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本帖最后由 vking 于 2016-6-27 22:21 编辑
Sam哥真的比较忙，所以用了很长时间才来写第二部。
老规矩，先说个故事。
话说有个Barbara （不要问我为啥一个r） 和Michael在2015年8月1日从房东Catherine那里take了一个2房公寓。他们俩反正只住一间而且还有别的地方可以投宿，所以就干起了Airbnb的生意，若干次的广告在airbnb上登出终于让房东Catherine无意间看到了。
房东可能是担心过多的使用会加速房屋老化或者维修事项，又或者不明的人来住万一造成巨大损坏不属于房东保险cover这样的event。所以面临如此巨大的风险，房东决定了要把房屋收回，因为房客另外租给了airbnb的客人没得到房东的批准，显然违反了Section 253 of the Residential tenancies Act 1997 ，租客在未经房东同意的情况下分租了部分或者全部房子，这样的情况房东可以给予14天的搬离通知 Notice to Vacate把房子收回来（下称NTV）。于是，在2016年1月中旬，房东就让他的中介给了房客一个notice to vacate，等着把房子14天后收回来。
可没成想，房客不愿意搬走，所以才有了VCAT 在2016年3月4日的聆讯。
当天举证时，房东虽然有airbnb的广告，但是房东没有直接的证据证明房客有让人家住，并且收取了租金(构成sub letting的要素) 可是房客直接承认了，一点都不避讳。但是人家发出来了个重磅炸弹 “我的是license”而不是 Lease 。。。还拿出了airbnb上的T and C佐证。
“Guests agree that a confirmed reservation is merely a licence granted by the Host to the Guest to enter and use the listing for the limited duration of the confirmed reservation and in accordance with the Guest’s agreement with the Host. Guests further agree to leave the Accommodation no later than the checkout time that the Host specifies in the Listing or such other time as mutually agreed upon between the Host and Guest. If a Guest stays past the agreed checkout time without the Host’s consent, they no longer have a license to stay in the Listing and the Host is entitled to make the Guest leave.”
这个出人意料的结果直接扭转了整个局势。最后的结果，由于这个Member引用了若干举证认定租客给airbnb的客人是license而不是lease，那么房东引用tenant sub letting的基础就无效，于是，这张搬离通知无效，即这个拿回房子的申请无效。。。
可怜的房东，虽然明知道房客拿自己房子来出租，违背了租约的目的，还担着房子被毁的风险，最惨的是，万一有个意外，保险还不cover。
所以，这个实例告诉大家，License和Lease是不同的，人家如果license出去的，房客背着你准许其他人居住，而且不管是谁，那么对不起，房东你管不着。。。
不过故事这里完就没意思了 ，房东在咨询了法律意见后，决定把这个case从初级人民法院送到了高级人民法院Supreme Court申请appeal (千万不要以为我的人民法院的翻译是正确的). 于是乎，6月10号在Supreme court，大家又见面了。
这一次，Supreme court的法官要求用更客观的结合事情的本身而不是纠结于一些术语名词” Party intention in this context is to be determined objectively on the basis of the terms of the particular agreement under consideration and having regard to surrounding circumstances to the extent that is permissible according to the ordinary rules of construction”
( glad to know their relationship is determined by the law and not by the label which they choose to put on it)，
Supreme court的法官同意VCAT的引用的要看给出房子是准许license者是租约Lease要看airbnb的客人是否有exclusive possession，因为tenant/Leasee是拥有exclusive possession (废话，房子都租出去了，你房东还在里面占着？)那么licensee就不一定有了。可是，有意思的是Supreme court发现VCAT并没有围绕airbnb是否拥有exclusive possession来严谨这个发现。。。
第一，VCAT并没有深究到底租客在租赁给airbnb的期间是否access了这个房子。
第二，之前VCAT认定其是license时说到“认定其为license还有一个原因是当airbnb guest超过预定时期时，租客根据airbnb的条款，有权要求其离开。但是一个租约lease的话，房东无法在不给租客书面通知的情况下就要求其离开”Supreme court的法官认为，这其实与本案中Leasee是否有exclusive possession并无直接关系。
此外，Supreme court 又发现了一个VCAT引用了无关的一点“租客在airbnb客人入住之前，之间，或之后都在这里居住”这只是tenant的口述加上member的同意，但并没有直接与exclusive possession 有关联。
最后，基于VCAT的不严谨，法官观察到的airbnb在很多情况下有exclusive possession和大法官对这个case的厌恶（他实在不知道为啥在还有2个月租约就到期的情况下占用Supreme court 的宝贵资源来打这些没太大意义的官司。。。）直接就rule了这个license实际有演变为lease租约，于是之前房东给出的搬离通知引用的原因正确，所以通知有效，房东有权收回房子。
至此，这个故事讲完了。Airbnb—一个来自美国的商业巨头，和Uber一样迅速传播。人们想，反正我有多余的屋子为何不来赚点钱？（Uber的人想，反正我有汽车和时间）
同样，由于旅游人数增加，短期租房的需求量也大，再加上房屋供应量偏大（city 公寓）很多人知道或者不知道的其公寓都在用于airbnb的出租。
那么问题来了，Airbnb和uber一样，现在并没有任何的法规或法例可以引用
（只是大楼和short stay 之类的争执还在继续。去年有个Owners corporation 将一个short stay的运营者带到法庭，目的是通过oc的bylaw来禁止此类商业在大楼里是否可以存续，但是在VCAT以败诉告一段落。这个案子会有标志性意义，如果此案有更新Sam哥也会再聊一聊）
如此产生的问题，例如行业标准，处理纠纷等，放在租赁市场上，由于房屋被租客放租，衍生出房屋损坏，邻里影响，致使房屋保险无法索赔等实际风险变成了不可控。
我给大家的建议如下：
如果你是tenant，想做airbnb或者short stay，你要跟你的房东提出申请，允许你sublease。
如果你是房东，不想你的房客做此类业务，在租约中要加入特殊条款来保障你的权益，根据REIV的推荐，可以这么写：“The tenant must not grant a licence or part with occupation of the premises, or a part of the premises to provide accommodation for a fee or other benefit, without, in each instance, obtaining the landlord’s prior written consent which, if given, may be subject to reasonable conditions.”
另外，一定要买正确的房东保险。正确的房东保险.正确的房东保险!!!
如果你是property manager, 你可以引用 Radaich v Smith 1959 来支持你对license 或者是Lease的判定，但是千万不要以为这是全部（ 因为还有Errington v. Errington and Woods 1952以及等等等等不支持你用这个原则来判定license or lease…）
作者Sam Zhao为维州Licensed Estate Agent，REIV牌照会员，注册owners corporation 管理经理，Real Estate Trainer。
保留版权，未经同意，谢绝转载。
以上有故事性的延伸，案例在下方。
http://www.austlii.edu.au/cgi-bi ... nyms=0&query=Uecker
https://jade.io/article/480229
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