BRISBANE北区买房记

yz3183

BRISBANE北区买房记

看了lifengj 同学2009-4-7 21:35的帖子 “BRISBANE买房记，慢慢听我讲故事吧” (http://www.oursteps.com.au/bbs/r ... o=lastpost#lastpost), 写得真好, 联想到自己也刚刚在4月9日签约买下BRISBANE北区的第一个房子, 受其启发, 虽然好久没怎么码字, 但还是决意写点东东, 以记录这一有意义的买房历程, 对自己作个总结, 也希望对足坛的筒子们提供另一个买房借鉴, 同时想和lifengj 同学的南区买房篇遥相呼应, 推动这里布坛的人气.

背景
虽然学的专业是工程类, 但我却自认是个对房地产比较感兴趣的人, 移民澳洲之前, 在国内就喜欢下班之后开着车, 到处看房, 有过买卖6套房的经历. 去年来澳洲之际, 因BRISBANE一间政府公司OFFER了不错的工作, 故也是于去年八月登陆BRISBANE. 工作之余, 也开始我第BRISBANE探房之旅.

我一直认为, 投资股市和房地产是少有的, 能让工薪阶层的财富迅速增长以达到财务自由的, 两种证明有效的工具或渠道. 其中, 股市(包括股票, 指数, 期货等)资金周转快, 投资回报可能高, 但风险也高, 要求投资者要有非常强的心理承受能力, 清晰的头脑和敏捷的反应, 对于工作时需要专著的我来说, 不太适合, 故细水长流型的房地产就成了我的最爱.

在熟悉BRISBANE房事的过程之中, 首先考虑的, 是选区, 即到底在BRISBANE那一区买房? 每个人的情况不一样, 我自己列的考虑因素依此如下:
1) 工作地点: 由于我的工作地点在可预见的将来, 都固定, 故单程车程不可多于一个小时. 有的筒子工作地点可能不固定, 这一条就要全盘考虑.
2) 区内房价整体水平: BRISBANE有很多免费的各区房价统计报告, 避免选择房价历年升幅都较低的区.
3) 区域发展规划: 区域有无发展规划或大的PROJECT?
4) 居民素质: 区内居民的工作, 收入及礼貌程度如何?
5) 交通: 区内公共交通是否齐备, 便利?
6) 教育: 区内是否靠近大学? 有无公, 私立学校?
7) SHOPPING: 购物是否方便?
8) ……

根据以上选项排列, 实地看过不少区, 包括: FORT. VALLY,  SUNNYBANK, SUNNYBANK HILLS, EIGHT MILE PLAINS, NUNDAH, CLAYFIELD, WAVELLHEIGHTS, STAFFORD, TOOWONG, REDHILL 等，我给自己定位在: CHERMSIDE AREA, 或者 CARSELDINE AREA, 也还认为, 这是BRISBANE北区现在最有升值潜力的两个区. BRISBANE的华人好像对CHERMSIDE认识不多, 这个区离CBD约10 公里, 有BRISBANE最大的 WESTFIELD SHOPPING CENTRE, 少有的几个将公立小学, 中学建在一起而又拥有很高的师资配备. 如果说 SUNNYBANK 相当于悉尼的 HURSTVILLE 的话, 那么, CHERMSIDE 就相当于悉尼的CHATSWOOD, BRISBANE 北区未来的中心. 但是, 其区内房价却还相对较落后, 我认为是没有火车的缘故, 但其频密的BUS, 四通八达的 BUS NETWORK 和临近大动脉 GYMPIE ROAD 足可以弥补这一点. CARSELDINE 离CBD约14 公里, 是北边进出BRISBANE 的门户, 火车和BUS都有, SHOPPING也方便, 最近又多了个 WOOLWORTHS, 缺点是开车去市中心稍远.
哇, 打字好累.

[ 本帖最后由 yz3183 于 2009-4-14 23:35 编辑 ]

yz3183

选定区域后，就开始在网上留意这两个区附近的房子，主要看http://www.realestate.com.au/，也看http://www.onthehouse.com.au/．在BRISBANE好像只有这两家网站的房源，有些不同，其它ＡＧＥＮＴＳ的房源广告大部分都可以从ＲＥＡＬＥＳＴＡＴＥ.ＣＯＭ 里找到的.
在网上看房的同时, 为了让抽象的房子具体化, 我们一条条地列出房子要求的清单如下:
1) 只买HOUSE. 因为将来有可能转投资房, 长远看, HOUSE的升值潜力最大.
2) 房价在50万左右. 我自居买房的理念是, 买你能负担得起的最好的房. 但由于在澳洲是首置, 50万左右的房子能最大限度地享受政府的各种优惠.
3) PREFER BRICK　＆　HIGHSET HOUSE, 有两层的HOUSE,多点空间.
4) 最少3个BEDROOMS
5) 尽可能靠近学校
6) 靠近商场
列出这些条件后, 网上SEARCH就简单多了, 效率也就大大提高了.发现这两个区内满足要求的HOUSE很少, 特别是CHERMSIDE, 每个月只有几个, 而且走的很快. 所以, 只得潜伏一段时间, 耐心等待目标的出现.

第一个ＯＦＦＥＲ
ADDRESS:　１７　ＤＵＮＤＡＬＬＩ ＳＴＲＥＥＴ, CHERMSIDE　ＷＥＳＴ
LINK:http://www.realestate.com.au/cgi ... d&tm=1239450746
这个房子一出现, 就被我注意到拉. 693平方米的地, 3个Bedrooms 2个Bathrooms 2 个Garage 的两层砖房, 只要$449K. 第一个感觉是业主没有要高价, 再看看图片, 兴趣大增, 立马给中介打电话要地址. 得到地址后, 网上一SEARCH, 居然还在Prince Charles Hospital旁边, 房子就是公园, 再立马给中介打电话, 告诉他我是个SERIOUS BUYER,要求看房. 电话中, 中介很惊讶, 觉得太快了, 但我直觉这个中介很聪明(SMART), 他马上意识到我这个买家有可能让他实现最快的销售记录.(后来的接触映证了我的直觉, 这个中介叫Lance Russell, 一位年青英俊的白人小伙, 他买房特别快, 澳洲电视报纸都专访过他,有刊登他的大幅头像, 我觉得他的秘诀是, 对他要卖的房子市场定价比较实在, 甚至略低市场价, 吸引买家们后再伺机择高而沽, 有点似AUCTION式的开头却没有AUCTION的压力, 他这一手法还有点高明). 他说他马上跟SELLER打电话, 看什么时间可以. 半个小时后, 他打电话我说当天下午就可以. 我如约而至. 房东是个独居的老头, 卖房的原因是年纪大了, 料理这么大的一间屋有心无力, 便想卖了以后拿笔钱去养老院. 这个老头一置住那, 房子没有成交记录. 房子布局合理, 保持得也算好, 买了以后可以直接住进去. 旁边还搭了间工具房, 后院的草坪很大, 打理得很好, 有一个门直达外面公共的树林, 草坪和一条蜿蜒的自行车径.
我对这个房子很满意, 便对LANCE说出OFFER. 我们一起开车去他的OFFICE. 我对LANCE说, “我是新移民, 澳洲首次置业, 而这又是我的第一次出OFFER, 没经验, 也不想冒风险, 就出个人41万吧”. 他听完后微微有些失望(闲低了, 我当时的打算是先看看, 一步一步以后再加上去), 但还是在OFFER里写了进去, 然后他说, 会去找SELLER谈, 有消息打电话我.
晚上7点钟左右, 打电话我说, SELLER觉得TOO LOW, 不接受, 问我可不可以加点? 我说我对那个房子很感兴趣,加到42万. 他说他再联系, 当晚再无话.
过了两天, 收到他的电话说, 42万还低了, 问我还可不可以加? 我当时正很忙, 就说晚点再打给你. 但我当天不知怎么回事, 可能跟这个房子无缘吧, 竟忘了打电话回LANCE. 第二天下午再打电话给LANCE时, 他居然说SELLER已经接受另一个OFFER, 房子现在已经UNDER CONTRACT 了. 这个TMD的LANCE, 把房子在一个星期内就卖掉了.
就这样, 我在澳洲的第一个ＯＦＦＥＲ就MISS了.

TIPS:
1)        买房要有耐心, 耐心等待目标的出现.
2)        要么不出手, 该出手就出手啊, 出手就要快而准呀.
3)        不要指望AGENT会帮你.

[ 本帖最后由 yz3183 于 2009-4-12 00:01 编辑 ]

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第二个ＯＦＦＥＲ
ADDRESS: 11 KITTABILLA ST CHERMSIDE WEST
这个HOUSE一出现, 就完美地满足了我上面提到的前五项对房子的要求, 607平方米的地, 4个Bedrooms 2个Bathrooms 2 个Garage 的两层砖房, 开价$495K. 房子对面就是CRAIGSLEA HIGH & PRIMARY SCHOOL.在网上看它的美仑美幻的图片, 真养眼啊, 简直就不相信OWNER会将它卖掉. 由于列出的第一个OPI DAY就在接下来的周六中午, 我和我LP便兴奋地等着这一天的来临.
当天驱车到那里时, 路边几乎停满了车, 看房的人很多, 以至于AGENT是没办法一一打招呼的. 中介Warwick Richards 是个牛高马大的50岁左右的鬼子, 看他的动作和表情都很直率自然, 稳稳的感觉, 应该在这个行业是蛮有经验的.
房子真的很好, 下面回上几张图片, 这个可以说是, 到目前为止, 我在BNE看到的最好的装修. 设计有现代感, 注重细节的处理, 手工精致, 中上等用料, 布局合理, 那么大的房子, 没有浪费的空间. 我们足足看了近半个小时(开放一个小时), 我LP还不愿意走, 还在观摩.
出得门来, 正见到一个华人家庭跟Warwick谈得正浓, 是一对中年夫妇加他们的儿子, 像台湾人, 谈论的样子很AGGRESSIVE, 我当时就想, 这一定是个实力买家. 我不想打搅他们, 留下EMAIL, 电话后到WESTFIELD SHOPPING去也.　
晚上收到Warwick的EMAIL, 他意识到当天很多人没招呼到, 也想看看还有没有更高的OFFER (他说他当时已有多个OFFER), 就给我发了他们公司的OFFER FORM (不是STANDARD PAMD FORM 30c), 我回了个OFFER在48万, 很快他回了个电话, 说, 这个HOUSE很HOT, 现在是 MULTI-OFFERS, 你要出你BEST OFFER, OTHERWISE, NO CHANCE. 我对他的话半信半疑, 就加到49万, 告诉他, THIS IS MY FINAL OFFER, 他说, 成功的话, 就给我电话.
过了几天, 给他电话, 他说SELLER已接受其他人的OFFER, 价钱比我高, 但他却不肯透露. 后来才知道, 以$503K卖了, 有6个OFFER, 我是倒数第二低, 这个买家很聪明, 以$3K 压倒另外两个50万的OFFER. 我一直觉得买家是那个华人家庭, 只有咱们华人的出价才那么恰到火侯, 鬼佬是不会有这么精明和用心的. 我虽然没卖到, 还是祝贺他们家, 希望越来越多的华人在这边安居乐业.

TIPS:
1. 看房要仔细, 用心, 不光看房子本身, 还有邻居,附近的交通, AGENT本身, AGENT的态度, 看房人的数量, 看房人的反应,.. 这些都是决定你的出价, 和影响交易成功与否的 因素.
2. 买房过程中, AGENT真的很重要, 尽量多和AGENT聊天, 多问他们问题, 让他对你有印象, 你就可以从中获得很多重要信息.
3. 从其他不同渠道包括邻居, 其他看房人CHAT, 银行, 网上等, 多挖掘房子的历史, SELLER的背景, SALE REASON等等信息, 以做到出OFFER 时心中有数.
4. 第一次接触BNE MULTI-OFFERS, 看来出MULTI-OFFERS的CASE是, 出价得比要价高点才行, 而且不要用整数, 有时多一, 两千, 可能就得到理想的房子.
5. 在不是MULTI-OFFERS情况下, 不要告诉AGENT “THIS IS MY FINAL OFFER”, 而是THIS IS MY CURRENT OFFER”, 吊住AGENT, 再从容应对.

[ 本帖最后由 yz3183 于 2009-4-13 14:07 编辑 ]

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CONT 第二个ＯＦＦＥＲ房子的照片

[ 本帖最后由 yz3183 于 2009-4-14 22:39 编辑 ]

yz3183

拍卖篇
ADDRESS: 28 Norwich Street, Wavell Heights, BRISBANE

这个HOUSE 是拍卖房, 拍卖时间 28TH MARCH 2009 ON SITE, 4+ Bedrooms 2个Bathrooms 2+ Garage 的两层砖房, 很大的地, 有840平方米, 说不准将来分开的话, 可以盖多一个HOUSES (在BRISBANE盖NEW HOUSE, HOUSE的地规定最少400平方米). 位置离WESTFIELD SHOPPING CENTRE 很近, 三分钟车程, HARDWARE 是很不错的.

所以有人说, 拍卖的房子, 有两种情况, 一种是房子各方面都很好, OWNER想卖高价, 就想尽办法招来各位虎视眈眈的买家现场血拼, 另一种就是OWNER无力供款, 被迫清货离场. 两种情况都是很惨烈的, 总有人受伤, 这也是我不太喜欢去拍卖场的原因, 虽然有可能争到自己认为的 “BARGAIN” (别忘了, 在唱的其他买家也有不傻的), 但没有私售来得自在, 有得考谁HOMEWORK 做得多.

很不幸的, 这个HOUSE 的拍卖是属于后者, OWNER LOSE JOB, 不能按时供款, 银行就接管, 然后就拍卖, 还一定要当天拍卖出去. 这么重要的信息, 是我提早半个小时去看房, 在只有我和拍卖师NICK THORNTON 两个人时, 他透露我的. 再次证明了与AGENT多交流的重要性. 无意中的闲聊, 可能包涵大意义. 他说这些话的时候, 离预订的开拍时间10:00AM 只有10分钟了, 可只有我一个买家. 他问我做了BUILDING INSPECTION 没有, 我说这个HOUSE是我第一次来看, 也是我第一次来参加拍卖. 他听完, 眉头紧锁, 一脸忧郁, 我在想, 为什么一定要今天拍卖出去, 是银行催逼? 还是他怕LOSE这单生意? 不得而知, 有没有熟悉的 TZ 们知道啊?

不过, 情形很快峰回路转, 在离开拍 5分钟前的时间里, 陆陆续续来了不少人, 都是居在附近地区的, 有几个家庭是带着小孩徒步走过来的. NICK陡然来了精神, 在他的两个助手将来客一一登记, 发牌后, 粉墨登场了. 我注意到, 他的助手总共拿出了16个应投牌牌, 最后他手上只剩下一个, 我的是9号.  

所有人都站在前院, 有25~30个吧, NICK站在门前台阶上. 先读了一通文件, 再次询问所有想竞投的人要登记, 拿牌牌. 房价从$400K起拍 (这个房子肯定不止这个价, 这么低步起拍, 证明在当前经济低迷, 买家主导市场的情况下, 拍卖师对拍卖结果没信心, 也证明意在必售), NICK讲话加快, 大声, 以制造气氛. 房价被5, 6个不同的买家很快往上推, 我注意到, 当叫价超过$480K时, NICK 的神态明显放松下来, 也同时宣布 HOUSE ON THE MARKET NOW. 叫价上升更快了, 我在$500K出了一口价, 很快便被淹没了.

当叫价到$530K时, 基本上是两家在斗了, 一家是对年青的白人夫妇, 另一家是个中老年男人, 两个小孩围着他转来转去, 是附近邻居. 当叫价到$540K时, 那个中老年男人报价跟得很贴, 很紧, 一副志在必得的样子, 随着那个中老年男人叫出$545K时, 那对年青的白人丈夫无奈地摇摇头, 终于放弃了. 再看看那个NICK, 兴奋啊, 唰地举起他的小榔头, 狠狠地敲在他左手拿着的文件上, 来个重锤定音. 他当初心目中的价位, 应该在50万以下, 超出了4万5, 他算是不辱使命, 对银行有个交代了. 我也觉得, 这个房子被比高了一点.

TIPS:
1) 如果真对某一拍卖房有兴趣, 可以先做BUILDING & PEST INSPECTION, 以便实战时, 有的放矢.
2) 多邻居参与的拍卖房, 由于他们知根知底, 将是难啃的硬骨头.
3) 鬼佬出价, 就像其大部分性格一样, 一个词形容: 勇猛. 由此想到, 华人和他们竞争, 要扬长避短, 善用智谋.

[ 本帖最后由 yz3183 于 2009-4-14 23:53 编辑 ]

yz3183

自购篇

挖坑

[ 本帖最后由 yz3183 于 2009-4-14 23:05 编辑 ]

yz3183

总结

bkky

定个位子慢慢看。。

jlhan

谢谢LZ分享。

多数 Brisbane 华人都选 SUNNYBANK 及南边诸区是因为生活方便。记得有一个房东原在CBD附近，后买房买到 Robertson。 她说买菜吃饭都是南边方便。

ala

等看详情

linxinkai

支持，我也很喜欢chermside。。。以后买房子也会考虑那边

333路 从city到chermside ，15分钟一班，也相当方便的


westfield chermside购物中心那是相当大啊。。。
应该是brisbane最大的一个shoppingmall了吧
规划很好，是我在brisbane见过 逛起来最舒服的一个shoppingmall

住在chermside附近的鬼佬说 他们一年都去不了city几次:

[ 本帖最后由 linxinkai 于 2009-4-11 18:11 编辑 ]

ala

搬个凳子过来，等着看Lz最终买的房子哦

mghui

我也住在北区，离chermiside比较近，也看过那里的房子，现在也没有定呢，等待LZ的经验。

yuyu3742

LZ分析的很好，我也在北区，非常高兴看到终于有越来越多的同胞来北区定居了，非常感谢楼主分享购房经验，强烈支持！

wslly

快写啊。加油加油。

killarney

谢谢LZ分享。

st6246

失去第一个ＯＦＦＥＲ太可惜了

icebear

非常好的经验，感谢分享对房地产的分析比较有见地！

mghui

chermisde 估计会是将来另一个华人聚集区，支持。

ala

哇，一下子发现布市有这么多足迹的朋友啊，我也很喜欢westfield chermside，比city逛着舒服

jlhan

提个建议。大家对CBD和北区的餐馆评一评。

布理斯本餐馆小录
http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=124638

yz3183

谢谢 休 大师的加分和加精, 要不要考虑来 BRISBANE 投资一笔?:

lifengj

I like the second one, it is so nice! especially the deck.

ala

咦，LZ这几天没来更新呀

likespring

CHERMSIDE 购物中心很不错，我也喜欢。

ddouadele

穷人顶贴，怎么没有后续了啊

victorkmao

hellochina

其实在北区,chermside和chermside west完全不是一个概念。

shunshun

那个更好，请教

hellochina

Of course Chermside is better. Chermside is the real centre of north. But chermside west is about 3km from chermside and the property price is much cheaper.