 发表


的确，这个structural guranttee很tricky。问题在于这个定义很模糊，哪些属于人为破损，哪些属于折旧，哪些属于structual问题，没有一个统一标准
我现在唯一确定的一点是，如果几十年后clarendon这个公司消失了 ...

It appears the builder is very smart this way, people move within 8 years averagely, therefore in most cases this is useless to the owner. Also it limits to the structure only, which usually settles down in 3 years time, meaning if there are problems in structure, it usually happen within 3-4 years. The other problems such as internal cracking, water leaking etc. are simply excluded.

西皮二黄

关于除草，我和同事都是让同一个builder盖的。
开工之前，builder那里给同事打过电话让他去清理一下site，我同事去除了草。而我没接到过builder的电话，所以没去。同事说可能是因为他的地上除了草之外还有其他垃圾的原因，而我那里只有草，而且不是很高...

hunterxiao911

原帖由 西皮二黄 于 2010-1-23 00:07 发表
关于除草，我和同事都是让同一个builder盖的。
开工之前，builder那里给同事打过电话让他去清理一下site，我同事去除了草。而我没接到过builder的电话，所以没去。同事说可能是因为他的地上除了草之外还有其他垃圾的 ...

那西皮哥， 这个除草是强制性的嘛？ 看楼上XR8的解释说， 到时候铲土机转个2圈， 这些砸碎全没了， 那还要用我特别处理干嘛呢？ 我真是百思不得其解！

因为我的合同里也没有提到除草这个issue， 只是admin电话里提起！

sdsddddd

上来转转就发现大大的房子有动静的好消息，看了几个问题，偶第一感觉就是builder来坑钱了。不过不要太着急，凡事都要有个理才能给钱吧。re-establishment survey的话，不如自己先用什么工具来大致测量一下。如果觉得相差很大，再找专业公司来鉴定。如果感觉差不多，我觉得就不必花这个钱。关于除草，我周围还没碰见这种情况的呢，不过实在不行，开个玩笑，不如借把割草机，找一天休息日转一圈，然后回信给builder说已经搞定，看看他们有啥反应，哈哈。

唧唧复唧唧

顶一下，留名

link.org

surveyor都好贵的，我之前找了好多好多家，左后一家最便宜的也最快的也要550.。。
我们家是被隔壁施工弄掉的

lindabinbin

原帖由 link.org 于 2010-1-23 22:03 发表
surveyor都好贵的，我之前找了好多好多家，左后一家最便宜的也最快的也要550.。。
我们家是被隔壁施工弄掉的

谢谢亲的提醒啊， 不知道亲用的是哪家land surveyor他们通常多久才能出re-establishment survey结果呢？ 有没有联系方式可以短消息给我呢？

谢谢啦！

[ 本帖最后由 lindabinbin 于 2010-1-23 23:51 编辑 ]

link.org

0418881400我也忘记他叫什么名字了，也没见过他不知道是哪里人 ，打了电话给他，定了时间他就自己去我们家的地把那四根柱子定上，之后他就把invoice传给我，付了钱他就把一整份report发给我，就这么简单。。。从头到尾都没正面接触到，哈哈（听英文估计是老外）
我以为你有找到更便宜的呢？我之前找了好多好多家，好多都是接近1千，要不然就是要等好久。因为没时间所以找了大概10多家就没继续找

hunterxiao911

link亲的这个回复真的太即时啦

刚才我们得到另外一位好心人的帮助说： 只要能找到以前给我们的地做subdivision的land surveyor帮我们做这个re-establishment-survey, 价格就能够控制在500以内！

明天我们马上去联系， 如果以前的surveyor比这个贵， 我们就用你推荐的这个。再次感谢

（surveyor真的好贵，之前在黄页上打的全部都要1000块上下，差点无语了）

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-1-24 12:57 编辑 ]

hunterxiao911

在HOMEONE上最近提醒了一个我们从来没想过的事情，之前我们一直关心的是房子的standard inclusion，这些固然也很重要， 不过最容易忽略的是，但是又最重要的房子的硬件（structural），地基和房屋整体的frame选材这两大块！(这些东西不会摆在明面上的standard inclusion里面，但是每个builder在选择timber frame，和SLAB上差别相当大)

F5是标准的建房用料。但是是最便宜的。MGP10(machine graded pine 10),比较贵，MGP12 最贵。但MGP不容易受气候的印象，而且当地基移动的时候，尽最大程度减少FRAME MOVEMENT，twist和bow

第二点要注意的就是frame的间距， 能把frame的间距压缩的越小越好，, 也就意味着需要越多的木料来搭建， 这样房子的框架也就越结实， 通常情况下builder会选用600mm作为一般间距距离, 但是也有少数Builder能够做到450mm!

昨天接下来很不放心的又看了看各BUILDER的情况


以下分别为我们拍的 F5, MGP10, MGP12 木材的实物图片（一般来说会有橡皮印打在木材上，很容易区分） 质量好坏一看便知







MGP12






主题框架用料最好的是SIMONDS。 他们的房屋主题框架全部用的是MGP10,屋檐的横梁，屋顶，承重面全部用的MGP12

其实这里想为SIMONS正名一下，SIMONDS基础价格便宜，CAT1范围广泛，基础造价地，TIMBER 用料也是最好的，他们为了保证自己的利润，或许只能压低工人的工资。但并不代表他们质量差。我们认识的一个工人说人员流动最大的就是SIMONDS了，说见过两个星期换一个SS的。（我们和一个subcontractor的谈话内容稍后补上）

BURBANK，我们之前印象不太好，觉得造的东西简陋。可是他们TIMBER用料只比SIMONDS差一点。主体全部用MGP10，房顶，屋檐的木头是MGP10和MGP12混合用的。Clarendon还好也是这样

PD,麦垂康整个HOUSE全部材料也都是用的MGP10

最令我们惊讶的是，某两个知名BUILDER。房子的主题部分的全部木头都用最廉价的F5，只有屋檐才升级到了MGP10。 提醒大家当心，不要被内部升级的多少所迷惑，宁愿硬件选择用料好的BUILDER才是关键。



[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-2-14 23:29 编辑 ]

hhyhome

楼主说得很好，盖房毕竟要地基和架构质量排在第一位的

sdsddddd

亲.谢谢你的提醒，真是细心的人啊。嗯，以后我们也会注意的，你们也要多留意，特别是他们把木材运到还没装的时候。最好大致看看有啥其他外在缺陷，比如蛀洞，裂痕等这些即使是好材料也可能发生问题的。

cisco

原帖由 hunterxiao911 于 2010-1-24 13:12 发表
在HOMEONE上最近提醒了一个我们从来没想过的事情，之前我们一直关心的是房子的standard inclusion，这些固然也很重要， 不过最容易忽略的是，但是又最重要的房子的硬件（structural），地基和房屋整体的frame选材这两 ...

哪天把我房子扒开看看里面是什么木头.

kitamj23

原帖由 hunterxiao911 于 2010-1-22 21:09 发表
经过了悠长假期后的等待， 房子终于要在2月开工啦， 这几天又经历了一些开工前的小插曲！

昨天去了地的现场， 意外发现了一些新的东西， 我们地上接通了一根水龙头， 如图


http://i288.photobucket.com/albu ...

恩，我们当时也是自己清理的垃圾和杂草，后来发现的确有些多余。因为邻居的地不但杂草丛生而且草还很长，最后被推土机一下就铲平了，根本不用人清理。

除草的时候发现peg只剩两个，还有一个倒在地上。我们就用尺量了一下把它插回去一角完事

[ 本帖最后由 kitamj23 于 2010-1-25 13:16 编辑 ]

michrelle.guo

哥，我又来了，好久不上来，今天差点连用户名也忘记了。还是看了之前的回帖才想起来。刚才稍微仔细的浏览了一下，盖房子真的好复杂啊。我估计房子盖好，大半个建筑工人+装修工人都可以培养出来了。。。。。。

hunterxiao911

前一阵子去了朋友的建筑工地参观， 正巧碰见工地上的刷漆工， 闲暇之余和刷漆工聊了一会！（他是几个BUILDER的sub-contractor）

那位刷漆老兄也是个直性子的白人， 他的观点就是：无所谓选择哪个builder盖房子， 关键取决于你的site supervisor是不是尽责！还有另外一个这个BUILDER付钱给sub-contractor多不多

一个严格的SS并且在阶段性工作完成以后做一个初步审核，严格控制每个sub-contract的质量，发现问题会及时催人解决！他建议我们在建房过程中随时过来看，反正是SITE是open的，遇到问题马上和SS联系，让他叫人去修。。而口碑差的SS通常反应不及时，懒惰。 很少来现场查看。

这位刷漆老兄说完了那么多以后， 开始抱怨起这个工地上的SS， 说自从自己去年11月来这里开始刷漆， 2个多月了从来没有1天看到SS来过1次,

builder付工资给他们少，或者拖欠工资，他们经常就马虎的做一下。

或者builder经常拖欠工资致使SS中途走人， 又或者见过一个SS身兼数职同时监管多达20几个施工现场， 所以有时候导致问题发现时时间安排不过来解决等等！

他最推荐的是metricon，虽然贵， 但是sometimes you get what you paid, metricon， 因为他们给工人的工资最好，所以工人做的非常仔细，因此施工周期很长。但是每个细微的环节都能做到至善至美让一般的顾客没有后顾之忧！

综合以上来看， 一个大的builder通常应该具备完善的管理层， 澳洲的建筑商并没有自己的建筑工人，其实可以看成一个接活的包工头，他们整合了市场的资源而已。真正建房的工人都是属于专业的建筑公司，而这些builder只是在许多建筑公司中寻找价格合适的或者有长期合作对象。哪家builder付钱高和谁合作！

bubblebee

Hunterxiao兄:

拜读了你的建房帖之后才知道小弟我并不是坛子里唯一的一个选择了Clarendon建房的人，到目前为止，这个公司让我感觉：悬！
唉，土地title已经让我开始做地奴。无奈中。。。感觉天下乌鸦一般黑。所以才断了找别的builder的念头。

兄台到目前为止进行得怎样？非常关注你啊。希望你一切顺利，能给我打打气。 我的那个Admin是Bindi，不好。挺被动的，而且没耐心。
19号要和Clarendon签正式合同了，样本合同还没看过呢。想请教XT有些什么问题需要注意？还能讨价还价吗？
Site Cost是不是只能在签合同前2天知道具体数目？感觉被Clarendon框的厉害呢！
（我也选了morningside26，房型没做任何修改，为什么价钱跟你差不多了呢？！）郁闷中。。。。。。

hunterxiao911

bubblebee感谢你的回帖啊！真是不容易， 能在这里找到一个也用clarendon造房的同道！

关于morningside, 我当初加了7000刀升级了一个bedroom, 算下来， 差不多加了7000刀房子总面积增加了2个square！如果按单位面积所需花费， clarendon是比较超值的！

目前我这里的进展就是还在等council的convince report, 因为我们建在ESTABLISH AREA而不是新区，COUNCIL那边有些麻烦。这个报告下来就可以开始造房子了！

关于你的admin， 我之前和她面谈过2次， 给我总体的感觉这个鬼妹说一不二， 理论知识很扎实， 许多关于房子standard inclusion的细节她都很清楚， 有一次我去给我的admin (Helen) 去递交颜色更改方案，问了一个关于水龙头taps 的升级的问题， 后来Helen自己也不是很清楚还是找来了你的admin (Bindi)来做的回答！

另外一次去签合同， 由于时间从早上9点一直到12点半也没签完， Helen临结束时还有一些具体细节还没有和我交待清楚， 也是找来了Bindi然后给我做的详细解答！

我对这两个admin的整体感觉就是：

Helen人真的很友善， 很耐心， 每次你的email和电话她都有求必应， 有问必答! 但是她有时候会和你打太极拳来回周旋， 你需要耐心！

Bindi给我我的感觉对clarendon房子的标准配置以及升级都很熟悉，英语有些口音反而说的比较慢和清楚。 至于你说的没有耐心是有的， 不过没办法谁叫我们都是门外汉， 有时候就只能厚着脸皮不断的骚扰他们， 直到他们给到我们答案为止！

Site cost的确是个隐含费用， 有很多猫腻， 我有时候不懂只能自己上homeone去寻求答案或者问盖过房子的朋友请教！我觉得site cost最终还是取决于你的地是否平坦， 有没有植被限制， 土质测试结果怎么说，还有fills 和 falls的情况等！

如果你觉得他们给你的site cost报价高了， 可以参考我们前面HELEN给我们的解决方案，另外让他们找一个公司重新评估，如果另外一个公司评估结果比之前公司少，这样你们就多交600块，可是SITE COST能省下好几千（我们最后找了两家公司做的SOIL REPORT）

如果评估结果比原来的还高，就不用交新的SOIL REPORT的钱（方正还是有周旋的余地的）

每个人的case都不一样， 我在合约2天前知道site cost, 并不一定代表你也会这样， 不用着急！说不定你的土壤不是P CLASS的问题土壤呢

签合同没有还价的余地，我们被强制加了一个升级也没办法让他们免除。其次建房周期问题，是否是他们保证的18个星期完工，这点要争取一下（因为你们并没有做任何结构改动）

还有就是5%的 deposit在签合同时可以不交，到SLAB goes down的时候再交，这样可以放在offset里面抵些利息，其他的升级，如果不需要的在签合同的时候和他们说，他们会做成post variation，在最后一张账单的时候退给你钱。其他的像EAVES，和砖头的种类就一定不能再换了，否则他们说是影响结构。（我们后来打算升级换成ZINC的砖，扔给他们钱也不同意换）

现在我们有事没事也去别的CLARENDON施工现场看一看，也比较过其他的BUILDER，让我们欣慰的是CLARENDON用的FRAME材料都是MPG10或以上，STUDS SPACING全部在450MM以内。缺点是施工现场TEMP FENCE经常敞开，容易被人搞破坏。施工进度比较慢，我们打算找SS的时候和他说明这些问题

最后也祝你一切顺利， 如果有啥新进展， 也经常来这里更新下， 大家相互交流啊！ :)

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-2-15 00:05 编辑 ]

hunterxiao911

原帖由 cisco 于 2010-1-25 08:37 发表

哪天把我房子扒开看看里面是什么木头.

呃， cisco大侠怎么变光脚了， 怎么回事？

是不是大侠出事了？

吓了我一跳， 积分一下变48分了！

你可是我的偶像啊，

[ 本帖最后由 hunterxiao911 于 2010-2-15 00:14 编辑 ]

bubblebee

太感激hunterxiao兄的耐心解说了！！！ 没有那么郁闷了。。。。 谢谢！

以后一定会经常上来和你交流交流的，不过地买在PC了，否则你会是一个多好的邻居啊

（呵呵，如果有所冒犯其他的PC好邻居，请多多包涵。）

Hunter兄，等我有了进一步的进展再上来向你汇报。

bubblebee

Hunter兄：

忘了一件事：你有没有把timber infills above windows 升级成brick infills above windows？（房子的侧面和后面）
这项升级我没做，有点贵，犹豫中。。。。。。想听听你的想法。

hunterxiao911

原帖由 bubblebee 于 2010-2-15 13:41 发表
Hunter兄：

忘了一件事：你有没有把timber infills above windows 升级成brick infills above windows？（房子的侧面和后面）
这项升级我没做，有点贵，犹豫中。。。。。。想听听你的想法。

这个升级我没有做， 我觉得没有啥必要， 因为clarendon多数样板房侧面都有timber infills， 记得当初那边的sales和我说以后如果你要转手卖掉这个房子， 买家只会关心房子的正面门脸好看不好看， 还有房子内部装修做的如何， 至于这些侧面的东西多数人不会关心！

倒是正面窗子以及garange door上方最好不要有timber infills否则会影响房子美观！

hunterxiao911

原帖由 bubblebee 于 2010-2-15 13:35 发表
太感激hunterxiao兄的耐心解说了！！！ 没有那么郁闷了。。。。 谢谢！

以后一定会经常上来和你交流交流的，不过地买在PC了，否则你会是一个多好的邻居啊

（呵呵，如果有所冒犯其他的PC ...

当初我们也想考虑过PC来着， 只不过那边多数的地都要等好长时间才能release, 我们刚结婚不久要住新房子！ 所以就选择了已经release的地！

以后建好新家欢迎bubblebee来croydon玩！

sdsddddd

先上来说声新春快乐！祝hunter建房筑家一帆风顺，万事如意！

有件事想要请教一下，我们刚发现自家地里有棵树，开发商整地的时候把树留着了，看样子是没办法挪掉。现在只好把原来重新选PLAN以免碰到树，唉真是麻烦。现在就不知道site cost 有啥影响。见下图,圆圈代表从上方往下看到的树冠大小，长方形是地，树在后院靠右上部位。（请无视偶的画图能力，呵呵）

[ 本帖最后由 sdsddddd 于 2010-2-16 02:42 编辑 ]

bubblebee

谢谢hunter兄的盛情邀请！非常感动+ hunter兄的帖子

楼上的那棵大树不错，所谓大树底下好乘凉！呵呵

gifox

其实也不是。。。。我看了metricon建的几个房子，手工都是一般。只能问其他是不是更差了。
以前metricon或者可以把事情拖长来做，不过最近好像不那样了。主要是政府政策让新建房好多。看到他们在我们这区的工地长期没有工人，然后来了一队，风风火火干一阵又静一阵。这样算来实际工作时间也不多。

gifox

原帖由 sdsddddd 于 2010-2-16 02:38 发表
先上来说声新春快乐！祝hunter建房筑家一帆风顺，万事如意！

有件事想要请教一下，我们刚发现自家地里有棵树，开发商整地的时候把树留着了，看样子是没办法挪掉。现在只好把原来重新选PLAN以免碰到树，唉真是麻烦 ...

要是那么不喜欢其实可以考虑砍掉。问问康嫂看能不能砍。就算不砍也请人看看树是否健康。

打开本地的whitepage可以找到人来估价的，15米高的树大概800，砍掉连运走。

procoder

纯支持。