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[贷款相关] 关于应对nab的io加息的应对看法 [复制链接]

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发表于 2015-7-31 19:35 |显示全部楼层
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本帖最后由 大江东去 于 2015-7-31 23:19 编辑

有足友的办法是转成p+i

实际这是很不划算的。io比p+i的好处有很多。这个大家基本都懂。

个人认为,转p+i还不如refinance到其他银行。

目前各大银行都在抢自住房的客户,给的利率都很低。

如果你收入足够,转到其他银行,能拿更低的利率的同时还能拿到银行的返还,小赚一点。

比如现在westpac对refinance自住房给1500刀的返还,利率4.15%,而转贷的费用也就是一个房子700刀左右。还能赚点零花钱。

并且按银行的漏洞,每个银行都可以有自住房。缺点就是房贷分开了,不能捆绑104%贷款。所以不适用投资房多的足友。但是适用于投资房没捆绑按80%独立贷款的足友(并且最近也没有再购买投资房的计划)。

也有足友认为现在固定更保险。但是分析一下各银行加投资房利率的做法,一是增加银行的收入,但更主要的目的应该是为未来降息做准备的。个人认为,今年还会降息25点。

所以不如想想如何把房子变成自住房更好。


附注,我个人认为io比p+i的好处

一,财务更自由,比如,p+i一周还500多,io一周只需要还300多,少还的钱你自己放在offset里,效果是一样的。但offset里的钱随时都可以用,p+i进去的钱是不可以动。

二未来税务可能存在的好处。如,以后再买自住房(为孩子上学),现在的自住转投资房。io的结果是80%的房价贷款产生的利息都可以用于负扣税(最开始80%贷款)。p+i的结果是p还款后的金额就算refinance出来,产生的利息也不能负扣税(贷款账户曾经达到的最低额度的利息才能负扣税。比如贷款50万,p进去了10万,然后再refinance10万,总贷款还是50万,也只有40万的贷款利息能用于负扣税,另外10万的贷款利息不能负扣税)

三货币贬值带来的好处。想想现在的100刀和30年后的100刀是什么概念

手机码字,先写这点,慢慢补充

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发表于 2015-7-31 19:42 |显示全部楼层
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并且个人认为,选择固定利率并不理想。

个人认为今年还会降息25点

不如想想如何把房子变成自住房更好

发表于 2015-7-31 19:44 |显示全部楼层
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这个靠谱啊 比转fix强

发表于 2015-7-31 19:45 来自手机 |显示全部楼层
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谢谢分享

发表于 2015-7-31 19:45 |显示全部楼层
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今年继续降息的可能大增

发表于 2015-7-31 19:50 |显示全部楼层
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NAB自住利率4.16 也没差多少
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发表于 2015-7-31 19:54 |显示全部楼层
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MIRACLE315 发表于 2015-7-31 18:50
NAB自住利率4.16 也没差多少

关键是不可以io

其他银行可以自住房也io

这差别就大了

发表于 2015-7-31 20:05 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-7-31 18:54
关键是不可以io

其他银行可以自住房也io

有关系吗?
反正是自住又不是投资。
这多出来的0.29 你要是贷1.5m 你算算多多少?
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发表于 2015-7-31 20:10 |显示全部楼层
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MIRACLE315 发表于 2015-7-31 19:05
有关系吗?
反正是自住又不是投资。
这多出来的0.29 你要是贷1.5m 你算算多多少? ...

关系很大

看来你是外行

自住也应该只还利息
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发表于 2015-7-31 20:16 |显示全部楼层
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MIRACLE315 发表于 2015-7-31 19:05
有关系吗?
反正是自住又不是投资。
这多出来的0.29 你要是贷1.5m 你算算多多少? ...

2900*1.5=4350刀一年

发表于 2015-7-31 20:17 来自手机 |显示全部楼层
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为啥?
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发表于 2015-7-31 20:20 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-7-31 19:16
2900*1.5=4350刀一年

不用和他们多解释,他们选择P+I 还是老思想在作祟,感觉欠着钱就是不舒服。
真不知道没第二次降息前他们为啥就没那么痛苦?
做人要像新闻联播一样,一本正经的胡说八道
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发表于 2015-7-31 20:23 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-7-31 18:54
关键是不可以io

其他银行可以自住房也io

哪个银行自助io利率好,给个联系方式?
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发表于 2015-7-31 20:28 |显示全部楼层
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neard 发表于 2015-7-31 19:20
不用和他们多解释,他们选择P+I 还是老思想在作祟,感觉欠着钱就是不舒服。
真不知道没第二次降息前他们 ...

实际还本一样也是欠着银行钱

确实国内的思维和澳洲差别很大

当年我在国内买房,宁愿买小一点,也不贷款。

在悉尼买第一套房子的时候也是能少贷就少贷,也是p+i,还没有要offset帐户。

现在回想都是血泪。
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发表于 2015-7-31 20:29 |显示全部楼层
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netstat 发表于 2015-7-31 19:23
哪个银行自助io利率好,给个联系方式?

我的broker帮我比较过,现在是westpac好

发表于 2015-7-31 21:31 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-7-31 19:29
我的broker帮我比较过,现在是westpac好

Westpac这次加息多少?已经决定了吗?

也准备从nab转出,但怕转到w后,它家来一个更恶心的。
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发表于 2015-7-31 21:33 |显示全部楼层
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USX 发表于 2015-7-31 20:31
Westpac这次加息多少?已经决定了吗?

也准备从nab转出,但怕转到w后,它家来一个更恶心的。 ...

自住房不加息,并且可以只io

银行间是不联网的,你懂的

发表于 2015-7-31 21:40 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-7-31 20:33
自住房不加息,并且可以只io

银行间是不联网的,你懂的

谢谢。用nab很久了,没想到最后被逼走

发表于 2015-7-31 21:45 来自手机 |显示全部楼层
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看来一定要走啦。刚转过来。唉。逼人走啊

发表于 2015-7-31 21:45 来自手机 |显示全部楼层
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看来一定要走啦。刚转过来。唉。逼人走啊

发表于 2015-7-31 21:54 来自手机 |显示全部楼层
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贷款难度加大了
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发表于 2015-7-31 22:05 |显示全部楼层
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u

发表于 2015-7-31 22:15 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-7-31 19:10
关系很大

看来你是外行

我的确是外行求解释。
我的Pi也是有Offset的
除非你另有好的投资渠道,不然的话这钱不是早晚都得还吗?
就当替自己存钱了呗,不然东花西花的也剩不下
再说了现在的房子动辄1,2 百万,光印花税就差不多10万了,谁还买来卖去的折腾?
投资房就当然interest only

发表于 2015-7-31 22:19 |显示全部楼层
此文章由 swim_fly 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 swim_fly 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
比如现在westpac对refinance自住房给1500刀的返还,利率4.15%

多少钱的自住房贷款能拿到4.15%这个利率?
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发表于 2015-7-31 22:21 |显示全部楼层
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swim_fly 发表于 2015-7-31 21:19
比如现在westpac对refinance自住房给1500刀的返还,利率4.15%

多少钱的自住房贷款能拿到4.15%这个利率? ...

我问的是40万贷款就可以

发表于 2015-7-31 22:22 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-7-31 21:21
我问的是40万贷款就可以

这么给力? 谢谢!我也去问问
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发表于 2015-7-31 22:34 |显示全部楼层
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MIRACLE315 发表于 2015-7-31 21:15
我的确是外行求解释。
我的Pi也是有Offset的
除非你另有好的投资渠道,不然的话这钱不是早晚都得还吗?

一,财务更自由,比如,p+i一周还500多,io一周只需要还300多,少还的钱你自己放在offset里,效果是一样的。但offset里的钱随时都可以用,p+i进去的钱是不可以动。

二未来税务可能存在的好处。如,以后再买自住房(为孩子上学),现在的自住转投资房。io的结果是80%的房价贷款产生的利息都可以用于负扣税(最开始80%贷款)。p+i的结果是p还款后的金额就算refinance出来,产生的利息也不能负扣税(贷款账户曾经达到的最低额度的利息才能负扣税。比如贷款50万,p进去了10万,然后再refinance10万,总贷款还是50万,也只有40万的贷款利息能用于负扣税,另外10万的贷款利息不能负扣税)

三货币贬值带来的好处。想想现在的100刀和30年后的100刀是什么概念

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发表于 2015-7-31 22:35 |显示全部楼层
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swim_fly 发表于 2015-7-31 21:22
这么给力? 谢谢!我也去问问

现在自住房贷款都是银行的优质客户

发表于 2015-7-31 23:03 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 love_nellie 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 love_nellie 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
刚refinance到NAB,也不能马上再转吧?

发表于 2015-7-31 23:03 |显示全部楼层
此文章由 jeffreycjx 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jeffreycjx 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
顶楼主,给力分析

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