投资房现金流和资产增值的模板，欢迎大家拍砖

xliu

朋友不知道要不要卖掉手上的投资房，让我帮忙作了个模板。这个是基于持有大于12个月，
所以可以采用discount method算captain gain 50% off tax.

肯定有些地方想得不是很周全，请大家指正。
Excel中浅黄色的区域是随便改的。

P.S.我们在Queensland，对别的State不是很了解

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2010-6-5 22:10 编辑 ]

sobeit

晕了，晕了，俺刚发了个求教贴问capital gains tax的问题，你这里无意中已经给了俺答案了

sobeit

大体过了一遍，目前没发现漏洞，就着急给你回帖表示感谢了，因为决定把你的模板留下来自己用了。
一会我详细算一下，再上来冒泡。
没发给你加分，遗憾

sobeit

gross 150k，cgt怎么算得31050呢？是33750吧？还是俺那块没看到？

qqe

楼主辛苦了，感谢。

sobeit

第一年纯粹的支出好像是2736.15，但你的是2736.312,虽然差很小很小，但为啥我得不出你的数字呢？

matthew.ma

no formula.

老子

Total Expense for Tax Purpose是由哪些项目算出来的，non-tax purpose的呢？持分感谢。

sobeit

我给你算了第二年的支出是 3961.5， 按8%的利率，6% inflation
如果按照7%的利率，6% 的inflation 那么 第二年的支出是 2211.95

                Mortgage loan                        250000                250000
                yearly interest rate                        7%                8%
                Annual interests total                        17500        20000
        Body corporate                                       
                Quarterly body corporate                200                 200
                Yearly body corporate                        800                 800
                                               
        Council rate                                       
                Quarterly city council rate                400                 400
                Yearly city coucil rate                        1600        1600
                                               
        Yearly house maintenance                500                 530
        ie. Change lock, plumbing                                       
                                               
        Commission                                       
                Rent income                                                    16320     17280
                Agent commission                                     8%                  8%
                Total commission before GST                       1306        1382.4
                GST                                                            130.56        138.24
                Total commission                                     1436                 1520.64
                                               
        Property yearly depreciation                                       
        assume 10 years new currently        Property(building only)value                        150000        150000
                depreciation rate                                                                                                        2.50%        2.35%
                Annual depreciation                                                                                                 3750        3525
                                               
        Total expenses for tax purpose                                                                                 25586        27975
        Total expenses for non-tax purpose                                                                          21836        24450
                                               
Tax benefits:                                               
        Total loss on property                                                                                                          -9266              -10695
        based on 30% tax rate                                                                                                 -2779.848        -3208.5
                                               
Total yearly out of pocket money                                                                                           -2736           -3961.5
Total monthly out of pocket money                                                                                             -228        -330.13

tld128

没有formula，用起来不是很方便，不过想法很好。谢谢分享

sobeit

原帖由 老子 于 2010-6-4 12:15 发表
Total Expense for Tax Purpose是由哪些项目算出来的，non-tax purpose的呢？持分感谢。

这俩个的区别就是depreciation那块,depreciation是可以全额报税的

老子

原帖由 sobeit 于 2010-6-4 12:27 发表

这俩个的区别就是depreciation那块,depreciation是可以全额报税的

还是不太懂。
是不是说taxable income减去Investment loss后按对应税率缴税，而depreciation直接从tax payable中扣除？

lynns

所有的投资房都会有depreciation吗？ 还是到一定年份就没有啦？

sobeit

计算的过程是这样的：
他的全部支出是：21836 减去 reantal income 16320是他实际从口袋拿出的钱-$5516,这部分钱拿去报税的时候还要加上depreciation的$3750=$9266*30%=2779.80（就是他拿回来的钱了）

sobeit

原帖由 lynns 于 2010-6-4 12:57 发表
所有的投资房都会有depreciation吗？ 还是到一定年份就没有啦？

10年以上就很少了，第一年最多 依次递减到第10年，一般房子到40年以后就没有depreciation了

bt123123

thanks

bt123123

no formula.
no formula.
no formula.
no formula.

juliez

没看懂下面部分，是否可以解释一下？
5 years cash       
   1st        2736.312
        2nd        3119.39568
        3rd        3556.111075
        4th        4053.966626
        5th        4621.521953

xliu

真对不起大家，才发现原来的模板是没有公式的，现在发新的。有没有办法可以让版主把以前的模板删除？？？

jxiaojia

谢谢分享

sobeit

lz 我费半天劲给你做的第二年的支出 连看也没看？这跟你写模板的认真精神似乎不符阿

sobeit

lz模板从第2年开始到第5年 算法是错误的

cygrace

原帖由 sobeit 于 2010-6-4 16:36 发表
lz模板从第2年开始到第5年 算法是错误的

麻烦这位同学,能做个正确的吗?

joyolee

Legal fee and other deducted costs
Average yearly interest rate
Average yearly inflation rate

这三个不应该可以更改吗?

sobeit

原帖由 cygrace 于 2010-6-4 17:21 发表


麻烦这位同学,能做个正确的吗?

拜托看贴认真点，我在9楼已经做了第2年的 第3，4，5年依次类推就好

xliu

嗯，我挺同意的，是应该把所有的费用都INDEX上比较公平。

cygrace

原帖由 sobeit 于 2010-6-5 12:14 发表

拜托看贴认真点，我在9楼已经做了第2年的 第3，4，5年依次类推就好

晕死, 这也叫模板啊. 模板就是你把数字代进去, 它会自动给你算出来的那种,没有公式的东西能叫模板吗?

sobeit

原帖由 cygrace 于 2010-6-5 22:28 发表


晕死, 这也叫模板啊. 模板就是你把数字代进去, 它会自动给你算出来的那种,没有公式的东西能叫模板吗?

再拜托看贴认真点，我什么时候说我做的是模板？lz的计算有一点疏忽，所以我帮他改正一下，9楼已经详细的列出了各种数据的变化，如果连这你也看不懂，还必须别人给你公式才知道怎么用，那请你虚心一点。

[ 本帖最后由 sobeit 于 2010-6-7 11:33 编辑 ]

sobeit

原帖由 xliu 于 2010-6-5 20:17 发表
嗯，我挺同意的，是应该把所有的费用都INDEX上比较公平。

看来lz明白我的意思了

cygrace

原帖由 sobeit 于 2010-6-7 11:28 发表

再拜托看贴认真点，我什么时候说我做的是模板？lz的计算有一点疏忽，所以我帮他改正一下，9楼已经详细的列出了各种数据的变化，如果连这你也看不懂，还必须别人给你公式才知道怎么用，那请你虚心一点。

我一开始就没争对你，你说模板有错，所以我才麻烦你改一下。你就把它的第二年重算了遍，又没有在原有的模板上修正。

就算你出了力，为大家扫盲，也不用那么拽吧？