小地老房加建或者重建的纠结

ms.summer

家有小地老房一套，weather board。 最近在纠结是推倒重建还是改造二层。

按照论坛惯例，肯定是重建最简洁。但是具体又有如下因素让人难以决定：

1. 地块分割过，Rear setback目前只有 2.5m。如果重建，building envelope 会缩水不少；

2. 右侧有约宽5m的easement作为共用车道，需要留给后面的人家通行；

3. 前脸setback目前已与两家邻居持平；

4. 房屋为老式高尖顶，在总体高度上已超过6米，但是目前只有单层。

5. 整体为老式实木板房。

谢谢坛友的启发，我补充了一点信息如下：

1. 地块面积530左右，Kuringgai关于容积率FSR有一条是低于 800平米的地 fsr 为 0.4：1，不知是否意味着可以建到 212呢？
（KU-RING-GAI LOCAL ENVIRONMENTAL PLAN 2015 - REG 4.4）

2. 地块最高点和最低点的高度差在80cm左右。

3. 房子单层高3米，尖顶阁楼高3米。曾经在2021年找ATTIC公司估价（加建一个楼梯+改造阁楼为一个房间，不改房顶外观，不加卫生间），基础版需要8.5W。


附上地块示意图，希望大家能帮忙给点建议。非常感谢！

majia123

我建议将就住

AKB48

单层六米高，你再不推会不会有heritage的风险？小地破房heritage以后就尴尬了。

xq052b

这个地不小了啊，也要500平了

走CDC的话，盖个两层的几百平应该没问题的

codeviny

那卖了换个房子或空地

ms.summer

AKB48 发表于 2025-2-14 23:46
单层六米高，你再不推会不会有heritage的风险？小地破房heritage以后就尴尬了。 ...

单层也只有3米，上面3米是一个坡度比较大的三角尖顶。

ms.summer

codeviny 发表于 2025-2-15 00:58
那卖了换个房子或空地

主要是换房子的确有难度。同地区如果换一个稍微好一点的（同样的三房，但是地块大小房子新旧比现在的好一点的），买卖的差价估计在80-120w。

ms.summer

xq052b 发表于 2025-2-14 23:49
这个地不小了啊，也要500平了

走CDC的话，盖个两层的几百平应该没问题的

嗯嗯，地是530，但是有5米宽的driveway easement 不能动，因为车道要保证后面分地的人家通行。这样算下来就少了一块了。

我们也想走CDC，但是貌似cdc对于setback的要求也很高。

如果按照Ku ring gai 现行要求，新建的话，是不是房子会缩水一圈呀？

xq052b

ms.summer 发表于 2025-2-15 08:04
嗯嗯，地是530，但是有5米宽的driveway easement 不能动，因为车道要保证后面分地的人家通行。这样算下来 ...

你先查一下能不能走CDC

cnmxiu

新建？

heroxk

建议找个熟悉council规定的设计师问一下，人家对这个比较熟。

三脚鼎

xq052b 发表于 2025-2-14 23:49
这个地不小了啊，也要500平了

走CDC的话，盖个两层的几百平应该没问题的

请问指教，走CDC或其它，不是由你所选的建商来定的吗？

heroxk

有些老房子当年用的标准现在已经不comply了，大概率推倒重盖房子要缩水，同时面临一堆新的规定。

ms.summer

heroxk 发表于 2025-2-15 12:18
有些老房子当年用的标准现在已经不comply了，大概率推倒重盖房子要缩水，同时面临一堆新的规定。 ...

的确是有这方面的顾虑，看来还是要找熟悉council规定的专业人士多咨询。听说今年ku ring gai的DA不好批，我附近邻居家已经等了大半年了。

xq052b

ms.summer 发表于 2025-2-15 14:44
的确是有这方面的顾虑，看来还是要找熟悉council规定的专业人士多咨询。听说今年ku ring gai的DA不好批， ...

骨灵盖的容积率貌似只有0.3

走DA的话，GFA最多只有500*0.3 = 150平左右，加盖根本没意义

走CDC的话，GFA最多可以到290平

xq052b

三脚鼎 发表于 2025-2-15 12:16
请问指教，走CDC或其它，不是由你所选的建商来定的吗？

不是啊，你可以选的

能走CDC就走CDC，多快好省

实在不行才走DA

三脚鼎

xq052b 发表于 2025-2-15 15:52
不是啊，你可以选的

能走CDC就走CDC，多快好省

据我所知，如果用 volum builer 就没得选，他们自己操作。

jgo

这个我几年前研究过，新房在volume builder中不好选户型。两层rear setback估计最少也要6米， 30 - 9 - 6 = 15。 但你仔细找找，应该会有。

s970022

ms.summer 发表于 2025-2-15 07:04
嗯嗯，地是530，但是有5米宽的driveway easement 不能动，因为车道要保证后面分地的人家通行。这样算下来 ...

先看看房子是不是在下面的区域，Heritage，Conversation Area, Bushfire Prone Area，Bidiversity Area. 做个S10.7就知道了。然后再考虑需要怎么做。
另外，还要看树的问题。
还有要看site 倾斜的问题，这个关乎到stormwater discharge方式和可行性。

根据目前的SEPP，450-560sqm 的地最大GFA是290sqm。

如果加建阁楼，也看看阁楼的层高是否达到habitable room的层高要求，这个要参考NCC的要求。

ms.summer

s970022 发表于 2025-2-15 18:12
先看看房子是不是在下面的区域，Heritage，Conversation Area, Bushfire Prone Area，Bidiversity Area.  ...

非常感谢呀！
当年买房的时候查过，不是heritage/bush Fire/ biodiversity zone。
地块倾斜度是后高前低，应该要考虑storm water的影响。
阁楼这块，的确是没有太多参考经验。哎……早年装修的时候，曾经有人建议过开老虎窗，因为涉及到审批就没有搞。

zzx_007

层高挺好, 感觉应该重做内部. 推倒感觉难.

ms.summer

xq052b 发表于 2025-2-15 15:50
骨灵盖的容积率貌似只有0.3

走DA的话，GFA最多只有500*0.3 = 150平左右，加盖根本没意义

谢谢您！仔细研究了一下这张表，感觉的确CDC 比DA 更有优势。

就是不确定能不能走CDC， 这个看来还需要进一步咨询。

另外，我翻到Ku ring gai的有一份文件里提到了800平以下的地比例是 0.4：1，不知道是否使用我家呢？ （地块是R2）

(2A) Despite subclause (2), the floor space ratio for a building on land in Zone R2 Low Density Residential where the site area is within a specified range in Column 1 of the table to this subclause must not exceed the ratio specified opposite in Column 2 of the table.
Column 1        Column 2
More than 1,700 square metres        0.3:1
More than 1,000 square metres but not more than 1,700 square metres        ((170 + (0.2 × site area)) / site area):1
More than 800 square metres but not more than 1,000 square metres        ((120 + (0.25 × site area)) / site area):1
800 square metres or less        0.4:1

xq052b

ms.summer 发表于 2025-2-17 23:31
谢谢您！仔细研究了一下这张表，感觉的确CDC 比DA 更有优势。

就是不确定能不能走CDC， 这个看来还需要 ...

到council去查这块地的section 10.7(2)&(5)，就可以知道能否走CDC了

能走CDC就不要走DA