利率周期与房地产：一场全球化的金融博弈

笑和尚

全球房地产市场正在上演一场前所未有的分化大戏：美国房价在加息周期中岿然不动，而澳大利亚房价却面临断崖式下跌的风险。这种分化背后，折射出全球金融体系的内在逻辑和各国房地产市场的结构性差异。美联储的货币政策不仅影响着美国本土经济，更通过美元霸权深刻改变着全球资产价格的重估进程。

一、美国房地产：低息贷款铸就的"金钟罩" 美国房地产市场在加息周期中表现出的韧性，源于其独特的金融制度设计。30年期固定利率抵押贷款为美国房主构筑了一道坚实的防护墙，即使在美联储大幅加降息的背景下，绝大多数存量房贷仍维持在3%以下的低利率水平。这种制度安排使得美国房主无需承担利率波动的风险，形成了稳定的持有预期。 从金融创新的角度来看，30年期固定利率贷款是美国金融市场深度发展的产物。这种长期限、固定利率的贷款产品，通过资产证券化等方式在二级市场上流通，将利率风险转移给了专业投资者。这种制度设计不仅保护了普通购房者，也增强了整个房地产市场的稳定性。 美国房地产市场的抗压能力还得益于其庞大的市场规模和流动性。作为全球最大的房地产市场，美国房产具有更强的资产属性和避险功能。在全球经济不确定性增加的背景下，美国房地产成为国际资本的重要避风港，这种需求支撑了房价的坚挺。

二、澳大利亚房地产：全球资本流动的牺牲品 澳大利亚房地产市场的脆弱性源于其对外资的高度依赖。作为典型的资源型经济体，澳大利亚的房地产市场与国际资本流动密切相关。在美元强势周期中，澳元贬值加剧了外资撤离的压力，导致房地产市场流动性紧张。 澳大利亚的短期固定利率贷款制度放大了利率风险。5年期的固定利率贷款意味着房主必须频繁面对利率重定价的风险。在加降息周期中，这种制度设计导致月供大幅增加，加重了购房者的还款压力，削弱了市场的购买力。 汇率波动进一步加剧了澳大利亚房地产市场的困境。澳元对美元的大幅贬值，使得以外币计价的债务负担显著加重。这种汇率风险与利率风险的叠加，形成了对房地产市场的双重打击，加速了房价的调整进程。

三、全球房地产市场分化的启示 美国和澳大利亚房地产市场的分化，揭示了全球金融体系的深层矛盾。美元霸权下的货币政策传导机制，使得美联储的利率政策具有全球影响力。这种影响力通过资本流动、汇率波动等渠道，重塑着各国资产价格的定价逻辑。 房地产市场分化的背后，是各国金融制度的差异。美国的长期固定利率制度为房地产市场提供了稳定性，而澳大利亚的短期固定利率制度则放大了市场波动。这种制度差异决定了各国房地产市场对利率周期的不同反应。 这种分化趋势预示着全球资产价格将进入新的重估周期。

在美元强势周期中，依赖外资的经济体将面临更大的资产价格调整压力。这种调整不仅是经济周期的自然结果，更是全球金融体系结构性矛盾的体现。 全球房地产市场的分化趋势仍在持续，这种分化既是各国经济基本面差异的反映，也是全球金融体系结构性矛盾的体现。在美联储货币政策正常化的进程中，全球资产价格的重估将继续深化。这种重估不仅关乎房地产市场，更预示着全球经济金融格局的深刻变革。面对这种变革，各国需要重新审视自身的金融制度设计，增强经济体系的抗风险能力，以应对日益复杂的全球经济环境。

故垒西边

结论，房价要降

粤式油鸡

结论，澳币要降

maxinfang

美国 可能 拿绿卡的中国人都不可以买房了

cycle8

美国商业地产跌幅很大

天涯浪客

我只想加个鸡腿，你却说美联储没降息，所以澳联储就不降息，就只能加鸡蛋了。可是你哪里知道，鸡蛋比鸡腿贵啊？你不去德云社真是可惜了。

笑和尚

华仔的心情可以理解，你放松些就可以了，你不是一个人在站岗，

mzha18

每天出十几套心仪的房子，我都不知道买哪套好了

vcsg

有多少短期国际资本流入本地中低端住宅市场有数据统计么？就房产的high transaction cost, illiquidity,加上各种foreigner surcharge,你的理论用在ASX200应该是成立的。用在房产就呃。。。就算ASX200，在AUD降息预期加强，AUD暴跌的背景下，竟然还是如此坚挺。而且房产不能看整体，要看每个区域，至少也是每个城市不同。悉尼如果公寓开发不顺利的话，还是供小于求的。当然美国30年固定息减少了短期涨息对房奴的压力。我觉得房价的走势还是要看对未来房价的信心。就目前房产投资的收益率来讲，早该崩盘了，投资啥不比住宅要强？但是现实却是大家对于房价的预期非常乐观，继续维持房价的稳定。

asschemer007

去年美联储以50个基点开始了降息周期，有多少人说RBA以美联储为马首是瞻，会跟着马上降，后来这些人的脸被打的啪啪响；

现在又有人出来说，美联储暂停降息了，RBA也肯定不敢降息，这些人的脸是不是不够肿，还想被打？

澳联储和美联储的关系，说白了，就是没关系，还没看明白？！

笑和尚

为啥美元减不了息？因为美国新画的AI大饼没了！全世界汹涌的美元本来都被华尔街给圈进AI的局里，现在这个局又没了，这时候美联储跳出来说我们要降息了，请问接下来会发生什么？当然是大家争先跑路啊，不跑难道等着美元贬值？本来AI画的饼看起来金灿灿，跟贬值那点损失比起来，好像也算不了什么，现在饼没了，你说咋弄？在这个关头，美联储只有跳出来大喊，我们经济太好了，通胀起来了，美国资产价格还能涨呢，也不降息了，老乡别走！可是亲，国债咋办？银行们都快资金枯竭了！deepseek致命三连击r1,r2,rlto，动摇的不仅仅是AI之本，更要命的是美元之本，美元之本就是美国之本，新赛道的皇帝新衣空中大饼子没了，各路已经被逛进来的资本资金饕餮之口，那，后果不堪设想啊。

pureboy

笑和尚 发表于 2025-1-31 09:29
为啥美元减不了息？因为美国新画的AI大饼没了！全世界汹涌的美元本来都被华尔街给圈进AI的局里，现在这个局 ...

美国行政部门和央行之间已经有分歧了，川总可能不久的将来就会对央行下黑手。美元坚挺有利于华街可是和川总的理念不符，这场戏就看怎么演了。

笑和尚

特朗普已经和央行水火不容了，还下黑手，真以为以后美国政府可以用特朗普币来发工资吗？

摩尔公园

主要还是看房价收入比和房租比，本质上就是收入和就业，除非这个崩了，房价才会断崖。当然，现在悉尼的house用这些衡量确实是高的，公寓虽然不涨，想跌也跌不到哪去。

fademark

10多年了，主席还没有买房？

gardenia12

澳洲2月肯定不会减息。澳洲银行贷款也有很多水份，各种基金贷款，新年过后，看到很多房产广告guide price已经降到1.8m,也许是约鱼价，2025年房价应该进一步调整吧。个人见解。

bageyalu

按正常经济考虑，应该是不降息，核心通胀没有到3以下，就业好于平均水平，国际经济变数很多，毛衣战已经开打，应该是静观其变，以不变应万变。

只是这利息关系到公党选举的生死，不降就是死，并且死的很难看，所以尽最大的力量来压RBA，包括90%的可能性，并且priced-in

这就看RBA能不能顶住。

JhYu

fademark 发表于 2025-2-1 11:58
10多年了，主席还没有买房？

难道他是毛巴马主席？

粤式油鸡

fademark 发表于 2025-2-1 11:58
10多年了，主席还没有买房？

主席买了

烧鸭还没买

he275

是原创吗？写得挺有深度。文笔也不比报纸上的文章差。

fademark

JhYu 发表于 2025-2-2 12:20
难道他是毛巴马主席？

对啊 他自己说的

philguo

澳洲CDS最近居然还降价了，从最高峰53.85到现在的12.19。和房价形成一致性，这是很少见的。看跌的快买入。2020年3月一周就从16涨到53.

笑和尚

是的，老衲就是毛巴马主席，谢谢各位，我很好，一直在这。