老生常谈：Redraw 和 offset 在税务上的差别。实例解说.

逆风而上

Redraw 和 offset 在税务上的差别。实例解说。

Case 1
自住房 50买入。 贷款40万。
Loan 的结构是简单的redraw. 不带offset 功能。 几年后， 屋主勤俭持家除了每月的月供。 redraw里多出了10万。 此时房市也不错。 50万的房子涨到了80万。 屋主看到市场不错想Refinance套出30万并加上10万，再借个40万去买个80万的房。 这时， 这整个80万欠款所产生的利息都是可以去扣税的。

但如果一开始第一个Loan的结构是offset account加个Loan Account.  几年后， 屋主勤俭持家除了每月的月供。 offset里多出了10万。 此时房市也不错。 50万的房子涨到了80万。 屋主看到市场不错想Refinance套出30万，再借个40万去买个80万的房。 但这时，拿出的10万产生的利息是不可以扣税的。 而70万欠款所产生的利息都是可以去扣税的。原因是offset account里的钱是被认为是你的saving 而不是借来的钱。


Case 2
自住房40万买入。贷款30万。 过了些年后房子涨到60万。此时由于屋主的工资上涨，家庭也变大 ，打算买一套大点近学校的房子。 预算90万。 这时， 屋主打算把现有的自住房转为投资房， 并做个refinance 想从现有的房子里拿出上涨出来的钱是20万和这些年多往里还进去的钱10万。然后希望拿这笔钱和贷款60万去买一个理想的90万的房子。

如果一开始屋主的Loan structure是一个最简单的loan account 具备redraw的功能。 那么Redraw里就会有十万。 此时， 无论屋主再如何refinance, 即使那个老的房子做投资房时， 也只有那还剩下来的那个20万产生的利息 是可以用来扣税的。 因为多借出来的钱是用来买自住的。而还入的十万以被认为减低了债务而不可逆转。

如果一开始屋主的Loan structure 是loan account 加 offset account. 通过Refinance 后多借出20万。 和在offset account里有10万这些多还的钱。这时， 这多借出的20万所产生的利息是不可以拿去扣税的，但那个自己的十万拿出后 所产生的利息却是可以扣税的。 所以 老房子出租后 可以拿来扣税的是原来还欠的20万和拿出的10万， 一共30万所产生的利息。原因是这个10万只是自己的存款， 从来没有减低过原来的债务。

其实 说到底 ATO 看的是你借出的钱去拿来做什么， 投资就可抵税， 自己用就不可。由上面的实例可见Redraw或offset 在不同的情况下 是各有优势的。 大家必须根据自己的情况来安排自己的债务结构。

weedoo

能redraw的钱算存款吗？

老婆是CPA

楼主我毫不客气得觉得

骨头汤

好久没见 远东必死这么多活跃了

yizhe125618

weedoo 发表于 2019-6-1 22:59
能redraw的钱算存款吗？

同问

底色

感觉楼主既不懂税务又不懂贷款啊

IMELBOURNE

似是而非

逆风而上

看来是发错地方了。。。我的感觉四个字。 世风日下

逆风而上

weedoo 发表于 2019-6-1 22:59
能redraw的钱算存款吗？

如果是从loan acc里redraw的，就不能算存款， 而是算已还掉的equity。

watermark730

Offset里的钱被认为是自己的，不影响房贷里的欠款总额。带redraw功能的loan account里的钱被认为是已经还给银行的，往外拉类似于再借款。简单说是这样的，很多broker连这个差别也不告诉客户，或者自己也搞不清楚。

逆风而上

watermark730 发表于 2019-6-2 11:59
Offset里的钱被认为是自己的，不影响房贷里的欠款总额。带redraw功能的loan account里的钱被认为是已经还给 ...

的确是这样。 我多次问过不同的白金banker和很大的Broker。。。they simply have no idea。 这样的话 怎么还可以建议客户正确的债务建议呢？？？

我也试图和他们谈论过这个问题 他们的回应是 你在贷款前必须找你的会计师讨论一下， 债务结构， 如果你想扣税的话。

我晕， 试问我们华人买房前 有几个第一时间想到去见会计师的呢？大多数人就见个Broker和律师吧。。。

而Broker却对此一无所知 也不愿负任何责任。 因为这和他们的专业毫无关系。 但是对客户来说 这却是很重要一个信息。 对投资回报有着长远的影响的

watermark730

逆风而上 发表于 2019-6-2 12:05
的确是这样。 我多次问过不同的白金banker和很大的Broker。。。they simply have no idea。 这样的话 怎 ...

哎不过现在市场不好，也不是一定要像上一个时代那样，一套接一套的买了吧。

要是可能会有投资用途，那一定需要税务咨询的，还有如何折旧抵税交增值税，该买几年新的，贷款师都不关心。

逆风而上

底色 发表于 2019-6-2 06:46
感觉楼主既不懂税务又不懂贷款啊

这充分的体现了你对自己的形容。

逆风而上

watermark730 发表于 2019-6-2 12:21
哎不过现在市场不好，也不是一定要像上一个时代那样，一套接一套的买了吧。 ...

上一个时代

不过这么说还太早

watermark730

逆风而上 发表于 2019-6-2 12:26
上一个时代

不过这么说还太早

可能吧。

前几个十年靠买房能致富改变生活，现在没有大风口了。

freewalker

case 1，房子值80万，已有贷款40万，不知你怎么能再套出30万？准备付LMI？ 另外，在已有房子refinance的时候，做个re-structure，就可以解决退税的问题了。

kingkongfei

freewalker 发表于 2019-6-2 13:12
case 1，房子值80万，已有贷款40万，不知你怎么能再套出30万？准备付LMI？ 另外，在已有房子refinance的时 ...

大大，什么是re-structure? 怎么弄？

逆风而上

freewalker 发表于 2019-6-2 13:12
case 1，房子值80万，已有贷款40万，不知你怎么能再套出30万？准备付LMI？ 另外，在已有房子refinance的时 ...

我想很多人还是老思想 觉得房子涨上去的equity是可以用的。 当然得两个Loan一起给新的银行做。 Case 1 的确不是不可调整的。 但是得有人告诉你去调整呀。 要贸然扣税还是违法的。

wxm611

case1 房子增值30万，一般只能带出来24万，怎么能带出来30万? 你这个case我一般都是把第一套房子做抵押，第二套房100%贷款就行了，没什么税务上的问题。

墨武泰

逆风而上 发表于 2019-6-2 12:05
的确是这样。 我多次问过不同的白金banker和很大的Broker。。。they simply have no idea。 这样的话 怎 ...

老兄，banker确实不能建议税务相关的内容，就算懂，但是也不具有资质提供这种建议

freewalker

kingkongfei 发表于 2019-6-2 13:28
大大，什么是re-structure? 怎么弄？

很简单，做refinance的时候，把贷款分成两个贷款账户，一个算自住房的贷款，一个算投资房的贷款。记得投资房的账户要有offset，要不然多还进去的，就算redraw出来了，理论上这部分的利息也是不能拿来退税的

luftcao

术业有专攻。这种问题应该去问会计，而不是贷款中介。

freewalker

逆风而上 发表于 2019-6-2 13:31
我想很多人还是老思想 觉得房子涨上去的equity是可以用的。 当然得两个Loan一起给新的银行做。 Case 1 的 ...

房子涨上去的equity，通过refinance拿出来买下一套房子，这不是常识吗？不知你的新思想是什么?

墨武泰

luftcao 发表于 2019-6-2 21:20
术业有专攻。这种问题应该去问会计，而不是贷款中介。

明白人

Sping

我觉得楼主的思路是有道理的 楼主说的是offset和redraw的差别。 比如loan amount $20万 offset $10万 利息是按照差额$10万算。 现在要把offset 里的$10万拿去投资入股票 那么房屋贷款利息就要按20万算了 因为offset里的钱拿去投资了。这时房贷20万的利息就不能抵税。而如果房屋贷款limit 20万， redraw10万，利息按照欠的balance10万算。而如果把redraw拿出来去投资如股票，那么房贷的balance就变成20万，而其中的10万（从redraw取出后balance由10万增加到20万）的利息可以抵扣

游得好小鱼

MARK

freewalker

Sping 发表于 2019-6-4 17:17
我觉得楼主的思路是有道理的 楼主说的是offset和redraw的差别。 比如loan amount $20万 offset $10万 利息 ...

能不能抵税，还是问问会计靠谱一点

lorryzhang

最近比较疑惑这两个账户区别，多谢你的详细解释。我有个疑问：我们可以把redraw的部分和offset部分按需要互转切换，再做相应的refinancing，那么所谓的税务问题是不是也不存在？盼复