自住房不貸款， 貸款全部放投資房 ，但自住房證書保留在銀行做抵押，這個程序正常嗎？

shurman

自住房不貸款， 貸款全部放投資房 ，但自住房證書保留在銀行做抵押，這個程序正常嗎？  

edwardt

没毛病

nariko

就是报税的时候稍微难看点，其他没什么问题。 楼主是想投资房IO，每个月一分钱都不给银行？ 如果是PI的投资房，一个月还是有很多资金流向银行的， 虽然这钱都是本金

shurman

nariko 发表于 2024-7-15 11:26
就是报税的时候稍微难看点，其他没什么问题。 楼主是想投资房IO，每个月一分钱都不给银行？ 如果是PI的投资 ...

自住房上本來就有資金多出來，即使是投資房， 按買房的所需的全部金額（房價，印花稅等）來在投資房上貸款。 但這樣之後投資貸款帳上也會有一些多餘的資金。只是自住房沒貸款，證書在銀行這種情況以前沒有遇到過。

shurman

投资房本来想IO，但PI的利率低些，PI还起来资金也没问题，就改为PI了。

shurman

nariko 发表于 2024-7-15 11:26
就是报税的时候稍微难看点，其他没什么问题。 楼主是想投资房IO，每个月一分钱都不给银行？ 如果是PI的投资 ...

IO怎么可能一分钱都不给银行呢？哪有房租完全可以抵利息的房子？每年有亏进去不少呢，好在亏空可以抵一点税。最后少亏点。

nariko

shurman 发表于 2024-7-15 11:55
IO怎么可能一分钱都不给银行呢？哪有房租完全可以抵利息的房子？每年有亏进去不少呢，好在亏空可以抵一点 ...

IO 3/5年的产品，对冲满的情况下， 每个月一分钱不用给银行

shurman

nariko 发表于 2024-7-15 11:59
IO 3/5年的产品，对冲满的情况下， 每个月一分钱不用给银行

貸款offset帳上有多餘的錢，確實不用實際還錢。 但平時多出來的錢還得放offset的賬上，不然哪兒去可以找到投資項目，收益可以比貸款利率還好，而且風險還小的呢。

xrzedane

自住利率低，为啥不放自住

shurman

xrzedane 发表于 2024-7-15 13:01
自住利率低，为啥不放自住

自住貸款利息不能抵稅啊。

xrzedane

shurman 发表于 2024-7-15 13:06
自住貸款利息不能抵稅啊。

自住直接少还利息，比省那点税要多吧，你好好算算

shurman

xrzedane 发表于 2024-7-15 18:29
自住直接少还利息，比省那点税要多吧，你好好算算

不知你怎么算的。  

一般自住和投资房的利率差就在0.2~0.3之间。

假如一共贷款$500,000 投资房利率 6.32% 利息一年$31600. 全部抵税， 至少30%的税率， 甚至37%， 42%或者45%的税率。就按30%的税率也可以抵税$9480元，实际付利息$22120。
如果把这$500,000.放自住房，就按6.0%利率来算，一年利息就是$30000， 全部自己付。

adfffff

全款自住房可以按楼主说的方式进行担保？确定吗？
贷款是看你收入现金流，如果是全款投资房还可以算是有额外收入，自住好像没什么用。。。
我去银行谈的时候，贷款的工作人员说主要还是看收入。。。
所以楼主想要用自住房作为担保，大概率是没什么用的，估计银行是不会认的。。。
建议自己去银行找个人好好咨询一下吧。。。

如果跟我所说有出入，麻烦楼主也给我个回帖或短消息，告诉我哪家银行，我也好去谈谈

shurman

adfffff 发表于 2024-7-15 22:59
全款自住房可以按楼主说的方式进行担保？确定吗？
贷款是看你收入现金流，如果是全款投资房还可以算是有额 ...

当然收入是有的。

adfffff

shurman 发表于 2024-7-16 08:42
当然收入是有的。

如果收入就够贷款的话，那么就不用抵押自住房了啊。。。

大头爸爸

完全可行

hxscofield

很正常，这样安排对抵税很好.