|
|
此文章由 rurutia 原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au 和作者 rurutia 所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整
本帖最后由 rurutia 于 2021-11-3 16:36 编辑
投资房不能用自住房思维， 几点注意：
1. 带地
2. 越便宜越好，区烂才有潜力
3. 距离远不是问题，但最好附近有火车站，远郊终点站附近也ok。
4. 因为预算紧张，location的3S (station / school / / shopping)，在考虑的时候一定优先考虑火车站， 其次购物便利。学校正常来说应该是考虑不上的，也完全没必要。
4. 3个100万的房子比一个300万的要收益大得多，5个60万就更好了 （租金 / 在不同财年卖掉的税务优势 / 家庭财政上的flexibility / 贷款能力 等等）
房产投资一定要有众星拱月的思维，自住房就是月，投资房们是小星星们。小星星们come and go多少次没关系，最终的目的是让月亮越来越亮（自住房越来越豪）。自住房尽量在年轻的时候和在少升级的次数里就能达到这个目标是最好的，当自住房到满意的时候就可以放心全力培养小星星们，然后通过各种渠道抛掉（或者留着根据自身财务要求）准备退休。理论上对普通双收入来说，至少得折腾3次以上小星星投资房，想要豪宅的话估计得5次以上（个人经验）。
additional info to original post:
谢谢大家的讨论，我在后面有回复好几位足友的帖子和问题，在这里总结下：
1. 买便宜投资房可以让年轻家庭有机会早上车, 从过去二十年来看房产总体还是大大超过收入增长的
2. 如果妈妈生孩子那年或后一年（很多公司本来就提供产假先用掉），年轻家庭有机会利用在那个财年卖投资房的时机来让妈妈多休息一段时间照顾孩子恢复身体。因为投资房本来也要交capital gain，所以经济损失不大。这个和上面一点是相辅相成的，如果想买好点区贵的投资房，那生孩子前就不太有可能（除非家里本身很有钱）
3. 尽量用投资房区大的中介，并且利用同一中介租房和卖房，这样沟通最方便往往gap / 租客质量 / 管理质量 还有 commission都可以谈到比较好
4. 分散投资/不找好区会让选择面大很多，甚至未必要在同一城市。这里有个很好找到好租客的方法，其实最好的租客就是前房东。当远区买廉价房子的时候你会发现房东返租的需求是很大的，因为他们卖了带地房子9成以上是准备再买一个搬进去的，但只有一个房子。很多人想暂时观望 / 不想用bridging loan等等原因会有返租的需求。租给房东好处非常多，他们对房子的照顾普遍在水准以上 / 没有租房空窗期 / 第一年也不会有大维修（在和前房东final inspection的时候就捋清楚了） / 没有租房广告费 等等。我们这十年买的若干套投资房返租房东的情况就碰到两个半，那半个是我们主动问来的，因为听说房东想再买自住房但还想再看看，我们就主动通过中介问然后还给他们周租金便宜了20刀，他们可开心了，一下就签两年。但我们其实一点损失也没有因为省了广告费和空窗期，对大家都好。这是为什么我上面一点说用同一中介操作的原因，同一中介在房东变房客这个过程里沟通起来太方便了，管理费也可以打些折。当然最关键的是，前房东绝对不会拖欠房租，因为房子刚卖了手上有得是钱。还有点我最近观察到的，房东返租之后往往都会一直租下去超过一年，另外买房的激情都会减少了，可能旧房子住惯了吧再加手上有钱，也不急了，慢慢花钱呗，老外的心理还是挺有意思的。
5. 不是说apartment不好，但如果想利用上面提到的房东返租的话，基本要带地的才行，原因见上，这也是买带地房另个好处。
6. 降低房子买在下跌区间前高点的几率，因为房市总体还是波段向上的，所以比如说买3个房子的话最多1个会买在高点。 房市低迷的时候相对来说便宜的房子跌少，甚至不跌，而且租售比高容易保证现金流，扛过冬天。
7. 关于多套廉价房可以多贷款在租金上还有个和数学有点关系的方面。比如一套好房实际租金1000每周，5套廉价房租实际租金总共1500每周，这本身就有500的差距as expected。但在实际操作中因为包给银行的贷款能力都是中介给的quote，上浮些是很合理的。1000上浮10%就是1100， 1500上浮10%就是1650每周。所以实际的贷款能力还要再差50刀每周，这里只是举个例子，但拆分成多套房对贷款很多隐性的好处的（比如不同银行 / 多转贷的机会拿rebate等等），问下broker就清楚了。
8. 提供更强的贷款能力在低谷捡漏升级自住房。如果房市低谷区到来（例如2018年后到2020年头这段时间），目标自住区的好房 / 好地跌得一定比便宜投资房多。那这时候甚至可以割肉卖掉所有便宜投资房和现有自住房，然后直接入手目标区的心头好，一步到位了。
因为说到底，投资房的目的在自住房达到满意程度之前不是为了赚多少钱，而是为了怎么样最快的实现自住房升级为好房（豪宅）/ 好区 / 大地 。哪怕家庭总体财富缩水了，能达到这个目标我认为也是成功的。多套廉价投资房可以帮助在房市下跌的时候也能够达到这个目标，甚至跌得越狠越容易。但同时房市上涨的时候不跑输单一贵投资房的收益。投资房赚钱那是自住房满意了之后的目标。
|
评分
-
查看全部评分
|
猫之伤心~第四页更新pp和领养联系方式 (2011-3-17) 空瓶子 
发表于 2021-11-1 11:34
理论上自住房一步到位是最好的，省去中间晋级的各种费用。但是呢也会造成日后生活的某些不便利（比如孩子学校呀，工作地点改变等）。投资房我觉得注意两点就好了：1，趁早买、2，不要在楼市高峰时段下手。其他都是可以通过时间进行校正的
