是时候聊一下墨尔本的房地产了

逆风而上

好久好久没写东西了。老了。没什么动力和激情了。不过一直被推送很多说房地产的视频。 看得我都快降智了。 所以实在忍不住 就来写点东西吧。那我们就来聊一聊墨尔本的房地产。

1. 为什么唯独墨尔本和后疫情大涨的行情无缘

如果用四个字概括就是“行差踏错”. Melbourne这五年的阴跌行情。很多人都摸不着头脑。是利率高？ 大家都高。为什么其他大小城市的房价都double了。是 墨尔本地多可以不断外扩导致该供大于求？ 上次墨尔本脱离大行情是1980年代距离现在40多年。过去40年里墨尔本和悉尼一直是领涨澳洲地产的。 而墨尔本一直以来就是不缺地的。Nothing has changed. 用可以外扩不缺地和供大于求的悖论来解释这几年的行情是完全狗屁不通和站不住脚的。是 维州政府近乎疯狂的地税？ 这的确是一个主要因素。 但是想象一下 如果墨尔本的房市很火， 会有人在乎这个地税吗？ 毕竟在高涨的房价面前高利贷都不被人放在眼里，更何况是地税呢？ 所以其实这笔账 也不可以完全a算在地税身上。 那到底是什么 让墨尔本40年来唯独一次的脱离了澳洲房市的大部队呢？ 其实道理很简单， 澳洲的地产一直是很小一部分人的信心和行为决定整个市场的定价和走向的。 这一小部分人是谁？ 是任意时段里的活跃在市场里的投资者和自住买家。 但是他们大多数是跟风的， 而决定风向的人其实就是一帮以炒房子为生的人。简称炒房团。 美曰投资公司。也有很多以买家中介形式出现的。 这里肯定很多人会觉得我在这里胡说八道。 疫情后由于建筑成本高企人工大幅度上涨， 人们可以长期在家上班等等前所未有的奇葩因素， 房产投资的逻辑被彻底改变了。 人们离开大城市去乡下寻找清净。 住大房子。 远离城市生活， 甚至要种地自力更生。 然后就是地不值钱 房子值钱 等等与传统投资理念基本相反的理论基本统治了现在的地产理论。这些行为理论是疫情带来的， 这直接导致了第一波澳洲州际移民的房市大行情。 这是老百姓自发的。 炒房团没这个本事预计到。 可是他们在这个非常没有确定性的市场中找到了新的方向新的确定性。这次他们得跟老百姓的风啊。 不但要跟， 而且要让这股风一直吹，直到 吹到大家都面目全飞的时候， 才会悄然离去。  顺势而为要比逆流行走要简单的多, 不是吗？ 疫情逻辑其实在疫情后应该很快淡去， 为什么没有马上发生？ 因为炒房团们还没有把这个概念炒烂， 现在还有很多钱没赚完。这样的小市场在澳洲太多了。 先是二线城市， 完了就三线四线五线。 机会远比大城市里多。炒上去之后还 得要时间收场离场啊。所以疫情过去很久了 网上那些超级大v还天天鼓吹要买小城市房产。  再来看看我们的主题 可怜的墨尔本。 他不符合炒房团获利的条件啊。 房价底价高， 利率高， 地税莫名的被政府抬高， 房子涨的空间有限。 再看谁在买房？ 都是美国欧洲回来的澳洲人， 英国移民和本国的白人，   他们哪个不是喜欢房子多过破地的， 他们哪个不是痛恨开发的， 他们哪个不是喜欢与世隔绝的， 他们哪个会去坐公交的？？？？ 关键是他们骨血里不喜欢大城市。 这是英国血统里的东西。 我们华人是更偏好于大城市生活的。但是由于疫情和国际形势，还有移民政策的改变这次华人基本被踢出了局， 在现在的这个市场里根本没有任何气候。 所以市场的走向就很明显了。 所有的东西都倒着来了。所以 炒房团 全部离开墨尔本， 剩下的只有零散的投资者和自住买家，数量虽大但形不成气候。 看到疲软的市场， 高的吓人的持有成本， 有谁会入市做冤大头呢？ 所以价格阴跌至此啊！！！ 这一步步的，作为老百姓来说， 你说谁能看到呢？我想维州政府出台这个地税的时候也肯定没想到情况会这麽糟， 因为他们知道移民增多和各类帮买政策加持， 理论上是应该提高房价的。 可是没料到结果就是被那一小小部分的人左右了结果。 所以出台伤害投资者的政策 尤其是阻碍炒房团获利的， 都会有严重后果的。政府真的是低估了他们的能量。 由于墨尔本无力上涨更无人扇风点火， 一般小投资者都熬不下去 纷纷离场， 结果自然是惨不忍睹。。

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2. 墨尔本的基本面

墨在不久的将来会是澳洲人口第一的城市。 墨是世界最宜居城市之一，澳洲著名的花园都市，文化和经济中心。 墨是澳洲教育资源最丰富最好的城市。墨是全世界移民的首选城市之一。 墨的城市基建正在为将来的大移民潮做准备。 墨有着完整的城市经济链和仅次于悉尼的工作机会。 重要的是 墨的房价澳洲倒数第三， 作为澳洲一线城市的房价只比四线城市达尔文和霍巴特高。 但是墨尔本的基本面不会由于房价的高低而改变。更重要的是， 墨尔本由于房价疲软， 大多数的builder都几年不愿意拿地开发了。

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3. 供需的悖论

这个是一个重点话题。 现在大多数的媒体尤其是社交媒体 一谈到墨尔本的房价， 立马就拿无敌牛顿定律 供需 定律来忽悠。 为什么说这是忽悠呢？ 数据难道还会骗人？？ 当然会。 同一个数字 不同的解读 出来的结论可以截然不同。 同一件事不同解读 出来的意思 可以完全相反。 说句实话 本来好好 的供需理论 现在被那些人网络的上的人 没事就拿出来说啊说。。听的我都想吐了。 你们就没有些新词了吗？

那就来看我说说什么是真正的供需。 首先， 我们要搞清楚 这里的供需到底 是什么？？其实这里有两层供需关系。 而很多网络大v都故意把它们混在一起说以达到混淆视听的效果。决定房价的是买卖的供需， 而绝非对房子居住或者说房子供应量的需求。决定租金的是对房子的居住和房子供应量的需求。这个说清楚很重要。 那什么决定了买卖的需求呢？ 说简单点就是人们主观意念上对房价的一个预期， 说白了就是一个可以人云亦云的perception. 这个东西不是实物而是一个被人说出来的想法而已。信的人多了 它的供需关系就成立了。 而后就会实实在在的体现到数据上去了。 然后那帮人就可以拿着数据拿到你面前继续忽悠你了。 很多人看到这里肯定不服。 那么请问你买过股票吗？ 什么决定了股票的价格？ 你可以Google一下。 你会很惊讶的发现 Google不会告诉你 如何计算一家公司的实际价值从而算出股价， 而是一句简单的买卖供需而已。 由于某种缘由， 一帮人可以不计成本买入股票 导致股票涨 这就是求大于供。反之也一样。 所以现在墨尔本房市的供大于求不是房子造的多了， 而是炒房团离开了墨尔本， 没人抬价， 散户看到价格疲软, 持有成本太高， 等待遥遥无期， 就开始拿不住，或者说还不如放手， 找其他更好的投资选择， 这样一来这个供就不断上去。 求呢？ 买的求。现在价格不涨， 就不会有买的求。 只有涨价才会让人会有买的求。 做地产的人都懂。 真正的刚需这个世间能有多少哦。。如果有个人告诉你买房子就和买车一样， 是消费品而已。 你看还会有房地产这个行业吗。呵呵。 比如说德国就是个住房不炒的地方。房子就是消费品。 大家可以学习一下。 所以说刚需房就是用来骗人的说辞。 靠自住， 刚需想让房子涨价， 那就是做梦。 东西要涨价或跌价的话 必须要有个由头， 然后要有人去说， 然后打破市场的平衡。想想每天上上下下的股票价格 不就是这么回事吗？ 公司每天还是那家公司， 那买卖的供求如何打破呢？ 如何让它有价格波动呢？

而真正最后影响实际居住供需的是 人口的增加量和房子的增加量。 在墨尔本的朋友都知道 这几年墨尔本的大地破房的价格是一跌再跌， 小开发商基本不拿地开发。 大开发商在墨尔本周边的house land package 也越来越少。 基本都是好几年前的project 到现才慢慢的完成， 也有很多半路黄掉的。 总之新的开发是越来越少。 因为大概率是亏钱的买卖。 谁会自己挖个坑 跳呢？ 所以在不久的将来墨尔本的实际居住供需的状况是会非常紧张的。 另外虽然墨尔本房价不给力 但 这两年租金的补涨还是不错的。 从平均400涨到了600了。 短短两年涨了50%， 这就很说明问题了。 居住的需求在那里。 只是现在没有人愿意在房价不涨的时候去买， 至少不急， 多看看， 没看到便宜又好的， 不买. 都观望着呢。 所以说这个买的需求 真的只需要一把火去点一下, 也许就可以星星之火可以燎原了。

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4. 风险与机遇

大家都说风险与机遇是并存的。 但是谁不想用最小的风险换最大的机遇呢？ 现在在墨尔本买房的风险是什么？ 房价不涨就是跌。 所以最大的风险就是房价不涨。别的不说 墨尔本中环离CBD14公里到25公里的地价已经长达7年多没有涨价了，有些还比7年前还低。我说的是绝对值， 这还没算上通胀。 更不要说房子每年的利息， 地税，水费，保险费，中介费，市政费， 维修费和其他各类打理费。 7年多之久， 一个100万的大地破房， 不涨价 还要付这些开销, 如果把这些的数字算出来加在一起， 将是一笔很惊人的数字。 作为大多数投资者来说 都是很难坚持下去的。再加上各类对投资者不友好的政策， 投资者纷纷离场。那现在入市你就要承担这个情况有可能会继续下去。  那机遇是什么呢？ 墨尔本已经是整个澳洲最value for money的地方了。 最近的core logic的数据指出墨尔本今年已经是自住买家最多的城市，比其他城市高出许多。 这也对应了我之前说的。 没有投资者， 靠自住买家的所谓的emotional home buyers想推高房价就是个joke。这是 中介和电视广告里一贯的调调 信了你就输了。 房价靠的是人们对地价上涨的信心， 没有投资者 地价很难上涨的。现在 自住买家大量进入市场， 虽然没有导致价格上涨， 但是这个趋势却慢慢出现， 毕竟墨尔本的基本面没有改变, 而其他城市价格不断上涨而开始变的不划算。 不管是自住和投资者 越来越多的人开始关注墨尔本。毕竟现在比墨尔本便宜的地方是只有土著人和遍地鳄鱼的达尔文，还有那与世隔绝 夏季圣诞节都能下雪的Hobart。 所以这就是墨尔本的机遇。 简单的说，快8年没涨了， 该离场的早走了， 现在拿着投资房的人 都是基本没有债务的， 除了那个地税 基本不受市场波动影响， 卖掉离场基本不可能， 因为卖掉了那就真亏大了， 将来总会回来的。 而要入市的人不管自住还是投资 都会选择买有潜力和将来的地方。 墨尔本在这些方面 在澳洲范围里， 肯定是排在前面的。而这个情况在澳洲地产史上只有四十多年前发生过。 这个难得的窗口还能持续多久呢？？ 所以 机遇也就不言而喻了。

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5. 如何诠释最近的印花税的政策。 谁会受益 或者说这个受益链是什么样的？

首先 我要说这是非常劲爆的好消息。 对维州地产的影响不但是正面的 而且搞不好是非常深远的， 可能会远远超出你我的想象。

但是消息一出来 网络上就出来铺天盖地的负面声音。 而且很多都是华人。 主要论调是说这个政策表面听上去好 实际上是让大家买被加了价的新公寓， 然后亏钱被套牢, 为了捡个西瓜把自己弄得腰间盘突出， 毁了下半辈子。 这些人真是居心叵测啊。 明明是个好消息 他们连政府的正式文件还没有发下来，到底效果如何 根本没有事实论据的情况下 就开始抹黑下定论了。 我看到后真的是无语啊。 真是白的也能说成黑的。 记得我之前说的吗？ 炒房团们的盘子现在不在墨尔本啊。 这个突入奇来的消息 完全打破了他们的布局啊。 他们现在要回来 就是要和很多人抢了。 所以舆论先得搞起来 以免太多竞争， 这样以便他们布局。

那么这个政策的逻辑链是什么？ 是为了那些开发公寓的大开发商吗？？绝对 不是。 你们自己想想 公寓在什么情况下大家会买并导致价格上涨？ 是在其他类型的房产买不起的时候 人们才会考虑买公寓。 是下下选。 就因为有了几万的优惠， 人们为什么会在买得起其他更好类别的房子的时候直接去选择一个下下选呢？ 这说不通啊。

再看看现在墨尔本的问题在哪里？ 由于7年阴跌 墨尔本的小开发商们基本已经退出个地产游戏了。 都去转行做Flippers了。 拿地开发基本都是亏本的买卖了。 这里说的是把一块地一开二到1开5的范围里的project。 做的人很少很少了。 这和前些年的情况差别太大了。如果一直这样下去， 墨尔本在不久的将来就会出现严重的房屋短缺的现象了。 所以这政策要提振的首先是这批人， 就是小的builder。 首先是要让他们愿意去拿地开发， 并且可以有足够提价的空间而且卖得出去。 也就是新的unit（Villa）和townhouse。一旦新的unit价格上去了. 老house的价格也就会上去了。 然后买不起新房子的人就会退其次去买旧的unit， 这样旧的unit价格也会上升。 一旦旧的unit也上涨了。 这时才会挨到新的公寓。 人们在买不起其他类别房子的时候才会愿意给公寓加价。 别不信， 给你们些例子。 我现在就知道好几块东南中心地带的地 三年多前就批下来的15层18层的项目迟迟不见动静。 为什么？ 不开工不亏 开起来就没有回头箭咯，那也就离亏本离场不远了。 实力不足的话 搞不好得破产。所以说， 没有足够买的需求和涨价空间， 大开发商是不会贸然去造公寓的。 有地有批文的都如此，更何况还没地没批文的呢。 说什么这个政策是为了公寓开发商的 就是胡扯。 高层公寓从拿地到批下来到可以卖楼花 没个两三年以上，怎么可能？而我们的政策的有效期初定仅为一年。 所以说他们的说法是不功自破。 我为什么说初定呢。 道理很简单， 政府想看到和以前一样的健康的房市活动。所以出个刺激政策看看效果。 如果好的过分就stop。 如果不好， 可能还会加码。 如果有好转 但是还有大把空间 就会extend。

前面我提到过可能会有比较深远的影响。 是因为我想起了 早年间大约在200几年的时候 ， 当时因为dot com危机和911事件把美国经济拉入衰退， 澳洲也被拖下水， 房市也有好几年不太好， 记得州政府出台了first home buyer grant scheme但是效果一般，房子要靠自住买家不行的。不久后 又了弄了个什么可以让super 可以买房也就是现在的SMSF, 但是最牛逼的是当时设了个时限, 好像是到2008年节止 可以让人一次性往super里最多存入1mil tax free。 当时一下子就振兴了市场。 一下子就跟抢房一样。 直接让首次置业者去和有大笔life saving的人去竞争。 结果 你们知道发生了什么？ 最受retiree 欢迎的两房Villa 暴涨啊。 一路从25万均价一路冲到35万均价， 这还没完， 由于之后推高了house的价格, 各类房产都开始受益。 结果两房Villa一直涨到40多万才开始放缓。 也就两到三年的功夫吧。那个时候CBD 的apartment 也是涨式凶猛的。 当时那个涨幅也是很可观的。 就说一个数字把。 2008-2009年 Mel 市中心的QV的项目开始卖楼花， 不少人被忽悠进去， 猜猜多少钱。 50万！！ 而当时旧公寓的现房也要40来万了。 记住他们也是这短短几年从二三十万涨起来的。 50万什么概念 那个时候50万可以在Melbourne 东区的Burwood 买一个500到600地的house了。这都是实实在在发生过的事。 老移民都知道。  我说这些陈芝麻烂谷子的事， 只想说不要小看政府的一些政策。 主要是看他们想达到什么目的。 并分析在达到他们目的这一路上会发生什么， 这样我们就会找到时机和机会。

这里说了那么多， 那到底谁先收益呢？ 读到这里， 结论已经很明显了，是大地坡房。

逆风而上

6. 房产价格在墨尔本的可负担性到底如何？

其实这不单是墨尔本的话题 也是全澳的话题。 新闻上网络上老是说房价不可负担的程度已到了历史的顶点。 我想问 真的吗？2007年的时候 一个两房的Villa在Melbourne的东区和东南中环均价是25万到30万。当时那时Melbourne的平均年薪是4.5到5万。 当时的利率是6.5到7% 这样。 所以从单身的角度来说房价收入比是6倍左右。 现在同样类别的房子55万到70万. 平均年薪10到12万， 所以还是六倍左右。 再看看house， 当时的类似地段的均价大约是45万到60万。 而现在的同样类别house的均价在90到130万左右。 和年薪增长的比例差不多啊。我还记得很多很多年前 我曾经问过几个六七十岁的澳洲人 关于他们对房价越来越不可负担的看法， 他们竟然不认同这个观点 说别看他们买房的价格便宜，他们那时的工资低啊。  他们年轻的时候 买房也是很困难的事， 就从来没有轻松过。当时我觉得他们是说风凉话 ，现在的我 竟然也是这个想法了。 呵呵。 所以说那些新闻和网络标题党 能信吗？？？

总结： 现在不管是自住还是投资 应该开始考虑墨尔本了。

facebooknumber

工党长期执政的灾难，借鉴一下加拿大和新西兰的经历

逆风而上

facebooknumber 发表于 2024-11-3 07:47
工党长期执政的灾难，借鉴一下加拿大和新西兰的经历

读都没读我写的东西 就发言。。 能减分吗？

天涯浪客

逆风而上 发表于 2024-11-3 06:42
6. 房产价格在墨尔本的可负担性到底如何？

其实这不单是墨尔本的话题 也是全澳的话题。 新闻上网络上老是 ...

"2007年的时候 一个两房的Villa在Melbourne的东区和东南中环均价是25万到30万。当时那时Melbourne的平均年薪是4.5到5万。 当时的利率是6.5到7% 这样。 所以从单身的角度来说房价收入比是6倍左右。 现在同样类别的房子55万到70万. 平均年薪10到12万， 所以还是六倍左右。 再看看house， 当时的类似地段的均价大约是45万到60万。 而现在的同样类别house的均价在90到130万左右。"

这也太便宜了，比我们bankstown都便宜。你说这些例子在墨尔本是穷人区还是中产区？

逆风而上

天涯浪客 发表于 2024-11-3 08:06
"2007年的时候 一个两房的Villa在Melbourne的东区和东南中环均价是25万到30万。当时那时Melbourne的平均 ...

东到东南中环， 应该算中产吧。 毕竟中产的定义也很广。

paulaxing

炒房团这么厉害，过几年布，阿，破3城要小心了。墨尔本的确是更高一级的城市。

echoxyz

感谢ls分享，但为什么同样的没有发生在悉尼？

逆风而上

echoxyz 发表于 2024-11-3 08:25
感谢ls分享，但为什么同样的没有发生在悉尼？

墨尔本是澳洲一线 悉尼是世界一线。 你说为什么？ 而且也并不是说悉尼不会平盘， 他也会，只是周期和程度不同。

Robbie2018

我爱墨尔本。

punky

你鼓吹Clayton有十年了吧 现在有什么想说的？

Blackburnian

逆风而上 发表于 2024-11-3 07:41
4. 风险与机遇

大家都说风险与机遇是并存的。 但是谁不想用最小的风险换最大的机遇呢？ 现在在墨尔本买房 ...

房产是有板块轮动的, 只是周期比较长, 墨尔本未来会补涨, 历史总是重演。

echoxyz

逆风而上 发表于 2024-11-3 08:29
墨尔本是澳洲一线 悉尼是世界一线。 你说为什么？ 而且也并不是说悉尼不会平盘， 他也会，只是周期和程度 ...

看你的第二点不是这个意思啊哈

还有在你口中，炒房团的能量也太大了

weekends

长文，没太看懂。
7楼第一句话有道理的
工党，尤其是维州工党。第一，不希望房价上涨，加地税、对房东的“打压”、负扣税讨论等等。
第二，尤其是维州工党，急需短时间迅速增加住房数量，重点是“迅速”和“数量”，急迫地出台一些政策，我觉得不见得都是“利好”，尤其是对公寓，大量开发高层以及公屋，数量暴涨，价格还能暴涨？对开发town house是“政策利好”，目前看来政策简化程序，细节有待明年出台。
第三，维州在疫情期间经历最长最严的封锁，对于“投资信心”有一定打击，对于不少商业，伤了筋骨。各种成本飙升。倒闭的企业不少，尤其是建筑单位。
第四，工党政策，对于small business 和“高收入群体”很不友好，包括税收等等。小builder也属于其中。利润小了，风险大了，自然做的人少了。
第五，建筑成本上升惊人，尤其是人工成本。据说比19年增加30%.有全球的因素，也有澳洲自己的原因，恶性循环。
第六，墨尔本房价，从17年高位，经历了先降后涨，21年有一波涨幅，目前感觉还是高于17年价位。这里同意楼主的结论，对墨尔本长线看好的。但我觉得限于好区。

本人不是专家，也不是“炒房团”或者“中介”，哈哈。随口无逻辑编了几条，无意争论。各人有各自的理解，没必要说服对方。

逆风而上

echoxyz 发表于 2024-11-3 08:53
看你的第二点不是这个意思啊哈

还有在你口中，炒房团的能量也太大了

炒房团不单单是自己拿钱炒 更多的是拿别人的钱去炒。 你只要一小部分的人去抬价就可以了。 他们的作用不是以一己之力抬高整个城市的价格。而是造势哄抬 来营造FOMO的氛围。 一旦形成利润就开始大把进来。 然后后move on 到下一个地方故伎重演。

Blackburnian

逆风而上 发表于 2024-11-3 09:01
炒房团不单单是自己拿钱炒 更多的是拿别人的钱去炒。 你只要一小部分的人去抬价就可以了。 他们的作用不 ...

等布里斯班、阿德莱德和珀斯涨不动了，大家就会获利了结，开始买入墨尔本。板块轮动就是这样的。

逆风而上

Blackburnian 发表于 2024-11-3 09:25
等布里斯班、阿德莱德和珀斯涨不动了，大家就会获利了结，开始买入墨尔本。板块轮动就是这样的。 ...

恩 是的

Mini

楼主说的貌似有道理，墨尔本现在属于澳洲价值洼地了，现在买方市场身边有资金的都在悄悄买入，不知道这种情况会持续多久

galaa

补涨空间有限。和悉尼比较一下，墨尔本房价确实便宜不少，但租金同样便宜不少，建筑质量和成本也都差不少。

jadebook

维州政府如果真想提振房价为啥不先把这个天怒人怨的covid tax撤了。执行成本几乎为零。全体投资客都会拍手叫好。效果远强于各种补贴。

cutebaby

优质年轻人去墨尔本

看好墨尔本未来活力

gavy

facebooknumber 发表于 2024-11-3 06:47
工党长期执政的灾难，借鉴一下加拿大和新西兰的经历

把工党换成自由党，就不同了？

逆风而上

cutebaby 发表于 2024-11-3 09:53
优质年轻人去墨尔本

看好墨尔本未来活力

恩 是的。 这点 我漏说了。 谢谢 补充。 现在由于大城市的吸引力和可负担性的优势。 墨尔本这个城市是越来越年轻了。

逆风而上

jadebook 发表于 2024-11-3 09:50
维州政府如果真想提振房价为啥不先把这个天怒人怨的covid tax撤了。执行成本几乎为零。全体投资客都会拍手 ...

政府的目的不是提振房价。 而是提振building activity。 房价的提高只是这条路上必须要的条件。

逆风而上

galaa 发表于 2024-11-3 09:49
补涨空间有限。和悉尼比较一下，墨尔本房价确实便宜不少，但租金同样便宜不少，建筑质量和成本也都差不少。 ...

建筑质量和成本也都差不少。

这话从何说起？？？

galaa

逆风而上 发表于 2024-11-3 10:20
建筑质量和成本也都差不少。

这话从何说起？？？

墨尔本的房子板房更多，这样的房子在悉尼也要便宜不少。悉尼的房子2层更多，墨尔本单层更多，建筑成本差不少呢。质量上，也是肉眼可见的有差别。相当于悉尼较差的区的建筑质量

我说的是华人区对华人区