大家帮忙参考下这个公寓

海空静云

[size=5]最近国内的房产中介狂推荐一个叫位于墨尔本近市中心最著名的St Kilda林荫大道上稀缺的五星级豪华服务式酒店公寓 The Black Man，我的好几个朋友非常心动，都想买来供以后孩子读书住以及以后给酒店管理出租。33万起步，保租6%每年收益。感觉非常吸引人。在墨尔本的大家帮忙给点意见参考一下。先谢谢大家了。

kingkongfei

酒店式公寓好像自己不能住的吧？而且给酒店的合同一般都至少5年的。
33万可以买1室1厅的city 普通公寓，可以自住，也可以出租。当然和st kilda road上的某些豪华公寓式买不起的。

btw,不是说现在海外人士买澳洲的房子有限制了么？

Sarahlovesummer

6%有点低，上次看到一个类似的，净回报是7.5%

海空静云

中介介绍说，可以让酒店管理出租，也可以自己住，每个项目都有一部分名额度是可以卖给海外人的，因为名额少，所以中介让我朋友们赶快定，如果真的有6%的保证收益，感觉已经不错了。国内银行利息很低的/。

hsqhugh

强烈建议不要买
1.贷款比较麻烦,这种serviced apartments不是每个银行都贷款,给贷的,首付也颇高 在银行看来这种物业风险很高
2.租金上涨只能按合同来,比普通民用住宅上涨幅度小得多
3.不升值
4.不好出手,原因见123.

MelCity

我自己卖serviced aprts,所以我来说一些利弊
弊：
1。贷款： 大多数银行只能贷到50%，最多60%（需要broker电话，发短消息），所以首付挡住了很多人，大多数买家是由很多现金或者用property equality也就是房产增值操作。
2。租约：短期租约内不可以自住，大多数的酒店一签就是十几二十年的，如果中介说可自住，要么他忽悠你，要么有限制条件，好像可以付低过酒店价格的30%入住等，一样是酒店管理。
3。税务：大多数没有negative gear的税务优势（对于不缴税或缴很少的人没太大分别）

利：
1：很高的现金流：差不多都是6%以上的净回报，很多都比现有的银行利率高，positive gear的可能会比较高，一房的回报在7-7.5%，两房回报在6-6.5%,因为租约结束的时候增值更高。
2。租约：租约稳定，安全，省心，不用为找租客而烦恼，也不用担心租房市场，因为酒店承担了所有的风险，并且大多数的租约都是根据cpi每年增长3-4%不等，一些大的酒店集团好像stockland(Mantra), OAKS, Quest等每隔一个term(5年或10年)会有market review,存在10-20%租金增长的可能。

最后说到大家都关心的增值问题。
因为租金是根据cpi的3-4%来增加，所以每年的房子增值也就是这个数，低过普通公寓的7-10%很多，但是在租约结束之后可以选择自住的时候（或者租约结束前的1-2年），会实现一个较大的增值，墨尔本的朋友可以参考233 Collin st和222 Russell St,里面的酒店管理公寓和可自住公寓的价格差别，两房的可以到10几万。

所以总结说来，serviced aprts 适合那些高现金收入（逃税的），老年人（没有收入但是有super养老金）养老，有的现金流可以一年有3-4万的纯收入，相当于一个full time的人工。作为长线投资之用，不适合短期炒卖，两种不同的投资理念。

只是做一下扫盲，并非广告，请不要删贴。

yans

谢谢扫盲

海空静云

谢谢大家的建议，如果真的是大家说的这样，我倒是感觉还不错，下午和朋友们又探讨了下，第一，他们全部现金购买不贷款，第二，担心的是酒店包租5年以后不续租要重新花时间和精力去找租的人，如果可以直接签十几二十年的包租合同就更加不用担心了，就怕他们不肯签。第三，通过大家的意见，感觉至少也会保值，只要每年有固定的收益加上房子不贬值应该就是不错的选择。第四，中介再次说明保证可以自己住，但每年付1200左右的政府水费和1800元左右的管理费。呵。在国内现在房子什么的涨得怕人，就怕手里的钱贬值，所以感觉如果是大家说的这样，感觉还是可以考虑的。

kingkongfei

原帖由 海空静云 于 2010-5-29 20:38 发表
中介再次说明保证可以自己住

这个说没用，白纸黑字合同上写好才是真的。合同签完，他们的任务就结束了，拿钱走人，后面他们不管的。
国内的很多房产中介忽悠的很厉害，可以查查以前的帖子。反正买房的都没住过澳洲。对当地的法规地段都不知情。
外加，如果全部付现，可以选择的楼花的余地很多很多，
当然决定还是LZ自己。不过LZ和朋友们不差钱，也就是另一回事了。

orangehong

小心大樓的管理費用和將來可能發生的維修費用，這些都不是你可以掌控的
不建議買入
1200／年的水費應該是比較高的。
1800／年是大樓管理費？那麽council費呢？不用付的嗎？
電費誰付？房間打掃費，換新床單，房間家具電器壞了，誰付錢？應該都是owner的責任吧？
我買過一個resort裏的一個unit，所有以上這些費用都是要自己付的。

[ 本帖最后由 orangehong 于 2010-5-29 21:49 编辑 ]

海空静云

谢谢大家的意见，我朋友再次和中介确认了有些情况，中介说如果包租给酒店管理，所有费用都是酒店出，包括管理费水费已经政府费等，净拿6%，如果自己住需要负担这些费用。另外，当我朋友问到要交多少税时，中介好象不是太清楚，说澳大利亚对不同身份的人的税不一样，不知道大家有没有对房产租金的税有没有在行的，在国内现在是交租金的5%的综合税，不知道澳大利亚对海外人士的投资租金是非有很重的税金。

MelCity

看来你的朋友已经决定买了。
最后劝一句，签字前多看看市场上同类型的物业，30万左右的一房租金净回报应该在7-7.5%，当然如果你朋友没pr也买不了2手投资房。

关于租约，一定要找一个好律师，仔细检查，确定不是5X5X5这样强制的option term.