Called ATO 分租房如果是domestic arrangement不用报税

karenalam

clur 发表于 2014-6-22 14:28
平摊利息的话那就是你认可他对房子的部分产权了。。

一般水电费 strata 电话 一周还真可以到$200 了
strata 100
water 30
electricity 20
gas 20
wifi 15  

karenalam

blackberry028 发表于 2014-6-22 12:34
这样也行，太强大了

有时间也打个问问 不用给税号

132 861, 然后#， 然后4 然后2. 就是我打的那个area了。

老杏

karenalam 发表于 2014-6-22 15:04
一般水电费 strata 电话 一周还真可以到$200 了
strata 100
water 30

房东才付strata吧？

cycwong21

ATO有Tax Ruling，是根据一个很久的法庭判例。

一位女仕，出租家里两房给留学生，收入没报税。ATO 把人告上法庭，最后输了，出台了新的 Tax Ruling。

如果租客和屋主同住，实际屋主的费用大於收取租客的租金，租金又包流水费，不算是商业租务，只能算是 domestic arrangement。

租房不为盈利，只是帮补房子的开销，都算是 domestic arrangement。因此楼主不必报租金的收入，当然也不能报支出做为税务减免的条件。还有一好处就是卖房时不必报 CGT。

http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?docid=AID/AID2001381/00001

karenalam

cycwong21 发表于 2014-6-22 16:04
ATO有Tax Ruling，是根据一个很久的法庭判例。

一位女仕，出租家里两房给留学生，收入没报税。ATO 把人告 ...

牛啊 分析的！

cycwong21

karenalam 发表于 2014-6-22 16:54
牛啊 分析的！

分分:o

llllllllll

homestay 包吃住，当然算。 其他的要具体分析。不过一般也查不到吧。

callen

学习了”。。。。。。。

JohnnySu

楼上有同学说得对,

ATO Call Centre给的建议是ATO满意的处理方法,但并不是公平的处理方法.

就你的情况-自主房部分出租, 就税法原则,收入应该申报,相关的支出是你应有的Deductions. 当支出大于收入的时候.你这部分的亏损按理可以与其他收入相抵,从而降低税收. Call Centre的建议是你不要报这部分的deductions, ATO 多收税了,当然就不会找你麻烦了.

只要你能清楚证明你的房子的确部分出租, Deduction 应该报,这是你应有的权利.

税务建议不能听ATO Call Centre. 要咨询你的Tax Agent. 他们才会为你争取权益.

Good Luck!

JohnnySu

cycwong21 发表于 2014-6-22 16:04
ATO有Tax Ruling，是根据一个很久的法庭判例。

一位女仕，出租家里两房给留学生，收入没报税。ATO 把人告 ...

这只是对homestay一类的特殊处理.

cycwong21

JohnnySu 发表于 2014-6-23 10:01
这只是对homestay一类的特殊处理.

Applied to all boarding accommodation, not just homestay. I have already had few tax cases, ATO has taken out these income and expenses & CGT from our clients' tax returns.

JohnnySu

cycwong21 发表于 2014-6-23 11:04
Applied to all boarding accommodation, not just homestay. I have already had few tax cases, ATO ha ...

每个案例不一样.  而且就像之前说的ATO这些ruling 跟建议都是倾向他们的利益制定的, 并不等于是对税法的正确理解.

税法的大原则是跟产生收入的相关支出都是deductions. 这是最重要的法律依据.

得不到deductions的人主要是因为他们证明不了他们以arms length 条款出租的真实性.

我们做过不少Objections, 这方面的每次都可以把deductions 争取回来.  

cycwong21

JohnnySu 发表于 2014-6-23 11:33
每个案例不一样.  而且就像之前说的ATO这些ruling 跟建议都是倾向他们的利益制定的, 并不等于是对税法的 ...

Our office has a lot of tax clients who are running homestay & boarding accommodation at home. As long as they are not renting more than two rooms or two people, ATO has no opinion. More than two, need to negotiate with ATO.

There was a case we negotiated with ATO successfully. One room was rented to a couple, and another one was rented to single person. ATO agreed still to be domestic arrangement.

qingtian

cycwong21 发表于 2014-6-23 13:09
Our office has a lot of tax clients who are running homestay & boarding accommodation at home. As  ...

那么，如果租客每周付钱到房东的账户，最后ato能否查这些钱从哪来的？

wanping

mark

bookfish

mark

cycwong21

qingtian 发表于 2014-6-23 13:37
那么，如果租客每周付钱到房东的账户，最后ato能否查这些钱从哪来的？

If you complied with the condition required by ATO, there's no problem even the 租客每周付钱到房东的账户.

KKei

cycwong21 发表于 2014-6-23 13:09
Our office has a lot of tax clients who are running homestay & boarding accommodation at home. As  ...

还是motivation 问题.

如果你的home stay是running as business 就应该报税. 所以purpose很重要. 要证明purpose 有很多side proofs 比如出租人数vs bedroom ? 房租价格? 拆分水电费,council rate ?等等.

举个例子, 有个人买了3套房房, 然后都出租出去, 然后一个财年内, 每套房住4个月. 你说这是domestic arrangment ? 还是running it as a business ?

所以税务这个东西不都是一枪说yes or no. 都是case by case的.

samtheexpert

从此帖可以看出来，就算是专业会计师也会有不同的答案。

karenalam

KKei 发表于 2014-6-23 13:57
还是motivation 问题.

如果你的home stay是running as business 就应该报税. 所以purpose很重要. 要证明 ...

very very very niu

karenalam

KKei 发表于 2014-6-23 13:57
还是motivation 问题.

如果你的home stay是running as business 就应该报税. 所以purpose很重要. 要证明 ...

这根我打电话ato的工作人员说的一模一样

是不是 include bill这种的就更能说明更是domestic arrangement 了

nmgsyps

JohnnySu 发表于 2014-6-23 12:33
每个案例不一样.  而且就像之前说的ATO这些ruling 跟建议都是倾向他们的利益制定的, 并不等于是对税法的 ...

你的point是帮客户争取了tax deduction， 这样，客户在买房的时候应该交CGT，对吗？ 而  cycwang 21 的做法，不报税也不报负扣税，是符合ATO税法规定的。我的理解对吗？

nmgsyps

karenalam 发表于 2014-6-23 21:52
这根我打电话ato的工作人员说的一模一样

是不是 include bill这种的就更能说明更是domestic arrangement ...

请问要留电话记录吗？万一ATO 查？

nmgsyps

cycwong21 发表于 2014-6-23 12:04
Applied to all boarding accommodation, not just homestay. I have already had few tax cases, ATO ha ...

就是说，用domestic arrangement 一词代替分租一词，只要是包bill, 不超过2间？？

nmgsyps

cycwong21 发表于 2014-6-23 14:50
If you complied with the condition required by ATO, there's no problem even the 租客每周付钱到房东 ...

请问granny flat， 出租，必须报税，同时可以做TAX deduction, 对吗？不可以按domestic arrangement算，即便包bill? 谢谢

cycwong21

KKei 发表于 2014-6-23 14:57
还是motivation 问题.

如果你的home stay是running as business 就应该报税. 所以purpose很重要. 要证明 ...

屋主必须住于屋中，如果另住他处，那必然是 investment property，不管有多少租客。

cycwong21

nmgsyps 发表于 2020-11-2 21:49
请问granny flat， 出租，必须报税，同时可以做TAX deduction, 对吗？不可以按domestic arrangement算， ...

如果你租出去的 granny flat，独立于你的主屋外，那会是你的 investment property，不包括在 domestic arrangement 内。