加5分贴，如果我用自住房的offset或者redraw去买投资房，那么自住房那部分产生的利息，可以抵税吗？

che999

如果我用自住房的offset或者redraw去买投资房，那么自住房那部分产生的利息，可以抵税吗？

具体的说，比如我从自住房的offset或者redraw提出50万，现在2%的自住房利息，每年产生1万的利息，

那么如果我投资房房租收入1.5万，是否可以减去1万的利息，那么利润是5千，拿去报收入税

那么如果我投资房房租收入8千，是否可以减去1万的利息，那么亏损2千，拿去报房屋亏损部分的负扣税（抵消工资税）

可行吗？加5分贴

这样想的原因是，这样可行的话，一是不用重新去走一次贷款的过程，二是自住房利息低于投资房子。

cn_yy

不行

Hillwang

税法规定是不能抵的

che999

cn_yy 发表于 2021-4-1 12:53
不行

原因？

我就不理解了，这样不行，那么我可以把钱提出来，借给家里的另外一位或者父母，收2%的利息，然后家里另外一半或者父母，借给我，收同样2%的利息？

wyatt

自住房利息不能算。需要重新调整贷款。
如果贷款额度已满，需要减少自住房贷款，再申请一个投资房贷款。

cn_yy

che999 发表于 2021-4-1 12:56
原因？

我就不理解了，这样不行，那么我可以把钱提出来，借给家里的另外一位或者父母，收2%的利息，然后 ...

收到的利息进入当年你的收入，自住房银行的利息不能抵扣，我不是会计师，但是报税的时候就是这么操作的

radar1016

che999 发表于 2021-4-1 12:56
原因？

我就不理解了，这样不行，那么我可以把钱提出来，借给家里的另外一位或者父母，收2%的利息，然后 ...

那你收到的2%的利息 也要交税

che999

radar1016 发表于 2021-4-1 15:46
那你收到的2%的利息 也要交税

父母在这边没有工作，所以1万的税不够交税额度吧？

zgfn022

银行和政府很聪明。你这个操作等于拿自住房的贷款去买投资房。同时薅政府和银行的羊毛哈哈

raybao

自住房利息不能抵扣

radar1016

che999 发表于 2021-4-1 16:37
父母在这边没有工作，所以1万的税不够交税额度吧？

父母收到的利息收入 是父母的。

我是说 你收到的2%的利息收入  是要交税的。

juntz

不可以的，只有投资产生的损失才能抵消其他投资的盈利

Momokosan

offset的不行但redraw的是可以的
主要看你的會計師怎麼解釋然後願不願意幫你報

Interest是否可以折抵在於fund borrowing purpose, redrew for investment可以視為new borrowing purpose然後這部分redraw 產生的interest可以用於折抵投資收入

Offset不行是因為Offset account是deposit nature而不是loan nature.

具體可以查ATO網站上的’redraw facilities’的相關解釋, 希望對你有幫助

carolyn

不可以

zl5431

No, if you don't understand, consult with your accountant

ittgx

楼主，可爱

Momokosan

怎麼搞的一堆人說不行....ATO文件直接貼給你看
Page 6 point 23
https://www.ato.gov.au/law/view/pdf/pbr/tr2000-002.pdf

你用redraw方式就可以抵稅

ymyx2303

Momokosan 发表于 2021-4-1 18:59
怎麼搞的一堆人說不行....ATO文件直接貼給你看
Page 6 point 23
https://www.ato.gov.au/law/view/pdf/pbr/ ...

只有你的答案是正确

Momokosan

ymyx2303 发表于 2021-4-1 19:29
只有你的答案是正确

哈哈 感覺很多人都被不靠譜的會計師忽悠去了

樓主記得加我分～

zxy1234

Momokosan 发表于 2021-4-1 17:49
offset的不行但redraw的是可以的
主要看你的會計師怎麼解釋然後願不願意幫你報

这个redraw 怎么操作呢

mifeng

Momokosan 发表于 2021-4-1 17:59
怎麼搞的一堆人說不行....ATO文件直接貼給你看
Page 6 point 23
https://www.ato.gov.au/law/view/pdf/pbr/ ...

那就不是从offset账户取钱了。

coolbbb

Momokosan 发表于 2021-4-1 18:59
怎麼搞的一堆人說不行....ATO文件直接貼給你看
Page 6 point 23
https://www.ato.gov.au/law/view/pdf/pbr/ ...

按着上面说的，就是把自住房的loan里面先放一笔钱（这个钱可以用offset里的钱转到homeloan），然后再redraw出来，产生的利息就可以了

Grange

从offset里取可以抵税

格美

用自住房做抵押，借款入新开投资房的贷款账户。

格美

offset账户对应的是你的自住房，利息不能抵扣。说redraw可以的原理，就是把offset多余的账户里的钱提前还给银行，用这个自住房做抵押，拿到银行新的贷款。这个新账户如果对应的是投资支出，就可以抵税了。


另外，比如offset账户上50万的钱，我们可以全部支配。但redraw的话，银行也许只愿意借40万给用户。虽然行情好的时候，不一定会发生。

che999

Momokosan 发表于 2021-4-1 19:37
哈哈 感覺很多人都被不靠譜的會計師忽悠去了

樓主記得加我分～

谢谢 加了10分了
总结就是说
比如
我现在 自住房 的贷款等于0了 但是还未关闭 现在银行每月没有收我利息和每月还贷

如果我从这个自住房 Redraw 50万 买投资房
那么年利率如果2% 每年利息就是1万

投资房收入15000 减去1万利息 那么应税收入是5000

请问我总结得对吗？

che999

格美 发表于 2021-4-2 19:56
offset账户对应的是你的自住房，利息不能抵扣。说redraw可以的原理，就是把offset多余的账户里的钱提前还给 ...

谢谢回复，已加分

那么问题来了
我现在账户本来就不是Offset那种 是属于simplify的那种贷款

比如我自住房刚转完银行，Refinance了 80万，但是我又存入了80万 ，现在贷款抵消了，balance为0, 没有利息，银行取消了每月的instalment payment, 但是贷款并没有取消，可以随时redraw,对我这个贷款取款出来叫redraw facility

那么我直接拿出Redraw50万去买投资房，那么这50万从自住房产生的利息，是否可以去抵消投资房的租金收入？

不想重新开一个投资房的贷款，是因为家里现在只有一个人工作，一怕一个人收入不够，贷款不批，而不是自住房利率比投资房低一些吗？

请问这样可行吗？

Momokosan

che999 发表于 2021-4-2 21:23
谢谢回复，已加分

那么问题来了

我的理解是可以
但建議你還是跟會計師討論一下 可以直接把條例給會計師看 這樣的操作有經驗的會計師應該都不陌生 會幫你報的

iceberg2011

把自主房的房贷 还一些
投资房就可以多贷 不少
可以让银行给你算一下
这样即简单 又合规定

che999

iceberg2011 发表于 2021-4-2 21:35
把自主房的房贷 还一些
投资房就可以多贷 不少
可以让银行给你算一下

唉 关键是现在家里一个人工作 又有小孩
怕比较困难重新贷款
明天补分