谢谢管理员和版主；另问一个与房子有关的问题

闲云

我虽然现在呆在美国，但是对澳洲有感情，因为我在悉尼生活过三年，并且我的儿子也是在悉尼出生的，且是澳洲公民。说不定以后我们还会到澳洲来养老呢。


我的问题是：

尽管我曾在悉尼呆过三年，但当时并未在悉尼买房，这也让我因此而错过了悉尼房价大涨的好时机，想想都亏呀。也许以后我们还会回澳洲的，因为美国虽然挣钱的机会多并且消费较澳洲低，但是我很喜欢悉尼这个城市，说不定以后会来悉尼养老呢。

只是目前悉尼的房价太贵了，就算是和美国的房价相比，由于美元大幅贬值，悉尼好区的房价也直追美国东西海岸的高房价啊，反正要比美国中西部的房价高多了，甚至贵好几倍。

由于我在澳洲生活过，自然清楚澳洲人的收入是多少，我很奇怪，以现在悉尼人的收入，又如何负担得起如此昂贵的房价呢？说实在，就算是以美国人的家庭收入来负担悉尼好区的一套house的房价，也照样显得很吃力，而我却看到这个论坛里居然有人家连续贷款在悉尼买了四套房子，而澳洲银行竟然也同意贷款，这在美国只怕是不太可能的，除非你在美国的家庭收入是非常高的，起码家庭年收入要在三十到五十万美元左右，而这样的家庭收入在美国也是不多见的，起码已经远高于美国的中产阶层了。

难道在澳洲贷款不需要调查澳洲家庭的年收入吗？另外以悉尼最普通的家庭年收入，又如何负担得起悉尼目前的高房价呢？悉尼华人即使再节省，又如何有财力多处投资房产尤其是house呢？当然，如果是国内来澳洲的大款就免谈了，我所关心的只是澳洲尤其是悉尼普通华人家庭的购房状态。

非常谢谢大家的解答和回复！如果大家对美国华人家庭的生活有何问题，我也乐得回答。

[ Last edited by 闲云 on 2005-11-23 at 06:31 AM ]

chubbycat

希望这个论坛能以一种宽容的心态，欢迎来自各个国家的登陆者 - I've never experienced this kind of problem as I've been on austeps since day one and I am in the US too.

Loss of the ID could have something to do with the server being attacked.

闲云

chubbycat  在 2005-11-18 04:45 AM 发表:

希望这个论坛能以一种宽容的心态，欢迎来自各个国家的登陆者 - I've never experienced this kind of problem as I've been on austeps since day one and I am in the US too.

Loss of the ID could have som ...

谢谢二楼的朋友！估计我确实冤枉管理员了，非常抱歉啊！！

真希望管理员能大人大量，原谅我对你的误解呀！

闲云

补充说一下，我于1999年至2002年呆在悉尼，好像那几年正是悉尼房价狂涨的时候。

另外，我想打听一下悉尼最好的中学有那些，不管是私立还是公立，我都想有所了解。因为说不定我儿子将来还会回悉尼来读中学呢，所以我超前关心一下悉尼有那些好的中学以及所在的区的名字。

看到论坛里有人说，悉尼的好的私立学校需要提前很多年排队，这是真的吗？

leeshine

欢迎楼主来到我们这个大家庭，之前发生的情况可能是个误会啊～论坛有时候不太稳定的。。

买投资房出租的房租收入是个来源呀。。剩下的部分还能抵税，有的人收入高，抵掉47％的税，这才划算呀～

riverstone

难道在澳洲贷款不需要调查澳洲家庭的年收入吗？
答:调查.
另外以悉尼最普通的家庭年收入，又如何负担得起悉尼目前的高房价呢？
答:所以很多人不买房,或者买2个房以上的,很多人只还利息.

悉尼华人即使再节省，又如何有财力多处投资房产尤其是house呢？
答:有的人牛B没办法.

当然，如果是国内来澳洲的大款就免谈了，我所关心的只是澳洲尤其是悉尼普通华人家庭的购房状态。
答:普通华人很多在租房子呢,或者去其他城市了.

lamoshi

闲云  在 2005-11-18 05:18 发表:

补充说一下，我于1999年至2002年呆在悉尼，好像那几年正是悉尼房价狂涨的时候。

另外，我想打听一下悉尼最好的中学有那些，不管是私立还是公立，我都想有所了解。因为说不定我儿子将来还会回悉尼来读中学呢，所 ...

嗯，偶也在学习中

[ Last edited by lamoshi on 2005-11-18 at 09:24 AM ]

astina

在几次攻击中,确实丢了好几个ID,在这里向LZ致歉!

既然误会解释清楚了,能不能请LZ修改一下题目呢?谢谢!

BOC

悉尼的房价确实高的离谱，一般老百姓已经买不起house了，动辄6，70万，之所以有些人买好几套，主要是因为有负扣税的政策，可以大幅省税，再加上房价不停上涨，不需等到付清贷款，几年后就出手卖掉，光Captial Gain就捞足了。
楼主为什么不在美国买房，比西尼便宜多了。我在美国的同学，买房的标准就是家庭收入的两到三倍。甚至很多家庭收入20万美刀的买的房子才30万美刀，简直是天堂啊

chubbycat

闲云  在 11/18/05 02:18 AM 发表:

补充说一下，我于1999年至2002年呆在悉尼，好像那几年正是悉尼房价狂涨的时候。

另外，我想打听一下悉尼最好的中学有那些，不管是私立还是公立，我都想有所了解。因为说不定我儿子将来还会回悉尼来读中学呢，所 ...

You wiill get tax deductible for mortgage and property tax in the US while you will get tax benefit for investment house in OZ (if I understand correctly).

闲云

有这么多的热心人来回答我的帖子，让我好感动喔！！~~~~~

第一个帖子的标题是应该改掉，只是我不知道如何改才好，干脆请版主举手之劳帮我改了吧，把标题的第一句和正文的前两段的内容删了即可，我没有任何意见！谢谢版主代劳了！

由于北美和澳洲存在较大时差，所以我回复大家的帖子都会比较慢一些，而且我现在尽量在北美的晚上回贴，这样可以遇到澳洲的更多的朋友。

说到在北美买房，我当然已经买了，而且房贷已经付清，正因为如此，才会考虑有可能在将来几年之中在悉尼投资买房。澳洲的朋友不用羡慕我，其实美国的房子除了东西海岸的房价高之外，其它地方的房价并不高，所以这些地方的北美华人家庭提前很多年就可以付清房贷了。只是一般来说，房价不高的地方，房屋增值也不高，没有投资房产的实际意义，所以我不打算在北美我现在居住的城市再买第二套房子了，除非是在加州或纽约等地方，才有投资房产的必要。

说实话，北美的华人家庭的收入比澳洲的华人家庭收入要高，但是美国的家庭的最大房贷能力一般为税前家庭总收入的三到四倍，举个很普通的例子，如果一个家庭的税前收入为十万美元的话（这个数在北美华人家庭是很普遍的，如果是加州硅谷的话，只怕是将近二十万美元），那么这个家庭的最大总房贷能力为三十万到四十万美元，如果再加上首期付款十万美元的话，这个家庭所能负担得起的最贵房价为不超过五十万美元一套的house。而五十万美元在美国中西部的城市是可以买下一个豪宅了。（当然加州硅谷的房价很贵，平均价已经超过七八十万美元了，稍微像样一点儿的房子就需要一个1M美元以上，可是在硅谷的华人家庭的总收入也是很高的，他们虽然付房贷要吃力一些，但房屋本身增值很快，其实更是作为一种房产投资来看待的，而且收益还颇丰。）

那么五十万美元在澳洲又合多少澳元呢，大概现在只值七十多万澳元，只怕勉强能购买位于Burwood的一幢独立house吧，当然更谈不上再另外多买几套投资房了，因为显然是心有余而力不足呀。

这就是为什么我很奇怪有些澳洲的家庭，竟然能够连续购买几套投资房，而且是用前一套房的部分贷款来付后一套房的首期付款，实在令我惊讶。如果在澳洲贷款也象美国一样，一个家庭的总贷款能力是与一个家庭的税前年收入成三至四倍的关系的话，即使这个家庭能有额外的租金收入（而澳洲的租金收入也并非很高），好像也很难贷到能同时支付四套房子的巨额贷款，而且还要包括后几套房子的首付！

也许有人会觉得我好奇心过强，但我确实是在实话实说我在此论坛里看到有个别澳洲华人家庭房产投资故事时的真实感受。起码我做为一个很了解澳洲生活水平的现居住美国的华人，自我感觉是不可能有这个经济实力一下子连续购买四套房产的，而且这些房产居然还是位于房价在全球范围内都属偏贵的悉尼啊！

Devil_Star

如果是找到POSITIVE GEARED的房子, 那还有钱赚呢, 能给让首期都不用自己供啦. 当然在CAPITAL CITY中心附近能找到的可能性很低.

闲云

（下面这篇文章是我在其它网站上看到的，顺手转贴过来，供大家参考。也许这篇文章以前有朋友在此转贴过了，现在就当温习一遍吧，大家也可以发表一下不同的意见喔。）

悉尼小学和中学排名


There is no rating for NSW Public Primary Schools.

Some good primary schools


1. Carlingford West Public
2. Murray Farm Public (Carlingford)
3. North Rocks Public
4. Caringbah North Public

Opportunity Class Placement


The Opportunity Class Placement Test is usually taken in Year 4. Places are offered during the final term of Year 4 so that students will be prepared for the following school year.

OC classes is not easy to get in. All government primary schools have been zoned to at least one school with opportunity classes if there is one within reasonable distance. Students attending government schools will be notified by their current school of the school(s) with opportunity classes relevant to their application. Non-government primary school applicants and home-schooled applicants are zoned according to their residential suburb.

中学排名

1. James Ruse Agriculture High
2. North Sydney Girls
3. North Sydney Boys
4. Baulkham Hill High
5. Hornsby Girls High
6. Sydney Girls High

Some good Non Selective High Schools

Epping Boys High
Carlingford High
Cheltenham Girls High
Caringbah Girls High

Famous Private Schools

Pymble Girls High
Sydney Grammer
The King School
Tara Girls High
MLC High

闲云

Devil_Star  在 2005-11-19 02:01 PM 发表:

如果是找到POSITIVE GEARED的房子, 那还有钱赚呢, 能给让首期都不用自己供啦. 当然在CAPITAL CITY中心附近能找到的可能性很低.

虚心请教这位朋友，你所说的“POSITIVE GEARED的房子”是什么意思呀，我好像不太明白喔~~~~~

单衣纵酒

我是个外行，也来插一嘴。

我想是这样的，澳洲因为税很高，所以很多筒子买第二套房子，negative gear来避税。
一个简单的例子，假设A的税前年收入为10万澳元，其超过63,000的部分要纳47%的税，即17,390；

可是如果你投资购买了第二套房子的话，你每年的还贷部分金额就会被从你的税前年收入中扣除，从而实现了避税。这样比如你每年还第二套房贷的金额虽然是3万澳元（按两口子各自10万税前计算），但实际上你只付出了3*（1-0.47)＝1.59万。因为如果你不拿这钱去砸房子就白交给税局了。

而且中国人有中国的方法，比如把第二套房子隔出一堆小间来出租，现金交易，又可以减少自己的实际还贷付出。

更何况，大多数投资房产的人都是前几年进去的，他们的实际投入更低。

所以我认为，你要看澳洲的实际房价，就要把价格除以2，不在本地工作纳税，直接带钱过来砸房子，自住无所谓了，真要讲投资收益率，我倒不觉的能有多光明。
读下澳洲史，上次大萧条是什末时候？有多惨！现在已经旺了多久了？
澳洲缺少高科技，高附加值的产业，对国际市场的依存度太高，特别是和美国，中国的市场绑的太紧。大家都认为会大涨，你看好中国经济，美国经济的前景就去跟涨；我不看好石油，不看好台海，就站在旁边玩。


Anyway，我觉得你如果在悉尼工作，可以先买一个小stdio，二十万就OK了，然后把你的巨额资金调去海边买第二套豪宅做投资，当然也可以第三套，第四套。
只是小心，原来金融风波后，香港负资产最多的是哪些人：）

[ Last edited by 单衣纵酒 on 2005-11-19 at 03:08 PM ]

Devil_Star

闲云  在 2005-11-19 02:20 PM 发表:

虚心请教这位朋友，你所说的“POSITIVE GEARED的房子”是什么意思呀，我好像不太明白喔~~~~~

POSITIVE GEARING是指房屋的收入>所负担的支出.在地价不很高但租金很高的地域比较有可能实现, 当然同时还要看LVR借贷和PRICE的比例.

企鹅岛

这是两个国家税法不同造成的结果。
澳洲比较适合房地产投资，美国大约适合做股票啊是么的

无产阶级

当然还有一点，楼主主要是用白领的工资收入作为参考价值。我可以说，在澳洲如果打工的话，一套房也就差不多了。房价确实高。但别忘了，澳洲有很多做小生意的华人，通过，他们的钱很多是现金收入。比打工要高得多。
知道在墨尔本city中的一个cafe就是100万澳币。这仅仅是一个cafe,年收入也在30-40万澳币。
所以用白领的钱来估算这里买房子人的承受能力，其实并没有太多的意义。

闲云

首先谢谢飞儿妹妹的大力帮助，我终于知道该如何修改标题了，也谢谢所有热心解答我的疑问的其他几位朋友们！

常言道，一方水土养一方人。澳洲平和安静的生活方式也造就了这么多在澳洲生活的人的友好善良的秉性，这就是为什么我虽然来到了美国，却始终怀念悉尼和友善的澳洲人的缘故啊！！

有位朋友说得不错，正是由于美国和澳洲的房贷政策不一样，才导致了为何在澳洲能贷出很多房款是件并不困难的事儿。而且我还发现，悉尼人的房产投资意识已经是非常地强烈了，大家好像都感觉到只要在悉尼多买房，就一定可以多赚钱。这种想法和1999年到2000年的美国股市是一样的，由于当时美国股市疯长，几乎所有买股票的人都赚到大钱了，结果从2000年到2002年，美国股市泡沫破裂后最终导致股市大跌，那些没来得及逃出股市的人，基本上都赔了很多钱。

其实楼市和股市是相似的，不可能永远地狂涨上去。悉尼现在的房价之高，连我这个身在美国但关心澳洲楼市的人都已经强烈感觉到了。从前面的一些朋友的回贴可以看出，以目前悉尼的高房价，已经是令很多悉尼的普通收入的人家感到难以承受了，如果那些投资房产的人还期望悉尼的房价在三到五年之内，房价还能翻一番的话，比如现在已经是六七十万的房价，再快速增值到1.2至1.5个Million的话，到那时，还有多少普通阶层的澳洲家庭可以买得起呢？而如果在一个房地产市场里，绝大多数的中间阶层的家庭都无力承受，那么这个房地产市场必然会失去支撑的基本面，也就面临房价大幅下调的危机了。

所以看起来，现在悉尼的房地产市场已经不是房产增值的最好时机了，或者说，悉尼的房价的增值潜力已经远不如十年前那么大了。我开始犹豫是否应该在悉尼投资买房，也许什么时候回悉尼什么时候再在悉尼买房，这才是最合适的办法。

大家周末开心！

闲云

无产阶级  在 2005-11-20 10:52 AM 发表:

当然还有一点，楼主主要是用白领的工资收入作为参考价值。我可以说，在澳洲如果打工的话，一套房也就差不多了。房价确实高。但别忘了，澳洲有很多做小生意的华人，通过，他们的钱很多是现金收入。比打工要高得多。 ...

看到这位朋友所说的话，我还想再稍微说说澳洲华人和美国华人的区别吧。

以我个人的经历来看，我感觉美国华人的学历普遍偏高，而且名校出来的人是一大堆啊！所以美国华人有不少是从事白领工作的，自然不可能偷税漏税，当然在美国做生意的华人也肯定会尽可能地设法避税。

而澳洲华人一般学历的高低比较杂，能从事本专业工作的人是有，但好像不是大多数现象。确实有不少华人通过打现金工或者做小生意来逃税漏税，但似乎我过去所遇到的澳洲华人大多数都不是什么有钱人。

所以说，海外华人的精英大多都聚集在美国了，反倒是澳洲华人因为不够精英，反而显得性情比较温和。

由于我在美国的生活中遇到的华人绝大多数属于白领阶层，自然就很容易想到以白领为例子啦。不过我以前确实没有想到澳洲的华人的层次问题，这可能是我的一个忽略吧。

无产阶级

闲云  在 2005-11-20 11:15 AM 发表:

看到这位朋友所说的话，我还想再稍微说说澳洲华人和美国华人的区别吧。

以我个人的经历来看，我感觉美国华人的学历普遍偏高，而且名校出来的人是一大堆啊！所以美国华人有不少是从事白领工作的，自然不可能偷税 ...

做小生意的也不是很多人能做的阿。白领层次就一定高吗？呵呵。偏颇了。比如在city的一个cafe要100多万澳币，是一般白领能出的起吗？呵呵，一个澳洲的大学老师也就年收入7-8万澳币吧。
我审计的澳洲得一个大建筑公司，原来也不是小生意起来的吗？给人砌砖的。

闲云

无产阶级  在 2005-11-20 11:20 AM 发表:

做小生意的也不是很多人能做的阿。白领层次就一定高吗？呵呵。偏颇了。比如在city的一个cafe要100多万澳币，是一般白领能出的起吗？呵呵，一个澳洲的大学老师也就年收入7-8万澳币吧。
我审计的澳洲得一个大建筑公 ...

这位朋友别生气，我只是在很客观地说一种现象而已，并没有歧视做小生意的人的意思，你不要太多心啊！

不可否认的是，因为我自己一直很坚持做人要守法，所以我是从来都不会去做偷税漏税的事情，包括我在澳洲时也是如此。

实话说，自从我来到美国之后才发现，美国华人大多数都在从事专业技术行业的工作，应该说，与很多在美国搞技术的印度人一样，美国华人为美国的高科技的快速发展作出了不小的贡献，这确实是令读书人倍感自豪的地方。

但我觉得，我在澳洲见过很多读过大学的华人，却在从事与本专业毫不相干的工作，我并不是说做小生意不好了，只是学无所用很可惜呀。

而且，人生的成功并不总是通过挣钱的高低来衡量的~~~~

crystal

而我却看到这个论坛里居然有人家连续贷款在悉尼买了四套房子，而澳洲银行竟然也同意贷款，这在美国只怕是不太可能的，除非你在美国的家庭收入是非常高的，起码家庭年收入要在三十到五十万美元左右，而这样的家庭收入在美国也是不多见的，起码已经远高于美国的中产阶层了。

噫？什么Nothing down,　zero deposit之类的不是从美国传来的吗？

美国那么多Creative Finance的方法，难道人都没听说过吗？

闲云

crystal  在 2005-11-20 11:52 AM 发表:

而我却看到这个论坛里居然有人家连续贷款在悉尼买了四套房子，而澳洲银行竟然也同意贷款，这在美国只怕是不太可能的，除非你在美国的家庭收入是非常高的，起码家庭年收入要在三十 ...

我感觉美国正规的贷款制度对个人信用以及家庭收入背景的调查还是满严格的，好像没有澳洲这么轻松过关。

当然，美国的家庭不像悉尼的有些华人家庭，为了投资房产升值而去买四套甚至七套房产，至少我所认识到美国华人家庭一个也没有，能有两套的都不多见。

另外，美国还有property tax，就算是自住和出租都得交，rate为每年缴纳房价的1.25-3.25%，各个州不相同，每年光这一笔费用就不算低了。

astina

是不是也是因为美国买自住房的MORTGAGE的利息可以抵税，而投资房反而不可以。

crystal

闲云  在 2005-11-20 12:03 PM 发表:

我感觉美国正规的贷款制度对个人信用以及家庭收入背景的调查还是满严格的，好像没有澳洲这么轻松过关。

当然，美国的家庭不像悉尼的有些华人家庭，为了投资房产升值而去买四套甚至七套房产，至少我所认识到美国 ...

我一直有个感觉，美国的金融制度比澳洲更灵活有弹性。澳洲借贷行业也是近１０年DEREGULATION后才显得“轻松”的。。。。而美国２５年前就有人著书写Creative Finance的事情了。。。。

而且我认识的美国亲戚中，有在研究机构工作的，有在大公司打工的，也有做生意的。很显著，打工的和做生意的思维就是不一样。。。。
所以我认为楼主说的例子主要是自己结交范围内的例子。
因为据我看来，投资和挣多少钱没有关系，和观念有关系。

哎算了，自己想说什么也不知道。。。。。。

闲云

补充说一下，在美国除了纽约波士顿和加州有投资房产的必要之外，在其它地方买房均以自己居住为主，如果有了闲钱，要么炒股，要么再买一套房子挣租金。

因此美国的家庭买房是以量力为主的，而有些优惠的贷款制度一般是为穷人而设立的，轮不到中产阶级的家庭。

而美国纽约波士顿和加州的房价已经很高，供一套房子已属不易，再有经济能力多买一套房的人家，一般收入都很高。

而悉尼的很多家庭则不同了，虽不富有，但是却多处购房是为了投资，如果人人都有这样的赚钱想法的话，这个房地产市场就不再是一个理智的市场了。

闲云

我记得有一句话说是，如果连卖茶叶蛋的大妈都想冲进股市买股票赚钱的话，这个股市就很有问题了。

应该说，打工的和做生意的人在观念上确实存在区别，但是可别小看北美的白领阶层，很多都是炒股票的高手。

楼市和股市一样，其实是一种零和游戏。如果在这个游戏里人人都能轻松地赚大钱的话，还有谁来承担亏钱呢？

闲云

况且我还有一种感觉，澳洲政府是希望靠楼市兴旺来提升澳洲经济的，所以才会有澳洲的很多有利于投资房地产的政策出来。

而美国呢，在高科技迅猛发展股市兴旺的九十年代末，房地产并不兴旺；后来高科技股市泡沫崩溃，美国政府不得不通过减息来刺激经济发展，所以人为地制造了2000-2005年美国楼市的繁荣，但是美国政府不希望楼市泡沫太大最后也崩溃，而且美国经济已经开始复苏了，所以美国政府现在开始降利息了，美国楼市也开始见顶了。

所以的楼市的兴旺与政府的政策也是很有关系的。

闲云

astina  在 2005-11-20 12:10 PM 发表:

是不是也是因为美国买自住房的MORTGAGE的利息可以抵税，而投资房反而不可以。

我对在美国买投资房是否可抵税不太清楚，因为我没有买过投资房。

而自住是可以部分抵税的，但方法和澳洲的投资房不太相同。