本帖最后由 mikehuang 于 2018-7-16 13:43 编辑
墨尔本东南区有套房子出租,没走中介,当时在gumtree招租.一个白人女的说的一家四口,因为现在的房子要拆了,所以要找新房子.当时本人太菜鸟,什么背景检查也没做,连对方的ID都没看.
租客搬进来以后发现这一家子抽烟喝酒养一堆宠物,家里住的小孩也多达4个.
之后的两年虽然房租有拖欠,但基本都不会超过14天,总体还好.
但是从今年初开始就大幅拖欠,貌似这女人和她partner分手了.
没办法, 从Consumer Affairs Victoria下载一个模版,(这也是个坑)先发了一个 14 days vacate notice,寄挂号信过去.
等到期后在Residential Tenancies Hub,(这也是个坑)网站上申请vcat hearing.
上庭当天遇到第一个坑,
member,也就是仲裁员,拿着计算器算了一下说:"vacate date不得早于你寄出挂号信的日期+5个工作日+14天"
我说:"根据邮政网站查询结果,vacate date晚于 挂号信签收日+14天,说明租客实际收到挂号信之后超过14天才是vacate date".
但是member说"规定是必须加5个工作日,不管实际什么时候收到,因此你的vacate notice是无效的,只能dismmis这个case"
没办法,遇到这个坑,只能重新再发一轮vacate notice.
等了20多天,vacate date终于到了,Residential Tenancies Hub上面申请和安ring这里有个大坑.在Residential Tenancies Hub网站上让你选择的Section number 里面没有322(1), 246 The landlord/owner wants the tenant/resident to leave because they owe at least 14 days' rent. 只有322(3), 235 Possession – notice of intention to vacate
The landlord/owner wants the tenant/resident to leave the property, after the tenant/resident gave notice of intention to vacate and did not leave by the stated date.
我心说既然没有别的选,那就选择这个吧.
谁知道上庭当天,member说你这个section number不对,只能dismiss.
由于第一次的经验,我现在基本每周都发一个vacate notice,于是手头立马有一个到期的,就打电话给vcat问为什么Residential Tenancies Hub网站上 的Section number 里面没有322(1), 246, 工作人员说这个不能走Residential Tenancies Hub网站, 要走Online application form. 于是我就在线填写了Online application form.果然,在Online application form,里面直接是可以空白的文本框,你想填什么section number都可以.郁闷的是Online application form提交了,62刀也交了,等了两天没收到上听通知.感觉很纳闷,因为走Residential Tenancies Hub,立马就给安排好hearing date.于是打电话去问.工作人员说这个表还是要他们工作人员手动输入系统,要至少一周才能给你排期.于是顺口问了一下为什么走Residential Tenancies Hub没有那个section number.对方说你的vacate notice必须是在Residential Tenancies Hub里面生成的,申请hearing的时候采坑看到这个section number.
既然如此,就不应该从Consumer Affairs Victoria下载模版,果然是个坑.于是不管别的,立刻在Residential Tenancies Hub上生成一个vacate notice,打印,签字,发走以备后用.
现在的状态是还在等Online application form 渠道安排的hearing.
另外还有一个比较大的坑是.根据vcat网站,上面写的这种case必须的文件只有一个,就是vacate notice.但是这是个坑,因为还有三样东西是必须的:邮寄vacate notice, hearing application的挂号信收据,房租的记账单.除此之外的证据另议.如果没有这三个,就估计又要被dismiss了.
发vacate notice还有当面递交和电子邮件两种途径.当面递交也是个坑,Consumer Affairs Victoria没有什么特别说明,但是上了vcat他需要目击证人证词或者租客签字确认作为证据.
电子邮件,必须和租客签有electrical communication consent才能生效.也是个坑.
房客恶意欠租,银行记录一目了然.就是这样简单的case,迄今为止2个月了,还没开始正式的厅上交锋,就是因为我犯了很多错,但我了很多时间.所以把迄今遇到坑都写出来给大家提个醒.
很多朋友说就应该走中介就什么事情都没有.对此观点我不太认同.
首先从资金角度,走中介租房,一般要收一个月房租的招租费,然后按月收取房租一定比例的管理费.以我这个房子为例,假设是一年的租期,走中介一年就要交2000刀,相当于7周的租金.如果我不犯这些错误,应该可以在欠租6周之内上庭,加上强制执行的时间和成本也就是8周左右的损失.假设房客就是不还钱,这个房租可以从bond里面扣取,剩余的部分可以申请房东保险.算下来比交中介费划算得多. 至于我这个案子耽误了这么多时间,纯粹是因为我自己无知,而这也是我为什么把它写出来让大家遇到类似情况可以避免走弯路. 而且中介不是保险箱,足迹上关于不负责任中介的案例也不少.最后,租客的情况都是动态发展的,即使走中介也无法避免租客被炒了,分手了或者遇到什么突发情况,没钱支付房租还赖着不走的情况.遇到这种情况最后还是要走VCAT.
我这个案子十有八九租客会破罐子破摔拖到强制执行那一天,而且会以没钱为由不支付房租.对于这个损失一方面可以claim bond,另一方面可以走找房东保险理赔一部分,最后的部分做投资损失还能抵税.后续的情况我也会记录.
本文也会持续更新.当然更欢迎高手给我支招.
2018-05-24 更新
online application form交上去一周了,一点动静都没有.打电话去问,说要3到4周. 所以以前出vacate notice无论如何要走hub里面走.
2018-06-12 更新
今天走hub出的vacate notice到期,直接在hub里面申请hearing,填入之前vacate notice的编号就可以看到可用的secition number.我直接选了Section 322(1),246,213A 同时要求驱离,租金和押金.交完钱立刻就给安排了2018-06-27的上庭.效率比走该死的在线申请高了无数倍.
2018-06-27 更新
今天上厅,对方没来.member看了材料,直接给我开了possession order.这里有个小插曲.我自己计算的租金还是错了,而他们的系统里面根据交付租金截止日期和周租金直接就计算出了迄今为止欠了多少租金.
下一步就是等明天在VCAT网站下载购买 Warrant Order的表填上emai给vcat, 他们会给我warrant order并且通知相关的警察局. 我和相关警察局联系后他们会安排时间强制驱离.
今天租客跟我说他不知道是今天上厅,于是去vcat提交了个申请要求重申.因为我都是按照流程发通知,而且vcat也有寄发上庭通知,因为我不认他为他这个说法有效.为此我特意打了电话问vcat,vcat说除非有新的,针对现有order的order出来之前,我的possession order都是有效的.而据我的经验, 要想有新的order出来,一般需要猴年马月.
2018-06-28 更新
今天在vcat网站下载并填写购买warrant order的表.申请费是$109.5
https://www.vcat.vic.gov.au/site ... t-of-possession.pdf
这里又有2个坑,不知道为什么,我在填这个表的时候(可填写pdf),这个表会自动把我填的信用卡号的最后一位加上1.超级坑爹.我干脆在那里留空,手写卡号.另外一个坑是电子邮件地址似乎只能填写8位,我也干脆留空,手写.
打印,扫描,然后email到renting@vcat.vic.gov.au
不知道要等多久,不过我觉得应该快不了,这边的效率比较低.
2018-07-04 更新
今天收到VCAT的上庭通知
租客以不知道上庭日期为理由申请重审,VCAT与2018/07/13开庭重申这个案子.我真的是无语了,我和VCAT两次寄信通知,VCAT还有短信通知,居然可以接受租客这滑稽的理由.
我打电话去问vcat, 不是说""除非有新的,针对现有order的order出来之前,我的possession order都是有效的.而据我的经验, 要想有新的order出来对方说,对啊,在重审之前你的possession order都是有效的,但是因为有这个重审的要求,你买Warrant Order的申请还不能批.好吧.我也真的是无语了.
2018-07-12 更新
今天收到租客的通知,说他周日(2018-07-15)搬走,不需要上庭了.他会发邮件给VCAT说取消上庭.
2018-07-13 更新
今天是上听日,我早上打电话到vcat去问,vcat说没收到通知,hearing准时开始.于是我就去了vcat,上庭的时候就我一个人, 前后就一分钟,出来一个order说租客缺席,申请重审的要求无效,维持原判.
2018-07-14 更新
租客说她的新房子出现一些问题,要延迟一周搬走.说给先我两周房租.我说好.去拿钱的时候看到他们的确在打包装箱,应该是要搬走了.
租客说她会在退完税以后陆续把欠我的房租还给我,并且会在搬走时候给我写个声明把剩余的bond退给我作为部分房租.听起来很好,但是我不抱乐观期望.
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南洋风味的肉骨茶 (2007-6-18) 我爱猫 
发表于 2018-5-21 17:38
