NSW Diverse and well-located homes究竟有什么更新和insight么？

melbegg

除了那个TOD，其实这个也是重点吧。尤其本身支持改革方案的council，应该就会按照proposal执行车站800m内可以建造 duplex，terraces, townhouses, and manor houses吧。

说实话，长远看，悉尼这种全世界的悉尼，增加密度只是时间问题，除非彻底不移民了，不然house越来越少，密度越来越高只是时间问题。

https://www.planning.nsw.gov.au/ ... -well-located-homes

cmcoralline

规划厅网站说6月底立法施行，在其他文件中有过6月或7月的提法，希望这一两周能放出进一步消息吧。

Kuringgai council会议议程附了州政府给的一份Low and Mid-Rise Housing Policy Refinement Paper，其中涉及降低FSR、引入最小地块限制、邀请council讨论拿掉不适合的station/town centre等。此文件并没有向公众展示，但KRG council觉得没有什么需要藏着，于是我们就可以通过以下链接中5月21号agenda supplementary看到。这是目前我看到的最新官方文件，定稿SEPP就要等官宣了。

https://www.krg.nsw.gov.au/Council/Council-meetings/Minutes-and-agendas

canyonh

low and mid-rise 和 dual-occupancy/semi-detached 的变更将于7月1日星期一生效。town-center 的变更将在第二阶段实施。

https://www.planning.nsw.gov.au/policy-and-legislation/housing/diverse-and-well-located-homes?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR0sZ-FI49bCaM_2J2Z53H6KdwqIwPW5gKdR7ZqH1IQ1ovTNHUHuAGX4Jp4_aem_bxsyXTRcX5lfR_3KrkZfrg

cmcoralline

哈 星期六悄默声儿地放大招儿啊

melbegg

的确是个半生不熟的方案。

DoP指了一个大方向，但是具体criteria貌似还是下放给各个康搜了——本来州政府想一刀切，但是显然来自康搜的concern很大，所以目前有限的信息来看，就连保护区内是否可以duplex都很含糊，就只是明确了 heritage listed肯定不行。

我的大胆猜测，州政府为了达成对公众讲的24年中推行，就半拖妥协了这么一个 对公众能说 “我做到了” 对康搜又能说“我听取了你们意见”的仓促方案。我不知道具体有多少康搜是因为目前这个方案 有巨大政策变化的 （比如Epping有很多区域是原本没法duplex的，现在符合某些条件就可以了），但实际上因为这个政策得到改变的面 应该并不像 乍看上去的那么多。1个变2个而已，能多多少呢，而且这个还是给康搜自己拿捏，你们自己是否要做进一步调整来 达到州政府给你们摊派的增长数字。

我个人觉得更大的重点在后面（不知道算不算stage2），因为之前一直讲的 well-located home 暨车站400-800m范围内的事情完全没有提及，除了duplex之外，这些well-located范围内R2可以造terrace townhouse manor（1变4）没有提及，R3可以中密度建筑也没提及。这些才是重头，才是更大的投资机会。

cmcoralline

没有留意过之前（2023年12月前）的政策改革，所以纯猜测。

从Diverse and well-located homes / Low- and mid-rise housing网页上引用low rise文档的年份看，很多是2020年的，看起来low rise部分是州政府早就想推的（？），只是阻力太大，按下不表（？）。

如果是这样，这个stage 1也可以看作是工党主推well located homes（TOD本质也是well located homes），以退为进、顺水推舟把过去推不下去的low rise推了一大步（？）。

melbegg

是的，本质上TOD和非TOD的well-located homes才是州政府要推动的核心，因为事实上也是这些 （火车）线和 （towncentre）点 在改革方案下才能贡献更多的房屋；要靠“面”上的R2造duplex （何况还以退为进的 下放给康搜自己定mininum lot size）真的也多不了多少增量，而且还要遭到很多居民反对。

我猜测，州政府如果有在用谋略的话，很可能真的是就是在以退为进和康搜谈：你们康搜自己去评估么，R2 duplex下放给你们决定了，你们能解决先前公布的2029年前的摊派计划数字中的多少，扣一扣，剩下就是要靠TOD和非TOD的这些well-located homes来达成总的增量目标的了，你们要达成总的计划目标，要么就是在“面”上的R2 duplex门槛降低（例如州政府提案的450平米/12米/FSR0.65/9.5m），要么就是降低TOD和well-located homes的门槛标准。后来谈判的方向就变成，怎么在各种点线面的改革方案下平衡出来 康搜可以达成增额数字的改革内容了。

而且大概率stage2 或者关于well-located homes应该不会拖很久，毕竟2029年的数字已经出台了，越是悬而未决越是难达成最终的目标。

melbegg

In stage 2 (to be announced later in 2024) the policy will be updated to also:

introduce the concept of ‘station and town centre precincts’ as the basis for ‘well-located areas’, where density will be encouraged. Particular town centres and stations within Sydney, Central Coast, Illawarra, and the Hunter region will be identified in the SEPP, and town centres will be mapped. An 800 m walking distance from the town centre or station will be where the policy will apply.
expand the permissibility of the other low- and mid-rise housing types as follows:
Multi-dwelling housing (terraces and townhouses) in station and town centre precincts in zones R1, R2, R3.
Low-rise apartment buildings in station and town centre precincts in zones R1 and R2.
Mid-rise apartment buildings in station and town centre precincts in zones R3 and R4.
facilitate and encourage the above housing types (including for dual occupancies) by introducing new development standards, such as building heights, floor space ratios and minimum lot sizes, within the station and town centre precincts
maintain local character and the viability of employment centres by excluding the application of the reforms within the employment/town centres themselves (i.e. the E1, E2, MU1 and SP5 zones) – this maintains detailed strategic planning work many councils have done in these zones and avoids many areas with heritage value
exclude land within identified proximity of Botany Industrial Park.
The new settings allowing dual occupancies and semi-detached dwellings will continue, and all policy exclusions introduced in stage 1 will be maintained and apply to stage 2.

Stage 2 will not come into effect until the second half of 2025. This will allow councils time to prepare for the introduction of the policy or progress equivalent important planning work to boost housing supply (see ‘When will the reforms start?').

cmcoralline

是的，感觉地方政府被将了一军，不主动制定deplux政策的话，要么接受随stage 2出台的州定complying development，要么再把州政府告上法庭。

83447557

基建，医院不跟上， 建太多， 出不了门。

cmcoralline

哈，惊呆！DoP网站今天把星期六更新的“Stage 2 will not come into effect until the second half of 2025”改成了“Stage 2 will not come into effect until the second half of 2024”。

melbegg

cmcoralline 发表于 2024-7-2 11:05
哈，惊呆！DoP网站今天把星期六更新的“Stage 2 will not come into effect until the second half of 2025 ...

可能之前的确是typo了。DoP那么激进的6月28日发布，7月1日 effective，的确是没道理stage2要再等整整1年啊。我的猜测，再和康搜workshop1-2轮，stage2 policy就能（半强制）定稿了。

cmcoralline

哈，有可能。朋友说也有可能是“developers beating them down”，哈哈。看看还会不会反转。