楼花/APT/负扣税之我见--多多哥哥和某ID的PM对话

hsqhugh

除ID被修改外，其他无修正。知道多多哥哥有多忙了吧，呵呵



某ID  昨天 11:06 多多哥 新人报道，想请教请教 .  

您  昨天 11:17 今天多多哥哥站短特别多.呵呵. 请教不敢当,有什么就说吧. .

某ID  昨天 11:36 我也是听一位朋友说，这里有个北京哥们搞投资算是成功的。。。具体内容还要你来和我露一点。。。

那就先自我介绍下，大家都叫我X。 25了，起步有点慢对于投资，上班4年，每年我的会计说要交那么多的税 （4-5万 一年的税） why not 买房子折旧 之类的。。。于是我在两个周之内买了kogarah的2房楼花 55w。。。目前自己有地方住，所以刚开始研究房子投资

我知道，一切的风险，我买了很多书，看了很多帖子。。。我认了。。。那么为什么我要买楼花，你应该能猜到了。。。个人因素，正职的税太坑爹。。。其实我很想买现成的新房，可惜你懂的，当settled的房子还没卖出=那里应该有点问题了。。。

现在我想和你讨教的就是，以我的情况，其实这一个起步我没做错是不是？。。。我研究很多，楼花，看location，尽量找小/中型开发商，尽量找不超过太多门户的appt。。。这点我都做到了，但是那些楼花的风险避免不了的也就让它去吧。。。

我第二个问题就是想讨教一下，哥哥你是买unit 多一点是吧？。。。投资house你有什么看法？不要碰？
关于 positive gearing 和 negative gearing 我觉得都要看个人因素来决定的。。。是不是我一直要找 negative gearing的房子？。。。我知道投资为了税 那是错误的想法， 但是一旦positive 或者 房价升值。。。。其实也没太大意思。。。equity拿来再继续投资，我问，那么什么时候我可以享受这些钱呢？ 呵呵 有可能我的问题比较幼稚，不要拍太重哦！

你说房子升值了，卖了才算有钱。。。卖=tax deduct .  

您  昨天 11:55 我正写中,请耐心等待. .  

您  昨天 12:54 你好. 别听他们瞎说,我没什么成功的,就是爱思考,纸上谈谈兵罢了.
首先恭喜你,选择了买房,这无论如何也是正确的. "楼花有风险,要远离"? 没错,但这是说给"大众"听的. 如果你做了足够的调研,那应该说没什么太大的问题. 我只是在通常意义上建议大家远离楼花,并不是说买楼花就一定错. 如果APT的location好,规模不大,楼花的价格也不虚高,那的确是不会有什么问题. 多多哥哥之所以那么强烈地反对楼花,实在是因为论坛里那些不负责任的中介太讨厌,他们完全不提楼花的风险,而且我敢说他们推销的一定不是好的项目!

关于APT,  在相当多的区的确升值表现不如其他物业类型,这不是多多哥哥的发明,这是一个常识. 有些区APT表现是不错的,确实不能一概而论,只不过通常来说,这种情况在其他物业类型上并不常见. 就是说, 比如HOUSE就不存在”在某些区的表现比其他物业类型差”的现象. 这也是我一直建议慎重购买APT的原因.除非你做了非常详细的调查研究.不知我是不是表达清楚了.我再说清楚一点:　有ABC三种投资品, 我告诉你如果市场好的话,AB一定升值,C没准,你为什么一定要选C呢?

关于抵税的问题,我的理解是这样的. 总的来说澳洲房地产市场是非常平稳的,没有大起大落,所以想搏升值并不太容易.比如2003至2009年,房价几乎没变化,在这个环境下,通过折旧来负扣税就显得重要一些. 如果房价一直不涨,那么折旧抵税就依然重要.

2009年房价突然暴涨了20%, auburn unit最终涨了超过30%,而同区的apt的价格最多是回到了当年楼花的水平,这时再来算一下,就发现这么多年来折旧抵的那点税跟升值比起来,真的是不算什么了. 还是那句话,你看看有几个人是靠负扣税发财了? 真正想赚钱,就得利用财务杠杆去搏升值. 财务杠杆你应该知道的吧? 就是说: 房价20万, 你手中有20万现金,那就贷款买四个,而不是全款买一个,这样如果房价涨5万,你的收益是100%而不是25%.大致就是这个意思. 而负扣税只是一个锦上添花的东西.

关于你说的NG PG, 任何一个房子都可以NG或PG, 不光是楼花及APT. 只不过APT通常比较新,所以有机会折旧, 而折旧抵的税是”白来的”.买老的UNIT或HOUSE就没有折旧的机会. 这是中介推销楼花的噱头之一.  如果明白刚刚我说的,就可以几乎不考虑这一点点”优势”.

如果财力允许,最好买house. 至少要买一套将来给自己住. 而UNIT是我无意中的发现. 所有的”专家们”都说APT升值差租金好, HOUSE升值好租金差, 而我是第一个发现UNIT是升值又好租金又高的. 你可以到onthehouse查一查你关注的那些区的UNIT表现如何,估计你会没想到.
不管你是买HOUSE还是买UNIT,都可以做到NG,只要你少付一点首付不就行了. 到底是PG还是NG,NG多少,是要看你对房价的预期以及你的承受力. 如果你认为房价会涨,而NG你又能承受,那就NG,这样可以尽快地为下一套房准备好首付.至于能抵多少税,只是一个结果而已. 不知这一段文字我是不是表达清楚了.我用例子来说明一下:

你要买一套房50万, 假设首付10万是NG/PG的分界点, 如果你认为房价一年后涨到60万,

方案1,首付10万买一套, 不用往里倒贴钱了,一年后赚10万
方案2,首付5万买两套,每年要倒贴共5万(我随便写的数)

如果你的收入又比较高,就不如方案2,这样虽然你每年要往里贴5万,因为收入高你贴得起,不会影响生活,而且一年后里外里赚了15万,当然还抵了1万多税回来.这点税是锦上添花的,并不是你盈利的主要来源.

这就是我对升值和负扣税的理解.

至于你说的赚钱.我可以告诉你,只要升值了,就是赚钱了.不变现也是赚钱了.因为变现只是一个手续而已.

你的问题比较多,我回答的更多. 我用了足足一小时时间,希望你能仔细阅读,看不懂就多想想.如果发现什么问题也不妨告诉我,我没有太多时间仔细检查我说的话,也不能保证我说的一定是对的.

希望对你有帮助.


某ID   昨天 13:46 多谢 哥哥的开导，哇 足足一小时，我都把它打印出来了 哈哈哈哈！

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以下是多多哥哥对楼花风险VS收益的一点看法

和其他物业类型(House/Unit/TH etc)相比,其他物业类型所具有的风险因素,楼花APT都具有.除此以外,楼花APT还具有以下风险:
1.开发商销售陷阱,什么租金保证啊,什么每期都升值啊,已经有不少人中招了.
2.不可预知的质量问题
3.不可预知的完工日期.
etc
而且楼花APT也是APT,具有APT的全部劣势,比如物业费高,升值慢,转手难.

总之楼花APT比HOUSE/UNIT/TH等物业的风险高很多,即便找到一个不错的楼花,至多是和同区其他物业类型表现差不多. 也就是说, 额外的风险并没有带来额外的潜在收益,因此冒这个险到底值不值得呢?

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另一个PM

楼花最大一个问题就是 开发商定价，一期比一期高，造成升值的假象。
  您   2 分钟前
所以好多人以为自己赚钱了。
  您   1 分钟前
等有一天想卖的时候，才发现放到真正的市场上，根本就没人肯出那么高的价。
这是最大的风险之一

Consultant

坐着沙发顶起

banzhiyan

我要打出来好好研究一下，膜拜多多哥哥

hsqhugh

Consultant 发表于 2012-10-13 21:22
坐着沙发顶起

谢谢支持．

超级奶爸

25岁,一年上5W的税是亮点

Consultant

今儿没分了，明儿再支持了啊

momohan

正值， 说真话的多多哥哥又出大作。 基本大家读懂多多哥哥的文章， 除了HOUSE， UNIT ,APT的脉络就基本履出来了。

hsqhugh

多多哥哥一惯是给回我贴的加分，只可惜现在一时加不了，以后都给各位补上．我就统一感谢了哈，谢谢各位捧场．

vcdenton

多多哥哥 why do I keeping thinking of Rixter on Somersoft when reading ur posts

hsqhugh

vcdenton 发表于 2012-10-13 21:40
多多哥哥 why do I keeping thinking of Rixter on Somersoft when reading ur posts

不了解．是在夸我吗？^_^

kaile001

“关于你说的NG PG, 任何一个房子都可以NG或PG, 不光是楼花及APT。”

这是什么意思，能不能讲的详细一点呢？有个例子最好了！感谢！！

hsqhugh

kaile001 发表于 2012-10-13 21:49
“关于你说的NG PG, 任何一个房子都可以NG或PG, 不光是楼花及APT。”

这是什么意思，能不能讲的详细一点呢 ...

NG就是negative gearing. PG是possive gearing.
NG就是租金收入不足以抵销种费用(贷款利息,strata, council rate, water etc),PG是租金收入足够cover各种费用.大致就是这个意思

首付多一点,还的利息就少一点,就可以实现PG
首付少一点,还的利息就多一点,就有可能NG.

明白啦?

momohan

kaile001 发表于 2012-10-14 00:49
“关于你说的NG PG, 任何一个房子都可以NG或PG, 不光是楼花及APT。”

这是什么意思，能不能讲的详细一点呢 ...

好比50万房子， 你贷款只10万，首付40万 那么你怎样出租也是盈利， 因为你的租金收入绝对大于你的还贷， 属于POSITVE.


但是如果50万房子，你借款 45万， 那么你目前的出租很可能无法帮你还掉你的贷款， 所以你就是NEGATIVE。



所以在税务上你完全可以以自己的情况， 控制是POSITIVE 或者NEGATIVE。

hsqhugh

momohan 发表于 2012-10-13 22:03
好比50万房子， 你贷款只10万，首付40万 那么你怎样出租也是盈利， 因为你的租金收入绝对大于你的还贷，  ...

谢谢帮忙解释,改日加分你

叮当仔

大作，要好好消化

kaile001

非常感谢大家的解释，想问一下，贷款有可能贷到90%么？

momohan

kaile001 发表于 2012-10-14 01:10
非常感谢大家的解释，想问一下，贷款有可能贷到90%么？

Pr+ 3年以上工作+收入可负担90%+ 银行存款有体现存储的习惯， 以及balance> = 5%房价. 那么就是没有问题的。

hsqhugh

叮当仔 发表于 2012-10-13 22:10
大作，要好好消化

只要耐心看一遍,稍加思考就能消化的.一点都不高深.^_^

arashi

哦哟 多多。。。怎么那么直接呀。。。还好我没问太愚蠢的问题

kaile001

momohan 发表于 2012-10-14 01:13
Pr+ 3年以上工作+收入可负担90%+ 银行存款有体现存储的习惯， 以及balance> = 5%房价. 那么就是没有问题 ...

非常感谢解释！ 怎么看不到加分的地方呢？

hsqhugh

arashi 发表于 2012-10-13 22:14
哦哟 多多。。。怎么那么直接呀。。。还好我没问太愚蠢的问题

你是谁啊？哈哈哈

arashi

哈哈哈

momohan

kaile001 发表于 2012-10-14 01:18
非常感谢解释！ 怎么看不到加分的地方呢？

没个帖子右下角有个评分。。。。 谢谢了。。。

kaile001

momohan 发表于 2012-10-14 01:21
没个帖子右下角有个评分。。。。 谢谢了。。。

为什么我只看到“举报”。

Consultant

目测到光脚非业内人士，还是楼主的熟人，多多兄，我上一贴第五点得到了充分的应证吧，哈哈哈

password

banzhiyan 发表于 2012-10-13 23:24
我要打出来好好研究一下，膜拜多多哥哥

哈哈哈

zhongbingo

比较实在

fiya

谢谢分享啊，希望以后有更多的楼市‘之我见’

password

还有啥pm的悄悄话么，现成的之我见

白雲山民

頂