还没有在strata 注册的新房可以买卖吗？

Natio

在NORTH STRATHFIELD的APPARTMENT，根据AGENT介绍该小区在2008建好，建好之后一直都在建筑商（HOLDMARK）的FAMILY TRUSTEE的名下, 直到最近才在STRATA 注册并开始买卖。销售合同上只有DRAFT STRATA REPORT但是没有真正的报告。AGENT说HOLDMARK已经递交申请STRATA的注册有一段时间了，应该很快就回批下来。
请教各位达人：
1）        在STRATA 注册没有批下来之前交换合同安全吗？

2）        因为该楼是在2011年才注册 STRATA的，AGENT 说我们可以获得像全新楼一样的折旧优惠，真是这样吗？（我们打算买来作为投资房）
因为已经交了1万大洋定金，7天之内要做决定是买还是不买，各位达人的意见和建议都不胜感谢！！

[ 本帖最后由 Natio 于 2011-1-27 17:06 编辑 ]

garysu

你的律师怎么说？

kuxxc

找律师问问吧。这个挺严重。

Natio

谢谢回复。律师建议在合同上加一条说要在STRATA批下来之后的21天才成交。好像就有点保障了？

kuxxc

恩卖方同意就好。

不知道你的买价，不过有strata 和没 strata ，价钱相差可能不只20%.。。。没strata 的话可能你买的不是房，而是公司的股票。。。律师说没问题就好。

Natio

谢谢kuxxc达人的回复！

房价的情况是这样子的 –

3房 apartment, 2车库。开价$605000, 在下个星期二之前交换合同的话就优惠两万，房价为$585000。

另外建筑商再提供2万多一点的stamp duty allowance, 为买家支付印花税。同时agent (华人投资联盟)也提供1万大洋的装修费（因为里面一直有租客，agent 说这是公司提供的服务）

算下来60万5千的房子有5万多的优惠，好像非常划算。agent 也不算催的很急，我们现在最担心的就是这个strata的问题了。

kuxxc

还真没有过这种经验。不敢多说。不过肯定卖方提供的优惠一早就算在买价里面了啦。。。

多和律师商洽以免误时误事吧。祝顺利！！

Natio

非常感谢！会继续和律师交流，有什么outcomes再向大家报道。

如果其他童鞋油类似经验也请多多指导！

idontknow

华人同盟的垃圾人-George Zhu

Natio

tell me tell me, 他们怎么样了？

其实我是很不放心跟他们买东西的，所以每一步都很小心翼翼。目前我们看过房子，感觉还可以，就是strata的问题放心不下。

有些细节在合同上写的和销售说的有出入，所以我要一条一条的据理力争让他们白纸黑字的写下他们承诺的东西。

我想咱买的是看得见摸得着房子，只要细节上的东西我都有written的东西确认我就有保障了吧？

[ 本帖最后由 Natio 于 2011-1-27 16:46 编辑 ]

idontknow

华人同盟有很多猫腻的， 他们的sales买你房子的时候恨不得管你叫爸爸，但是成交以后，如果你的房子有问题了，他们可以转过头来骂你，让你快滚，我认识的好几个人都和他们有过争执，尤其里面那个George Zhu， 卖客人的房子， 盖好以后少了30多平米，客人当然不干了，George Zhu 就开始威逼，最后翻脸，冲他的客人吼起来：‘你到底买不买！？ 你怎么这么多麻烦事！你不买给你退定金，你根本没有损失，有的是人买。’
有人差点就到媒体揭发他们~

[ 本帖最后由 idontknow 于 2011-1-27 21:09 编辑 ]

idontknow

律师说过，华人同盟给出的那些agreement是不受法律保护的， 比如rental agreement，他们可以毁约，如果较真起来，那些agreement都是废纸， 损失的是买家~

Natio

oh....这样子~~~~ 这样的服务态度的确让人不放心。

谢谢楼上达人提醒！

kuxxc

》我要在7天之内决定是否买房，否则1万大洋就砸水里了。

你要是还在cooling off period, 那我劝你还是别想了。赶明儿就去取消吧。需要需要交0.25% 取消费。就是说房价是$600,000 的话，就需要付$1500。 你要是不付这千五快钱，个人认为你以后会亏无数倍。

除非。。。。你的律师对这方面，对华人同盟，对那栋楼都了解，而你有很相信他的话。。。那你自己决定吧。这里论坛上所说的，可能人言可畏，也不知道讲的是不是同一栋楼。。。只知道在 north strathfield。。。另外一点就是，可能楼真是好价钱来的（三房两车库60w 听起来还行），就是中介烂。那么小心处之，可能还是值得买。

不过我又说回来，按照我的直觉，听你之前说的，开发商会给你一万块装修费,settlement 时候又优惠2w，又赞助印花啥啥的，你不觉得这些优惠都很有问题吗？？怎么可能有那么大只母鸡通街跑（广东谚语噢）！！我觉得已经是在忽悠事故未深买房心切的小伙子。看过这么多有关华人同盟的帖子，别说$1500，$3000就能逃脱这个陷阱我也愿意。要不买下来动不动就好几万亏掉的噢～～

最后，你要是真要买，我觉得你应该马上花两三百快，cooling off 结束前请人估价（周五打电话周一下午前应该办到），看值的多少钱。搞不好那个答案会令你大吃一惊。同盟要是唧唧歪歪刁难你的话，那大家就心中有数了。

还得需要感谢足迹给我们提供这个资讯机会。没这投资版相信很多人都会丢很多冤枉钱啊。

给我们汇报进展吧。祝你顺利。

令狐不冲

原帖由 idontknow 于 2011-1-27 21:05 发表
华人同盟有很多猫腻的， 他们的sales买你房子的时候恨不得管你叫爸爸，但是成交以后，如果你的房子有问题了，他们可以转过头来骂你，让你快滚，我认识的好几个人都和他们有过争执，尤其里面那个George Zhu， 卖客人的房子， 盖好以后少 ...

叫他(paopaobing(7))

wentworthpoint

原帖由 kuxxc 于 2011-1-28 00:08 发表
》我要在7天之内决定是否买房，否则1万大洋就砸水里了。

你要是还在cooling off period, 那我劝你还是别想了。赶明儿就去取消吧。需要需要交0.25% 取消费。就是说房价是$600,000 的话，就需要付$1500。 你要是不付这千 ...

严重同意。

请记住，羊毛一定是出在羊身上的。他们拔出几根狗毛给你看说你看我们拔毛了，我们好痛，你好幸运，但你仔细一看，一定还是羊毛。

mxgong

我觉得先退了吧。 因为就算你律师同意STRATA 下来后21天SETTLE ， 如果STRATA REPORT 下来非常不好呢？你到底买还是不买呢？如果还是买，那这21天的等待期有何意义？

这房子快3年了，都没有一个正规的STRATA 在里面管理。我估计新的STRATA 进驻，第一年或许忽悠一下收了不多，第二年肯定是个BIG JUMP。

另外在这个区， 房价要55万，还觉得不是很便宜，我觉得如果是50万左右的。还是能接受的。毕竟这个区没什么多大的发展。。虽然是跟奥林匹克占一点边，但是还是有点距离的。周边就一个WESTPAC 总部在哪。

花56万，不如其他华人区买个2手的2房了，回报率也是相当好的，又不怕房价跌。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-1-28 11:45 编辑 ]

Natio

昨晚辗转反侧，天亮前做了决定不跟他们纠缠下去了。一早上就去律师商量。律师不等我开口就叹了口气说还是别买了，我们的要求都给发展商的律师一口拒绝。更精彩的是，同盟的人说strata 很快就会批下来，但其实发展商的律师回信说他们正在准备提交strata申请，就是说什么时候批下来还是要遥遥无期的事情啊！！！郁闷。

还有就是大家也提醒的strata现在啥钱都没有，如果有什么大问题的话作为owner要掏出来的钱可就够呛！另外一些零零碎碎的东西写的和说的对不上号。
如此等等，我们认为这还是太悬了。

已经给了written notice 要求全款退还1万银。如果有纠纷我有强大的Union association，还有自己律师，万一有需要的话我还有一些秘密武器，总之不能轻易把辛苦工作换来的血汉钱丢水里，一分钱也不可以！

mxgong

原帖由 Natio 于 2011-1-28 13 begin_of_the_skype_highlighting              2011-1-28 13      end_of_the_skype_highlighting:03 发表
昨晚辗转反侧，天亮前做了决定不跟他们纠缠下去了。一早上就去律师商量。律师不等我开口就叹了口气说还是别买了，我们的要求都给发展商的律师一口拒绝。更精彩的是，同盟的人说strata 很快就会批下来，但其实发展商的律师回 ...

有自己的律师就是这点好，不会给他们摆布，另外，说说吧， 合同和他们说的有什么地方不一样的？

Natio

同盟号称在华人地产投资中介排第三，老大老二是谁？！很好奇，他们做得怎么样？有达人知道吗？

kuxxc

》已经给了written notice 要求全款退还1万银。

要是他们表态说strata 马上批下来，而实际上可以证明到还是刚申请或者遥遥无期的，那是企图欺骗。让律师办好，他们聪明的话应该会立马1w 原封退还。。。

你没说我就知道那发展商肯定会拒绝。你定金都交了。。。他们图的就是要你觉得取消费用太大而硬硬买下来。

不过我觉得0.25% 貌似很难逃掉。。。

祝你顺利。

[ 本帖最后由 kuxxc 于 2011-1-28 13:19 编辑 ]

idontknow

华人同盟到底卖过好房子吗？

idontknow

是说，大骗子和2骗子是谁吗？

原帖由 Natio 于 2011-1-28 13:17 发表
同盟号称在华人地产投资中介排第三，老大老二是谁？！很好奇，他们做得怎么样？有达人知道吗？

曾经游过水

原帖由 idontknow 于 2011-1-28 16:20 发表
是说，大骗子和2骗子是谁吗？

铁鱼算一个不？

Natio

定金全部退还了,一分钱都没有少。平心而论，PIA的销售还是算敬业的（起码我们遇到的那几位不错），没有为难我们就退了全款。

终于有朋友知道strata 注册没注册的房子有什么不一样了。注册的房子，作为owner你可以决定何时买卖，但是没有注册的房子，你要在卖出去的时候要跟真正的‘owner'商量，在north strathfield的情况下就是要跟builder的family trustee商量。人家要说不能卖呢那你就变大闸蟹了。不过呢,听说一期的房子也是先卖再注册的,如果顺利的话现在开售的二期也是如此。但万一不顺利呢？？

其实没有注册的房子买卖交易在澳洲也很正常，但是这种房子通常要比一般注册的房子便宜5到10万。像PIA销售的这个楼盘吧，离火车站和公园近，离其他两个华人区也近，50万的新楼,两房带车库，也不算太贵。他们要是一开始就说清楚是咋回事，估计也有人愿意买的。

但是为什么他们偏偏就弄得像这个是天大的热饽饽，错过了你一定会后悔死一样。你想我们都是在国内身经百战过来的，都知道哪里有这么大的便宜满街跑，结果就老是觉得他们有猫腻，下了定金还要拿回。

哎，“华人同盟”~~~~我们就这么鄙视自己人的同盟~~~~~

[ 本帖最后由 Natio 于 2011-1-31 14:05 编辑 ]

kuxxc

恭喜了。真是好消息。我觉得要是你没自己的律师，可能他们没那么容易妥协。

曾经看过一些apartments, 也是没 strata，买的只是他们公司的无投票权股份或者 unit trust 里面的unit吧。一般上会比市场价便宜20-30% 左右。可银行只借65-70%。这还是 gfc 之前。

你说的对。。。要卖这个，认认真真的和对方说清楚，让人家去决定，不就成了吗，何必把自己做的那么低级，还说什么 strata 就快批下来等等。。。继续鄙视无良 sales ～～

kuxxc

话说你不买了 macxp 可能有兴趣。你去跟他寒暄一下。(monkey33)

http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1

idontknow

同感，其实有些问题他们要说清楚了，也未必就卖不出去，他们这样搞就觉得有欺骗的感觉，其实事实的真相早晚会被人知道的，就算是上了一次当，也不会有第二次，pia的sales强大啊，人家根本就不会care名誉问题，因为它们不用回头客，所以他们的客人一般就是一锤子买卖，几乎没有人再回头~

原帖由 Natio 于 2011-1-31 13:50 发表
定金全部退还了,一分钱都没有少。平心而论，PIA的销售还是算敬业的（起码我们遇到的那几位不错），没有为难我们就退了全款。

终于有朋友知道strata 注册没注册的房子有什么不一样了。注册的房子，作为owner你可以决定何时买卖 ...

idontknow

恭喜你，真觉得你不买那个房子很幸运，这个华人同盟如果这样做生意的话，不会长久的~

Natio

宽容点吧，什么生意刚起步的时候为了能撑下去都很难避免要什么都cut corners。

个人还是希望这种纯华人机构能发展下去，而且不要光赚中国人的钱，要赚澳洲甚至全世界人民的钱。要做到这一点就不是光靠些雕虫小技就能办到的哦 – 新加坡和香港人在这方面倒是起步的比较早。

“诚信”二字实在是太重要了。