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F&C 系列之 律师，中介，以及房租
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今天在坛子里又看到一篇帖子，是关于房租纠纷的，很有感触（特别是和自己的经历对比后），所以再发一个关于房租的扫盲帖（对不起，个人经历有限，只适合扫盲）。
案例引用于网友IHUG （对不起，改掉了中介和代理的全名）：
我有个朋友今年三月从AGENTS那儿买了一个鱼薯店，说是生意有5000， 房租300，卖10 万，那个代理名字叫colli， 他利用我朋友急着找店的心情，硬逼着他马上交了10% 的押金， 说好了试店两周的， 结果只试了一周，我那朋友从没有做过生意，连租约都没有看见过，看见租约只有4 年，问代理， 那个colli 信誓旦旦的说外面卖生意全都是这样的，租约转到买家手上，房东一定会给他加租约的。如果想不卖，10% 的押金就不会还他了。然后一天十个电话的催他。我那朋友老婆马上要生孩子，也没时间多想，便签了合同。
settle 了以后一周，房东来了，告诉我那朋友房东有其他打算，绝对不会再给他租约， 这在几个月前已经告诉了owner 和代理了。我朋友急得快疯了， 去找代理，他不认账，找律师却发现和买家是同一个律师。 到后来，房东天天来问他什么时候搬走，弄得他度日如年。后来，打听到AGENTS和 owner 早已经合谋好了这个骗局，这样的买卖已经作了快一年了，同样这个店曾有人出价 4 万，owner 也肯卖，但买家懂行，提前联系了房东，结果没卖成。
做生意的人都知道，没有租约的店会一分不值。
很多在找店的朋友和我一样，一定很重视taking的真实性，但是其实租约也是另一个必须考虑的因素。就像IHUG所说的一样“做生意的人都知道，没有租约的店会一分不值”。
看过这个文章后，我第一直觉就是问题出在律师身上。房租问题应是律师重点审查的方面，至少是要提醒你潜在的危害有哪些，像这个租约的纠纷很显然律师是要事前提醒一下的。
我个人认为对于一个新手来说，一个好律师比一个好中介要重要的多，因为给我们合理而又可信的意见的人是律师，而不是中介的代理（当然，我这里指的是法律和租约方面的问题，而不是指taking的真实性）。
还是拿我自己来说吧，我在中介看重这家店后中介就说要介绍给我一个律师，$500全包，价钱很有诱惑力，但我考虑到他是中介的合作律师，问题出现后可能会偏袒中介方面，所以我最后还是决定自己找个信得过的律师。
最后事实证明，这完全是必要的，因为我的这个律师在整个交易过程中起着不可忽略的作用。
首先是定金，可以看出，在上面的案例中买家之所以很被动就是因为先付了10%的押金。我当时律师要求必须先做好合同，然后再交定金，我就是在对方在合同签字后第五天交的押金。而且当时我的律师坚决拒绝把押金交给中介（我单方面给了中介$500押金，不然一点不给他们不会尽力办），她说按法律要求要存在第三方的信托账户中，所以我的10%是存在对方律师的信托账户中的。这样可以避免的问题是最后交易没成功，按合同要求你可以返回押金，而对方没返还的话，你只能等待漫长的诉讼了。
合约方面也很重要，特别要注意的是“SPECIAL CONDITIONS”,也就是附加条款，所有的细节问题都会出现在这里，包括，试店的时间，taking，保证条款，甚至还会要求原店主在几年内不能再你附近开店等。当时我的律师开出的附加条款很严格，其中有一条就是要求对方必须满足以下三点才算合格，1试店要达到规定金额（这必须的）。 2 必须提供令我“满意”的书面文件来证明他们的taking，（这点很霸道，什么才叫满意，很主观，对我很有利）3 提供过去三个月的taking证明（不是进货证明），而且平均额必须达到要求。如果以上三点不能满足，对方要马上返还押金。
其实，个人认为除了第一点外，另外两点都很过分。站在卖店的立场上也许包括我在内的大多数卖家都不会同意。当然，我当时是买家，所以没意见。可更令我惊奇的是对方竟然签字了（感谢一下中介代理在这里所发挥的作用），这让我觉得很有保障，所以五天后就交了定金。
当时还有个小插曲，就是我们还在合同中规定，房东必须同意再加三年租约才能settle。房东律师本来说没问题，但是在settle的前一天又说不行了(可能是因为租约上有三个人的名字，他们意见不统一)，我的律师的建议就是取消交易，拿回定金（可见这个律师对押金的返还是很有信心的）。当时，原店主非常愤怒，其实也可以理解，因为一切都就绪了，试店也结束了，现在因为别人的关系要取消交易，其心情可想而知。可令我没想到的是原店主竟然大声戒备我，说我擅自加入“三年”条款，可事实是这个条款在他签字前就有的。最后我才知道，他的律师是个和他合作了20多年的朋友，根本就没给他解释附加条款，只是说他看过了，没问题，店主就签字了。这也就可以解释为什么他会签那么苛刻的条款了。
所以说，每个律师都不一样，别盲从，合同一定要自己再看一遍，英文不好就一个词一个词的查，然后不懂的就一条一条的问。当然，最后我的律师费也不低，$1500+GST, 这比中介的报价多出两倍，但我个人觉得还是值得的，因为我的利益都得到了保护。相对于十多万的生意，这钱还是物有所值的。对了，提醒一下，律师都是按时间收费的，但是可以先讲好一个固定值，要求不能超过，并讲好如果生意不成的话费用的收法。现在经济不好，竞争激烈，很多律师都同意的。
大家在签合同之前一定要看租约（lease），里面会详细记载租期，租金等重要数据，这是你的唯一合法保证。至于中介和店主所承诺的，你就别放在心上了，没保障，没有用。例如他们会说房东已经同意修理哪些哪些设施，或同意加几年几年租约，别信他们，除非你对自己的运气很有信心。总之记住一条，你想要他们做到的，就写在合同里，不然都白费。当然，如果你急着接店，或店真的很抢手的话那你就要做出让步了，不然一辈子也买不到店。我就是在没拿到那三年续约的情况下做出让步，同意接店的(因为当时租约还有8年到期)。
因为是扫盲帖，所以就介绍一下租期的问题，一般都是3X3X3, 4X4X4, 5X5X5，就是说3年是一个周期，每3年续约一次，一共9年。其他以此类推。但这里强调的是续约，因为一般买店时都是转约而不是新约，所以接店一两年后可能就要续约了，这时千万别傻等在店里，以为天经地义就续约了。一般合同都会规定在到期前3个月内（具体看合同），租客要发出续约的请求，当然，你可以自己申请，也可以找律师做。如果你很不幸，错过了合同规定的续约时间，那你就只能希望自己有个好律师，或好房东了。因为房东完全可以要求作废原合约，让你签新的，当然，租金就他说了算了。我想被人掐住脖子签字，没有人会愿意吧。
至于租金嘛，一般每年都是要涨的，我听过的有两种，一种是每年按物价指数涨，一个周期结束后在重新评估租金基数，一般比较麻烦，容易产生纠纷。我的是另一种，就是每年按固定指数涨（一般高于物价指数），但没有REVIEW, 基数是不变的。我觉得这种方法不错，没争议，遇到物价飞涨时，还可以省点钱。
在案例中，筒子们还提到了中介的作用，我个人认为生意代理就是起到一个提供生意来源的作用（当然，谈价钱时也需要他们），其他的都没用，也别太依靠他们的意见，因为他们的目的和卖方是一致的，就是尽快尽高地卖店。所有考察都要靠自己，文件靠律师。一定要在买店前尽量考虑所有因素。如果交接后才发现问题，那就只能尽人事，听天命了。
当然，做事都有风险，每个人对风险的喜好程度也不一样，只好各显其能吧。
祝找店的朋友一起顺利。
[ 本帖最后由 matt727 于 2009-6-24 15:47 编辑 ] |
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kimi 建房帖 (2009-10-22) kimi 
发表于 2009-6-20 03:57
